Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8458702 \ CV EXPL 20-3379
Uitspraakdatum: 17 februari 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting STICHTING WOONOPMAAT
gevestigd te Heemskerk
eiseres
verder te noemen: Woonopmaat
gemachtigde: mr. G.P. Poiesz
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van deze rechtbank van 7 oktober 2020;
- de akte van Woonopmaat van 30 december 2020, tevens inhoudende intrekking rechtsgrond;
- de e-mail met stukken van [gedaagde] van 4 januari 2021;
- de zitting op 14 januari 2021, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de pleitaantekeningen van Woonopmaat.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat uitgangspunt is dat [gedaagde] als huurster verplicht is het gehuurde zelf als hoofdverblijf te gebruiken. Het is [gedaagde] niet toegestaan om het gehuurde aan derden (waaronder haar zoons) in gebruik te geven. Overtreding van dit verbod levert een zodanig ernstige wanprestatie op dat dit kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Of dat het geval is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Daarbij wordt gekeken naar de verhouding tussen de tekortkoming en ontbinding van de huurovereenkomst en worden de betrokken belangen tegen elkaar afgewogen.
Bewijslastverdeling
2.2.
Daarnaast geldt dat Woonopmaat, die zich op wanprestatie door [gedaagde] beroept, op grond van artikel 150 Rv Pro dient te stellen en (bij voldoende betwisting) moet bewijzen dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad. Woonopmaat heeft een beroep gedaan op artikel 6.9 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene huurvoorwaarden. Daarin staat dat wanneer de huurder het gehuurde (of een deel daarvan) onderverhuurt of geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik geeft, de huurder moet bewijzen dat hij onafgebroken het hoofdverblijf in de woning heeft gehad. De kantonrechter is van oordeel dat dit beding in de gegeven omstandigheden niet van toepassing is, omdat [gedaagde] van meet af aan met haar zoons in het gehuurde heeft gewoond. Van onderverhuur of ingebruikgeving aan derden in de zin van artikel 6.9. is daarom geen sprake. Dat betekent dat de bewijslast op Woonopmaat blijft rusten, hetgeen niet wegneemt dat van [gedaagde] als huurder mag worden verlangd dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting.
2.3.
Ten aanzien van het begrip hoofdverblijf, neemt de kantonrechter als uitgangspunt dat daarvan sprake is als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Hierbij moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. Onder meer is van belang waar de huurder feitelijk verblijft en waar hij de nacht doorbrengt en op welk adres hij in de gemeentelijke basisadministratie is ingeschreven.
2.4.
Woonopmaat heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft overtreden doordat zij minimaal drie maanden haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft had. Het gaat om de periode van circa oktober/november 2019 tot eind januari 2020. Tevens heeft Woonopmaat gemotiveerd gesteld dat zij het gehuurde in die periode aan haar zoons – en voor een korte periode ook aan een vriend van hen – in gebruik heeft gegeven. Ter onderbouwing van deze stellingen heeft Woonopmaat gewezen op een huisbezoek van 11 december 2019 waarbij [gedaagde] niet maar één van haar zoons wel werd aangetroffen. De inrichting van de woning wekte toen de indruk van een studentenhuishouden en de zoon zou hebben verklaard dat zijn moeder bij haar vriend in [plaats] was ingetrokken. Bij een huisbezoek op 21 januari 2020 in het bijzijn van [gedaagde] , was de situatie niet anders.
2.5.
Volgens [gedaagde] heeft haar zoon niet gezegd dat zij niet in het gehuurde verbleef. Zij heeft tijdelijk veel bij haar vriend in [plaats] verbleven, omdat zij eind augustus 2019 een auto-ongeluk heeft gehad. Zij heeft twee ongedateerde foto’s overgelegd van haar verwondingen. In de periode na het ongeluk ging het niet goed met haar door de gevolgen van het ongeluk in combinatie met een al bestaande spierziekte en het feit dat haar dochters bij hun vader zijn gaan wonen. Zij verbleef daarom vanaf eind september 2019 regelmatig bij een vriend in [plaats]. Zij pendelde tussen de twee woningen en sliep meerdere keren per week in [plaats] om tot rust te komen. Op enig moment was zij meer dan de helft van de week in [plaats]. Haar inwonende zoons konden haar niet de nodige zorg verlenen. Eén van hen ging naar school en de ander werkte fulltime. Vanaf eind januari 2020 ging het weer beter en kon zij weer volledig in het gehuurde zijn. Beide zoons hebben dit ieder in een handgeschreven verklaring onderschreven. In een handgeschreven verklaring van de vriendin van één van de zoons verklaart deze dat zij sinds 22 september 2019 regelmatig bij [gedaagde] thuis komt en dat [gedaagde] dan ook regelmatig thuis is en daar woont. [gedaagde] heeft ten slotte aangevoerd dat zij zich er niet van bewust was dat je niet tijdelijk elders mag verblijven om hulp te ontvangen en dat zij binnen een week na het gesprek met Woonopmaat op 21 januari 2020 weer volledig naar het gehuurde is teruggekeerd.
2.6.
Gelet op het voorgaande is komen vast te staan dat [gedaagde] in de periode van oktober 2019 tot eind januari 2020 meerdere keren per week - en op enig moment meer dan de helft van de week - elders overnachtte en het gehuurde in die periode daarom niet als haar hoofdverblijf heeft gebruikt. Tevens is voldoende komen vast te staan dat in de periodes van haar afwezigheid, het gehuurde in gebruik was bij haar zoons. [gedaagde] heeft echter ook aangevoerd dat het ging om een tijdelijke situatie in verband met haar fysieke en geestelijke toestand. Toen zij van Woonopmaat had begrepen dat het niet was toegestaan om het gehuurde (al dan niet tijdelijk) niet zelf te gebruiken, is zij weer naar het gehuurde teruggekeerd, Zij verblijft nu voornamelijk in het gehuurde en soms bij haar vriend. Woonopmaat heeft weliswaar gesteld dat [gedaagde] ook na 21 januari 2020 haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad, maar heeft deze stelling onvoldoende gemotiveerd. Het enige wat Woonopmaat daarvoor heeft aangevoerd is dat [gedaagde] op 21 januari 2020 heeft aangegeven dat het in verband met een operatie aan haar schouder goed zou uitkomen als zij bij haar vriend zou kunnen verblijven. Nu uit door [gedaagde] overgelegde informatie van het ziekenhuis blijkt dat de operatie nog moet plaatsvinden, kan het betoog van Woonopmaat niet als onderbouwing dienen. Woonopmaat heeft na 21 januari 2020 de woning niet meer bezocht om de huidige stand van zaken zelf te kunnen vaststellen. Nu verder gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] in de gemeentelijke basisadministratie niet op het gehuurde is ingeschreven, is niet komen vast te staan dat [gedaagde] na 21 januari 2020 haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had.
2.7.
De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het niet als hoofdverblijf gebruiken van het gehuurde, zich beperkt tot ongeveer vier maanden. Het gehuurde gedurende vier maanden niet als hoofdverblijf gebruiken, is een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. Dit kan echter anders zijn als de omstandigheden van het geval en de afweging van de belangen van partijen, ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.
Omstandigheden van het geval
2.8.
Hoewel [gedaagde] als huurder geacht wordt bekend te zijn met de huurvoorwaarden, is aannemelijk dat zij zich er onvoldoende van bewust is geweest dat tijdelijk elders verblijven om hulp te ontvangen zonder dit aan de verhuurder mee te delen, niet is toegestaan. Hoewel [gedaagde] haar afwezigheid aan Woonopmaat had moeten melden, heeft zij wel voldoende aannemelijk gemaakt dat het in die periode van vier maanden niet goed met haar ging en daarvoor hulp heeft gezocht bij een vriend, waar zij om die reden meerdere malen per week verbleef. Verder heeft zij in die periode, afgezien van de tijdelijke inwoning van een vriend van haar zoons, het gehuurde niet aan derden die niet tot haar gezin behoorden, in gebruik gegeven maar door haar zoons laten bewonen die voordien ook al bij haar inwoonden.
2.9.
[gedaagde] heeft aangegeven dat zij belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, zodat zij met haar zoons in de woning kan blijven wonen. Of [gedaagde] eenvoudig andere woonruimte kan vinden is de vraag, aangezien zij heeft aangegeven dat zij door de corona crisis en haar gezondheid op dit moment geen werk heeft. Ter onderbouwing van deze omstandigheden heeft zij enkele prints overgelegd van delen van haar medisch dossier, waaruit blijkt dat zij onder behandeling is voor diverse aandoeningen. Ook heeft zij haar CV overgelegd waaruit blijkt dat zij de laatste tien jaar in de horeca heeft gewerkt, een sector waarin op dit moment voor haar weinig tot geen werk is.
2.10.
Woonopmaat is een sociale woningbouwstichting en heeft als zodanig een belang bij het beschikbaar krijgen van het gehuurde ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning. In beginsel geldt ook dat zij als verhuurster in de sociale sector niet hoeft te dulden dat haar woningtoewijzingssysteem wordt doorkruist doordat een huurder zijn woning aan een ander in gebruik geeft, terwijl die huurder zelf langere tijd elders zijn hoofdverblijf houdt.
2.11.
Rekening houdend met alle omstandigheden van het geval en de afweging van de belangen van partijen, waaronder de ernst van de tekortkoming, het belang van een sociale woningbouwstichting om de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als ook met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te voorkomen, komt de kantonrechter tot de conclusie dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. Dat betekent dat de gevorderde ontruiming ook niet kan worden toegewezen.
Huurachterstand
2.12.
Het bestaan van de huurachterstand maakt dit niet anders. Deze bedraagt per 14 januari 2021 € 980,84, iets meer is dan één maand huur. Dat is op zich zelf onvoldoende om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Daarbij komt dat [gedaagde] na het tussenvonnis in november 2020, weliswaar heel weinig, maar iets op de huurachterstand is ingelopen.
2.13.
Dat geen sprake is van betalingsonwil, blijkt uit de verklaring van [gedaagde] dat zij te weinig arbeidsverleden heeft om een uitkering te krijgen. Wel kon zij in de zomer van 2020 in de horeca op het strand werken, maar dat werk viel weg toen de horeca dicht ging. Ook was het in 2020 veel rustiger, waardoor zij minder inkomsten had uit werk in de horeca.
2.14.
Woonopmaat heeft bij de comparitie nog aangevoerd dat ook sprake is van structureel te laat en niet volledig voldoen van de huur. [gedaagde] heeft weliswaar de maanden december 2020 en januari 2021 volledig en tijdig voldaan, maar het door Woonopmaat overgelegde huurbetalingsoverzicht laat zien dat [gedaagde] regelmatig een deel van de huur pas in de eerste week van de maand of later heeft betaald, terwijl de huur bij vooruitbetaling vóór de eerste van de maand moet worden voldaan. [gedaagde] heeft de late betalingen verklaard door aan te geven dat zij haar uitkering pas op de elfde van iedere maand ontvangt en daarnaast geen recht heeft op andere tegemoetkomingen. Ook heeft zij aangegeven dat haar zoons slechts gedeeltelijk kunnen bijdragen aan de kosten van de huishouding, voornamelijk boodschappen, zodat betaling van de huur volledig op [gedaagde] neerkomt. Dat Woonopmaat [gedaagde] (recent) heeft gesommeerd tot tijdige betaling bij gebreke waarvan zij ontbinding van de huurovereenkomst zou vorderen, is echter gesteld noch gebleken.
2.15.
Gezien het voorgaande moeten de huidige betalingsachterstand en het in het verleden regelmatig niet tijdig voldoen van de huur weliswaar als tekortkoming van [gedaagde] worden aangemerkt, maar rechtvaardigen deze - ook in combinatie met de eerder vastgestelde tekortkoming ten aanzien van het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde -, niet de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden gevolgen. De gevorderde ontbinding en ontruiming kunnen op deze grond dus ook niet worden toegewezen.
Vermeerdering van eis
2.16.
Woonopmaat heeft haar eis vermeerderd bij akte van repliek tevens akte wijziging en vermeerdering van eis van 2 juni 2020, in die zin dat zij betaling vordert van de achterstallige huur van (op dat moment) € 472,72 te vermeerderen met de verschuldigde huur van € 759,32 per maand, gerekend vanaf de dag van verschuldigdheid totdat de huurovereenkomst is geëindigd.
2.17.
Vast staat dat de huurachterstand per 14 januari 2021 € 980,84 bedraagt. [gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht deze huurachterstand te voldoen. [gedaagde] heeft geen betalingsbewijzen overgelegd waaruit blijkt dat zij deze huurachterstand heeft voldaan, zodat de vordering tot betaling van de achterstallige huur voor een bedrag van € 980,84 voor toewijzing gereed ligt. De betaling van de huur vanaf de dag van verschuldigdheid (vóór de eerste dag van de maand), volgt al uit de huurovereenkomst, zodat de vordering voor dat deel zal worden afgewezen.
Conclusie
2.18.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Woonopmaat gedeeltelijk zal afwijzen voor wat betreft de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Voor zover de vordering van Woonopmaat ziet op de betaling van de achterstallige huur, zal deze worden toegewezen tot een bedrag van € 980,84.
2.19.
Nu de vordering voor een aanzienlijk deel wordt afgewezen, ziet de kantonrechter aanleiding te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 980,84 te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
3.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter