Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/309439 / HA ZA 20-705
Vonnis van 29 december 2021
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te [plaats 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [plaats 2],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. M.J. Meijer te Haarlem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk Zh.
Partijen zullen hierna [eiser 3] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
De zaak in het kortDe moeder van eisers was de buurvrouw van gedaagde. Zij is in 2020 overleden. In 2018 heeft gedaagde zijn bouwplannen aan zijn woning besproken met eisers. Eisers handelden daarbij namens hun moeder. Gedaagde heeft aangegeven dat hij met een geringe overschrijding van de erfgrens een aanbouw aan zijn woning wilde plaatsen. Namens hun moeder hebben eisers onder voorwaarden met de geringe overschrijding van de erfgrens ingestemd. Nadat het werk was afgerond, hebben eisers zich echter op het standpunt gesteld dat gedaagde zonder toestemming over de erfgrens heeft gebouwd. Eisers stellen dat gedaagde de voorwaarden niet is nagekomen waaronder eisers toestemming voor de overbouw hebben gegeven.
Eisers vorderen om gedaagde daarom te veroordelen het over de erfgrens gebouwde deel van de aanbouw te verwijderen. Gedaagde betwist dat hij niet aan de voorwaarden heeft voldaan. Hij heeft een tegenvordering ingesteld, waarin hij vordert eisers te veroordelen mee te werken aan de notariële vastlegging van een erfdienstbaarheid, zodat de aanbouw met de overbouw gehandhaafd kan blijven.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 december 2021
- de aanvullende producties 11 tot en met 13 van de zijde van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling op 23 november 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser 3] c.s. zijn de enige erfgenamen van [erflaatster] (hierna: erflaatster). Zij is overleden op 29 mei 2019.
2.2.
Erflaatster was eigenaar van de woning op het adres [adres 1] te [plaats 2]. [gedaagde] was haar buurman. Hij woont op het adres [adres 2].
2.3.
In december 2018 heeft [gedaagde] [eiser 3] op de hoogte gesteld van zijn voornemen om een uitbouw aan zijn woning te plaatsen. Een gedeelte van de uitbouw zou boven het perceel van erflaatster zou worden geplaatst. Namens hun moeder hebben [eiser 3] c.s. ingestemd met de bouwplannen van [gedaagde], onder de volgende voorwaarden:
- De gemaakte afspraken worden schriftelijk vastgelegd,
- De steeg tussen de woningen blijft tijdens de bouw vrij en veilig toegankelijk,
- De afspraken worden notarieel vastgelegd,
- [gedaagde] koopt een kozijn met dubbele deur ter vervanging van de verwijderde poort.
2.4.
Per appbericht van 4 februari 2019 heeft [gedaagde] [eiser 3] laten weten dat de bouwwerkzaamheden zullen starten rond 18 februari 2019.
2.5.
[gedaagde] heeft een notaris verzocht een concept-notariële akte op te stellen waarin een erfdienstbaarheid met betrekking tot de overbouw wordt gevestigd. Per e-mail van 14 maart 2019 heeft [gedaagde] een bouwkundige tekening van een kozijn met een dubbele deur aan [eiser 3] gestuurd.
2.6.
Bij whatsappbericht van zondag 31 maart 2019 heeft [eiser 3] [gedaagde] voorgehouden dat [gedaagde] ondanks de gemaakte afspraken een afvalcontainer op het erf van zijn moeder had laten plaatsen, met het verzoek de container uiterlijk maandagochtend te laten weghalen. Nadat [eiser 3] aan het eind van maandag 1 april 2019 constateerde dat de container nog steeds in de steeg stond, heeft hij [gedaagde] daar op aangesproken.
2.7.
Op 10 oktober 2019 heeft [gedaagde] naar [eiser 3] c.s. het door de notaris opgestelde conceptakte gestuurd waarin met betrekking tot de overbouw van 100 mm een erfdienstbaarheid wordt gevestigd. [eiser 3] c.s. hebben hier niet op gereageerd. [gedaagde] heeft de conceptakte op 27 januari 2020 en 21 maart 2020 nogmaals aan [eiser 3] c.s. gestuurd. [eiser 3] c.s. hebben ook hierna niet op de conceptakte gereageerd.
2.8.
De bouw is afgrond in april 2020. Bij brief van 14 april 2020 heeft [eiser 3] namens zijn moeder [gedaagde] verzocht de overbouw uiterlijk 1 juli 2020 te verwijderen. In zijn schriftelijke reactie hierop van 28 april 2020 stelt [gedaagde] dat zijn bouwplannen aansluiten bij de mondelinge overeenkomst die partijen hebben gesloten.
2.9.
Namens erflaatster heeft de advocaat van [eiser 3] c.s. op 22 mei 2020 het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“(…)
Cliënte berichtte mij dat u onlangs een aanbouw hebt gerealiseerd ten dele uitkomende op het eigendom van cliënte. Hiertoe vooraf overleg is geweest, Hierbij na weten van cliënte afspraken zijn gemaakt. (…)
Cliënte derhalve haar medewerking heeft verleend. Dit onder de volgende voorwaarden:
- De te maken overeenkomst wordt op papier gezet;
- De steeg blijft gedurende de gehele bouw vrij en veilig/toegankelijk voor cliënte;
- Notarieel een ander t.g.v. een nieuwe eigenaar wordt vastgelegd;
- Als compensatie voor het over de erfgrens heen bouwen u ervoor zou zorgen dat een kozijn met dubbele deur zou worden aangeschaft en geplaatst. Dit mede ter vervanging van de poort die u ging verwijderen. Dit waarbij een en ander visueel bezien vanuit het erf van cliënte één net geheel zou worden. (…)
U hebt zich echter niet gehouden aan de voorwaarden.
Hierbij verzoek ik u, en zo nodig wordt u bij deze gesommeerd, dit alsnog binnen nu en 14 dagen te doen, bij gebreke waarvan de overeenkomst wordt ontbonden en aangedrongen zal worden op verwijdering van dat gedeelte van de aanbouw wat gerealiseerd is op het erf van cliënte.
(…)”
1.8.
In reactie hierop heeft [gedaagde] bij brief van 17 juni 2020 betwist dat hij zich niet aan de gestelde voorwaarden heeft gehouden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser 3] c.s. vorderen samengevat - een verklaring voor recht dat de aanbouw van [gedaagde] voor een deel, althans voor een in goede justitie te bepalen deel, is geplaatst op het perceel van [eiser 3] c.s. en een inbreuk maakt op hun eigendomsrecht. [eiser 3] c.s. vorderen daarbij ook om [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen het deel dat over de erfgrens is gebouwd te verwijderen.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert samengevat - primair [eiser 3] c.s. op straffe van een dwangsom te veroordelen de mondelinge overeenkomst na te komen en hun medewerking te verlenen aan het vestigen van een erfdienstbaarheid, overeenkomstig het concept van de notaris. Subsidiair vordert [gedaagde] om [eiser 3] c.s. tegen een schadeloosstelling van € 560,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, aan [gedaagde] een erfdienstbaarheid te verlenen tot het handhaven van de aanbouw in de huidige toestand. [gedaagde] vordert daarbij [eiser 3] c.s. op straffe van een dwangsom te veroordelen alle nodige medewerking te verlenen aan het notarieel en/of kadastraal vastleggen van de erfdienstbaarheid, op kosten van [eiser 3] c.s.
3.5.
[eiser 3] c.s. voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[eiser 3] c.s. stellen zich op het standpunt dat zij aanvankelijk bereid waren [gedaagde] toe te staan enkele centimeters over de erfgrens te bouwen. [gedaagde] heeft zich volgens [eiser 3] c.s. echter niet aan de daaraan door [eiser 3] c.s. gestelde voorwaarden gehouden. [gedaagde] heeft tegen de afspraken in tijdens de bouw een afvalcontainer op het perceel van hun moeder geplaatst. [eiser 3] c.s. stellen dat [eiser 3] tijdens de woordenwisseling op 1 april 2019 over de container de onder voorwaarden gegeven toestemming daarom heeft ingetrokken. [eiser 3] c.s. stellen zich op het standpunt dat als gevolg van de ingetrokken toestemming geen overeenstemming bestaat over het bouwen over de erfgrens. Volgens [eiser 3] c.s. maakt [gedaagde] met de overbouw een inbreuk hun eigendomsrechten, en vorderen [eiser 3] c.s. daarom [gedaagde] te veroordelen de overbouw af te breken.
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de eigen stellingen van [eiser 3] c.s. dat zij de toestemming voor de erfoverschrijding niet op 1 april 2019 hebben ingetrokken. Die stelling is in strijd met de inhoud van de sommatiebrief van de advocaat van [eiser 3] c.s. van 22 mei 2020. In deze brief verzoekt de advocaat van [eiser 3] c.s. [gedaagde] de tussen partijen bestaande afspraken alsnog na te komen, en kondigt hij aan dat de overeenkomst zal worden ontbonden als [gedaagde] zich niet binnen 14 dagen alsnog aan de gemaakte afspraken houdt. Het verzoek om de gemaakte afspraken alsnog na te komen en de aangezegde ontbinding als [gedaagde] dat niet doet, houdt de erkenning in dat de verleende toestemming voor de overbouw op 22 mei 2020 nog van kracht was. Van een intrekking van de toestemming op 1 april 2019 kan dan geen sprake meer zijn.
4.3.
Uitgangspunt is daarom dat [gedaagde] ook vanaf 1 april 2019 met de door [eiser 3] c.s. gegeven toestemming de bouw heeft afgerond. De bouwwerkzaamheden zijn op 18 februari 2019 gestart, en op 7 april 2020 zijn de werkzaamheden beëindigd. Tussentijds hebben [eiser 3] c.s. kunnen zien dat beton werd gestort, het isolatiemateriaal werd aangebracht, en dat de dakbedekking werd gelegd. [eiser 3] c.s. hebben niet weersproken dat het grensoverschrijdende isolatiemateriaal in april 2019 is aangebracht. Hoewel het voor [eiser 3] c.s. duidelijk waarneembaar was dat [gedaagde] over de erfgrens bouwde, hebben [eiser 3] c.s. niet geprotesteerd of [gedaagde] op andere wijze laten weten dat zij de grensoverschrijding niet accepteren. [eiser 3] c.s. hebben ook niet gereageerd op het concept van de notariële akte, waarin sprake is van een erfdienstbaarheid voor een overbouw van 100 mm, dat [gedaagde] vanaf 10 oktober 2019 tot drie keer toe aan [eiser 3] c.s. heeft gestuurd met het verzoek om aan de notariële vastlegging van de erfdienstbaarheid mee te werken. Pas nadat de verbouwing in april 2020 was afgerond hebben [eiser 3] c.s. zich erop beroepen dat [gedaagde] zonder hun toestemming over de erfgrens had gebouwd, gevolgd door de aanschrijving van 22 mei 2020 waarin [gedaagde] wordt gesommeerd de gemaakte afspraken alsnog na te komen.
4.4.
De rechtbank heeft geconstateerd dat partijen alleen de afspraak over het kozijn nog niet hebben uitgevoerd. Niet gebleken is dat het aan [gedaagde] te wijten is dat dit niet is gebeurd. Partijen zijn het erover eens dat een dergelijk kozijn € 1.500,00 zou kosten. Dit bedrag afgezet tegen de offerte van € 19.490,00 die een aannemer voor het verwijderen van de overbouw aan [gedaagde] heeft uitgebracht, acht de rechtbank het niet plaatsen van het kozijn van onvoldoende gewicht om het terugkomen van [eiser 3] c.s. op de gemaakte afspraken te kunnen rechtvaardigen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat onder deze omstandigheden het [eiser 3] c.s. niet meer vrij staat om alsnog verwijdering van het grensoverschrijdende isolatiemateriaal te vorderen. Voor zover [eiser 3] c.s. nog enig recht op verwijdering van de overbouw zou toekomen, is de rechtbank van oordeel dat zij daarmee misbruik maken van dat recht.
4.5.
De conclusie is dat de vordering zal worden afgewezen. [eiser 3] c.s. zullen de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht 304,00
- salaris advocaat
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
Totaal € 1.430,00
in reconventie
4.6.
Ingevolge artikel 5:54 lid 1 BW kan een eigenaar van een gebouw dat gedeeltelijk boven het erf van een ander is gebouwd altijd vorderen dat hem een erfdienstbaarheid tot handhaving van de overbouw wordt verleend, tegen schadeloosstelling van de eigenaar van het perceel waaroverheen is gebouwd. De subsidiaire vordering van [gedaagde] voldoet hier aan. [gedaagde] vordert subsidiair om [eiser 3] c.s. te veroordelen [gedaagde] een erfdienstbaarheid te vestigen tot het handhaven van de aanbouw in de huidige toestand, met een aan [gedaagde] uit te betalen schadeloosstelling van € 560,00, of een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag. Ook vordert [gedaagde] om [eiser 3] c.s. op straffe van een dwangsom te veroordelen mee te werken aan de notariële en/of kadastrale vastlegging van de erfdienstbaarheid.
4.7.
Omdat de vordering in conventie van [eiser 3] c.s. om [gedaagde] te veroordelen het grensoverschrijdende deel van de aanbouw te verwijderen wordt afgewezen, heeft [gedaagde] er belang bij dat zijn recht op handhaving van de overbouw notarieel wordt vastgelegd. De vordering om [eiser 3] c.s. te veroordelen aan het vestigen van een daartoe strekkende erfdienstbaarheid zal daarom worden toegewezen. Ingevolge artikel 5:54 lid 1 BW staat daartegenover dat [gedaagde] een schadeloosstelling aan [eiser 3] c.s. dient te betalen. [gedaagde] stelt de schadeloosstelling op € 560,00, zijnde de taxatiewaarde van de grond onder de grensoverschrijding van 0,8 m². De rechtbank acht dat bedrag een te geringe compensatie voor [eiser 3] c.s. Ondanks de tussen partijen gemaakte afspraken is er nog geen nieuw kozijn met dubbele deur geplaatst ter vervanging van de bij de verbouwing verwijderde poort. Zowel [eiser 3] c.s. als [gedaagde] hebben ter zitting aangegeven dat de waarde van een kozijn met deur € 1.500,00 bedraagt. De rechtbank zal bepalen dat [gedaagde] dit bedrag als schadeloosstelling in de zin van artikel 5:54 lid 1 BW aan [eiser 3] c.s. dient te betalen.
4.8.
De vordering om [eiser 3] c.s. op straffe van een dwangsom te veroordelen mee te werken aan de notariële en/of kadastrale vastlegging van de erfdienstbaarheid zal ook worden toegewezen. [gedaagde] heeft echter niet onderbouwd op grond waarvan de notariële vastlegging voor rekening van [eiser 3] c.s. moet komen, zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt.
4.9.
Aangezien elk van partijen in reconventie als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser 3] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.430,00,
5.3.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
veroordeelt [eiser 3] c.s. om aan [gedaagde] een erfdienstbaarheid te verlenen tot het handhaven van de bestaande toestand van de aanbouw,
5.5.
bepaalt dat [gedaagde] een bedrag van € 1.500,00 als schadeloosstelling als bedoeld in artikel 5:54 lid 1 BW aan [eiser 3] c.s. dient te betalen,
5.6.
veroordeelt [eiser 3] c.s. om alle nodige medewerking te verlenen aan het op kosten van [gedaagde] notarieel en/of kadastraal vastleggen van de erfdienstbaarheid,
5.7.
veroordeelt [eiser 3] c.s. hoofdelijk om aan [gedaagde] een dwangsom te betalen van € 200,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.6. uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 2.000,00 is bereikt,
5.8.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 29 december 2021. [1]