ECLI:NL:RBNHO:2021:1172

• Datum uitspraak: 17 februari 2021
• Publicatiedatum: 11 februari 2021
• Zaaknummer: 8697053 CV EXPL 20-4022
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S. Slijkhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot schadevergoeding wegens verboden onderhuur en herstelkosten na beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 17 februari 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurder. De verhuurder, aangeduid als [eiser], had een vordering ingesteld tegen de huurder, aangeduid als [gedaagde], wegens verboden onderhuur en herstelkosten na het einde van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst was opgezegd door de verhuurder, en de huurder had de woning op 1 februari 2020 verlaten. De verhuurder vorderde een totaalbedrag van € 8.300,00, bestaande uit € 5.500,00 voor schadevergoeding wegens verboden onderhuur en € 2.800,00 voor herstelkosten. De huurder had echter de bedragen niet betaald en voerde verweer aan, stellende dat de verhuurder haar de keuze had gegeven om het bedrag te betalen of de woning te verlaten.

De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder door zijn correspondentie de suggestie had gewekt dat de huurder de keuze had om ofwel het bedrag te betalen en in de woning te blijven, ofwel de woning te verlaten. Aangezien de huurder de woning had verlaten, werd de vordering tot schadevergoeding wegens verboden onderhuur afgewezen. Daarnaast oordeelde de kantonrechter dat er geen bewijs was geleverd dat de huurder tekort was geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot de herstelkosten. De vordering tot betaling van het bedrag van € 2.800,00 werd eveneens afgewezen.

De kantonrechter concludeerde dat de vorderingen van de verhuurder niet konden worden toegewezen en dat de proceskosten voor rekening van de verhuurder kwamen, omdat deze ongelijk kreeg. De beslissing werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8697053 \ CV EXPL 20-4022 WD

Uitspraakdatum: 17 februari 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats 1]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: P. de Ruijter

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats 2]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. N. El Ouahhabi

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 23 juli 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

[eiser] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven.

2. De feiten

2.1.

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten waarbij [eiser] aan [gedaagde] heeft verhuurd een woning aan de [adres] .

2.2.

Op 15 november 2019 heeft [eiser] aan [gedaagde] een brief gestuurd waarin de volgende passages voorkomen:
“Tot onze verrassing hoorde wij gister dat [adres] verhuurd wordt al vanaf 2016 ( zie foto meegestuurd per mail) dit is ZONDER onze goedkeuring gebeurt. Het is niet toegestaan om de woning te verhuren aan derden. (…) * ik zag op de foto (…) dat er dus 22 mensen een review hadden achtergelaten op de site dat wordt dus laat ik het niet te hoog inzetten een bedrag van 22x € 250,- = € 5500,- dat zien wij graag van jou deze kant opkomen (misgelopen inkomsten, risico, etc etc voor ons zullen wij maar zeggen ) (…) Ben jij met het bovenstaande niet eens ,kan je op zoek naar een andere woning.”

2.3.

Op 17 november 2019 heeft [eiser] aan [gedaagde] een brief gestuurd, waarin de volgende passage voorkomt:
“(…) Het bedrag € 5500,- (…) zien wij graag voor 20 december 2019 op onze rekening staan. Staat dit er na 20 december 2019 niet op, dan nemen wij andere stappen. (..) Normaal zou u er gelijk uit moeten wat ik al aangaf maar wij geven u nog een kans. Betaald u het bedrag ,dan mag u erin blijven wonen , betaald u het bedrag niet dan gaat u eruit”

2.4.

Op 27 december 2019 heeft [eiser] aan [gedaagde] de volgende brief gestuurd:
“Betreft: Opzegging huurovereenkomst woonruimte (…) Tot onze spijt heeft u geen gebruik gemaakt van ons voorstel en dat houdt het volgende voor u in . Hierbij delen wij u mee dat wij de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] met u per 1 januari 2020 opzeggen. Met inachtneming van de opzegtermijn van 3 maanden ,eindigt de overeenkomst dus op 31 maart 2020. De reden voor de opzegging is bij u bekend . In de hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.”

2.5.

Op 1 februari 2020 heeft [gedaagde] de woning verlaten.

2.6.

Op 10 februari 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde] een brief gestuurd, waarin het volgende staat geschreven.:
“
(…) helaas wilde u niet aanwezig zijn bij de oplevering van de woning en de sleutels persoonlijk overhandigen aan ons bij de [adres] . Na inspectie van de woning zijn wij wel een paar dingen tegen gekomen die nu hersteld, en waarvan de kosten voor uw rekening komen . (…) Deze werkzaamheden worden nu door iemand gedaan en gaan in totaal € 2800,- incl Btw kosten . Dit bedrag € 2800,- brengen wij u dus in rekening om de woning weer in de oude staat terug te brengen Wij verzoeken u om het bedrag over te maken op bovenstaand rekening nummer binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief (…).”

2.7.

Op 1 maart 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde] een factuur gestuurd voor een bedrag van
€ 2.800,00.

2.8.

[gedaagde] heeft de bedragen € 5.500,00 en € 2.800,00 niet aan [eiser] betaald.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 8.300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 20 december 2019 tot aan de dag der voldoening, alsmede te vermeerderen met een bedrag van € 955,90 aan buitengerechtelijke kosten en een bedrag van
€ 1.210,00 aan kosten voor juridische bijstand, en te vermeerderen met de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[eiser] voert daartoe, kort gezegd, het volgende aan. [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zo heeft zij zonder toestemming van [eiser] de woning (via Airbnb) aan derden onderverhuurd. Hierom is [gedaagde] bij wijze van schadevergoeding gehouden om een bedrag van € 5.500,00 aan [eiser] te betalen. Daarnaast heeft [gedaagde] de woning in een zodanige staat achtergelaten dat [eiser] genoodzaakt is geweest herstelkosten tot een bedrag van € 2.800,00 te maken. Ook dit bedrag dient [gedaagde] bij wijze van schadevergoeding aan [eiser] te vergoeden. De hoofdsom bedraagt daarmee € 8.300,00. [gedaagde] weigert dit bedrag aan [eiser] te betalen. [gedaagde] dient dit alsnog te doen. Vanwege de wanbetaling dient [gedaagde] daarnaast aan [eiser] te vergoeden de buitengerechtelijke kosten van € 955,90, de kosten van juridische bijstand van € 1.210,00 en de wettelijke rente.

3.3.

[gedaagde] voert verweer op gronden die hierna, voor zover van belang, aan de orde zullen komen.

4. De beoordeling

4.1.

Deze zaak draait om de vraag of [gedaagde] vanwege een tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst een schadevergoeding van in totaal € 8.300,00 dient te betalen. Het totaalbedrag ziet voor een deel op schade vanwege verboden onderverhuur en voor een ander deel op herstelkosten.
verboden onderverhuur

4.2.

[gedaagde] heeft als verweer – onder meer – aangevoerd dat [eiser] haar de keus heeft gegeven om het bedrag van € 5.500,00 aan [eiser] te vergoeden of de woning te verlaten. [gedaagde] heeft ervoor gekozen om de woning te verlaten en om die reden komt [eiser] geen vordering meer toe, aldus [gedaagde] .

4.3.

Het verweer slaagt. Tot drie maal toe heeft [eiser] in de door hem aan [gedaagde] verzonden brieven bewoordingen gebruikt die - zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang gelezen - de suggestie wekken dat hij vanwege de verboden onderverhuur aanspraak maakt op (a) schadevergoeding ofwel (b) beëindiging van de huurovereenkomst en vertrek van [gedaagde] uit de woning.
In de brief van 15 november 2019 begroot [gedaagde] het schadebedrag en schrijft hij: “
dat zien wij graag van jou deze kant opkomen ”. In dezelfde brief staat echter ook geschreven:
“Ben jij het met bovenstaande niet eens, kan je op zoek naar een andere woning”. In de brief van 17 november 2019 schrijft [eiser] dat als [gedaagde] het bedrag betaalt, zij in de woning mag blijven wonen en dat als zij het bedrag niet betaalt, zij uit de woning moet. Beide brieven suggereren dat [gedaagde] een keus heeft tussen (i) in de woning blijven en een bedrag van € 5.500,00 betalen of (ii) in plaats van genoemd bedrag te betalen in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst en de woning te verlaten.
Tot slot schrijft [eiser] in zijn brief van 27 december 2019 dat, omdat [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van het voorstel van [eiser] , [eiser] de huurovereenkomst opzegt. De bewoording “het voorstel” kan op niets anders duiden dan op de door [eiser] aan [gedaagde] geopperde mogelijkheid om in de woning te mogen blijven wonen onder de voorwaarde van het betalen van een schadevergoeding.

4.4.

[gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord gesteld dat zij uit voorgaande correspondentie redelijkerwijs heeft mogen afleiden dat als zij de huurovereenkomst met [gedaagde] zou voortzetten, [eiser] aanspraak op schadevergoeding vanwege verboden onderhuur zou maken, maar ook dat [eiser] van deze aanspraak zou afzien ingeval [gedaagde] zou instemmen met beëindiging van de huurovereenkomst en [gedaagde] de woning zou verlaten.
Dat [gedaagde] deze conclusie uit de inhoud van de correspondentie redelijkerwijs heeft mogen trekken, is door [eiser] in de conclusie van repliek niet weersproken.

4.5.

Nu vaststaat dat [gedaagde] de woning op 1 februari 2020 heeft verlaten en de huurovereenkomst per eind maart 2020 is beëindigd, moet de eventuele aanspraak van [eiser] op vergoeding van schade wegens verbonden onderverhuur als vervallen worden beschouwd. De vordering tot betaling van het bedrag van € 5.500,00 wordt daarom afgewezen.
herstelkosten

4.6.

De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen (7:224 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (7:224 lid 2 BW).

4.7.

Niet in geschil is dat voorafgaande aan de huurovereenkomst geen beschrijving van de woning is opgemaakt. Derhalve wordt behoudens tegenbewijs verondersteld dat [gedaagde] de woning in dezelfde staat heeft ontvangen als dat zij deze heeft verlaten. Tegenbewijs dat in voldoende mate afbreuk doet aan deze veronderstelling, is niet geleverd en evenmin aangeboden.
Weliswaar heeft [eiser] ter onderbouwing van zijn vordering foto’s overgelegd van de woning, maar de foto’s zijn te vaag en/ of te onduidelijk om als voldoende overtuigend tegenbewijs te worden aangemerkt.

4.8.

Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] op dit onderdeel tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De vordering tot betaling van het bedrag van
€ 2.800,00 wordt daarom eveneens afgewezen.

4.9.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen.

4.10.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. De nakosten waar [gedaagde] aanspraak op maakt zijn toewijsbaar als na te melden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 746,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;

5.3.

Veroordeelt [eiser] in de nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten worden gemaakt, met een maximum van € 124,00;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter