ECLI:NL:RBNHO:2021:11583

• Datum uitspraak: 24 november 2021
• Publicatiedatum: 15 december 2021
• Zaaknummer: C/15/317831 / HA ZA 21-358
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.J. Straathof
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper en makelaar bij non-conformiteit van appartement door parkeerlift

In deze zaak heeft de koper van een appartement de verkoper en de verkopend makelaar aangeklaagd wegens non-conformiteit en schending van de zorgplicht. De koper, die een BMW X6 bezit, stelde dat de parkeerlift in het appartementencomplex niet geschikt was voor zijn auto, omdat deze niet in de lift paste. De rechtbank oordeelde dat er geen sprake was van non-conformiteit, omdat de eigenschappen van de parkeerlift kenbaar waren voor de koper op het moment van de koopovereenkomst. De koper had de mogelijkheid om onderzoek te doen naar de parkeermogelijkheden en had dit niet gedaan. De rechtbank concludeerde dat de verkoper niet aansprakelijk was voor de schade die de koper leed door het niet kunnen parkeren van zijn auto.

Daarnaast werd de makelaar aangeklaagd voor schending van de zorgplicht, omdat hij de koper niet had geïnformeerd over de eigenschappen van de parkeerlift. De rechtbank oordeelde dat de makelaar niet onrechtmatig had gehandeld, omdat de koper en zijn makelaar voorafgaand aan de koop geen vragen hadden gesteld over de parkeerlift. De rechtbank wees de vorderingen van de koper af en veroordeelde hem in de proceskosten van de gedaagden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Zittingsplaats Alkmaar

zaaknummer / rolnummer: C/15/317831 / HA ZA 21-358

Vonnis van 24 november 2021 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. F.M. Wagener te Alkmaar,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. W.A.A.M. Duineveld te Haarlem,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Q-BUS MAKELAARS B.V. ,

gevestigd te Uitgeest,

gedaagde,

advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Q-BUS MAKELAARS BERGEN B.V. ,

gevestigd te Bergen NH,

gedaagde,

advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten.

Partijen zullen hierna afzonderlijk [eiser] , [gedaagde 1] , Q-Bus Makelaars en Q-Bus Makelaars Bergen genoemd worden. De drie laatstgenoemden zullen gezamenlijk gedaagden genoemd worden. De twee laatstgenoemden zullen gezamenlijk Q-Bus (enkelvoud) genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 2 juni 2021, met producties,
• de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] , met producties,
• de conclusie van antwoord van Q-Bus, met producties,
• het tussenvonnis van 8 september 2021,
• de akte houdende overlegging producties van [eiser] ,
• de akte houdende overlegging producties van Q-Bus,
• de mondelinge behandeling van 10 november 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De advocaten hebben gebruik gemaakt van pleitnotities die zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] (koper) en [gedaagde 1] (verkoper) sluiten op 6 juni 2019 schriftelijk een overeenkomst tot koop en verkoop van een appartementsrecht tot gebruik van een woning met bergruimte in de kelder en parkeerplaats in de kelder, verder te noemen de koopovereenkomst. De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:

Artikel 6. Staat van de onroerende zaak/Gebruik.

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning met berging en parkeerplaats.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

2.2.

Q-Bus is de verkopend makelaar. De rechtbank laat in dit feitenrelaas nog even in het midden of dit Q-Bus Makelaars of Q-Bus Makelaars Bergen betreft.

2.3.

De levering is op 2 september 2019.

2.4.

De parkeerkelder van het appartementencomplex is voor auto’s alleen bereikbaar via een parkeerlift. Bij de ingang van de parkeerlift hangt een bordje, waarop staat vermeld dat het maximale hefvermogen 2000 kilogram is, de maximale hoogte 1.90 meter is en de maximale breedte 2.10 meter is.

2.5.

[eiser] bezit een BMW X6. De auto weegt meer dan 2000 kilogram.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat – dat de rechtbank gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 75.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum overdracht.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering tegen [gedaagde 1] ten grondslag, samengevat, dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst (non-conformiteit). De non-conformiteit is dat er een parkeerlift is die wegens maximaal hefvermogen en afmetingen niet geschikt is voor zijn auto. [eiser] begroot de schade die hij hierdoor lijdt op € 75.000,00.

3.3.

[eiser] legt aan zijn vordering tegen Q-Bus ten grondslag, samengevat, dat Q-Bus onrechtmatig jegens [eiser] heeft gedragen. De onrechtmatigheid is dat Q-Bus een zorgplicht heeft geschonden door [eiser] niet te wijzen op de eigenschappen van de parkeerlift. [eiser] begroot de schade die hij hierdoor lijdt op € 75.000,00.

3.4.

Gedaagden voeren verweer.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Vordering tegen [gedaagde 1]

4.1.

De grondslag van de vordering van [eiser] tegen [gedaagde 1] is dat de woning niet beantwoordt aan wat [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten (non-conformiteit).

4.2.

De wet bepaalt dat een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsook de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

4.3.

Deze wettelijke regeling is van regelend recht. Partijen mochten hiervan afwijken en hebben dat ook gedaan, zoals blijkt uit de hiervoor geciteerde bepalingen uit de koopovereenkomst. Deze komen samengevat hierop neer:

• Verkoper garandeert dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning, en staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
• Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

4.4.

Als eerste ligt de vraag voor of een parkeerlift met een maximaal hefvermogen van 2000 kilogram en met maximale hoogte van 1.90 meter en maximale breedte van 2.10 meter, een gebrek oplevert dat het normaal gebruik belemmert van een woning met parkeerplaats. Het antwoord op deze vraag kan in het midden blijven, omdat de rechtbank namelijk van oordeel is dat de eigenschappen van de lift in ieder geval kenbaar waren voor [eiser] op het moment dat hij de koopovereenkomst sloot, en dus voor zijn rekening en risico komen. De rechtbank licht dit hierna verder toe.

4.5.

Dat er geen helling naar de parkeergarage was maar een parkeerlift, was zichtbaar aan de buitengevel van het appartementencomplex. Bij de ingang van de parkeerlift hing een bordje met vermelding van het maximale gewicht en afmetingen. Het staat vast dat [eiser] diverse malen de woning bezocht heeft, en dat hij daarbij is vergezeld van een aankoopmakelaar. Indien het kunnen parkeren van een zwaarder en groter type auto dan de gemiddelde auto van belang was voor [eiser] , lag het op zijn weg om onderzoek te doen naar de parkeermogelijkheden voor dit type auto’s. Niet verwacht kon worden van [gedaagde 1] dat zij [eiser] daar actief over moest informeren. [gedaagde 1] hoefde zich als verkoper niet te bekommeren om de parkeerbehoefte van [eiser] .

4.6.

De conclusie is dat de eigenschappen van de parkeerlift, als deze al een gebrek opleveren die het normaal gebruik belemmeren, kenbaar waren voor [eiser] op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, en op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst voor zijn rekening en risico komen. Aan bewijslevering komt de rechtbank daarom niet toe. De vorderingen tegen [gedaagde 1] worden afgewezen.

Vordering tegen Q-Bus

4.7.

De grondslag van de vordering tegen Q-Bus is onrechtmatige daad. Q-Bus zou de professionele standaard van makelaars hebben overtreden, door [eiser] niet op de hoogte te stellen van de eigenschappen van de parkeerlift.

4.8.

Partijen hebben om te beginnen gedebatteerd over de vraag wie als verkopend makelaar moet worden beschouwd: Q-Bus Makelaars, Q-Bus Makelaars Bergen of beiden? De rechtbank komt aan de beantwoording van deze vraag niet toe. De rechtbank is namelijk van oordeel dat de verkopend makelaar – wie dit ook geweest is - niet onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. Hieronder volgt een toelichting hoe de rechtbank tot dit oordeel is gekomen.

4.9.

Uitgangspunt is dat van een makelaar verwacht kan worden dat hij zich bij de verkoop van een woning bewust is van de belangen van zowel zijn klant als van (potentiële) kopers en zich deze belangen aantrekt. In dat verband is van belang dat hij dusdanige informatie verstrekt over de te verkopen woning op basis waarvan een potentiële koper zich een juiste voorstelling van zaken kan maken van deze woning om zo te komen tot een afgewogen besluit om al dan niet over te gaan tot koop.

4.10.

De rechtbank oordeelt als volgt. Het staat vast dat [eiser] noch zijn makelaar aan Q-Bus voorafgaand aan de koop hebben gevraagd naar de eigenschappen van de parkeerlift, en het staat ook vast dat er met Q-Bus toen niet over gesproken is. Hiervoor is al vastgesteld dat de eigenschappen van de parkeerlift kenbaar waren voor [eiser] . Dit alles leidt tot de conclusie dat op Q-Bus ook geen verplichting heeft gerust om [eiser] voorafgaand aan de koop te informeren over de eigenschappen van de parkeerlift. Zonder verdere informatie van [eiser] over specifieke parkeerbehoeftes, hoefde Q-Bus er niet van uit te gaan dat de eigenschappen van de parkeerlift dusdanig essentiële informatie was voor [eiser] , dat Q-Bus deze aan [eiser] had moeten melden.

4.11.

De conclusie is dat Q-Bus niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] . Aan bewijslevering komt de rechtbank daarom niet toe. De vorderingen tegen Q-Bus worden afgewezen.

Tot slot

4.12.

De rechtbank veroordeelt [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding.

4.13.

De proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:

- griffierecht 952,00

- salaris advocaat
2.228,00 (2,0 punten × tarief IV € 1.114,00)

Totaal € 3.180,00

4.14.

De proceskosten aan de zijde van Q-Bus worden begroot op:

- griffierecht 2.076,00

- salaris advocaat
2.228,00 (2,0 punten × tarief IV € 1.114,00)

Totaal € 4.304,00

4.15.

De gevorderde veroordeling in de nakosten en in de wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] , tot op heden begroot op € 3.180,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de 15e dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van betaling,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [gedaagde 1] , begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00,

5.4.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van Q-Bus, tot op heden begroot op € 4.304,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de 15e dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van betaling,

5.5.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van Q-Bus, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00,

5.6.

verklaart dit vonnis voor de onderdelen 5.2., 5.3., 5.4. en 5.5. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. Straathof en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2021. ^[1]

Voetnoten

1. type: