Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/322348 / KG ZA 21-601
Vonnis in kort geding van 15 december 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GON MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Hoofddorp,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M. de Vries te Naarden,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VASTGOEDPLAN NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Haarlem,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.J.G. Stork en mr. W. de Vis te Alkmaar.
Partijen zullen hierna Gon en Vastgoedplan genoemd worden.
De zaak in het kort
Partijen hebben samengewerkt bij de verkoop aan investeerders van landbouwgrond waarvan werd verwacht dat de waarde zal stijgen. De rolverdeling was dat Vastgoedplan landbouwgrond kocht waarop in de toekomst mogelijk mocht worden gebouwd, waarna Gon investeerders zocht die bereid waren om een aandeel in de grond te kopen. Vervolgens verkocht en leverde Vastgoedplan aan Gon dat aandeel in de grond. Gon sloot met de betreffende investeerder een koopovereenkomst en zorgde vervolgens dat het aandeel in de grond aan de investeerder notarieel werd overgedragen. De koper betaalde een hogere prijs dan Vastgoedplan aan Gon had berekend. Gon had recht op een provisie gelijk aan het verschil in de aankoopprijs van Vastgoedplan aan Gon en de verkoopprijs aan de afnemer op basis van het aantal verkochte vierkante meter grond. Daarnaast heeft Gon een aantal bedragen van Vastgoedplan geleend, vastgelegd in een aantal overeenkomsten van geldlening. Daarvan staat nog een bedrag van € 154.360,74 open.
Tijdens een woordenwisseling via whatsapp op 7 september 2021 heeft de directeur van Vastgoedplan de samenwerking per direct beëindigd. De directeur van Gon heeft geantwoord dat hij dat prima vond. In dit kort geding vordert Gon Vastgoedplan te veroordelen om achterstallige provisie te betalen, en Vastgoedplan te verbieden beslag te leggen tot zekerheid van terugbetaling van de bedragen die Vastgoedplan aan Gon heeft uitgeleend. Ook vordert Gon om een financieel deskundige te benoemen, zodat de beëindigde samenwerking kan worden afgerond. Vastgoedplan heeft een tegenvordering ingesteld. Zij vordert terugbetaling van de bedragen die Vastgoedplan aan Gon heeft uitgeleend.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling op 1 december 2021
- de eis in reconventie
- de pleitnota van Vastgoedplan.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In het handelsregister staat Vastgoedplan geregistreerd onder KvK-nummer 61771937. De handelsnaam van Vastgoedplan was tot 19 januari 2021 Grondplan Nederland B.V.
2.2.
Gon en Grondplan Nederland B.V. hebben vanaf april 2020 zeven overeenkomsten van geldlening afgesloten. In totaal heeft Gon € 204.000,00 van Grondplan Nederland B.V. geleend, waarop inmiddels € 49.639,26 is afgelost. In de overeenkomsten is opgenomen dat het KvK-nummer van Grondplan Nederland B.V. 53082605 is.
2.3.
Gon heeft Vastgoedplan op 16 augustus 2021 laten weten in financiële problemen te komen als Vastgoedplan geen nieuw project kan aanbieden. Gon zegt daarbij toe de overeenkomsten van geldlening te zullen nakomen. Vastgoedplan heeft geantwoord dat zij een project te Groningen voor Gon heeft.
2.4.
[De directuer van Gon] , directeur van Gon (hierna: [de directeur van Gon] ), heeft op 24 augustus 2021 het volgende aan Vastgoedplan geschreven:
“(…)
Zojuist heb ik met [de directeur van Vastgoedplan]telefonisch een afspraak gemaakt. De deal gaat morgen in ; als er voor 27 oktober 2021 1.4 miljoen euro gepasseerd is dat mijn huidige schuld wordt kwijtgescholden.
(…)”
2.5.
In september 2021 zijn de al tussen partijen bestaande meningsverschillen geëscaleerd. Tijdens een verhit telefoongesprek tussen [de directeur van Gon] en [de directeur van Vastgoedplan] heeft [de directeur van Gon] de verbinding verbroken. [De directuer van Gon] en [de directeur van Vastgoedplan] hebben vervolgens op 7 september 2021via whatsapp de volgende berichten uitgewisseld:
[De directeur van Vastgoedplan] :
Ik word al een lange tijd ongelukkig van onze samenwerking.
Ik word al een lange tijd ongelukkig van onze samenwerking.
Dus die zeg ik bij deze op.
[De directuer van Gon]: Dat is goed!
Succes verder.
[De directeur van Vastgoedplan] : Betekent wel dat de schuld die jij verschuldigd bent dat ik die ook per direct kom op eisen bij je
En het zal gaan verrekenen met de openstaande omzet die lopende is.
[De directuer van Gon] : Helemaal prima ik zie het tegemoet
2.6.
Vastgoedplan heeft Gon bij brief van 8 september 2021 bevestigd dat de samenwerking op 7 september 2021 met wederzijds goedvinden is geëindigd. Vastgoedplan geeft daarbij aan dat na aflossingen ten belope van € 49.639,26 op de leningen nog een bedrag openstaat van € 154.360,74, en dat een deel daarvan kan worden verrekend met de beloning van Gon ad € 82.227,50 voor de nog komende transacties die Gon heeft begeleid. Vastgoedplan verzoekt het restantbedrag van € 72.133,24 binnen 14 dagen aan haar over te maken.
2.7.
Gon heeft Vastgoedplan op 10 september 2021 geschreven dat Vastgoedplan in strijd met de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst heeft gehandeld door de samenwerking met Gon zonder voorafgaande waarschuwing per direct op te zeggen. Gon maakt daarbij aanspraak op een provisiebedrag van € 800.000,00.
2.8.
Op 5 oktober 2021 is het faillissement uitgesproken van Grondontwikkeling Nederland B.V. Het KvK-nummer van Grondontwikkeling Nederland B.V. is 53082605.
Mr. A.G. Moeijes te Velsen-Zuid is benoemd tot curator.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Gon vordert samengevat - veroordeling van Vastgoedplan tot betaling van € 100.000,00 als voorschot op de haar toekomende provisie. Gon vordert dat de voorzieningenrechter daarbij bepaalt dat Vastgoedplan het voorschotbedrag niet mag verrekenen met de geldleningen, en dat Vastgoedplan zich ook niet mag beroepen op opschorting. Verder vordert Gon om de invordering van de geldleningen op te schorten tot het volledige provisiebedrag waar Gon nog recht op heeft is komen vast te staan. Gon vordert ook Vastgoedplan te verbieden relaties van Gon te benaderen, Vastgoedplan te veroordelen tot een rectificatie, het oversluiten van de op naam van Gon gesloten koopovereenkomsten met investeerders op naam van Vastgoedplan, en een deskundige aan te wijzen om het provisietegoed van Gon te berekenen. Tot slot vordert Gon om Vastgoedplan op straffe van een dwangsom te veroordelen in overleg te treden met Gon over de uitbetaling van de provisie.
3.2.
Vastgoedplan voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
Vastgoedplan vordert – samengevat - veroordeling van Gon tot betaling van € 154.360,74, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te betalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente.
4.2.
Gon voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
De gevorderde voorlopige voorzieningen zijn slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen.
Het voorschot
5.2.
Gon vordert een voorschot van € 100.000,00 op het volledig loon, subsidiair een redelijk loon. Daarnaast maakt Gon aanspraak op schadevergoeding omdat Vastgoedplan de bemiddelingsovereenkomsten met Gon onregelmatig eenzijdig heeft opgezegd.
5.3.
Gon legt aan het gevorderde voorschot het volgende ten grondslag. Omdat het Vastgoedplan is toe te rekenen dat de bemiddelingsovereenkomst voortijdig is geëindigd, heeft Gon recht op uitbetaling van de volledige provisie die Gon met het project Groningen had kunnen behalen. Op basis van de afgesproken winstmarges, het totaal van de nog te verkopen grond, en de behaalde resultaten in de eerste week, mocht Gon tot eind oktober 2021 een provisie van € 800.000,00 of meer verwachten. Gon vordert een voorschot op dat bedrag van € 100.000,00. Omdat Vastgoedplan in haar brief van 8 september 2021 erkent dat Gon recht heeft op een provisie van € 82.227,50, komt dit bedrag volgens Gon haar in ieder geval toe.
5.4.
Vastgoedplan stelt zich primair op het standpunt dat Gon geen recht heeft op uitbetaling van provisie. Omdat Gon ermee heeft ingestemd de samenwerking per direct te beëindigen, komt Gon volgens Vastgoedplan geen enkele vergoeding meer toe. De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat dit verweer in een eventuele bodemprocedure zal slagen. In de whatsappberichten van 7 september 2021 geeft [de directeur van Vastgoedplan] aan dat hij de samenwerking per direct opzegt, en [de directeur van Gon] heeft zich daar vervolgens zonder enig voorbehoud direct bij neergelegd. De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk dat het appverkeer van 7 september 2021 in een eventuele bodemprocedure zal leiden tot de conclusie dat partijen hun samenwerking op 7 september 2021 met wederzijds goedvinden hebben beëindigd. Hieruit volgt dat het einde van de samenwerking Vastgoedplan niet valt toe te rekenen, zodat Gon geen recht heeft op uitbetaling van de tot eind oktober 2021 eventueel te verwachten provisie.
5.5.
Vastgoedplan heeft betwist dat Gon in ieder geval recht heeft op een provisie van € 82.227,50. Gon heeft echter niet weersproken dat dit bedrag mogelijk de provisie zou zijn, als alle door Gon voor het project Groningen gesloten deals zouden leiden tot notariële overdracht van de aandelen in de grond aan de via bemiddeling van Gon gevonden investeerders. Gon heeft evenmin weersproken dat van de zeven investeerders zich inmiddels twee investeerders hebben teruggetrokken, en dat niet valt uit te sluiten dat nog meer investeerders van deelname aan het project Groningen zullen afzien. Onder deze omstandigheden acht de voorzieningenrechter het op voorhand onvoldoende aannemelijk dat Gon recht heeft op een bedrag van € 82.227,50 aan provisie. De voorzieningenrechter stelt vast dat het antwoord op de vraag op welk bedrag aan provisie Gon in de toekomst mogelijk aanspraak zal kunnen maken nog onduidelijk is. De vordering om Vastgoedplan te veroordelen om een voorschot op de mogelijk te verwachten provisie aan Gon te betalen, zal daarom worden afgewezen. Hieruit volgt dat de vordering om Vastgoedplan te verbieden zich op verrekening of opschorting te beroepen eveneens zal worden afgewezen.
Opschorting invordering geldlening / verbod bezwarende maatregelen
5.6.
Gon heeft erkend dat zij meerdere geldleningen met Vastgoedplan heeft gesloten, op grond waarvan Vastgoedplan een vordering op Gon heeft van € 154.360,74. Gon betwist niet dat dit bedrag ook opeisbaar is. Gon heeft geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die tot het oordeel kunnen leiden dat Vastgoedplan het recht kan worden ontzegd om tussentijds terugbetaling te vorderen van een geldbedrag waarvan de verschuldigdheid en de opeisbaarheid vast staat. Ook heeft Gon geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie kunnen leiden dat Vastgoedplan het recht niet kan worden ontzegd om tot zekerheid van betaling gebruik te maken van alle daarvoor gegeven wettelijke mogelijkheden. Deze onderdelen van de vordering zullen daarom worden afgewezen.
Rectificatie / mededelingen aan relaties van Gon / oversluiten koopovereenkomsten
5.7.
Het gevorderde verbod om relaties van Gon zonder voorafgaande toestemming van Gon te benaderen en een rectificatie te doen uitgaan aan alle relaties van Gon zal eveneens worden afgewezen. Gon heeft dit deel van de vordering onvoldoende onderbouwd. Dat geldt ook voor de gevorderde veroordeling van Vastgoedplan om de koopovereenkomsten die nog op naam staan van Gon over te sluiten op naam van Vastgoedplan. Gon heeft onvoldoende duidelijk gemaakt in hoeverre dat in de praktijk gerealiseerd gaat worden zonder de medewerking van de betrokken investeerders.
Benoeming deskundige
5.8.
Voor zover Gon via een rechterlijke beslissing een deskundigenonderzoek wil instellen, dient Gon de rechtbank bij verzoekschrift te vragen om een voorlopig deskundigenbericht. Als dat verzoek wordt toegewezen, zal via een met waarborgen omgeven procedure een onafhankelijk deskundige worden benoemd, waarbij met de belangen van alle partijen rekening gehouden wordt. Een kort gedingprocedure leent zich niet voor het starten van een dergelijke procedure. Ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen. Hieruit volgt dat de vordering om Vastgoedplan te veroordelen om in overleg met Gon over de uitkomst van het deskundigenonderzoek eveneens zal worden afgewezen.
Proceskosten
5.9.
Gon zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Vastgoedplan worden begroot op:
- griffierecht € 2.076,00
- salaris advocaat
996,00
996,00
Totaal € 3.072,00
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Vastgoedplan vordert Gon te veroordelen om het nog openstaande bedrag van € 154.360,70 aan Vastgoedplan terug te betalen. Gon erkent dat bedrag aan Vastgoedplan verschuldigd te zijn.
6.2.
Beide partijen hebben ter zitting desgevraagd weliswaar aangegeven dat de geldleningsovereenkomsten zijn gesloten tussen de procespartijen in deze zaak, dus Vastgoedplan en Gon, maar de voorzieningenrechter acht zich niet aan die consensus gebonden. Het geld is blijkens de leningsovereenkomsten uitgeleend door Grondplan Nederland B.V. met als KvK-nummer 53082605. In deze zaak figureren een aantal vennootschappen met een statutaire danwel handelsnaam waarin de woorden “vastgoedplan”, “grondplan” en “grondontwikkeling” voorkomen, al dan niet met de toevoeging “Nederland”., waarbij ook nog eens sprake is van diverse wijzigingen van de statutaire of handelsnamen. Zonder nader onderzoek valt op voorhand beslist niet uit te sluiten dat het aan Gon uitgeleend geld destijds afkomstig was van de inmiddels failliet verklaarde vennootschap Grondontwikkeling B.V., die immers in het handelsregister is opgenomen met hetzelfde KvK-nummer 53082605, dat ook in de leningsovereenkomsten is vermeld als KvK nummer van Vastgoedplan. Blijkens randnummer 14 van de dagvaarding was het immers, volgens de eigen stellingen van Gon, deze vennootschap die het inmiddels afgeronde project ‘Scheg’ in Amstelveen heeft gerealiseerd. Voordat de vordering tot terugbetaling kan worden toegewezen moet duidelijk worden of het uitgeleende bedrag al-dan-niet behoort tot de faillissementsboedel en dus ten goede dient te komen aan de schuldeisers in het faillissement. De consensus in het partijdebat is immers mogelijk ingegeven door de gedachte dat beide partijen in deze procedure er belang bij hebben de kwestie buiten het zicht van de curator te houden. De vordering is, gezien de onduidelijkheden over de herkomst van de aan Gon uitgeleende bedragen, daarom in kort geding niet toewijsbaar.
6.3.
Vastgoedplan zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gon worden begroot op € 588,00 (factor 0,5 × tarief € 996,00).
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
wijst de vorderingen af,
7.2.
veroordeelt Gon in de proceskosten, aan de zijde van Vastgoedplan tot op heden begroot op € 3.072,00,
in reconventie
7.3.
wijst de vorderingen af,
7.4.
veroordeelt Vastgoedplan in de proceskosten, aan de zijde van Gon tot op heden begroot op € 490,00,
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 15 december 2021. [1]