Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9069769 CV EXPL 21-1477
Uitspraakdatum: 24 november 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. B.M. Wegereef
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. K. Baetsen
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 26 februari 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 1 november 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 25 oktober 2021 nog een stuk toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] exploiteert onder de handelsnaam “ [handelsnaam gedaagde] ” een eenmanszaak in bouwkundige keuringen.
2.2.
[gedaagde] heeft in opdracht van [eiser] een bouwkundige keuring verricht van de woning aan [adres] (hierna: de woning). [eiser] overwoog de woning, die destijds voor een bedrag van € 1.395.000,- te koop stond, aan te kopen.
2.3.
[gedaagde] heeft de woning op 2 april 2019 in aanwezigheid van [eiser] , zijn makelaar en die van de verkoper geïnspecteerd.
2.4.
In het door [gedaagde] opgemaakte rapport (dat is voorzien van foto’s van de woning) staat het volgende:
(…)Samenvatting begrootte kostenA – Interieur € 3.140,-B – Exterieur € 48.300,-C – Installaties € 870,-Totaal € 52.310,-(…)Onderdelen met risico/aanbevolen specialistische onderzoeken.A – Interieur 13, 15, 16(…)Bouwtechnische keuring en bouwkundig rapportDeze bouwtechnische keuring is een steekproefsgewijze en uitsluitend visuele (non-destructieve) momentopname. Er worden geen metingen verricht en/of berekening gemaakt. (…) Deze bouwtechnische keuring is een steekproefsgewijze inspectie waarbij een algemene indruk wordt gegeven van een bouwdeel als geheel. De bouwtechnische keuring en bouwkundig rapport geven geen garanties over de technische staat of kwaliteit van een woning of object.Beperkte aansprakelijkheid en beroepsaansprakelijkheidsverzekeringOp de uitvoering van de bouwtechnische keuring en de resultaten van in het bouwkundig rapport zijn in de algemene leveringsvoorwaarden van toepassing. De algemene leveringsvoorwaarden zijn bij opdrachtverstrekking aan de opdrachtgever bekend gemaakt. Klachten en/of schadeclaims worden in behandeling genomen zoals in de leveringsvoorwaarden is bepaald.(…)Uitleg over de symbolen in de rapportage:(…)? Specialistisch onderzoek gewenst, voor meer informatie is een oordeel van een specifieke specialist noodzakelijk.! Onderdeel met risico, hierdoor kan een gebrek of tekortkoming zorgen voor grote gevolgschade.n.b. Niet begrootz.w. Zelfwerkzaamheid (niet begroot)(…)05. Binnenwanden dragendEr heeft een vochtmeting plaatsgevonden op plinthoogte en in de kelders van beide woningen, er is plaatselijk lichte doorslag in de kelder onder de voorste woning, geen direct herstel noodzakelijk in de huidige situatie.Er zijn oude lekkage / vochtsporen zichtbaar in het souterrain van de achterste woning door voormalige lekkage van de wasmachine, herstel is afwerking. n.b.Er is een spanningsscheur zichtbaar in de woonkamer van de voorste woning nabij de entree, geen constructief herstel noodzakelijk in de huidige situatie.Plaatselijk holklinkend pleisterwerk (partieel onthecht), geen herstel noodzakelijk in de huidige situatie.Er zijn oude vochtsporen zichtbaar in het souterrain van de achterste woning (bv. langs trap), herstel is afwerking. n.b. / z.w.(…)13 Kelder / SouterrainBetreft een kelder onder de voorste woning en een souterrain onder de achterste woning.De ventilatie van het souterrain is onvoldoende (hoge luchtvochtigheid), ventilatie verbeteren. € 500,-Plaatselijk lichte doorslag in de kelder onder de voorste woning, ventilatie verbeteren en lichte doorslag accepteren. € 200,-Onder het toilet in het souterrain van de achterste woning is een pompput aanwezig, het houden luik en omtimmering is aangetast, vervangen. ! € 250,-(…)15. Toilet(ten)Betreft 4 separate toiletten (2 in de voorste en 2 in de achterste woning).Geen op- / aanmerkingen m.b.t. de toiletten in de voorste woning.De vloer (deksel pompput) in het toilet in het souterrain van de achterste woning is vergaan, zie A. 13 !.
(…)Samenvatting begrootte kostenA – Interieur € 3.140,-B – Exterieur € 48.300,-C – Installaties € 870,-Totaal € 52.310,-(…)Onderdelen met risico/aanbevolen specialistische onderzoeken.A – Interieur 13, 15, 16(…)Bouwtechnische keuring en bouwkundig rapportDeze bouwtechnische keuring is een steekproefsgewijze en uitsluitend visuele (non-destructieve) momentopname. Er worden geen metingen verricht en/of berekening gemaakt. (…) Deze bouwtechnische keuring is een steekproefsgewijze inspectie waarbij een algemene indruk wordt gegeven van een bouwdeel als geheel. De bouwtechnische keuring en bouwkundig rapport geven geen garanties over de technische staat of kwaliteit van een woning of object.Beperkte aansprakelijkheid en beroepsaansprakelijkheidsverzekeringOp de uitvoering van de bouwtechnische keuring en de resultaten van in het bouwkundig rapport zijn in de algemene leveringsvoorwaarden van toepassing. De algemene leveringsvoorwaarden zijn bij opdrachtverstrekking aan de opdrachtgever bekend gemaakt. Klachten en/of schadeclaims worden in behandeling genomen zoals in de leveringsvoorwaarden is bepaald.(…)Uitleg over de symbolen in de rapportage:(…)? Specialistisch onderzoek gewenst, voor meer informatie is een oordeel van een specifieke specialist noodzakelijk.! Onderdeel met risico, hierdoor kan een gebrek of tekortkoming zorgen voor grote gevolgschade.n.b. Niet begrootz.w. Zelfwerkzaamheid (niet begroot)(…)05. Binnenwanden dragendEr heeft een vochtmeting plaatsgevonden op plinthoogte en in de kelders van beide woningen, er is plaatselijk lichte doorslag in de kelder onder de voorste woning, geen direct herstel noodzakelijk in de huidige situatie.Er zijn oude lekkage / vochtsporen zichtbaar in het souterrain van de achterste woning door voormalige lekkage van de wasmachine, herstel is afwerking. n.b.Er is een spanningsscheur zichtbaar in de woonkamer van de voorste woning nabij de entree, geen constructief herstel noodzakelijk in de huidige situatie.Plaatselijk holklinkend pleisterwerk (partieel onthecht), geen herstel noodzakelijk in de huidige situatie.Er zijn oude vochtsporen zichtbaar in het souterrain van de achterste woning (bv. langs trap), herstel is afwerking. n.b. / z.w.(…)13 Kelder / SouterrainBetreft een kelder onder de voorste woning en een souterrain onder de achterste woning.De ventilatie van het souterrain is onvoldoende (hoge luchtvochtigheid), ventilatie verbeteren. € 500,-Plaatselijk lichte doorslag in de kelder onder de voorste woning, ventilatie verbeteren en lichte doorslag accepteren. € 200,-Onder het toilet in het souterrain van de achterste woning is een pompput aanwezig, het houden luik en omtimmering is aangetast, vervangen. ! € 250,-(…)15. Toilet(ten)Betreft 4 separate toiletten (2 in de voorste en 2 in de achterste woning).Geen op- / aanmerkingen m.b.t. de toiletten in de voorste woning.De vloer (deksel pompput) in het toilet in het souterrain van de achterste woning is vergaan, zie A. 13 !.
2.5.
[eiser] heeft de woning gekocht voor een bedrag van € 1.320.000,-. Levering vond plaats op 14 juni 2019. Vervolgens heeft [eiser] Bouwbedrijf [bouwbedrijf] ingeschakeld om werkzaamheden in de woning te verrichten.
2.6.
In een op 20 juni 2019 opgesteld rapport van KeurmijnWoning.nl staat:
(…)De heer [bouwbedrijf] wil een inspectie laten uitvoeren van de lekkage in het bijhuis met betrekking tot de afwerkvloer (buiten), en de dekvloer (binnen) in het souterrain. Deze heeft tot gevolg gehad dat de dekvloer aan de binnenzijde verzadigd is van vocht en de aanwezige vloer-verwarming diffus geworden kan zijn. De dekvloer heeft langere tijd onder een continu water belasting gestaan. Dit is afkomstig van de patio van het souterrain.(…)Door het verwijderen van de binnenwanden kan men duidelijk het aanwezige vocht in de vloeren waarnemen. (…)Ook ter plaatse van de oude badkamer is vocht aanwezig, wat inhoud dat de bestaande tegels zijn losgekomen, en herstel nodig is.Ook de bouwmuren vertonen schimmelvorming en uitzouting in het bestaande aangebrachte stukwerk. (…)De constructievloer, heeft dus twee waterbelastingen moeten ondergaan:1) De lekkende dakbedekking laag.2) De niet werkende pomp in de pomp-put.De pomp-put is volledig aangetast zowel de oplegging van de vloer, en de vloer van het toilet. (…)De kozijnen zijn belast geweest met het vocht in de woning dit geven de kozijnen duidelijk aan. Ook de vloerverwarming heeft schade opgelopen door de lekkage. (…)Achter de trap is een lage wand geplaatst. Het optrekkend vocht geeft, aan dat er achter het toilet zelf een laagje water te hebben gestaan. Door deze gedeeltelijk te verwijderen zien we de waterbelasting terug in de vloer. De trapbomen achter deze wand vertonen aantasting van het water, hier is houtrot ontstaan. Dit toont aan dat er langdurige lekkage is geweest. (…)KeurmijnWoning.nl heeft enkele voorstellen gedaan voor het verhelpen van de geconstateerde lekkage en schade.
(…)De heer [bouwbedrijf] wil een inspectie laten uitvoeren van de lekkage in het bijhuis met betrekking tot de afwerkvloer (buiten), en de dekvloer (binnen) in het souterrain. Deze heeft tot gevolg gehad dat de dekvloer aan de binnenzijde verzadigd is van vocht en de aanwezige vloer-verwarming diffus geworden kan zijn. De dekvloer heeft langere tijd onder een continu water belasting gestaan. Dit is afkomstig van de patio van het souterrain.(…)Door het verwijderen van de binnenwanden kan men duidelijk het aanwezige vocht in de vloeren waarnemen. (…)Ook ter plaatse van de oude badkamer is vocht aanwezig, wat inhoud dat de bestaande tegels zijn losgekomen, en herstel nodig is.Ook de bouwmuren vertonen schimmelvorming en uitzouting in het bestaande aangebrachte stukwerk. (…)De constructievloer, heeft dus twee waterbelastingen moeten ondergaan:1) De lekkende dakbedekking laag.2) De niet werkende pomp in de pomp-put.De pomp-put is volledig aangetast zowel de oplegging van de vloer, en de vloer van het toilet. (…)De kozijnen zijn belast geweest met het vocht in de woning dit geven de kozijnen duidelijk aan. Ook de vloerverwarming heeft schade opgelopen door de lekkage. (…)Achter de trap is een lage wand geplaatst. Het optrekkend vocht geeft, aan dat er achter het toilet zelf een laagje water te hebben gestaan. Door deze gedeeltelijk te verwijderen zien we de waterbelasting terug in de vloer. De trapbomen achter deze wand vertonen aantasting van het water, hier is houtrot ontstaan. Dit toont aan dat er langdurige lekkage is geweest. (…)KeurmijnWoning.nl heeft enkele voorstellen gedaan voor het verhelpen van de geconstateerde lekkage en schade.
2.7.
Op 8 september 2019 heeft [bouwbedrijf] aan [eiser] een bedrag van € 16.042,37 in rekening gebracht wegens werkzaamheden naar aanleiding van het rapport van KeurmijnWoning.nl.
2.8.
Bij brief van 14 juli 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die het gevolg was van toerekenbare tekortkomingen zijdens [gedaagde] . Die tekortkoming bestond er uit dat [gedaagde] niet had geadviseerd om nader onderzoek te doen naar de door [gedaagde] geconstateerde vochtplekken. De verzekeraar van [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid namens hem afgewezen.
2.9.
In een in opdracht van [eiser] opgemaakt rapport van Top Expertise van 10 november 2020 staat op bladzijden 1 en 3:
(…)Het onderzoek richt zich met name op de vraag of wederpartij de lekkages had moeten (kunnen) zien bij de door hem uitgevoerde bouwkundige aankoopinspectie en mogelijk aanvullend onderzoek had moeten adviseren.(…)Probleemstelling:Twee maanden na de, door [handelsnaam gedaagde] , uitgevoerde bouwtechnische keuring worden er, tijdens de verbouwing, lekkages geconstateerd in het bijhuis. (…) Op basis van het uitgebrachte rapport door Keurmijnwoning.nl vraagt men zich af of [handelsnaam gedaagde] deze lekkage(s) niet had moeten zien, al dan niet moeten adviseren om nadere inspecties uit te voeren aan de hand van hetgeen er zichtbaar was. (…)Onderzoek:U hebt ons verzocht onderzoek te doen en de volgende vragen te beantwoorden:1. Kan er op basis van de twee rapporten worden gesteld dat keurder 1 ( [handelsnaam gedaagde] ) de lekkages had moeten ontdekken, dan wel tenminste nadere inspectie had moeten adviseren. Met name ten aanzien van de pomp-put wat volgens de aannemer van cliënt een gesloten systeem behoort te zijn?2. Welke kosten zijn er redelijkerwijs te verhalen?(…)
(…)Het onderzoek richt zich met name op de vraag of wederpartij de lekkages had moeten (kunnen) zien bij de door hem uitgevoerde bouwkundige aankoopinspectie en mogelijk aanvullend onderzoek had moeten adviseren.(…)Probleemstelling:Twee maanden na de, door [handelsnaam gedaagde] , uitgevoerde bouwtechnische keuring worden er, tijdens de verbouwing, lekkages geconstateerd in het bijhuis. (…) Op basis van het uitgebrachte rapport door Keurmijnwoning.nl vraagt men zich af of [handelsnaam gedaagde] deze lekkage(s) niet had moeten zien, al dan niet moeten adviseren om nadere inspecties uit te voeren aan de hand van hetgeen er zichtbaar was. (…)Onderzoek:U hebt ons verzocht onderzoek te doen en de volgende vragen te beantwoorden:1. Kan er op basis van de twee rapporten worden gesteld dat keurder 1 ( [handelsnaam gedaagde] ) de lekkages had moeten ontdekken, dan wel tenminste nadere inspectie had moeten adviseren. Met name ten aanzien van de pomp-put wat volgens de aannemer van cliënt een gesloten systeem behoort te zijn?2. Welke kosten zijn er redelijkerwijs te verhalen?(…)
2.10.
Op bladzijden 4 en 5 van het rapport van Top Expertise staat:
In het rapport van [handelsnaam gedaagde] staat onder meer:- Bij aanvang van de inspectie zijn er door de verkopend makelaar géén bijzonderheden vermeld;- De bouwtechnische keuring en het bouwkundig rapport geven geen garanties over de technische staat of kwaliteit van een woning of object;- Er zijn oude lekkage-/vochtsporen zichtbaar in het souterrain van de achterste woning door voormalige lekkage van de wasmachine, herstel is afwerking;- Er zijn oude vochtsporen zichtbaar in het souterrain;- De ventilatie van het souterrain is onvoldoende (hoge luchtvochtigheid), ventilatie verbeteren;- Onder het toilet in het souterrain van de achterste woning is een pomp-put aanwezig, het houten luik en omtimmering is aangetast, vervangen;- De vloer (pomp-put) in het toilet van het souterrain is vergaan (zie boven);- Er zijn in beide woningen geen aanwijzingen die duiden op een actieve zetting;- Lekkage van de vloerverwarmingspomp in het souterrain herstellen;- De druk in de installatie was erg laag tijdens de inspectie.(…)
In het rapport van [handelsnaam gedaagde] staat onder meer:- Bij aanvang van de inspectie zijn er door de verkopend makelaar géén bijzonderheden vermeld;- De bouwtechnische keuring en het bouwkundig rapport geven geen garanties over de technische staat of kwaliteit van een woning of object;- Er zijn oude lekkage-/vochtsporen zichtbaar in het souterrain van de achterste woning door voormalige lekkage van de wasmachine, herstel is afwerking;- Er zijn oude vochtsporen zichtbaar in het souterrain;- De ventilatie van het souterrain is onvoldoende (hoge luchtvochtigheid), ventilatie verbeteren;- Onder het toilet in het souterrain van de achterste woning is een pomp-put aanwezig, het houten luik en omtimmering is aangetast, vervangen;- De vloer (pomp-put) in het toilet van het souterrain is vergaan (zie boven);- Er zijn in beide woningen geen aanwijzingen die duiden op een actieve zetting;- Lekkage van de vloerverwarmingspomp in het souterrain herstellen;- De druk in de installatie was erg laag tijdens de inspectie.(…)
2.11.
Op bladzijde 7 van het rapport van Top Expertise staat:
Conclusie:De lekkage(s) is (zijn) nog niet opgelost.Met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid komt er grondwater via de kim (aansluiting betonvloer en betonwanden) naar binnen.Daarnaast sluiten wij water dat mogelijk onder de nieuwe dakbedekking van de terrasvloer/patio naar binnenkomt, niet uit.In hoeverre de dakbedekking de patiobetonvloer afdekt/waterdicht afwerkt, is onbekend, niet zichtbaar.(…)
Conclusie:De lekkage(s) is (zijn) nog niet opgelost.Met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid komt er grondwater via de kim (aansluiting betonvloer en betonwanden) naar binnen.Daarnaast sluiten wij water dat mogelijk onder de nieuwe dakbedekking van de terrasvloer/patio naar binnenkomt, niet uit.In hoeverre de dakbedekking de patiobetonvloer afdekt/waterdicht afwerkt, is onbekend, niet zichtbaar.(…)
2.12.
Ten slotte staat op bladzijden 8 tot en met 10 van het rapport van Top Expertise
1. Kan er op basis van de twee rapporten worden gesteld dat keurder 1 ( [handelsnaam gedaagde] ) de lekkages had moeten ontdekken, dan wel tenminste nadere inspectie had moeten adviseren. Met name ten aanzien van de pomp-put wat volgens de aannemer van cliënt een gesloten systeem behoort te zijn?Op basis van de twee rapporten en onze inspectie ter plaatse komen wij tot het volgende:A) [gedaagde] heeft tijdens zijn inspectie op 2 april 2019 vocht geconstateerd in het souterrain en “verneemt” van de verkopend makelaar dat dit vocht van een kapotte wasmachine afkomstig is.B) [gedaagde] vindt het ook muffig ruiken en klam aanvoelen, maar kan zich voorstellen dat dit inderdaad afkomstig kan zijn van een lekkage van de wasmachine.C) [gedaagde] maakt melding van “oude vochtsporen” in het souterrain. (…)Op basis hiervan concluderen wij als volgt:Ten eerste:De verkopend makelaar is in gebreke gebleven. Enerzijds omdat hij een inlichtingenformulier, samen met de verkopende partij, had moeten invullen en anderzijds omdat hij, met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid, op de hoogte moet zijn geweest van de ernstige vochtproblemen in het souterrain.Wij komen tot deze conclusie omdat [gedaagde] melding heeft gemaakt van een zeer ernstige vochtige / klamme lucht en Keurmijnwoning mede melding maakt van houtrot van de trap welke zichtbaar werd nadat het toilet was weggebroken. Houtrot van een inpandige trap gebeurt slechts als deze zich over een lange tijd (wellicht al jaren) in aanraking komt met water.Dat verkopend makelaar het afdoet met een lekkage van de wasmachine kunnen wij niet plaatsen, mede gelet op hetgeen [handelsnaam gedaagde] en Keurmijnwoning hebben aangetroffen en melding hebben gemaakt. (…)Feitelijk zijn er minimaal vier partijen in gebreke gebleven namelijk [handelsnaam gedaagde] , verkopers, verkopend makelaar en Bouwadvies [bouwbedrijf] .[handelsnaam gedaagde] :[handelsnaam gedaagde] heeft zich te snel laten leiden door de opmerking van de verkopend makelaar dat het “vocht” te maken had met een kapotte wasmachine. Op basis van hetgeen hij heeft gezien en vermeld in zijn rapportage, had hij aanvullend onderzoek moeten uitvoeren/adviseren.
1. Kan er op basis van de twee rapporten worden gesteld dat keurder 1 ( [handelsnaam gedaagde] ) de lekkages had moeten ontdekken, dan wel tenminste nadere inspectie had moeten adviseren. Met name ten aanzien van de pomp-put wat volgens de aannemer van cliënt een gesloten systeem behoort te zijn?Op basis van de twee rapporten en onze inspectie ter plaatse komen wij tot het volgende:A) [gedaagde] heeft tijdens zijn inspectie op 2 april 2019 vocht geconstateerd in het souterrain en “verneemt” van de verkopend makelaar dat dit vocht van een kapotte wasmachine afkomstig is.B) [gedaagde] vindt het ook muffig ruiken en klam aanvoelen, maar kan zich voorstellen dat dit inderdaad afkomstig kan zijn van een lekkage van de wasmachine.C) [gedaagde] maakt melding van “oude vochtsporen” in het souterrain. (…)Op basis hiervan concluderen wij als volgt:Ten eerste:De verkopend makelaar is in gebreke gebleven. Enerzijds omdat hij een inlichtingenformulier, samen met de verkopende partij, had moeten invullen en anderzijds omdat hij, met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid, op de hoogte moet zijn geweest van de ernstige vochtproblemen in het souterrain.Wij komen tot deze conclusie omdat [gedaagde] melding heeft gemaakt van een zeer ernstige vochtige / klamme lucht en Keurmijnwoning mede melding maakt van houtrot van de trap welke zichtbaar werd nadat het toilet was weggebroken. Houtrot van een inpandige trap gebeurt slechts als deze zich over een lange tijd (wellicht al jaren) in aanraking komt met water.Dat verkopend makelaar het afdoet met een lekkage van de wasmachine kunnen wij niet plaatsen, mede gelet op hetgeen [handelsnaam gedaagde] en Keurmijnwoning hebben aangetroffen en melding hebben gemaakt. (…)Feitelijk zijn er minimaal vier partijen in gebreke gebleven namelijk [handelsnaam gedaagde] , verkopers, verkopend makelaar en Bouwadvies [bouwbedrijf] .[handelsnaam gedaagde] :[handelsnaam gedaagde] heeft zich te snel laten leiden door de opmerking van de verkopend makelaar dat het “vocht” te maken had met een kapotte wasmachine. Op basis van hetgeen hij heeft gezien en vermeld in zijn rapportage, had hij aanvullend onderzoek moeten uitvoeren/adviseren.
2.13.
Blijkens dit rapport zijn de verkopend makelaar en de verkopers tekort geschoten omdat zij op de hoogte geweest moeten zijn van de vochtproblematiek en daar geen melding van hebben gemaakt. [bouwbedrijf] heeft volgens dit rapport onvoldoende onderzoek gedaan, de vochtproblematiek onderschat en is te snel overgegaan tot afwerking van de ruimte. De redelijkerwijs te maken kosten om de lekkage in het souterrain te herstellen, worden in dit rapport begroot op € 15.300,-.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter
a) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 16.042,37;
b) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.131,86 aan buitengerechtelijke incassokosten;
c. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.373,35 aan deskundigenkosten;
d) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over het sub a gevorderde vanaf 1 september 2020 en over het sub b gevorderde vanaf 26 februari 2021;
e) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten;
f) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
a) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 16.042,37;
b) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.131,86 aan buitengerechtelijke incassokosten;
c. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.373,35 aan deskundigenkosten;
d) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over het sub a gevorderde vanaf 1 september 2020 en over het sub b gevorderde vanaf 26 februari 2021;
e) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten;
f) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen jegens [eiser] . Door naar aanleiding van de door hem in het souterrain geconstateerde vochtsporen geen nader onderzoek te adviseren heeft hij niet gehandeld zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam bouwkundig adviseur betaamt. Hij is dan aansprakelijk voor de schade die [eiser] als gevolg van deze tekortkoming heeft geleden. Deze schade bestaat uit de kosten om de lekkage te herstellen en de kosten van de door [eiser] ingeschakelde deskundigen.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat hij geen beroepsfout heeft gemaakt: hij heeft slechts een visuele inspectie gedaan en gewezen op mogelijke risico’s. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiser] zijn rechten jegens [gedaagde] heeft verwerkt doordat hij te laat heeft geklaagd. Ten slotte beroept [gedaagde] zich op exonoraties die in de door hem gehanteerde en op de overeenkomst tussen partijen van toepassing zijnde algemene voorwaarden zijn opgenomen.
5.De beoordeling
5.1.
De eerste vraag die ter beantwoording voorligt is of [gedaagde] bij de uitvoering van zijn werkzaamheden een beroepsfout heeft gemaakt. Volgens [eiser] had [gedaagde] gelet op wat bij de inspectie zichtbaar was, nader onderzoek moeten doen naar eventuele vochtproblemen of tenminste [eiser] moeten adviseren hier nader onderzoek naar te laten doen. [gedaagde] had geen genoegen kunnen en mogen nemen met de mededeling van de verkopend makelaar dat de in het souterrain aanwezige vochtplekken het gevolg waren van een oude lekkage van de wasmachine. [gedaagde] heeft gemotiveerd weersproken dat hij een beroepsfout heeft gemaakt. Enerzijds heeft hij daartoe aangevoerd dat hij in zijn rapport de nodige voorbehouden heeft opgenomen en gewezen op risico’s, ook waar het gaat om vocht in het souterrain. Anderzijds heeft [eiser] volgens [gedaagde] niet duidelijk gemaakt op grond waarvan [gedaagde] , die uitsluitend een visuele inspectie deed, de ernstige vochtproblematiek had moeten onderkennen.
5.2.
Uitgangspunt is dat [gedaagde] jegens [eiser] aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van het door [gedaagde] niet in acht nemen van de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Conform de hoofdregel van artikel 150 Rv ligt het op de weg van [eiser] die zich op de tekortkoming van [gedaagde] beroept, om dat tekortschieten voldoende te onderbouwen. Hierbij is van belang dat het ging om een uitsluitend visuele inspectie. Voor gebreken die alleen na destructief onderzoek zichtbaar of kenbaar konden zijn, is [gedaagde] dus niet aansprakelijk. Verder moet worden uitgegaan van de situatie zoals [gedaagde] die heeft aangetroffen en kan informatie die pas daarna beschikbaar is geworden, geen rol spelen. De omstandigheid dat achteraf (na destructief onderzoek) is gebleken dat sprake is van ernstige lekkage, moet als het ware worden weggedacht.
5.3.
[eiser] heeft zijn betoog dat [gedaagde] bij zijn visuele inspectie had kunnen en behoren te zien dat sprake was van ernstig lekkage/vochtproblematiek en dat hij niet had mogen afgaan op de mededeling van de makelaar over lekkage van de wasmachine, gebaseerd op het rapport van Top Expertise. In dat rapport staat weliswaar dat [gedaagde] op basis van hetgeen hij heeft gezien en vermeld aanvullend onderzoek had moeten adviseren (zie r.o. 2.12), maar het rapport maakt niet duidelijk waarom dat het geval is. Voor zover Top Expertise er van uit is gegaan dat [gedaagde] vocht in het souterrain heeft geconstateerd (zie r.o. 2.12 onder
A)sluit dat niet aan op het rapport van [gedaagde] . Daarin staat, zoals Top Expertise in de samenvatting (zie r.o. 2.10) zelf ook aangeeft, dat [gedaagde] plaatselijk lichte doorslag en oude lekkage / vochtsporen heeft geconstateerd. Dat is wat anders dan het “vocht” waarover Top Expertise spreekt als het gaat om wie er in gebreke is gebleven (zie 2.12). Verder concludeert Top Expertise dat de verkoper (en diens makelaar) op de hoogte moet zijn geweest van de ernstige vochtproblematiek omdat [gedaagde] melding heeft gemaakt van zeer ernstige vochtige / klamme lucht (zie r.o. 2.12). Ook die melding staat niet in het rapport van [gedaagde] die het alleen heeft over onvoldoende ventilatie in het souterrain en hoge luchtvochtigheid. [gedaagde] heeft verder betwist dat hij een dergelijke mededeling aan Top Expertise heeft gedaan. [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat de door hem gemeten luchtvochtigheid in de kelder (waar uiteindelijk het vochtprobleem zich blijkt te hebben gemanifesteerd) minder dan 18% bedroeg, hetgeen niet duidt op een actieve lekkage. Top Expertise hecht blijkens haar rapport ook belang aan houtrot van de trap (zie r.o. 2.12), maar geeft zelf ook aan dat deze pas zichtbaar werd nadat het toilet was weggebroken. Dat laatste betekent dat [gedaagde] die immers uitsluitend een visuele inspectie heeft gedaan, die houtrot niet heeft kunnen zien. Hem valt daar dan ook geen verwijt van te maken.
A)sluit dat niet aan op het rapport van [gedaagde] . Daarin staat, zoals Top Expertise in de samenvatting (zie r.o. 2.10) zelf ook aangeeft, dat [gedaagde] plaatselijk lichte doorslag en oude lekkage / vochtsporen heeft geconstateerd. Dat is wat anders dan het “vocht” waarover Top Expertise spreekt als het gaat om wie er in gebreke is gebleven (zie 2.12). Verder concludeert Top Expertise dat de verkoper (en diens makelaar) op de hoogte moet zijn geweest van de ernstige vochtproblematiek omdat [gedaagde] melding heeft gemaakt van zeer ernstige vochtige / klamme lucht (zie r.o. 2.12). Ook die melding staat niet in het rapport van [gedaagde] die het alleen heeft over onvoldoende ventilatie in het souterrain en hoge luchtvochtigheid. [gedaagde] heeft verder betwist dat hij een dergelijke mededeling aan Top Expertise heeft gedaan. [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat de door hem gemeten luchtvochtigheid in de kelder (waar uiteindelijk het vochtprobleem zich blijkt te hebben gemanifesteerd) minder dan 18% bedroeg, hetgeen niet duidt op een actieve lekkage. Top Expertise hecht blijkens haar rapport ook belang aan houtrot van de trap (zie r.o. 2.12), maar geeft zelf ook aan dat deze pas zichtbaar werd nadat het toilet was weggebroken. Dat laatste betekent dat [gedaagde] die immers uitsluitend een visuele inspectie heeft gedaan, die houtrot niet heeft kunnen zien. Hem valt daar dan ook geen verwijt van te maken.
5.4.
Volgens [eiser] had [gedaagde] niet mogen afgaan op de mededeling van de makelaar dat sprake was geweest van een lekkende wasmachine. Dat staat ook zo in het rapport van Top Expertise. Geen van beiden geeft echter aan waarom [gedaagde] dat niet had mogen doen. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij enkele oude vochtplekken constateerde en dat die verklaard konden worden door een wasmachine die had gelekt. Verder heeft [gedaagde] de vochtplekken en lichte doorslag geweten aan onvoldoende ventilatie. Het door hem gemeten luchtvochtigheidspercentage duidde niet op een actieve lekkage. Gelet hierop valt zonder nadere toelichting van [eiser] die ontbreekt, niet in te zien waarom [gedaagde] niet op de mededeling van de makelaar mocht afgaan.
5.5.
[eiser] heeft ten slotte nog verwezen naar het rapport van Keurmijnwoning. Omdat hieruit is gebleken dat de woning ernstige vochtproblemen heeft, is het volgens [eiser] aannemelijk dat er ten tijde van het onderzoek door [gedaagde] voldoende aanwijzingen waren om nader onderzoek aan te bevelen. Dit betoog gaat niet op. Zoals [gedaagde] terecht heeft aangevoerd, was ten tijde van het onderzoek door Keurmijnwoning de vloer- en wandafwerking verwijderd. Daardoor was veel meer zichtbaar dan toen [gedaagde] zijn onderzoek deed. Daarbij komt dat Keurmijnwoning expliciet is gevraagd om de lekkage in de kelder te beoordelen. Keurmijnwoning wist dus al dat sprake was van lekkage en heeft de situatie dus vanuit een andere uitgangspositie beoordeeld dan [gedaagde] die een algemene bouwkundige inspectie deed.
5.6.
De conclusie is dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] een beroepsfout heeft gemaakt. Daarop stranden de vorderingen van [eiser] . Deze zullen dan ook worden afgewezen.
5.7.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [eiser] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nakosten, voor zover deze kosten daadwerkelijk door [gedaagde] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten en de nakosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 746,00 (2x € 373,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] , te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van € 124,00, aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter