ECLI:NL:RBNHO:2021:10977

• Datum uitspraak: 27 oktober 2021
• Publicatiedatum: 30 november 2021
• Zaaknummer: 8980879 \ CV EXPL 21-396
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomsten en ontruiming op voorwaarde van omgevingsvergunning

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 27 oktober 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen een commanditaire vennootschap, hierna aangeduid als [verhuurder], en twee besloten vennootschappen, MindWize B.V. en SocialCall B.V., gezamenlijk aangeduid als MindWize c.s. [verhuurder] heeft een vordering ingesteld tot ontbinding van de huurovereenkomsten met MindWize c.s. en ontruiming van het verhuurde, onder de voorwaarde dat het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Haarlemmermeer een omgevingsvergunning verleent en deze niet geschorst wordt. De vordering is gebaseerd op artikel 7:310 van het Burgerlijk Wetboek, dat de mogelijkheid biedt om een huurovereenkomst te ontbinden indien de verhuurder de wil heeft om de bestemming van het verhuurde te verwezenlijken volgens een geldend bestemmingsplan.

Tijdens de zitting op 18 augustus 2021 heeft [verhuurder] haar eis gewijzigd en is MindWize c.s. in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurovereenkomsten zijn overgegaan op [verhuurder] en dat de bestemming van het verhuurde volgens het huidige bestemmingsplan 'kantoor' is. [verhuurder] heeft echter een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend om de bestemming te wijzigen, wat de basis vormt voor de ontbinding van de huurovereenkomsten.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomsten kunnen worden toegewezen, onder de voorwaarde dat de omgevingsvergunning wordt verleend. Tevens is MindWize c.s. hoofdelijk veroordeeld tot ontruiming van het verhuurde, met een dwangsom van € 25.000 per dag voor het niet nakomen van de veroordeling, tot een maximum van € 1.000.000. De proceskosten zijn voor rekening van MindWize c.s. en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8980879 \ CV EXPL 21-396

Uitspraakdatum: 27 oktober 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de commanditaire vennootschap

[commanditaire vennootschap]

gevestigd te [plaats]

eiseres

verder te noemen: [verhuurder]

gemachtigde: mr. R.N.E. Visser

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MindWize B.V.

2 . de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SocialCall B.V. beide gevestigd te Hoofddorp

gedaagden
verder te noemen: MindWize en SocialCall en tezamen MindWize c.s.

gemachtigde: mr. M.W. Langhout

1. Het procesverloop

1.1.

[verhuurder] heeft bij dagvaarding van 12 januari 2021 een vordering tegen MindWize c.s. ingesteld. MindWize c.s. heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een (voorwaardelijke) tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 18 augustus 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [verhuurder] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [verhuurder] bij brief van 30 juli 2021 nog stukken toegezonden.

1.3.

[verhuurder] heeft ter zitting haar eis gewijzigd. MindWize c.s. is in de gelegenheid gesteld daarop te reageren, wat zij bij akte van 31 augustus 2021 heeft gedaan. Bij brief van 1 september 2021 heeft [verhuurder] c.s. bezwaar gemaakt tegen een aantal onderdelen uit de akte van MindWize c.s. en verzocht deze buiten beschouwing te laten. Ook heeft zij aangegeven desgewenst een antwoordakte in te willen dienen. Bij brief van diezelfde dag heeft MindWize c.s. op de brief van [verhuurder] gereageerd.

1.4.

De kantonrechter heeft de verzoeken van [verhuurder] afgewezen en vonnis (nader) bepaald op vandaag.

2. Feiten

2.1.

[verhuurder] ontwikkelt, bouwt en beheert commercieel vastgoed.

2.2.

MindWize exploiteert een internationaal full-servicebureau voor fondsenwerving. SocialCall exploiteert (kort gezegd) een callcenter.

2.3.

Mindwize huurt van [verhuurder] – als opvolgend verhuurder – kantoorruimte ter grootte van 638 m2 op de eerste verdieping aan [adres] te Hoofddorp (Delta A), kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] , alsmede 13 parkeerplaatsen op eigen afgesloten terrein en 4 additionele parkeerplaatsen op eigen afgesloten terrein. SocialCall huurt van [verhuurder] – als opvolgend huurder – kantoorruimte ter grootte van 649 m2 op de begane grond aan [adres] te Hoofddorp (Delta A), kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] , alsmede 20 parkeerplaatsen op afgesloten terrein en 7 additionele parkeerplaatsen op eigen afgesloten terrein. De huurovereenkomsten met Mindwize en SocialCall worden hierna tezamen aangeduid als “de huurovereenkomsten”. De beide kantoorruimten en de parkeerplaatsen worden hierna tezamen aangeduid als “het verhuurde”.

2.4.

Het verhuurde maakt deel uit van een plangebied waar [verhuurder] nieuwbouw wil realiseren.

2.5.

Volgens het huidige bestemmingsplan “Hoofddorp Centrum”, vastgesteld op 28 januari 2016 is de bestemming van het plangebied “kantoor”. Op 16 juli 2021 heeft [verhuurder] bij de gemeente Haarlemmermeer een aanvraag omgevingsvergunning ingediend, betreffende een “buitenplanse vrijstelling” op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

3. De vordering

3.1.

[verhuurder] vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter:

- de huurovereenkomsten ontbindt tegen 1 januari 2022, althans tegen een door de rechter te bepalen datum, onder de voorwaarde dat het College de omgevingsvergunning verleent en deze niet geschorst wordt;

-MindWize c.s. hoofdelijk veroordeelt tot ontruiming van het verhuurde op 1 januari 2022, onder verbeurte van een dwangsom van € 50.000 voor elke dag dat dat MindWize c.s. de veroordeling niet nakomt, met een maximum van € 1.500.000 en met machtiging van [verhuurder] om in dat geval de ontruiming te doen uitvoeren op kosten van MindWize c.s., met behulp van de sterke arm van politie en justitie, een en ander onder de hiervoor genoemde voorwaarde;

- MindWize c.s. hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.2.

[verhuurder] baseert haar vorderingen op artikel 7:310 BW van het Burgerlijk Wetboek (BW).

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

MindWize c.s. betwist dat is voldaan aan de criteria voor ontbinding op grond van artikel 7:310 BW. Zij verzoekt de kantonrechter de vordering af te wijzen en [verhuurder] te veroordelen tot betaling van de reële proceskosten wegens misbruik van recht danwel onrechtmatig handelen. Subsidiair verzoekt zij het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en de dwangsom te matigen.

4.2.

Bij wijze van tegenvordering vordert MindWize c.s. dat de kantonrechter [verhuurder] veroordeelt tot volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7:310 lid 2 BW.

5. De beoordeling

de vordering

5.1.

[verhuurder] vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomsten met MindWize en SocialCall (voorwaardelijk) ontbindt op grond van artikel 7:310 BW. Dit artikel biedt aan de partij die verhuurder is geworden op de voet van artikel 7:226 BW de mogelijkheid om de huurovereenkomst (tussentijds) te laten ontbinden als hij een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. De kantonrechter moet beoordelen of aan deze voorwaarden is voldaan.

opvolgend huurder op de voet van artikel 7:226 BW

5.2.

Tussen partijen staat vast dat de rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomsten in januari 2019 op de voet van artikel 7:226 BW op [verhuurder] zijn overgegaan. Aan de eerste voorwaarde van artikel 7:310 BW is dus voldaan.

bestemming krachtens geldend bestemmingsplan

5.3.

Verder geldt als voorwaarde dat de verhuurder de wil heeft een “krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming” te verwezenlijken. De kantonrechter zal eerst ingaan op het criterium van het bestemmingsplan. Vast staat dat op grond van het huidige bestemmingsplan op het gehuurde de bestemming ‘kantoor’ rust en niet de door [verhuurder] gewenste ‘gemengde’ bestemming met hoofdzakelijk de functie ‘wonen’. Echter staat ook vast dat [verhuurder] een omgevingsvergunning heeft aangevraagd op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Naar het oordeel van de kantonrechter kan een dergelijke “buitenplanse vrijstelling” worden gelijkgesteld met een bestemmingsplan, zoals ook onder de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) een vergunning op grond van artikel 19 WRO met een bestemmingsplan wordt gelijkgesteld (zie o.m. Hof ’s-Gravenhage 7 september 1984, NJ 1986, 76). Het betreft immers dezelfde rechtsfiguur op basis van nieuwe wetgeving. In beide gevallen kan de vergunning namelijk in afwijking van de planbepalingen slechts worden verleend indien de afwijking, kort gezegd, niet in strijd is met goede ruimtelijke ordening.
onherroepelijk goedgekeurd

5.4.

Daarnaast spreekt artikel 7:310 BW van een “geldend bestemmingsplan”. Ten aanzien van het begrip “bestemmingsplan” is hiervoor overwogen dat een vrijstelling op grond van een omgevingsvergunning met een bestemmingsplan gelijk kan worden gesteld. De vraag die nu moet worden beantwoord is wat onder “geldend” moet worden verstaan. In elk geval is het niet zo – zoals MindWize c.s. heeft betoogd – dat de bestemming al op het moment van de eigendomsverkrijging op het verhuurde moet rusten. Deze voorwaarde staat niet in de wet en volgt evenmin uit de wetsgeschiedenis. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat bij de totstandkoming van artikel 1636b BW (oud) (de voorganger van artikel 7:310 BW) werd opgemerkt dat het tijdstip waarop het bestemmingsplan wordt vastgesteld of gewijzigd niet ter zake doet en dat dit tijdstip zowel vóór als na de eigendomsovergang kan liggen. Indien de wetgever de werking van artikel 7:310 had willen beperken tot die gevallen waarin de bestemming reeds op het gehuurde rustte op het moment dat de verhuurder eigenaar werd, dan had verwacht mogen worden dat die beperking uitdrukkelijk zou zijn opgenomen in de het wetsartikel. Daarbij zou dan ook zijn opgenomen op welk moment dat bestemmingsplan op het gehuurde zou moeten rusten (zie ook Ktr. Arnhem, 3 juli 2006, ECLI:NL:RBARN:2006:2006:AZ1310) Wel blijkt uit de parlementaire geschiedenis dat met “geldend” wordt bedoeld dat het plan onherroepelijk is vastgesteld.

5.5.

Vast staat dat op dit moment geen sprake is van een onherroepelijk verleende omgevingsvergunning. [verhuurder] heeft dit ook erkend. Zij heeft daarom haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomsten voorwaardelijk ingesteld. Ter zitting heeft zij aangegeven dat zij – hoewel zij dit niet als zodanig in het petitum heeft vermeld – ook de vordering tot ontruiming van het gehuurde voorwaardelijk wenst in te stellen. Deze voorwaarde houdt, na wijziging van eis ter zitting van 18 augustus 2021, in dat een omgevingsvergunning wordt verleend en dat deze niet wordt geschorst. De kantonrechter ziet hiertegen geen fundamentele bezwaren. Artikel 3:296 lid 2 BW bepaalt immers dat hij die onder een voorwaarde of een tijdsbepaling tot iets is gehouden, onder die voorwaarde of tijdsbepaling kan worden veroordeeld. [verhuurder] heeft voldoende onderbouwd dat zij verwacht dat het college de Omgevingsvergunning in december 2021 zal verlenen. Als daar geen rechtsmiddel tegen wordt aangewend, zal deze volgens haar medio februari 2022 onherroepelijk worden.

5.6.

De kantonrechter acht het aannemelijk dat de voortgang van het project aanzienlijk wordt belemmerd wanneer [verhuurder] de onderhavige vordering pas had mogen instellen op het moment dat aan haar een (onherroepelijke) vrijstelling is verleend. Overigens is het ook in het belang van Mindwize c.s. om duidelijkheid te hebben over haar positie zodra de vergunning is verleend. Daarbij komt dat het risico dat dat de vergunning niet wordt verleend of wordt geschorst voor rekening van [verhuurder] blijft komen. Mocht [verhuurder] tot executie overgaan terwijl niet (langer) aan de gestelde voorwaarde is voldaan, dan is zij naar alle waarschijnlijkheid schadeplichtig.

de wil tot het verwezenlijken

5.7.

Verder moet op grond van artikel 7:310 BW de verhuurder de wil hebben om de bestemming te verwezenlijken. [verhuurder] heeft gesteld dat zij die wil heeft. Volgens Mindwize c.s. heeft [verhuurder] dit onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter is echter van oordeel dat de wil van [verhuurder] om te komen tot woningbouw voldoende blijkt uit de aanvraag voor de omgevingsvergunning met tekeningen en de ontwikkelvisie.

overwegingen van ruimtelijke ordening moeten tot verwezenlijking van de bestemming nopen

5.8.

Ten slotte geldt als voorwaarde voor ontbinding van de huurovereenkomst dat overwegingen van ruimtelijke ordening nopen tot verwezenlijking van de bestemming (HR 12 december 1986, NJ 1987, 357). Ook aan deze voorwaarde zal zijn voldaan als de omgevingsvergunning zal zijn verleend.

5.9.

De conclusie is dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen onder de voorwaarde dat de omgevingsvergunning wordt verleend en deze niet wordt geschorst.

ingangsdatum en ontruimingstermijn

5.10.

In het verlengde van de ontbinding van de huurovereenkomst zal Mindwize c.s. onder dezelfde voorwaarden worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De hierna te noemen ontruimingstermijn komt de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden daarbij redelijk voor.
dwangsom

5.11.

[verhuurder] vordert een dwangsom van € 50.000 voor elke dag dat dat MindWize c.s. de veroordeling niet nakomt, met een maximum van € 1.500.000. MindWize c.s. heeft verzocht de dwangsom te matigen. De kantonrechter zal de dwangsom vaststellen op € 25.000,00 voor elke dag dat MindWize c.s. de veroordeling niet nakomt, met een maximum van € 1.000.000,00.
machtiging sterke arm en ontruimingskosten

5.12.

De machtiging om de ontruiming zo nodig te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm wordt afgewezen. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van het vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikel 555 e.v. Rv. zonder toestemming van de huurder/gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.
uitvoerbaar bij voorraadverklaring

5.13.

MindWize c.s. verzoekt het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Volgens haar zou dit namelijk, mocht [verhuurder] tot executie overgaan, in voorkomend geval zeer ingrijpende gevolgen voor haar kunnen hebben. De kantonrechter overweegt hierover het volgende. Uitgangspunt is dat degene die een veroordeling heeft verkregen er belang bij heeft dat hij het vonnis direct ten uitvoer kan leggen en de uitkomst van een eventueel hoger beroep niet hoeft af te wachten. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken ingeval er sprake is van omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand totdat op een eventueel hoger beroep is beslist zwaarder weegt. De kantonrechter is van oordeel dat dergelijke omstandigheden niet zijn komen vast te staan. Niet is gebleken dat het voor MindWize c.s. in redelijkheid niet mogelijk is haar werkzaamheden op een alternatieve locatie voort te zetten. Evenmin hoeft Mindwize c.s. in redelijk te vrezen dat zij hiervoor geen compensatie ontvangt, nu door MindWize c.s. is erkend dat MindWize c.s. recht heeft op de vergoeding ex artikel 7:310 lid 2 BW. Bovendien geldt dat MindWize c.s. pas tot tenuitvoerlegging kan overgaan op het moment dat aan de gestelde voorwaarde is voldaan. Het vonnis zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
proceskosten

5.14.

De proceskosten komen voor rekening van MindWize c.s. omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt Mindwize c.s. ook veroordeeld tot € 124,00 aan nakosten voor zover MSoltutions daadwerkelijk nakosten maakt.

de (voorwaardelijke) tegenvordering

5.15.

Nu de (voorwaardelijke) vordering van [verhuurder] wordt toegewezen, is de voorwaarde waaronder [verhuurder] haar tegenvordering heeft ingesteld vervuld. De kantonrechter komt dan ook toe aan beoordeling van deze vordering. Deze vordering houdt in dat [verhuurder] wordt veroordeeld tot betaling van (volledige) schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7:310 lid 2 BW.

5.16.

De kantonrechter stelt voorop dat MindWize c.s. geen begin heeft gemaakt met het inzichtelijk maken van haar schade, terwijl dit wel van haar verwacht had mogen worden Zij heeft in dit kader slechts gesteld dat bij de bepaling van de schadeloosstelling aansluiting dient te worden gezocht bij de bepaling van de schadeloosstelling zoals deze krachtens de Onteigeningswet plaatsvindt. Verder stelt zij onder punt 81 van haar conclusie van eis in reconventie: “
Aangezien in beginsel de datum van de (onverhoopte) ontbinding van de huurovereenkomsten de datum is vanaf welke de schade door Huurders wordt geleden, worden Huurders graag op dat moment bij akte in de gelegenheid gesteld hun schade (…) nader te onderbouwen. ” Voor zover MindWize c.s. daarmee heeft bedoeld dat zij in de gelegenheid moet worden gesteld op de datum van ontbinding een akte te nemen wordt dit verzoek afgewezen. Wel zal MindWize c.s. in de gelegenheid worden gesteld een akte te nemen ter onderbouwing van haar schade. [verhuurder] heeft ter zitting immers erkend dat MindWize c.s. recht heeft op de vergoeding als bedoeld in artikel 7:310 lid 2 BW, al betwist zij wel dat schadeloos moet worden gesteld overeenkomst de Onteigeningswet.

6. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

ontbindt de huurovereenkomsten met Mindwize en SocialCall tegen 1 januari 2022 onder de voorwaarde dat het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Haarlemmermeer de Omgevingsvergunning verleent en deze niet geschorst wordt;

6.2.

veroordeelt (onder dezelfde voorwaarde als genoemd in 6.1.) MindWize en SocialCall hoofdelijk om het verhuurde op 1 januari 2022 met al de hunnen en het hunne te ontruimen, onder verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 voor elke dag, een gedeelte daarvan daaronder begrepen, dat gedaagden deze veroordeling niet nakomen met een maximum van
€ 1.000.000,00;

6.3.

veroordeelt MindWize en SocialCall hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [verhuurder] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 90,46
griffierecht € 126,00
salaris gemachtigde € 498,00 ;

6.4.

veroordeelt MindWize en SocialCall hoofdelijk tot betaling van € 124,00 aan nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten door [verhuurder] worden gemaakt;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af;

de tegenvordering

6.7.

verwijst de zaak naar de rol van 24 november 2021 voor akte aan de zijde van MindWize en SocialCall zoals bedoeld in r.o. 5.16;

6.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter