Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 9412327 \ CV EXPL 21-3149 MdV
Uitspraakdatum: 25 november 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser]
2.
[eiseres]
[eiseres]
beiden wonende te [woonplaats]
eisers
verder te noemen: [eisers]
tegen
1.[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
2.
[gedaagde]
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
3.
[gedaagde]
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. H.C. Bollekamp
De zaak in het kort:
De vraag waar het in deze procedure om draait is of een verhuurder de huur van twee parkeerplaatsen mocht opzeggen. Volgens de huurders van deze parkeerplaatsen mocht de verhuurder dat niet, omdat de huurovereenkomsten vallen onder de toepasselijke wettelijke regels voor woonruimte en niet is voldaan aan de daarvoor geldende opzegbepalingen. De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van een nauwe verbondenheid tussen de gehuurde parkeerplaatsen en de gehuurde woningen, zodat de regels voor woonruimte niet van toepassing zijn. De overeenkomsten zijn daarom rechtsgeldig opgezegd.
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] hebben bij dagvaardingen van 18, 20 en 23 augustus 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 28 oktober 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. [eisers] zijn op deze zitting verschenen met hun gemachtigde mr. A.M. Feringa. Namens de gedaagde partij zijn [gedaagde 1] en mr. H.C. Bollekamp verschenen. Voorafgaand aan de zitting hebben [eisers] door middel van een tweetal brieven van 26 oktober 2021 nog stukken toegezonden.
1.3.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eisers] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
1.4.
Op 9 november 2021 heeft de rechtbank een fax van mr. Feringa ontvangen waarin hij aangeeft zich, wegens de sluiting van zijn kantoor, terug zal trekken als gemachtigde van [eisers] .
2.De feiten
2.1.
[eisers] huren ieder een woning aan het [adres] in [plaats] van woningbouwvereniging Parteon.
2.2.
Ook huren [eiser] (vanaf 19 januari 2018) en [eiseres] (vanaf 28 december 2017) ieder een parkeerplaats op een parkeerterrein dat naast het complex met hun woningen is gelegen. Op deze huurovereenkomsten zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor garage/autobox/parkeergelegenheid van toepassing verklaard.
2.3.
Tot 1 juni 2018 was Parteon eigenaar en verhuurder van deze parkeerplaatsen.
2.4.
Vanaf 1 juni 2018 hebben [gedaagden] (met hun ‘stille’ maatschap) een aantal winkel- en bedrijfspanden en een afgesloten parkeerterrein met 8 parkeerplaatsen, waaronder de twee parkeerplaatsen van [eisers] , in eigendom verkregen van Parteon. Door deze eigendomsverkrijging zijn [gedaagden] van rechtswege in de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomsten ten aanzien van de parkeerplaatsen getreden en de verhuurder van de parkeerplaatsen geworden.
2.5.
[gedaagden] hebben de huurovereenkomst met [eisers] via een aangetekende brief van 9 juni 2021 opgezegd tegen 30 november 2021. In een aanvullende brief van 24 juni 2021 hebben [gedaagden] de reden voor de opzegging kenbaar gemaakt aan [eisers] :
“Teneinde een zwaarwegende transactie tussen de verhuurder en een derde partij mogelijk te maken moet verhuurder deze parkeerplaats aan die derde partij verhuren.”
“Teneinde een zwaarwegende transactie tussen de verhuurder en een derde partij mogelijk te maken moet verhuurder deze parkeerplaats aan die derde partij verhuren.”
3.De vordering
3.1.
[eisers] vorderen dat de kantonrechter:
- voor recht verklaart dat de opzeggingen van de huurovereenkomsten van 9 juni 2021 niet rechtsgeldig zijn;
- [gedaagden] veroordeelt al hun verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten (ook) na 30 november 2021 stipt na te komen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagden] hiermee in gebreke blijven;
- [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat er sprake is van een nauwe verbondenheid tussen de door hen gehuurde woonruimte en de gehuurde parkeerplaatsen. Deze nauwe verbondenheid blijkt onder andere uit een e-mail van 10 oktober 2013. Uit deze e-mail, gericht aan bewoners van het complex, volgt dat het de bedoeling is dat de parkeerplaatsen worden verhuurd aan bewoners van het complex. Ook blijkt dit uit de huurovereenkomsten van de parkeerplaatsen. Daarin is opgenomen dat de parkeerplaatsen bij voorkeur worden verhuurd aan huurders van nabij gelegen woningen. Daarnaast is in de huurovereenkomst van [eiseres] opgenomen dat zij verplicht is de huur van de parkeerplaats op te zeggen als zij de huur voor haar woning opzegt. Verder vloeit de nauwe verbondenheid voort uit het feit dat de parkeerplaatsen direct vanuit de woningen bereikbaar zijn, op een afgesloten terrein, alleen bereikbaar met een toegangspas, en naast de woningen liggen en zijn bedoeld om samen met de woning als onroerende zaak te worden gebruikt. Als gevolg van het nauwe verband, is het woonruimte-regime en de daaruit voortvloeiende opzegbepalingen van toepassing op de huur van de parkeerplaatsen. Aangezien de opzeggingen door [gedaagden] niet zijn gegrond op de limitatief in de wet voor woonruimte genoemde opzeggingsgronden, zijn deze opzeggingen niet rechtsgeldig. Tevens stellen [eisers] dat rekening gehouden moet worden met hun zwaarwegende persoonlijke belangen bij behoud van de parkeerplaatsen.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren aan - samengevat - dat er geen sprake is van een nauw verband tussen de huurovereenkomsten voor woonruimte en de huurovereenkomsten voor parkeerruimte. Het gaat om separate huurovereenkomsten die feitelijk noch contractueel aan elkaar zijn gekoppeld. Daardoor is het woonruimte-regime niet van toepassing op de huurovereenkomsten voor parkeerruimte en waren [gedaagden] , op basis van de opzegbepalingen die voortvloeien uit die huurovereenkomsten en de wet, gerechtigd de huur op te zeggen.
4.2.
[gedaagden] vorderen bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
- [eiser] veroordeelt de parkeerplaats aan het [adres] (plaats [nummer] ) te [plaats] uiterlijk op 30 november 2021 leeg en ontruimd aan [gedaagden] ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [eiser] nalaat hieraan te voldoen;
- [eiseres] veroordeelt de parkeerplaats aan het [adres] (plaats [nummer] ) te [plaats] uiterlijk op 30 november 2021 leeg en ontruimd aan [gedaagden] ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [eiseres] nalaat hieraan te voldoen;
- [eisers] hoofdelijk veroordeelt in de proces- en nakosten.
5.De beoordeling
5.1.
Omdat de vordering en de tegenvordering nauw met elkaar samenhangen, behandelt de kantonrechter deze gezamenlijk.
5.2.
Partijen verschillen van mening over de vraag welk huurregime van toepassing is op de gehuurde parkeerplaatsen. Volgens [eisers] is vanwege de connexiteit met de door hen gehuurde woningen het huurregime voor woonruimte van toepassing. [gedaagden] betwisten de samenhang tussen de verschillende huurovereenkomsten en stellen dat zij de huurovereenkomsten voor de parkeerplaatsen, die geen betrekking hebben op woonruimte of bedrijfsruimte, met inachtneming van de opzegtermijn, rechtsgeldig hebben opgezegd.
5.3.
Voor de beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is op de huur van de parkeerplaatsen moet worden vastgesteld of de parkeerplaatsen onroerende aanhorigheden zijn. Volgens artikel 7:233 BW vallen onroerende aanhorigheden van een gebouwde onroerende zaak eveneens onder het begrip woonruimte en daarmee onder de huur- en huurprijsbescherming van afdeling 5. Onroerende zaken in de zin van artikel 7:233 BW zijn de zaken en voorzieningen die deel uitmaken van het huurobject. Bepalend voor de invulling van het begrip zijn de overeengekomen bestemming en de aard van de voorziening. In beginsel is aanhorig de voorziening die krachtens de overeenkomst tot het gehuurde behoort, mits de huurder daarvan ook in overwegende mate het feitelijke en exclusieve gebruik heeft. Daarnaast zijn ook voorzieningen die naar hun aard fysiek verbonden zijn met de woning en voorzieningen die volgens verkeersopvattingen daarvan deel uitmaken, onroerende aanhorigheden.
5.4.
De kantonrechter oordeelt dat de door [eisers] gehuurde parkeerplaatsen niet als onroerende aanhorigheid zijn aan te merken. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
5.5.
Uit de tekst en inhoud van de huurovereenkomsten van de woningen en de parkeerplaatsen volgt niet dat de parkeerplaatsen tot de woningen behoren. Behalve dat in de huurovereenkomst van de parkeerplaats van [eiseres] is opgenomen dat zij deze huurovereenkomst moet opzeggen als zij de huurovereenkomst van de woning opzegt, wordt in de huurovereenkomsten van de parkeerplaatsen op geen enkele wijze verwezen naar de huurovereenkomsten van de woningen en is andersom in de huurovereenkomsten van de woningen geen verband gelegd met de huur van de parkeerplaatsen. Daarnaast is in de huurovereenkomsten van de parkeerplaatsen een afzonderlijke opzegmogelijkheid opgenomen. De enkele bepaling in de huurovereenkomst van de parkeerplaats van [eiseres] dat er moet worden opgezegd als de huur van de woning tot een einde komt, maakt niet dat aangenomen moet worden dat de parkeerplaats tot de woning behoort. Deze bepaling vloeit logischerwijs voort uit de voorkeur van Parteon om de parkeerplaatsen te verhuren aan huurders van nabij gelegen woningen, zoals vermeld in de aanhef van huurovereenkomsten van de parkeerplaatsen, maar maakt niet dat als aan de huur van de woning geen einde komt, de huur van de parkeerplaats niet mag worden opgezegd. Uit die bepaling vloeit op zichzelf genomen dan ook geen contractuele verbondenheid voort.
5.6.
Ook uit de e-mail van 10 oktober 2013 volgt niet dat de parkeerplaatsen zijn bestemd om tot de woningen te behoren of dat dit de bedoeling was. In die e-mail staat alleen dat naast de huur van een woning ook een parkeerplaats kan worden gehuurd. Buiten het feit dat deze e-mail niet gericht is aan [eisers] , blijkt uit die e-mail naar het oordeel van de kantonrechter juist dat er geen sprake is van een nauw verband. De huur van de parkeerplaats wordt als extra optie aangeboden en staat los van de huur van een woning. Tot slot is in dit kader nog van belang dat [gedaagden] hebben aangevoerd dat Parteon bij de verkoop van het parkeerterrein niet heeft bedongen dat huurovereenkomsten niet mochten worden opgezegd. De kantonrechter gaat ervan uit dat als er sprake was geweest van een nauwe verbondenheid tussen de woningen en de parkeerplaatsen Parteon dat wel zou hebben gedaan.
5.7.
Van een fysieke verbondenheid is naar het oordeel van de kantonrechter ook geen sprake. Het parkeerterrein ligt naast het complex waar de woningen van [eisers] gevestigd zijn en is daar niet fysiek mee verbonden. Het parkeerterrein ligt aan een openbare weg en is dan ook voor een ieder toegankelijk. Dat het terrein met de auto niet zonder toegangspas te betreden is, maakt dat niet anders.
5.8.
Verder zijn parkeerplaatsen ook naar verkeersopvattingen geen onroerende aanhorigheid. De woningen van [eisers] zijn zonder de parkeerplaatsen niet incompleet. Verhuur van een woning is veelal zonder een parkeerplaats. Dat geldt ook voor de woningen in het complex van [eisers] .
5.9.
De conclusie is dat geen sprake is van een onroerende aanhorigheid, zodat op de huurovereenkomsten van de parkeerplaatsen niet het huurregime van woonruimte en de daaruit voortvloeiende opzegbepalingen van toepassing is. Dit betekent dat deze huurovereenkomsten op grond van de wet (artikel 7:228 lid 2) kunnen worden opgezegd tegen de voor de huurbetaling overeengekomen dag. In afwijking daarop is, zoals [gedaagden] onweersproken hebben gesteld, in artikel 10 van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden voor een garage/autobox/parkeergelegenheid opgenomen dat een opzegtermijn van drie maanden in acht moet worden genomen en dat bij de opzegging de reden daarvan moet worden vermeld. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden] aan de voorwaarden voor opzegging hebben voldaan en dat de huur dus rechtsgeldig is opgezegd.
5.10.
De kantonrechter onderkent dat [eisers] een zwaarwegend belang hebben bij het behoud van hun parkeerplaatsen. De wet biedt in dit geval echter geen ruimte voor een belangenafweging. Omdat [gedaagden] de huurovereenkomsten van de parkeerplaatsen rechtsgeldig hebben opgezegd, worden de vorderingen van [eisers] afgewezen en de tegenvorderingen van [gedaagden] toegewezen. Wel zullen de gevorderde dwangsommen worden gematigd en gemaximeerd op na te melden wijze. Deze beslissing heeft tot gevolg dat [eisers] uiterlijk op 30 november 2021 de parkeerplaatsen aan [gedaagden] ter beschikking moeten stellen. Gelet op de persoonlijke belangen van [eisers] bij het behoud van hun parkeerplaats geeft de kantonrechter partijen uitdrukkelijk in overweging om te onderzoeken of er alsnog een voor beide partijen acceptabele oplossing kan worden gevonden.
5.11.
De proceskosten in de zaak van de vordering en die van de tegenvordering komen voor rekening van [eisers] , omdat zij ongelijk krijgen. Gelet op de samenhang met de vordering, worden de proceskosten in de zaak van de tegenvordering op nihil begroot.
5.12.
[eisers] worden ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagden] worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk, in die zin dat door betaling van de één de ander zal worden bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden] ;
6.3.
veroordeelt [eisers] , hoofdelijk in de hiervoor vermelde zin, tot betaling van € 124,00 aan nakosten, voor zover [gedaagden] daadwerkelijk nakosten zullen maken;
de tegenvordering
6.4.
veroordeelt [eiser] om de parkeerplaats aan het [adres] (plaatselijk bekend als plaats [nummer] ) te [plaats] op (uiterlijk) 30 november 2021 leeg en ontruimd aan [gedaagden] ter beschikking te stellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag, met een maximum van € 2.500,00, voor iedere dag dat [eiser] niet aan deze veroordeling voldoet;
6.5.
veroordeelt [eiseres] om de parkeerplaats aan het [adres] (plaatselijk bekend als plaats [nummer] ) te [plaats] op (uiterlijk) 30 november 2021 leeg en ontruimd aan [gedaagden] ter beschikking te stellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag, met een maximum van € 2.500,00, voor iedere dag dat [eiseres] niet aan deze veroordeling voldoet;
6.6.
veroordeelt [eisers] , hoofdelijk in de hiervoor vermelde zin, tot betaling van de proceskosten die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op nihil;
6.7.
wijst de vorderingen voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter