Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9310647 \ CV EXPL 21-3358 IL
Uitspraakdatum: 24 november 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser] en [eiseres]
beiden wonende te [woonplaats]
eisers
verder te noemen in enkelvoud: [eisers]
gemachtigde: DAS
tegen
1.[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
2.
[gedaagde]
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder te noemen in enkelvoud: [gedaagden]
gemachtigde: mr. J.J. de Boer
De zaak in het kort
De kopers van een ruim 90 jaar oude woning hebben na de koop twee lekkages in het dak geconstateerd. Deze zaak gaat om de vraag of de woning de eigenschappen bezit die de kopers mochten verwachten. De kantonrechter oordeelt dat de kopers de gebreken te laat aan de verkopers hebben gemeld en daarmee hun klachtplicht hebben geschonden. De kopers kunnen daarom geen beroep op non-conformiteit doen. Maar ook als de kopers wel tijdig hadden geklaagd, zouden de verkopers niet aansprakelijk zijn. Het gaat om gebreken die de kopers hadden kunnen ontdekken als zij naar aanleiding van de beperkte, visuele bouwkundige keuring nader onderzoek hadden verricht. Gebleken is niet dat de verkopers op de hoogte waren of hadden moeten zijn van de gebreken en de kopers daarover hadden moeten inlichten. Voor zover de kopers hebben gedwaald, behoort de dwaling in dit geval voor hun rekening te blijven.
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] heeft bij dagvaarding van 21 juni 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 1 november 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagden] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[eisers] heeft op 12 september 2019 een woning van [gedaagden] gekocht voor € 280.000,00. Het gaat om een woning uit 1911. De notariële overdracht heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2019.
2.2.
[eisers] heeft de woning voor de koop bouwkundig laten keuren door Bouwtechnisch Keuringsbureau Dekker (BKD). BKD heeft een bouwtechnisch keuringsrapport opgesteld.
2.3.
[eisers] woont sinds 28 januari 2020 in de woning.
2.4.
Op 24 maart 2020 heeft [eisers] aan [gedaagden] geschreven dat hij in december 2019 en januari 2020 twee lekkages heeft ontdekt en gevraagd om een oplossing. [gedaagden] heeft de aansprakelijkheid afgewezen.
2.5.
Op 28 juli 2020 heeft in opdracht van [eisers] een bouwkundig onderzoek aan de woning plaatsgevonden door Growin B.V. Growin heeft daarvan een rapport opgemaakt.
3.De vordering
3.1.
[eisers] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen of de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden, of de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van [eisers] , en dat de kantonrechter [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 7.357,95, met rente en kosten.
3.2.
[eisers] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst. Er is sprake van gebreken die [eisers] niet hoefde te verwachten. De woning is daardoor niet voor normaal gebruik geschikt en beantwoordt daarom niet aan de koopovereenkomst. [gedaagden] moet de herstelkosten (€ 6.630,13) vergoeden. Omdat [gedaagden] ten onrechte geen melding heeft gedaan van de gebreken, beroept [eisers] zich ook op dwaling. [eisers] vordert ook de kosten van een noodreparatie (€ 153,07) en het rapport van Growin (€ 574,75) en de buitengerechtelijke kosten (€ 742,09).
4.Het verweer
4.1.
[gedaagden] betwist de vordering. Hij betwist dat sprake is van non-conformiteit en dwaling. [gedaagden] doet ook een beroep op de klachtplicht van [eisers] en verzoekt om een veroordeling van [eisers] in de integrale proceskosten (€ 3.487,22) en de nakosten.
5.De beoordeling
5.1.
Deze zaak gaat met name om de vraag of de woning de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Volgens [eisers] is dat niet het geval omdat sprake is van twee lekkages, namelijk een lekkage aan het dak boven de rookkanalen en een lekkage aan het dak rondom de ventilatie van de douche.
Schending klachtplicht
5.2.
[gedaagden] voert het meest verstrekkende verweer dat [eisers] zijn klachtplicht heeft geschonden (artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (BW)). De kantonrechter is het eens met [gedaagden] en licht dat als volgt toe.
5.3.
De koper kan er geen beroep meer op doen dat wat is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, als hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven (artikel 7:23 lid 1 BW).
5.4.
[eisers] stelt dat de lekkage aan het dak boven de rookkanalen zich uit door middel van lekkageschade achter de open haard in de slaapkamer en in de daaronder gelegen woonkamer. [eisers] stelt ook dat hij al op 9 november 2019 (nog geen twee weken na de notariële overdracht) heeft geconstateerd dat er straaltjes water over de wand naast de schoorsteen liepen. De kantonrechter leidt hieruit af dat de lekkage aan het dak boven de rookkanalen zich op 9 november 2019 heeft geopenbaard. Dit betekent dat [eisers] dit gestelde gebrek op 9 november 2019 heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Daarbij komt dat ter zitting is gebleken dat [eisers] de oorzaak van de waterstraaltjes in de woonkamer op 21 december 2019 heeft gevonden, omdat toen in de slaapkamer daarboven de inbouwkast en voorzetwand zijn weggehaald en vervolgens is gezien dat het dakbeschot verrot was. Dus uiterlijk op dat moment wist [eisers] , of behoorde hij te weten, dat de woning mogelijk niet aan de koopovereenkomst beantwoordde vanwege deze lekkage.
5.5.
Uit de brief van [eisers] van 24 maart 2020 blijkt dat hij de lekkage aan het dak rondom de ventilatie van de douche “in december 2019 en januari 2020” heeft geconstateerd. Omdat [eisers] deze periode niet nader heeft geconcretiseerd, gaat de kantonrechter ervan uit dat deze lekkage voor het eerst in december 2019 is waargenomen. Het was in ieder geval al voor de verhuizing bekend dat er lekkage was, omdat er water druppelde als het buiten regende, door de zolder in de badkamer, zoals [eisers] ter zitting heeft verklaard. [eisers] heeft dit gestelde gebrek dus in december 2019 ontdekt of redelijkerwijs behoren te ontdekken. En hij wist toen al, of behoorde te weten, dat de woning mogelijk niet aan de koopovereenkomst beantwoordde vanwege deze lekkage.
5.6.
Dat [eisers] pas later, al dan niet na onderzoek door Growin, van de oorzaken van de lekkages op de hoogte is gekomen, brengt daar geen verandering in. Hoewel bij het bepalen van de klachttermijn rekening moet worden gehouden met de noodzaak om deskundig advies in te winnen voordat [eisers] zijn klacht aan [gedaagden] meldt, neemt dat niet weg dat hij [gedaagden] in de tussentijd niet geheel in het ongewisse mag laten, zeker als dat onderzoek de nodige tijd vergt en het gaat om lekkages van niet geringe aard, zoals hier volgens [eisers] het geval is. [eisers] heeft [gedaagden] pas op 24 maart 2020 op de hoogte gesteld van de twee lekkages. Dat is drie à vier maanden na ontdekking van de beide lekkages.
5.7.
Ter zitting heeft [eisers] verklaard dat hij de lekkage aan het dak boven de slaapkamer boven woonkamer meteen, namelijk drie dagen na de ontdekking op 21 december 2019, aan zijn gemachtigde heeft gemeld. Maar [eisers] had de lekkage redelijkerwijs ook meteen aan [gedaagden] moeten melden, of in ieder geval hem in kennis moeten stellen van het nader onderzoek naar de oorzaak en de verwachte duur daarvan. Dan had [gedaagden] nog de mogelijkheid gehad om zelf onderzoek naar de staat van het dak of de oorzaak van die lekkage te verrichten. Dat [eisers] dat niet heeft gedaan, komt voor zijn rekening c.s.
5.8.
Door pas na respectievelijk vier en drie maanden na de ontdekking van de lekkages [gedaagden] daarvan op de hoogte te stellen, heeft [eisers] niet binnen bekwame tijd en dus te laat geklaagd. [eisers] kan daarom geen beroep doen op non-conformiteit.
Geen non-conformiteit
5.9.
De kantonrechter overweegt ten overvloede dat - als [eisers] wel aan de klachtplicht zou hebben voldaan - het gaat om gebreken die [eisers] had kunnen ontdekken als hij naar aanleiding van het rapport van BKD nader onderzoek had laten verrichten en dat [gedaagden] voor die gebreken niet aansprakelijk is. De kantonrechter licht dit als volgt toe.
5.10.
In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is overeengekomen dat de woning aan de koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Op grond van die bepaling draagt [eisers] op zich het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 staat een uitzondering op deze hoofdregel. [gedaagden] verplicht zich in dit artikel in te staan voor gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Maar dit geldt niet voor gebreken die bij [eisers] bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst. Met ‘kenbare gebreken’ wordt verwezen naar de onderzoekplicht van de koper. Dit komt erop neer dat ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht, kenbaar zijn. Verder hoeft [gedaagden] op grond van de ouderdomsclausule van artikel 21 van de koopovereenkomst niet in te staan voor gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van de woning (ruim 90 jaar oud).
5.11.
[eisers] stelt dat het dakbeschot volledig verteerd en verdwenen was en het totaal verrotte en verdwenen dakbeschot het normaal gebruik van de woning ernstig belemmert vanwege de lekkages. Volgens [eisers] mocht hij vanwege de mededeling van [gedaagden] dat het dak in 2013 vernieuwd was, verwachten dat het dakbeschot was vernieuwd. De kantonrechter oordeelt dat die mededeling van [gedaagden] moet worden genuanceerd. In het rapport van BKD staat namelijk als opmerking van de verkopend makelaar vermeld:
“Laatste verbouwing: 2013 dak geïsoleerd en van nieuwe dakpannen voorzien”.Hieruit blijkt dat [eisers] voor de koop wist dat in 2013 alleen de dakpannen waren vernieuwd en isolatie was aangebracht en toen niet het gehele dak (waaronder het dakbeschot) was vernieuwd, zoals in de verkoopbrochure is vermeld.
“Laatste verbouwing: 2013 dak geïsoleerd en van nieuwe dakpannen voorzien”.Hieruit blijkt dat [eisers] voor de koop wist dat in 2013 alleen de dakpannen waren vernieuwd en isolatie was aangebracht en toen niet het gehele dak (waaronder het dakbeschot) was vernieuwd, zoals in de verkoopbrochure is vermeld.
5.12.
[eisers] stelt verder dat de lekkages kort na de overdracht zijn geconstateerd en dat deze [gedaagden] niet kunnen zijn ontgaan, omdat de lekkage in de woonkamer zichtbaar is en de lekkage bij de badkamer hoorbaar is bij regen en de douchebak en het kitwerk daaromheen vergeeld zijn als gevolg van regenwater. Ter zitting heeft [gedaagde 2] verklaard dat zij niet bekend waren met lekkages en nooit gemerkt hebben dat het in de woonkamer en badkamer lekte. Hiertegenover heeft [eisers] niet met objectieve feiten onderbouwd dat [gedaagden] bekend was met gebreken die hij aan [eisers] had moeten meedelen vóór het sluiten van de koopovereenkomst. Veronderstellingen over bepaalde informatie die aan [gedaagden] bekend zou moeten zijn, zijn daarvoor onvoldoende. Dat [gedaagden] op de hoogte waren van het verrotte dakbeschot is ook onvoldoende onderbouwd. Omdat niet is gebleken dat [gedaagden] op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst bekend was met de gestelde gebreken of dat deze voor hem kenbaar waren, is hij niet tekortgeschoten in zijn mededelingsplicht.
5.13.
Daarbij komt dat [eisers] zijn onderzoekplicht heeft verzaakt. [eisers] heeft op 14 augustus 2019 een bouwkundige keuring laten uitvoeren door BKD. Daarmee heeft hij niet zonder meer aan de op hem rustende onderzoekplicht voldaan. BKD heeft opgemerkt over het dakbeschot binnen dat het dakhout betreft dat alleen zeer beperkt op de zolder te zien is en dat er sporen van levende houtworm zijn gezien op de zolder. Over de schoorsteen/ dakdoorvoer heeft BKD opgemerkt dat de aansluitingen in redelijke staat zijn. Over de dakbedekking schuine daken buiten heeft BKD opgemerkt dat onder de schoorsteen enkele verkleurde dakpannen te zien zijn en de oorzaak hiervan niet te zien is en dat het dakbeschot niet te zien is door dampopen folie en isolatiemateriaal op dakbeschot en, zover gezien, in goede staat verkeert. Ook is opgemerkt dat de vorsten (ronde dakpannen op nok van dak) deels niet goed bevestigd zijn. Daarnaast heeft BKD opgemerkt over de overstekken, goot/dakbetimmeringen dat het houten gootoverstek achter deels rot is door lekkages, dat op gemetselde topgevels deels zink is aangebracht en deels lood en dat dit geen duurzame waterdichte aansluitingen betreft. Op basis van deze informatie had [eisers] moeten beseffen dat er een risico was op meer of ernstigere schade aan het dakbeschot en/of de aansluitingen, vooral omdat BKD alleen maar een visuele inspectie heeft verricht van de zichtbare delen van het dakbeschot en de aansluitingen. Hierbij weegt mee dat het gaat om een woning van ruim 90 jaar oud, waarop/in alleen nieuwe dakpannen en dakisolatie zijn aangebracht terwijl de houten constructie van het dak (inclusief het dakbeschot) niet is vernieuwd. Het had dan ook op zijn weg gelegen om nader onderzoek te verrichten naar de staat van de overige (niet zichtbare) delen van het dakbeschot en de aansluitingen. Omdat [eisers] dit heeft dit nagelaten, heeft hij onvoldoende voldaan aan zijn onderzoekplicht en het risico van lekkages op de koop toe genomen.
Geen dwaling
5.14.
[eisers] stelt dat hij de overeenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) had gesloten, als hij voor of op het moment van de koop op de hoogte zou zijn geweest van de gebreken,. [eisers] beroept zich daarom op dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder b BW) of wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder c BW).
5.15.
De kantonrechter heeft hiervoor al geoordeeld dat [gedaagden] niet op de hoogte was of behoorde te zijn van de gebreken. Hij heeft [eisers] dus niet hoeven inlichten. De eventuele dwaling van [eisers] kan daarop dus niet worden gebaseerd. De kantonrechter heeft hiervoor ook al geoordeeld dat het op de weg van [eisers] had gelegen om nader onderzoek naar de staat van het dakbeschot en de afdichtingen te verrichten. Gelet op de ouderdom van de woning en de beperkte, visuele bouwkundige keuring van het dakbeschot was nader onderzoek nodig om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Voor zover sprake is van een dwaling van [eisers] , behoort deze in de omstandigheden van dit geval voor zijn rekening te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW).
Conclusie
5.16.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eisers] zal afwijzen.
Geen integrale proceskostenveroordeling
5.17.
[gedaagden] verzoekt om vergoeding van zijn daadwerkelijke advocaatkosten. Hij heeft de gemachtigde van [eisers] na de dagvaarding herhaaldelijk benaderd om in overleg te treden, maar deze heeft niet thuis gegeven. Daardoor is [gedaagden] gedwongen de procedure voort te zetten en verweer te voeren. [gedaagden] wordt door de weigering om in overleg te treden op hoge kosten wordt gejaagd, terwijl [eisers] niets te verliezen heeft omdat hij een rechtsbijstandverzekering heeft. Daarom is sprake van misbruik van procesrecht. Daarbij komt dat de vordering is gebaseerd op feiten en omstandigheden waarvan [eisers] de onjuistheid kent of behoort te kennen (het citaat van de makelaar in het rapport van BKD) wat het instellen van de vordering onrechtmatig maakt, aldus [gedaagden]
5.18.
De kantonrechter zal dit verzoek afwijzen. Een vordering tot vergoeding van de volledige proceskosten (in afwijking van het liquidatietarief) is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Hiervan is in dit geval geen sprake, omdat de vordering van [eisers] niet evident ongegrond of bij voorbaat kansloos is en geen sprake is van onrechtmatig handelen of nalaten aan de kant van [eisers] De proceskosten zullen dan ook volgens het toepasselijke liquidatietarief worden toegewezen, als volgt. Daarbij wordt [eisers] veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagden] worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 622,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden] ;
6.3.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eisers] worden gemaakt;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter