Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9217563 \ CV EXPL 21-3280
Uitspraakdatum: 17 november 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J. Weijer
tegen
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
gedaagde 1
verder te noemen: [gedaagde 1]
gemachtigde: mr. M.A. Geuze
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
gevestigd te [woonplaats]
gedaagde 2
verder te noemen: [gedaagde 2]
gemachtigde: mr. E. van der Niet - Sünbül
gedaagde 1 en gedaagde 2 verder samen te noemen: gedaagden
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 6 mei 2021 vorderingen tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ingesteld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ieder afzonderlijk schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 26 oktober 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Alle partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De zaak in het kort
De zaak gaat over de vraag of sprake is van non-conformiteit of dwaling en schending van de mededelingsplicht, omdat de woning, die volgens de verkoopbrochure voorzien was van een ‘achterom’, wel feitelijk een achterom naar de openbare weg heeft, maar geen directe toegang tot de openbare weg terwijl er geen erfdienstbaarheid van overpad is vastgelegd. Daarnaast speelt ook de vraag of verkopend makelaar onrechtmatig heeft gehandeld bij het verstrekken van informatie aan koper. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van non-conformiteit, dwaling of schending van de mededelingsplicht en ook niet van onrechtmatig handelen van verkopend makelaar, zodat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. De rechtbank licht in het vonnis toe hoe zij tot deze beoordeling is gekomen.
3.Feiten
3.1.
Op 27 januari 2020 heeft [eiseres] met haar dochter en een medewerker van [gedaagde 2] de te koop staande woning van [gedaagde 1] aan [adres] (hierna: de woning) bezichtigd. Daarbij is haar ook de tuin en de achterpoort in de schutting getoond.
3.2.
Op 4 februari 2020 is tussen [gedaagde 1] als verkoper en [eiseres] als koper een koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand gekomen (hierna: de koopovereenkomst). De eigendomsoverdracht heeft op 6 april 2020 plaatsgevonden.
3.3.
Op de voorkant van de verkoopbrochure van de woning staat onder meer:
(…) De achtertuin is gelegen op het noordoosten en v.v. een achterom. (…)
3.4.
De ‘achterom’ bestaat uit de achterpoort van de woning die uitkomt op een brandgang (hierna: de steeg). De steeg leidt zowel links als rechts naar de openbare weg en grenst aan de achtertuinen van huizen aan de [a-straat] (waaronder de woning) en huizen aan de [b-straat] te [woonplaats] . De steeg is eigendom van de woningcorporatie Stichting Woonopmaat (hierna: WoonOpmaat).
3.5.
Artikel 6.1, 6.2, 6.3 en 21 van de koopovereenkomst luiden (voor zover relevant voor deze procedure):
6.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)
6.2
Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, (…) die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, (…)
Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan de koper ter hand gesteld.
Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten.
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
(…)
Artikel 21
Koper verklaart de verkoopbrochure van de woning te hebben ontvangen en bekend te zijn met de daarin vermelde gegevens.
3.6.
In de akten van levering waarbij [gedaagde 1] respectievelijk [eiseres] de woning in eigendom verkregen is geen erfdienstbaarheid van overpad via de steeg vermeld.
3.7.
Op 30 mei 2020 schrijft de dochter van [eiseres] per e-mail aan [gedaagde 2] :
(…) inmiddels zijn we door verschillende achterburen aangesproken over het feit dat onze achteruitgang illegaal aangelegd zou zijn en dat we geen recht van uitgang zouden hebben (…) Kun je mij uitleggen hoe dit zit?
3.8.
Vervolgens schrijft de dochter van [eiseres] op 5 juni 2020 per e-mail aan [gedaagde 2] :
Je hebt gisteren uitgelegd dat er geen sprake is van een erfdienstbaarheid vestiging voor wat betreft de uitgang in de achtertuin op de [adres] . (…) Als we formeel gebruik willen maken van de poort (en dus de achteruitgang) dan moet daar toestemming voor gevraagd worden aan de woningbouwvereniging. (…) Je hebt aangegeven dit tijdens de bezichtiging gemeld te hebben (…) maar wij betwisten dit ten zeerste. (…)
3.9.
Naar aanleiding van contact van [gedaagde 2] met WoonOpmaat over de mogelijkheid tot het vestigen van een officieel recht van overpad/erfdienstbaarheid [adres] / [b-straat] [woonplaats] , heeft WoonOpmaat op 6 juli 2020 onder meer als volgt bericht:
Hierbij verlenen wij akkoord voor het ”recht van overpad” hebben op de steeg aan de [b-straat] - [a-straat] in [woonplaats] . Wij hebben hier geen bezwaar tegen. (…)
3.10.
Op de herhaalde vraag van [gedaagde 2] of WoonOpmaat mee wil werken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid antwoordt WoonOpmaat op 4 september 2020:
Ik heb dit even overlegd met de afdeling VVE maar wij zien daar geen toegevoegde waarde in.
(…) Bij de vorige eigenaar zat deze erfdienstbaarheid er kennelijk ook niet op.
Daarom zie ik geen aanleiding om dit nu wel notarieel vast te leggen. Hier zijn ook kosten aan verbonden.
Tevens hebben wij nu wel toestemming gegeven voor dit adres maar we willen voorkomen dat de overige adressen hier ook gebruik van willen maken.
3.11.
[eiseres] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] via haar gemachtigde op 1 maart 2021 gesommeerd om de door haar gestelde schade te vergoeden.
4.De vordering
4.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
(primair)[gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van een bedrag van € 15.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente;
(subsidiair)de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt in die zin dat de door [eiseres] verschuldigde koopsom van € 330.000,00 wordt verminderd met € 15.000,00 en [gedaagde 1] veroordeelt tot terugbetaling hiervan te vermeerderen met de wettelijke rente;
(meer subsidiair)[gedaagde 1] veroordeelt tot opheffing van het nadeel door betaling van € 15.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente;
(primair, subsidiair en meer subsidiair)[gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] veroordeelt in de kosten van de procedure vermeerderd met de wettelijke rente en nakosten.
4.2.
[eiseres] legt aan de vorderingen ten grondslag - kort weergegeven - voor wat betreft haar vorderingen jegens [gedaagde 1] , primair dat in verband met non-conformiteit van de verkochte woning en schending van de mededelingsplicht sprake is van wanprestatie. Subsidiair voert [eiseres] aan dat sprake is van dwaling. [eiseres] hoefde niet te twijfelen aan de mededelingen van verkoper en verkopend makelaar dat er een achteruitgang was en hoefde dus ook geen onderzoek te doen naar de juridische juistheid daarvan.
4.3.
Voor wat betreft haar vorderingen jegens [gedaagde 2] legt [eiseres] aan haar vorderingen ten grondslag dat sprake is van onrechtmatige daad door het geven van onjuiste, althans onvolledige informatie.
5.Het verweer
5.1.
Gedaagden betwisten de vorderingen voor zover die hen betreffen.
5.2.
[gedaagde 1] voert aan – samengevat – dat de vorderingen ongegrond zijn althans dat [eiseres] onvoldoende heeft gesteld. Er is geen sprake van non-conformiteit, want partijen zijn niet overeengekomen dat er een zakelijk recht op de achterom zou moeten rusten. De woning heeft een achterom die feitelijk geschikt is om van en naar de openbare weg te komen en [gedaagde 1] heeft aan zijn mededelingsplicht voldaan.
5.3.
[gedaagde 2] voert aan – samengevat – dat geen sprake is van een onrechtmatige daad (of normschending) en dat zij dus niet aansprakelijk is.
5.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
6.De beoordeling
6.1.
De vorderingen van [eiseres] op beide gedaagden hangen weliswaar nauw met elkaar samen, maar kennen een verschillende grondslag, zodat deze afzonderlijk zullen worden behandeld. Eerst zal worden ingegaan op de vorderingen jegens [gedaagde 1] en daarna op die jegens [gedaagde 2] .
Non-conformiteit?
6.2.
Kern van het geschil is de vraag of sprake is van non-conformiteit door het ontbreken van een notariële vastlegging voor het gebruikmaken van de steeg vanaf het perceel van de woning.
6.3.
[eiseres] stelt namelijk dat zij de woning met ‘achterom’ heeft gekocht, maar dat juridisch geen sprake is van een ‘achterom’. De woning is daarom niet geschikt voor normaal gebruik. Zij onderbouwt dit met het feit dat op de voorpagina van de verkoopbrochure staat dat de woning is voorzien van een ‘achterom’ en in de brochure een foto van de ‘achterom’ is opgenomen. Bij de bezichtiging heeft [eiseres] [gedaagde 2] er op gewezen dat de ‘achterom’ voor haar essentieel was omdat zij de woning vanwege haar leeftijd met een scootmobiel via de achtertuin moet kunnen bereiken. Pas achteraf is [eiseres] gebleken dat de ‘achterom’ niet op een openbare weg, maar op de steeg van WoonOpmaat uitkomt en dat (ook) geen sprake is van een erfdienstbaarheid.
6.4.
[gedaagde 1] betwist dit en voert aan dat de verkochte woning beantwoordt aan de koopovereenkomst, omdat deze de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Het woongedeelte is volgens hem geschikt voor normaal gebruik en toegankelijkheid via de ‘achterom’. Het feit dat de ‘achterom’ uitkomt op de steeg van WoonOpmaat betekent niet dat de woning niet bereikbaar is. [eiseres] heeft geen gebreken gesteld en/of aangetoond die een normaal gebruik als woning belemmeren. Daarnaast mocht [eiseres] op grond van de koopovereenkomst niet verwachten dat de woning een ‘achterom’ had via een bij notariële akte gevestigd zakelijk recht. Voor zover dit al als een gebrek heeft te gelden dat het normale gebruik belemmert, komt het ontbreken van bedoeld zakelijk recht voor rekening van [eiseres] , omdat dit aan haar bekend of kenbaar was op het moment van tot stand komen van de koopovereenkomst. De koopovereenkomst maar ook de akte van levering bevatten immers geen aanwijzing dat [eiseres] bij levering van de woning een (zakelijk) recht van overpad op de ‘achterom’ zou krijgen. Door hier geen nader onderzoek naar te doen heeft zij het risico van het ontbreken daarvan aanvaard. [gedaagde 1] is daarom niet aansprakelijk voor de door [eiseres] beweerdelijk gestelde gebreken.
6.5.
De kantonrechter overweegt dat partijen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat de gekochte zaak geschikt dient te zijn voor normaal gebruik als woning. Voor de vraag of de verkochte woning aan de koopovereenkomst beantwoordt, is van belang om te beoordelen of de ‘achterom’ van de woning de eigenschappen bezit die [eiseres] op grond van de koopovereenkomst gelet op de aard van de woning en de mededelingen van de verkoper mocht verwachten. Daarbij is van belang of een rechtstreekse uitgang van de achterpoort op de openbare weg of een erfdienstbaarheid van overpad eigenschappen van de woning zijn die - zoals [eiseres] stelt - voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan [eiseres] de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Deze ‘eigenschappen’ worden hierna afzonderlijk behandeld.
Geen directe uitgang op de openbare weg
6.6.
De kantonrechter begrijpt het standpunt van [eiseres] zo dat zij mocht verwachten dat de achterpoort direct op de openbare weg uit zou komen, omdat dat tijdens de bezichtigingen ‘ogenschijnlijk zo leek’ en omdat [gedaagde 1] en zijn makelaar hebben meegedeeld dat sprake was van een ‘achterom’. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1] , volgt de kantonrechter dat standpunt niet. De verkoopbrochure vermeldt weliswaar dat de woning is voorzien van een ‘achterom’ en bevat een foto van de achterpoort, maar in de verkoopbrochure en in de koopovereenkomst staat niet dat de achterpoort uitkomt op een openbare weg. Daarnaast is door of namens verkoper geen andere mededeling gedaan dan dat de woning bereikbaar is via de steeg en de achterpoort. [eiseres] mocht op grond daarvan verwachten dat de woning bereikbaar was via de steeg en achterpoort, maar niet dat de achterpoort ook direct toegang gaf tot de openbare weg. Dat is namelijk geen eigenschap die nodig is voor het gebruik als woning met ‘achterom’. Dat zou alleen anders zijn wanneer WoonOpmaat het gebruik van de steeg zou hebben verboden en de woning daardoor feitelijk niet bereikbaar zou zijn via de steeg, maar daarvan is niet gebleken. [gedaagde 1] heeft aangevoerd bijna dagelijks van de steeg gebruik te hebben gemaakt met zijn motor die hij in de achtertuin parkeerde. Dat enkele achterburen tegen [eiseres] hebben gezegd dat zij geen gebruik van de steeg mocht maken en dit ook tegen [gedaagde 1] hebben gezegd - wat hij betwist - , doet daar niet aan af, omdat de achterburen geen eigenaar van de steeg zijn.
Geen bij notariële akte gevestigde erfdienstbaarheid
6.7.
Gelet op de overwegingen hiervoor in r.o. 6.6 is de kantonrechter van oordeel dat een bij notariële akte gevestigde erfdienstbaarheid van overpad ook geen eigenschap van de woning met ‘achterom’ is die voor een normaal gebruik daarvan nodig is en waarvan [eiseres] de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Ook hier geldt dat het gaat om de bereikbaarheid van de woning via de steeg en achterpoort en dat [eiseres] onvoldoende heeft gesteld en dat niet is gebleken dat die bereikbaarheid in het geding is geweest. Dat het bestaan van een erfdienstbaarheid een waarde vermeerderend effect heeft mag zo zijn, maar betekent in dit geval niet dat een erfdienstbaarheid een eigenschap is die voor normaal gebruik van de woning nodig is. Van non-conformiteit is dus geen sprake.
6.8.
Voor het geval wel sprake van non-conformiteit zou zijn, slaagt bovendien het verweer van [gedaagde 1] , dat het ontbreken van een bij notariële akte gevestigde erfdienstbaarheid voor rekening van [eiseres] komt. Dit was haar immers bekend of in elk geval kenbaar op het moment van tot stand komen van de koopovereenkomst. Zij kon immers uit de koopovereenkomst en het eigendomsbewijs van [gedaagde 1] afleiden dat voor de ‘achterom’ geen erfdienstbaarheid van overpad bestond. [eiseres] erkent ook dat zij deze stukken voor het tekenen van de koopovereenkomst heeft ingezien via een link die haar door [gedaagde 2] was toegestuurd. Daarnaast heeft zij in artikel 6.2 van de koopovereenkomst verklaard kennis te hebben genomen van de inhoud van de eigendomsakte. Als een erfdienstbaarheid voor [eiseres] zo van belang was, dan had het op haar weg gelegen hier expliciet naar te vragen. Hetzelfde geldt voor haar aanname dat de achterpoort direct op de openbare weg uitkwam. Door hier zelf geen nader onderzoek naar te doen, komt dit voor haar rekening en risico. Dit is alleen anders als [gedaagde 1] een mededelingsplicht had, maar daarvan is geen sprake. Daarvoor is namelijk vereist dat [gedaagde 1] wist of had moeten weten dat de woning voor het gebruik als woning met achterom ongeschikt was. Dat is nu juist niet het geval, omdat hij voldoende onderbouwd heeft aangevoerd dat hij de steeg bijna dagelijks heeft gebruikt om met zijn motor vanuit de achterpoort naar de openbare weg te komen. Daartegenover staat dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde 1] niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan.
Tussenconclusie
6.9.
Uit het vorenstaande volgt dat geen sprake is van non-conformiteit en als daar al sprake van zou zijn, dat voor rekening en risico van [eiseres] komt. Omdat geen sprake is van een tekortkoming, wordt niet meer toegekomen aan de vordering tot gedeeltelijke ontbinding. Wel dient nog de vraag te worden beantwoord of - zoals [eiseres] subsidiair stelt - sprake is van dwaling.
Dwaling?
6.10.
[eiseres] stelt dat zij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als zij had geweten dat de ‘achterom’ juridisch niet was vastgelegd met een erfdienstbaarheid. Van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a en Pro b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is echter geen sprake, omdat hiervoor in r.o. 6.8 is overwogen dat [gedaagde 1] zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden. Ook het beroep van [eiseres] op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub c BW Pro) slaagt niet, omdat de uitzondering van lid 2 van artikel 6:228 BW Pro van toepassing is en de dwaling voor rekening van [eiseres] dient te blijven. Het ontbreken van een bij notariële akte gevestigde erfdienstbaarheid was haar namelijk bekend of kenbaar op het moment van tot stand komen van de koopovereenkomst (
zie hiervoor r.o. 6.8).
zie hiervoor r.o. 6.8).
Onrechtmatige daad van verkopend makelaar?
6.11.
Uit vorenstaande overwegingen, met als conclusie dat geen sprake is van non-conformiteit of dwaling, volgt tevens dat [gedaagde 2] niet onrechtmatig heeft gehandeld. Omdat [gedaagde 1] zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden, valt namelijk niet te begrijpen waarom [gedaagde 2] [eiseres] wél expliciet had moeten wijzen op de afwezigheid van een erfdienstbaarheid ten aanzien van de uitgang via de steeg.
Ook is niet gebleken dat [gedaagde 2] aan de mededeling van [gedaagde 1] hoefde te twijfelen dat hij reeds geruime tijd probleemloos gebruik maakte van de achterpoort en de steeg. Dat voor dergelijk gebruik in de regel een erfdienstbaarheid is vereist en dat [gedaagde 2] in dit geval niet zonder meer op de juistheid van de mededeling van haar cliënt mocht afgaan, volgt de kantonrechter niet. Het is immers niet ongebruikelijk dat dergelijk gebruik van een steeg in de praktijk wordt gedoogd zonder dat hiervoor een erfdienstbaarheid wordt gevestigd. Daarbij komt dat ook vier andere woningen naast de woning van [gedaagde 1] uitgang op de steeg hebben, waardoor [gedaagde 2] geen aanleiding had om aan zijn mededeling te twijfelen.
Daarnaast is van belang dat [gedaagde 2] optrad als verkopend makelaar. Dat betekent dat zij de nodige zorgvuldigheid jegens koper in acht moet nemen, maar niet dat zij adviseur of belangenbehartiger van koper is. [eiseres] heeft onvoldoende gesteld dat [gedaagde 2] onzorgvuldig jegens [eiseres] heeft gehandeld. Zij heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [gedaagde 2] had moeten twijfelen aan de mededeling van [gedaagde 1] of had moeten onderzoeken of [eiseres] de situatie van de uitgang op de steeg goed had begrepen of haar te waarschuwen. Daarom kan [gedaagde 2] geen verwijt worden gemaakt dat zij jegens [eiseres] tekort is geschoten als redelijk handelend, vakkundig makelaar.
Conclusie
6.12.
De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van [eiseres] zowel jegens [gedaagde 1] als jegens [gedaagde 2] zal afwijzen.
Proceskosten
6.13.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
6.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
6.15.
Daarbij wordt [eiseres] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde 1] worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
wijst de vordering af;
7.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor:
- [gedaagde 1] worden vastgesteld op een bedrag van € 746,00 (2x € 373,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 1] ;
- [gedaagde 2] worden vastgesteld op een bedrag van € 746,00 (2x € 373,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 2] ,
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 124,00 aan nakosten aan [gedaagde 1] , voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde 1] worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.S. Röell en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter