Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5002
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 394.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning vastgesteld op € 377.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2020 te Haarlem. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1985 gebouwde vrijstaande woning met twee garages (een inpandige en een vrijstaande) en een dakkapel. De inhoud van de woning, inclusief uitbouw, is ongeveer 361 m³ en de oppervlakte van het perceel is 449 m².
2. Verweerder heeft bij het verweerschrift een taxatiematrix gevoegd en daarin staan de volgende vergelijkingsobjecten: [C] , [D] , [E] en [F] , alle gelegen te [Z] .
3. Eiser heeft een taxatierapport overgelegd. In dat taxatierapport zijn de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt: [G] , [H] en [I] , alle gelegen te [Z] . Volgens het taxatierapport is de waarde van de woning € 350.000 op peildatum 4 februari 2019.
Geschil
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).
5. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is. De waarde moet worden vastgesteld op € 302.000, gelet op de door de taxateur vastgestelde waarde (€ 350.000), de in het rapport gehanteerde peildatum (4 februari 2019) en de waardeontwikkeling vanaf 1 januari 2018 (15,8%). De woning is niet goed onderhouden. De goten zijn verrot, de muren zijn gescheurd en de bouwkundige constructie heeft schade opgelopen. Daar heeft verweerder geen rekening mee gehouden. Verweerder heeft niet zorgvuldig gehandeld. De bezwaren van eiser zijn de afgelopen drie jaren niet serieus genomen. Voorts is verweerder niet ingegaan op de uitnodiging om de woning inpandig te komen bekijken om zo de waarde juist vast te kunnen stellen.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is. Na het bezwaar van eiser is de waarde verminderd tot € 377.000, waarbij uitgegaan is van een matige onderhoudstoestand. Er is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen in inhoud, onderhoudstoestand en kwaliteit. De heffingsambtenaar is niet verplicht om de woning inpandig op te nemen. De waarde van de woning staat in verhouding tot de vergelijkingsobjecten [G] en [I] , die vermeld staan in het taxatierapport van eiser. Het verkoopcijfer van [H] kan niet dienen als onderbouwing omdat de verkoop te ver van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden.
7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
10. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Hoewel de vergelijkingsobjecten ander soort woningen zijn en geen ‘Zaanse’ (houten) woningen, zoals de woning van eiser, maakt dit niet dat die vergelijkingsobjecten niet kunnen dienen om de waarde te onderbouwen. Verweerder moet aannemelijk maken dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen en dat het een ander type woning is, is een van de verschillen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
11. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat een houten woning zoals de woning van eiser geen lager verkoopcijfer realiseert dan een woning die niet van hout is. De rechtbank acht voorts aannemelijk dat het waardedrukkend effect van de onderhoudstoestand van de woning ten opzichte van de onderhoudstoestand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht. Hierbij acht de rechtbank van belang dat verweerder de gebreken en de schade niet betwist en op basis van die gebreken in de bezwaarfase de waarde heeft verminderd. Voorts neemt de rechtbank hierbij in aanmerking dat de kubieke meterprijs van de woning (aanzienlijk) lager is dan de kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten. Bij [F] is, evenals bij de woning, sprake van matig onderhoud en ook de kubieke meterprijs van dat vergelijkingsobject is hoger dan de kubieke meterprijs van de woning. Alles in aanmerking nemend heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
12. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunten een taxatierapport laten opstellen. In het taxatierapport wordt niet inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen, welke waarde aan de woning en welke waarde aan de grond is toegerekend en op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de in dat taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten. Om die reden kan niet aan de hand van de in het rapport vermelde gegevens de conclusie worden getrokken dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank merkt nog wel op dat [G] qua type wel goed vergelijkbaar is met de woning. De onderhoudstoestand van dit object is evenwel volgens het taxatierapport ‘veel minder’ dan die van de woning. Vergelijkingsobject [H] is te ver van de waardepeildatum verkocht en kan niet dienen ter onderbouwing van de waarde. Op basis van het taxatierapport acht de rechtbank het niet aannemelijk dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
13. De beroepsgrond van eiser dat verweerder geen inpandige opname van de woning heeft gedaan, kan niet tot een ander oordeel leiden, aangezien verweerder niet verplicht is om bij het bepalen van de waarde de woning inpandig op te nemen.
14. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier, op 16 november 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.