Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4502
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 878.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2020 te Haarlem. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde A. Oosters. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , bijgestaan door [C] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1925. De inhoud van de woning is 648 m³ en de oppervlakte van het perceel is 315 m². De woning is voorzien van twee dakkapellen.
Bij het verweerschrift is een waarderapport met als bijlage een matrix gevoegd. Naast gegevens van de woning, bevatten deze stukken de verkoopgegevens van een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [D] , [E] en [F] , alle gelegen te [Z] . In de waardematrix zijn onder meer de volgende gegevens vermeld over de woning en de vergelijkingsobjecten:
inh. koudv getaxeerde verkoopprijs of
waarde getaxeerde waarde
per kuub gehele object
[D] 620 32331 684,99 700.000 (+ dakkapel + vrijst. berging/schuur)
De woning 648 32333 853,26 892.000 (+ 2x dakkapel)
[E] 675 34334 1018,83 906.000 (+ 2x dakkapel + vrijst. berging/schuur)
[F] 740 34334 1029,54 1.100.000 (+ dakkapel + aangebouwde
berging/schuur + tuinhuis)
opp. ligging getaxeerde waarde grond
[E] 199 2 241.307
[D] 230 2 273.944
[F] 241 2 285.524
De woning 315 2 330.516
3. Eiser heeft een taxatierapport laten opstellen met tevens een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [D] , [G] en [E] , alle gelegen te [Z] . In het taxatierapport zijn onder meer de volgende gegevens vermeld over de woning en de vergelijkingsobjecten:
inh. koudv getaxeerde verkoopprijs of
waarde getaxeerde waarde
per kuub gehele object
[D] 620 77765 739 700.000 (+ 2x dakkapel + vrijstaande
berging/schuur)
[G] 694 76775 690 735.000 (+ 2x dakkapel)
De woning 648 76776 760 822.520 (+ 2x dakkapel)
[E] 675 89779 1.038 906.000 (+ 2x dakkapel + vrijst. berging/schuur +
overkapping + balkon)
opp. ligging getaxeerde waarde grond
[E] 199 7 228.850
[D] 230 7 253.000
[G] 238 7 261.800
De woning 315 7 320.040
4. In het door of namens de koper van [D] ingevulde “Inlichtingenformulier verkoopgegevens woningen” betreffende de woning [D] te [Z] , is onder meer het volgende vermeld:
“Wat is de […] onderhoudsindicatie?
indicatie
-algemeen redelijk
-dak redelijk
-gevel redelijk
-kozijnen redelijk
-schilderwerk binnen redelijk
-schilderwerk buiten redelijk
-vloeren redelijk
-plafonds redelijk
-schuur redelijk
-garage redelijk
[…]
Kosten verbetering […] datum gereed totale kosten
- nieuwe keuken, toilet, woonkamer, open haard, 1-7-2018 € 94.000
badkamer (x2), zolder
- elektra, stucwerk, schilderwerk,
loodgieterswerk, riolering […]
- bouwkundige aanpassing 1-7-2018 € 1.000
- energiebesparende voorzieningen […] 1-7-2018 € 45.000 ”
Geschil
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
6. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is. Eiser concludeert tot verlaging van de waarde tot € 822.000 en wijst ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zoals te zien is in zijn taxatierapport. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning, waarbij eiser aantekent dat verweerder het onderhouds- en voorzieningenniveau van [D] niet correct heeft weergegeven. In zijn nadere stukken voert eiser aan dat het opvallend is dat verweerder het vergelijkingsobject [D] met 33% omhoog corrigeert en het subliem afgewerkte vergelijkingsobject [E] slechts met 14% omlaag. In de nadere stukken onderbouwt eiser tevens zijn keuze voor het vergelijkingsobject [G] , door te stellen dat deze recht tegenover de woning is gelegen en door deze ligging en het onderhoudsniveau beter vergelijkbaar is met de woning. Daar [G] een twee-onder-een-kapwoning betreft, heeft hierop een correctie plaatsgevonden, zoals blijkt uit het taxatierapport, aldus eiser.
7. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde matrix. Uit deze stukken blijkt dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onderhavige woning en [D] . De waarde is tevens niet slechts bepaald aan de hand van [D] . Met de goede staat van onderhoud en voorzieningen van vergelijkingsobject [E] is voldoende rekening gehouden. Het gebruik van twee-onder-een-kapwoning [G] als vergelijkingsobject is opmerkelijk. Het is zeer ongebruikelijk om een rijwoning, zoals onderhavige woning, te vergelijken met een twee-onder-een-kapwoning. Verder is het onduidelijk waar de correctie op het vergelijkingsobject [G] vandaan komt, aldus verweerder.
8. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10.
De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in beginsel dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de gegevens op het inlichtingenformulier betreffende vergelijkingsobject [D] . Daaruit leidt de rechtbank af dat de staat van onderhoud van de woning en dit vergelijkingsobject vergelijkbaar is. Uit het formulier blijkt tevens dat na de waardepeildatum nog aanzienlijke werkzaamheden aan [D] zijn verricht. Op zichzelf rechtvaardigt dat naar het oordeel van de rechtbank een lagere factor voor voorzieningen. Ter zitting is echter door eiser toegelicht en door verweerder niet weersproken dat hij ooit zelf voorzieningen als een centrale verwarming heeft aangelegd, en verder in de laatste 40 jaar niet veel in de woning heeft geïnvesteerd. Gelet daarop en op de door eiser overgelegde verkoopdocumentatie heeft verweerder de in aanmerking genomen verschillen in staat van onderhoud en voorzieningenniveau tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, en daarmee de waarde, niet aannemelijk gemaakt.
De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in beginsel dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de gegevens op het inlichtingenformulier betreffende vergelijkingsobject [D] . Daaruit leidt de rechtbank af dat de staat van onderhoud van de woning en dit vergelijkingsobject vergelijkbaar is. Uit het formulier blijkt tevens dat na de waardepeildatum nog aanzienlijke werkzaamheden aan [D] zijn verricht. Op zichzelf rechtvaardigt dat naar het oordeel van de rechtbank een lagere factor voor voorzieningen. Ter zitting is echter door eiser toegelicht en door verweerder niet weersproken dat hij ooit zelf voorzieningen als een centrale verwarming heeft aangelegd, en verder in de laatste 40 jaar niet veel in de woning heeft geïnvesteerd. Gelet daarop en op de door eiser overgelegde verkoopdocumentatie heeft verweerder de in aanmerking genomen verschillen in staat van onderhoud en voorzieningenniveau tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, en daarmee de waarde, niet aannemelijk gemaakt.
11. De omstandigheid dat verweerder er niet in is geslaagd om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door eiser bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op eiser rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Eiser heeft de rechtbank onvoldoende inzicht gegeven in de door hem gebruikte grondstaffel. Voorts kan de rechtbank de bij vergelijkingsobject [G] aangebrachte correctie in verband met het verschil in objecttype niet volgen. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin erin geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
12. Nu geen van de partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op alle feiten en omstandigheden van het geval, in goede justitie vast op € 860.000.
13. Gelet op het vorenoverwogene zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag verminderen.
Proceskosten
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Verweerder wordt eveneens met toepassing van het besluit veroordeeld de kosten van het taxatierapport te vergoeden tot een bedrag van € 128,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 860.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 860.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.700,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van
R. Berk, griffier, op 27 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
R. Berk, griffier, op 27 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.