Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8721297 \ CV EXPL 20-4227 (IL)
Uitspraakdatum: 25 november 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. H.J. van der Hauw
tegen
de besloten vennootschap
VANHIER B.V.
kantoorhoudende te Limmen
gedaagde
verder te noemen: Vanhier
gemachtigde: mr. A.J.A. Jansen
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 13 augustus 2020 een vordering tegen Vanhier ingesteld. Vanhier heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 28 oktober 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen nog stukken toegezonden: [eiser] de producties 13a, 13b en 14 en Vanhier de producties 9 en 10.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft het kantoorpand aan de [adres] , gemeente Castricum, (hierna ook: het pand) verhuurd aan Accountantskantoor Tummers Limmen B.V. (hierna: Accountantskantoor Tummers) tegen een huurprijs van € 49.320,00 per jaar (€ 4.110,00 per maand). Tussen deze partijen is een huurovereenkomst d.d. januari 2006 opgesteld (hierna: de huurovereenkomst 2006). Daarbij werd Accountantskantoor Tummers vertegenwoordigd door haar toenmalige statutair directeur, de heer [XX] . Hij is de zoon van [eiser] en wordt hierna [XX] genoemd.
2.2.
De huurovereenkomst 2006 bevat onder meer de volgende bepalingen:
“Het gehuurde:
1.
Het gehuurde wordt opgeleverd in de staat waarin het zich thans, bij ondertekening van deze overeenkomst, bevindt.
Het gehuurde wordt opgeleverd in de staat waarin het zich thans, bij ondertekening van deze overeenkomst, bevindt.
Partijen verklaren overigens met het gehuurde voldoende bekend te zijn en daarvan geen nadere omschrijving te verlangen. (…)
De huurtijd:
3.1.
Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande 1 januari 2006 en derhalve eindigende 31 december 2015.
3.2.
Indien huurder niet met inachtneming van een opzegtérmijn van tenminste zes maanden, derhalve voor of op 30 juni 2015 de overeenkomst bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot aan verhuurder heeft opgezegd, wordt deze overeenkomst verlengd met vijf jaren, derhalve eindigende 31 december 2020.
3.3.
Na het verstrijken van de in lid 2. omschreven huurtermijn, zal ieder der partijen gerechtigd zijn de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste zes maanden bij aangetekend schrijven danwel deurwaardersexploot aan de andere partij op te zeggen. (…)
Onderhoud en reparatie:
9.1
Huurder is verplicht het gehuurde, hetwelk hij in goede staat van onderhoud heeft aanvaard, bij voortduring in goede staat van onderhoud te houden.
9.2
Alle glasruiten, spiegel- en winkelruiten daaronder begrepen - die gedurende de huurtijd breken, moet huurder voor eigen rekening vervangen door geheel gelijksoortige nieuwe ruiten. (…)
9.3.
Huurder is verplicht gedurende de huurtijd tijdig voor zijn rekening en op deugdelijke wijze voor alle onderhoudswerkzaamheden, herstellingen en/of vernieuwingen in of aan het gehuurde, het buitenonderhoud en het grootonderhoud daaronder uitdrukkelijk begrepen, te verrichten of te doen verrichten.
(…)
9.5.
Indien verhuurder een onderzoek wil (doen) instellen naar de staat van het gehuurde of de noodzaak om reparaties/onderhoud aan het gehuurde te (doen) verrichten, is huurder verplicht aan verhuurder (…) toegang tot het gehuurde te verlenen en tot het voorgenomen onderzoek in staat te stellen, (…)
9.6.
Huurder is verplicht verhuurder tijdig schriftelijk op de hoogte te brengen, indien aan het gehuurde schade dreigt te ontstaan of reeds is ontstaan of zich een gebrek mocht hebben geopenbaard. (…)
Einde huurovereenkomst;
12.1.
Huurder is verplicht om gedurende drie maanden voor het einde van deze overeenkomst, alsmede in geval van voorgenomen onderhandse of openbare verkoop, het gehuurde te laten bezichtigen (…).
12.2.
Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht het gehuurde tijdig ontruimd, in goede staat en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren. (…)
12.3.
Indien verhuurder bij het einde van deze huurovereenkomst van huurder niet althans niet-tijdig de sleutels van het gehuurde ontvangt, zal hij het recht hebben zich op kosten van huurder toegang tot het gehuurde te verschaffen, (…)
12.4.
Alle goederen, welke huurder na beëindiging van deze huurovereenkomst in het gehuurde zal hebben achtergelaten, zullen geacht worden door hem aan verhuurder te zijn afgestaan. (…)”
2.3.
Accountantskantoor Tummers is eind 2006 met derden de maatschap CMB Tummers Accountants & Adviseurs (hierna: CMB) aangegaan.
2.4.
Op 11 mei 2007 heeft Vanhier, destijds BRP Accountants B.V. genaamd, CMB overgenomen. De huur bedroeg op dat moment € 4.156,00 per maand.
2.5.
Tot omstreeks mei 2019 was [XX] (via Accountantskantoor Tummers) bestuurder van Vanhier.
2.6.
Op 7 december 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] , [XX] , [YY] (bestuurder van Vanhier, hierna: [YY] ) en [ZZ] (bestuurder van Vanhier, hierna: [ZZ] ) over, kort samengevat, de vraag of Vanhier het pand zou blijven gebruiken.
2.7.
Bij brief van 19 mei 2020 heeft (de gemachtigde van) Vanhier aan [eiser] geschreven dat Vanhier de bedrijfsruimte aan de [adres] van [eiser] huurt “krachtens een daartoe strekkende huurovereenkomst van januari 2006” en dat deze huurovereenkomst op grond van artikel 3.2 eindigt op 31 december 2020. In de brief staat verder dat de huurovereenkomst wordt opgezegd, voor zover vereist, tegen de rechtens vroegst mogelijke datum, te weten 31 december 2020. Er is ook een opzeggingsbrief gestuurd aan Accountantskantoor Tummers.
2.8.
Bij brief van 11 juni 2020 heeft (de gemachtigde van) [eiser] zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst op grond van artikel 3.3 op zijn vroegst kan worden opgezegd tegen 30 juni / 1 juli 2021. In de brief is voorts aangegeven dat Vanhier zich niet houdt aan haar verplichting tot het verrichten van onderhoud aan het pand.
2.9.
Bij brief van 18 juni 2020 heeft Vanhier haar standpunt dat de huurovereenkomst per 31 december 2020 eindigt herhaald en aangegeven dat zij niet bekend is met achterstallig of noodzakelijk onderhoud. In de brief staat voorts, onder meer, het volgende:
“Tot slot maar niet in de laatste plaats, is cliënte van mening niet gebonden te zijn aan de bepalingen in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst staat op naam van Accountantskantoor Tummers Limmen BV. Een contractsoverneming heeft nimmer plaatsgevonden. Cliënte behoudt zich ter zake alle rechten voor.”
2.10.
Bij brief van 29 juni 2020 heeft [eiser] , onder meer, een door Bouwbedrijf K. Min (hierna: Min) gemaakte opname van de staat van onderhoud van het pand aan Vanhier verstrekt en verzocht te laten weten of zij het achterstallig onderhoud zal uitvoeren. Het rapport van Min (met opnamedatum 23 mei 2020) bevat onderzoeksbevindingen op basis van een visuele opname met betrekking tot “evident geconstateerd achterstallig onderhoud”. In het rapport staat dat er een vervolgopname moet plaatsvinden van daken en goten, de kosten van het binnenschilderwerk, het buitenschilderwerk en de installaties.
2.11.
Medio juli 2020 heeft Aannemersbedrijf Molenkamp B.V. (hierna: Molenkamp) in opdracht van Vanhier de staat van het onderhoud van het pand visueel beoordeeld aan de hand van het opnamerapport van Min. In haar e-mail d.d. 13 september 2020 schrijft Molenkamp:
“Mijn algemene indruk is dat het pand in goede staat van onderhoud verkeert. Alles ziet er netjes en verzorgd uit, zeker voor een pand van die leeftijd. Er zijn geen (bouwkundige) gebreken of achterstallig onderhoud geconstateerd. De bevindingen in het opnamerapport van Bouwbedrijf K. Min zijn naar mijn mening vooral cosmetisch en een kwestie van smaak.”
2.12.
De huurprijs van het pand bedraagt thans € 61.000,00 per jaar.
2.13.
In opdracht van [eiser] is een calculatierapport d.d. 24 juni 2020 opgesteld. Daarin zijn de kosten voor herstel van het pand gecalculeerd op € 180.413,11 exclusief btw (inclusief een stelpost van € 35.000,00). Daarbij komt een post algemene kosten en onvoorzien, winst en risico en verzekeringen ad € 23.251,64 en de btw van 21%, waardoor het totaal uitkomt op € 246.434,35 inclusief btw.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert om bij vonnis:
in het incident
primair
I. a. gedaagde te veroordelen tot herstel van alle in het rapport van de deskundige Min geconstateerde punten van achterstallig onderhoud door een erkend bouwbedrijf naar de normen van goed en deugdelijk werk,
b. gedaagde daarbij te veroordelen om te gehengen en te gedogen dat Min nader onderzoek verricht naar de daken, de goten, het buitenschilderwerk en de technische installaties die onderdeel uitmaken van het gehuurde, om gedaagde vervolgens te veroordelen tot uitvoering van hetgeen de deskundige heeft voorgeschreven; dit door een erkend bouwbedrijf naar de normen van goed en deugdelijk werk,
een en ander vóór het einde van de huurperiode en met in acht name van de termijn van artikel 12.1 van de huurovereenkomst;
subsidiair
II. gedaagde te veroordelen:
- i) tot medewerking aan de benoeming van een nieuwe bouwkundig deskundige en het hierop volgende onderzoek dat strekt tot vastlegging van de maatregelen die vereist zijn om het achterstallig onderhoud teniet te doen en het gehuurde weer in voortdurende goede staat van onderhoud te verkrijgen overeenkomstig de artikelen 9.1 en 9.3 van de huurovereenkomst,
- ii) tot het binnen 14 dagen na gereedkomen van de rapportage (laten) uitvoeren van de hierin vastgestelde noodzakelijke herstellingen door een erkend bouwbedrijf naar de normen van goed en deugdelijk werk, een en ander voor het einde van de huurperiode en met in acht name van de termijn van artikel 12.1 van de huurovereenkomst,
primair en subsidiair
alles op kosten van gedaagde en op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,- per dag of dagdeel daarvan dat gedaagde - na betekening van het in deze te wijzen incidentele vonnis - in gebreke blijft met de naleving van deze veroordeling;
III. gedaagde te veroordelen in de kosten van dit incident, met inbegrip van de nakosten, alsmede de wettelijke rente over de kostenveroordeling vanaf 14 dagen na de datum van vonniswijzing tot aan de dag der algehele voldoening;
in de hoofdzaak
IV. voor recht te verklaren dat de tussen eiser en gedaagde lopende huurovereenkomst niet eerder eindigt dan per 30 juni 2021, subsidiair dat deze huurovereenkomst eindigt per ultimo 31 december 2020;
V. voor recht te verklaren dat gedaagde op grond van de artikelen 9.1 tot en met 9.6 van de huurovereenkomst gehouden is tot het verrichten van groot en klein onderhoud tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, alsmede om voor recht te verklaren dat gedaagde op grond van een tekortkoming aansprakelijk is voor alle geleden en nog te lijden schade van eiser indien zij deze werkzaamheden zodanig laat start en oplevert dat deze niet gereed zijn voor het einde van de huurperiode, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
VI. gedaagde te veroordelen in de kosten van de hoofdzaak, met inbegrip van de nakosten, alsmede de wettelijke rente ver de kostenveroordeling vanaf 14 dagen na de datum van vonniswijzing tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
[eiser] legt het volgende aan de vorderingen ten grondslag, zakelijk weergegeven.
in het incident en in de hoofdzaak
3.3.
De huurrelatie tussen [eiser] en Vanhier wordt beheerst door de huurovereenkomst 2006. Accountantskantoor Tummers heeft deze huurovereenkomst met instemming van [eiser] eind 2006 ingebracht in de maatschap CMB. Toen CMB op 11 mei 2017 werd ingebracht in Vanhier, is met instemming van [eiser] ook de huurovereenkomst 2006 ingebracht. Partijen hebben zich daar ook naar gedragen: Vanhier heeft het gehuurde in gebruik, betaalt de huur aan [eiser] en heeft voor haar rekening beperkt renovatie- en onderhoudswerkzaamheden verricht en vernieuwingen aangebracht.
3.4.
Artikel 3.3 van de huurovereenkomst bepaalt ondubbelzinnig dat de huurovereenkomst eindigt per 30 juni 2020. Een andere lezing zou dit artikel zinledig maken. [eiser] en Accountantskantoor Tummers hebben de huurovereenkomst ook in die zin bedoeld.
3.5.
[eiser] heeft er in verband met de verhuurbaarheid van het pand een eminent belang bij dat het gehuurde tijdens de huur bij voortduring in goede staat van onderhoud wordt gehouden en bij het einde van de huur in goede staat wordt opgeleverd, zodat het pand direct weer kan worden verhuurd. Dat is uitdrukkelijk overeengekomen in artikel 9.1 en 9.3 van de huurovereenkomst. De huurder heeft deze zwaardere onderhoudsverplichting bij aanvang van de huur geaccepteerd. Daar stond een lagere huurprijs tegenover. [eiser] wenst simpelweg dat het gehuurde na 15 jaar gebruik weer in goede staat wordt gebracht, zodat het direct na het einde van de huurovereenkomst weer goed kan worden doorverhuurd tegen een marktconforme prijs.
3.6.
De door Min genoemde herstellingen vallen onder de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 9.1 tot en met 9.6 van de huurovereenkomst. Er is sprake van evident achterstallig onderhoud. Uit het rapport van Min blijkt dat vervolgonderzoek nodig is. Vanhier moet dit op grond van artikel 9.5 van de huurovereenkomst gehengen en gedogen.
in het incident
3.7.
Met het oog hierop heeft [eiser] een spoedeisend belang bij het treffen van een voorlopige voorziening binnen de hoofdzaak (artikel 208 juncto 223 Rv).
3.8.
Omdat Vanhier heeft aangegeven pas tot onderhoud gehouden te zijn bij het einde van de huur, is het verzuim op grond van artikel 6:83 onder c BW ingetreden. De vordering is opeisbaar.
4.Het verweer
4.1.
Vanhier betwist de vordering. Zij voert onder meer het volgende aan, zakelijk weergegeven.
in het incident en in de hoofdzaak
4.2.
Vanhier heeft geen schriftelijke huurovereenkomst met [eiser] gesloten. Vanhier is niet gebonden aan de huurovereenkomst 2006. De verplichtingen uit de huurovereenkomst 2006 van Accountantskantoor Tummers zijn niet overgegaan op Vanhier. Er is geen sprake van contractsoverneming. Tussen partijen bestaat geen rechtsverhouding.
4.3.
Er is nimmer wilsovereenstemming over de inhoud van de huurovereenkomst 2006 bereikt tussen [eiser] , Accountantskantoor Tummers en Vanhier. De inhoud van de huurovereenkomst 2006 is nooit besproken. Vanhier betwist dat er een zwaardere onderhoudsplicht is overeengekomen in ruil voor een lagere huurprijs.
4.4.
Er is sprake van een onderhuurrelatie tussen Accountantskantoor Tummers en Vanhier. De inhoud van deze onderhuurovereenkomst wordt bepaald door de wet. De verplichtingen van Vanhier zijn beperkt tot kleine herstellingen (artikel 7:217 BW).
4.5.
Subsidiair geldt dat er geen zwaardere onderhoudsplicht in ruil voor een lagere huurprijs is afgesproken, geen sprake is van achterstallig onderhoud en de huurovereenkomst eindigt per 31 december 2020.
4.6.
Bij het sluiten van de huurovereenkomst in 2006 en bij ingebruikneming van het pand door Vanhier is geen beschrijving van het pand opgemaakt. Op grond van artikel 7:224 BW wordt Vanhier verondersteld het pand in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Deze staat is nu beter dan toen Vanhier het pand in gebruik nam.
in het incident
4.7.
Het is niet aannemelijk dat de vordering in de hoofdzaak zal worden toegewezen. [eiser] heeft geen spoedeisend belang bij de vordering. De gevorderde maatregelen zijn niet voorlopig. De vorderingen in het incident moeten daarom worden afgewezen.
4.8.
[eiser] heeft geen belang bij de subsidiaire incidentele vordering onder II. Voor zover de huurovereenkomst 2006 van kracht is, biedt artikel 9.5 de mogelijkheid om onderzoek in te stellen. De vordering leent zich bovendien wegens gebrek aan duidelijkheid, volledigheid en eenduidigheid niet voor toewijzing.
in de hoofdzaak
4.9.
De vordering onder V leent zich niet voor toewijzing, omdat deze te vaag en onvoldoende concreet is.
4.10.
Op grond van artikel 7:228 BW eindigt de huurovereenkomst op de afgesproken einddatum van 31 december 2020 zonder dat daartoe een opzegging vereist is. De einddatum van 31 december 2020 is door [eiser] bevestigd in het gesprek van 7 december 2019.
4.11.
Subsidiair geldt de in artikel 3.2 van de huurovereenkomst 2006 vermelde einddatum van 31 december 2020. Vanhier heeft tijdig en op de juiste wijze opgezegd tegen 31 december 2020. De huurovereenkomst 2006 eindigt derhalve op 31 december 2020. Artikel 3.3 ziet op de situatie dat er niet is opgezegd op de voet van artikel 3.2 en mist hier dus toepassing.
4.12.
De huurovereenkomst is aangegaan voor 10 jaar met de mogelijkheid tot verlenging met vijf jaar. Voor beide termijnen geldt een opzegtermijn van zes maanden. Dit is bepaald in 3.2 en volgt uit 3.3. Deze uitleg sluit aan bij hetgeen in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk is, in tegenstelling tot de uitleg van [eiser] .
5.De beoordeling
in de hoofdzaak
contractsoverneming
5.1.
De huurovereenkomst 2006 is gesloten tussen [eiser] en Accountantskantoor Tummers, dat destijds werd vertegenwoordigd door [XX] Vanhier heeft het pand omstreeks 11 mei 2007 in gebruik genomen. In geschil is of de huurovereenkomst 2006 door contractsoverneming is overgegaan op Vanhier.
5.2.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Voor contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW is een akte tussen de overdragende partij en de derde vereist. Aan die akte kan niet steeds de eis worden gesteld dat daarin de over te dragen overeenkomst specifiek en met zoveel woorden wordt aangeduid. Of die eis in een gegeven geval kan worden gesteld, hangt af van de omstandigheden van dat geval. Voor contractsoverneming is vereist, maar ook voldoende dat de akte zodanige gegevens bevat dat, eventueel achteraf, aan de hand daarvan kan worden vastgesteld om welke overeenkomst(en) het gaat. Door uitleg van de akte aan de hand van het Haviltex-criterium moet worden vastgesteld of daarbij een overeenkomst, en zo ja welke, wordt overgedragen. Voor contractsoverneming is ook medewerking van de wederpartij vereist. Deze medewerking is vormvrij en kan onder omstandigheden ook in een of meer gedragingen, waaronder een stilzwijgen, van de wederpartij besloten liggen. De vraag of de wederpartij haar medewerking aan een contractsoverneming heeft gegeven, dient te worden beantwoord aan de hand van de artikelen 3:33 en 3:35 BW.
5.3.
[eiser] heeft ter ondersteuning van zijn beroep op contractsoverneming twee akten (productie 2 en 3) overgelegd. Deze twee akten tezamen kunnen gelden als de door artikel 6:159 BW voorgeschreven akte. Naar de kantonrechter begrijpt is de huur van het pand niet genoemd in de eerste akte, de maatschapsovereenkomst betreffende CMB. Wel staat vast dat [XX] . (als bestuurder van H.J.P. Tummers Beheer B.V., als bestuurder van Accountantskantoor Tummers) destijds de maatschap is aangegaan en dat CMB het pand steeds in gebruik heeft gehad. In de tweede akte, de akte van uitgifte betreffende Vanhier (productie 3) is bepaald dat de inbreng ook de bestaande duurovereenkomsten betrekking hebbende op de onderneming, zoals huurrechten, omvat. De huurovereenkomst 2006 wordt niet expliciet in deze akte genoemd. Echter, beide akten zijn erop gericht de onderneming met de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen te doen overgaan op - uiteindelijk - Vanhier. Daaronder vallen naar het oordeel van de kantonrechter ook, door uitleg van de twee akten aan de hand van het Haviltex-criterium, de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst met betrekking tot het door CMB en vervolgens Vanhier in gebruik genomen pand, dat wil zeggen de huurovereenkomst 2006. Sinds de verhuur van het pand is het immers altijd door [eiser] ter beschikking gesteld aan en gebruikt door het accountantskantoor, eerst in de vorm van Accountantskantoor Tummers, vervolgens CMB en uiteindelijk Vanhier.
5.4.
Bovendien heeft [eiser] na de ingebruikname van het pand door Vanhier in mei 2007 de jaarlijkse huurprijsaanpassing d.d. 18 juli 2007 gericht aan Accountantskantoor Tummers (productie 4). [eiser] heeft de eerstvolgende huurprijsaanpassing bij brief van 18 augustus 2008 en de daarop volgende jaarlijkse huuraanpassingen (laatstelijk bij brief van 15 januari 2020) steeds aan Vanhier gericht. In zijn brieven heeft [eiser] telkens Vanhier verzocht de huur over te maken op zijn bankrekeningen, wat Vanhier ook heeft gedaan. Uit het voorgaande blijkt dat [eiser] (stilzwijgend) zijn medewerking aan de contractsoverneming heeft verleend. Uit het dossier en de brief van 19 mei 2020 genoemd onder de feiten, blijkt dat Vanhier er zelf ook van uit is gegaan dat de huurovereenkomst betreffende het pand door haar is overgenomen. In haar brief aan de gemeente d.d. 13 oktober 2010 (productie 5 van [eiser] ) schrijft zij immers dat de huidige exploitant van het complex / accountantskantoor niet Tummers B.V., maar in het kader van bedrijfsoverdracht en opvolging Vanhier is. Vanhier heeft zich dus ook naar buiten toe als (hoofd)huurder gedragen.
5.5.
De kantonrechter komt op basis van deze omstandigheden, en met inachtneming van de hiervoor onder 5.2 genoemde maatstaf, tot de slotsom dat aan de vereisten van artikel 6:159 lid 1 BW is voldaan en sprake is van contractsoverneming. Vanhier is derhalve gebonden aan de huurovereenkomst 2006.
einddatum huurovereenkomst 2006 (vordering sub IV)
5.6.
[eiser] heeft zijn vordering onder IV gegrond op artikel 3 van de huurovereenkomst 2006. Deze bepaling is naar het oordeel van de kantonrechter duidelijk en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Artikel 3.1 bepaalt dat de overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van tien jaar en eindigt op 31 december 2015. Artikel 3.2 bepaalt dat, als de huurder de overeenkomst niet voor of op 30 juni 2015 heeft opgezegd, de overeenkomst wordt verlengd met vijf jaren en dus eindigt op 31 december 2020. Vervolgens bepaalt artikel 3.3 dat, na het verstrijken van de in lid 2 omschreven huurtermijn, partijen gerechtigd zijn de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste zes maanden op te zeggen. Deze bepalingen kunnen niet anders worden gelezen dan dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot 31 december 2015 en, na verlenging, tot 31 december 2020 is aangegaan, dat deze na het verstrijken van de huurtijd eindigt en dat, als de huurtijd is verstreken, deze kan worden opgezegd met een opzegtermijn van zes maanden. Een taalkundige uitleg van de bepalingen van artikel 3 van de huurovereenkomst 2006 leidt dan ook tot de conclusie dat de huurovereenkomst op 31 december 2020 eindigt. Deze uitleg is in overeenstemming met het wettelijk uitgangspunt: een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken (artikel 7:228 lid 1 BW).
5.7.
[eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat de contractspartijen - ondanks de tekst van de bepaling van artikel 3.2 - hebben bedoeld dat de huurovereenkomst 2006 niet op 31 december 2020 zou eindigen maar pas, op zijn vroegst, een half jaar later, op 30 juni 2021, of dat de (rechtsopvolgers van) partijen dat hadden moeten begrijpen of redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De enkele verwijzing door [eiser] naar artikel 3.3 van de huurovereenkomst 2006 is in dit verband onvoldoende.
5.8.
Daarmee is de grondslag aan de primaire vordering van [eiser] onder IV komen te ontvallen. De kantonrechter zal deze vordering daarom afwijzen. De kantonrechter zal de subsidiaire vordering onder IV eveneens afwijzen, omdat deze de einddatum van 31 december 2020 tot uitgangspunt heeft en Vanhier het met die einddatum eens is. Zij heeft de huurovereenkomst 2006 - voor zover nodig - tijdig tegen die datum opgezegd. Het is de kantonrechter daarom onvoldoende gebleken dat [eiser] een belang bij de subsidiaire vordering heeft.
de onderhoudsverplichting (vordering sub V)
5.9.
Omdat in het voorgaande is vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen geldt, heeft [eiser] geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht over de verplichtingen die op grond van artikel 9.1 tot en met 9.6 van deze overeenkomst voor Vanhier gelden, namelijk het in goede staat van onderhoud houden van het pand. Ook de verklaring voor recht over een tekortkoming in de nakoming van deze artikelen door Vanhier, zal worden afgewezen. [eiser] heeft thans geen belang bij een dergelijke verklaring, omdat de huurovereenkomst vijf weken na de datum van dit vonnis zal eindigen. Voor dat geval regelt artikel 12.2 van de huurovereenkomst 2006 dat het pand in goede staat van onderhoud moet zijn (bij oplevering). Waar het nu in feite nog om gaat is in welke staat Vanhier het pand moet opleveren. Die vraag wordt door [eiser] aan de orde gesteld in het incident en zal daar worden beantwoord.
in het incident
5.10.
Artikel 9 van de huurovereenkomst 2006 bepaalt dat de huurder alle onderhoudswerkzaamheden, herstellingen en/of vernieuwingen, het buitenonderhoud en grootonderhoud moet verrichten. [eiser] stelt dat dit betekent dat alle door Min genoemde werkzaamheden door Vanhier verricht moeten worden. Naar de kantonrechter begrijpt betekent dat volgens [eiser] ook, onder meer, dat een nieuwe keuken en badkamer geïnstalleerd moeten worden (de keuken en badkamer zijn immers ‘oud en af’ zo staat in het rapport van Min). Voor de beoordeling van de vraag of dit standpunt juist is, is het van belang na te gaan wat de partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst 2006 met betrekking tot dat onderhoud voor ogen stond, wat zij daarbij over en weer mochten verwachten en hoe partijen zich daarna ten opzichte van elkaar hebben gedragen.
5.11.
De kantonrechter is het met Vanhier eens dat uit artikel 9 niet volgt dat zij het pand in nieuwstaat moet houden en opleveren, zoals [eiser] betoogt. Het gaat om een pand uit omstreeks 1900. Vast staat dat het pand in december 1988 is opgeknapt en vervolgens in gebruik is genomen door [XX] Toen de onderhoudsbepaling van artikel 9 werd overeengekomen, in januari 2006, was het pand zo’n 18 jaar in gebruik. Niet gesteld of gebleken is dat het pand, de keuken of badkamer, op dat moment in nieuwstaat verkeerden. Artikel 9.1 van de huurovereenkomst 2006 bepaalt in dit verband, slechts, dat de huurder het pand in goede staat van onderhoud heeft aanvaard. Als [eiser] had willen overeenkomen dat het pand bij het einde van de huur in nieuwstaat moet worden opgeleverd, of een nieuwe keuken en badkamer zouden worden geplaatst tijdens de duur van de overeenkomst of bij het einde daarvan, had het op zijn weg gelegen dat expliciet overeen te komen. Het is immers niet gebruikelijk dat een huurder dergelijke werkzaamheden voor zijn rekening neemt. De stelling dat de huurprijs afgestemd was op het voorgaande, is onvoldoende feitelijk onderbouwd. De enkele verwijzing naar niet overgelegde notulen waarin een lagere huurprijs dan de huurprijs op de lokale markt zou zijn vermeld, is in dit verband niet voldoende. Vanhier heeft in deze immers gemotiveerd weersproken dat er een lagere huurprijs dan de marktconforme huurprijs geldt.
5.12.
De primaire incidentele vordering kan derhalve niet worden toegewezen, omdat deze is gebaseerd op het hiervoor omschreven onjuiste uitgangspunt van [eiser] . Bovendien is het vermeende achterstallig onderhoud door Vanhier gemotiveerd betwist met het rapport van Molenkamp. Daarin staat dat het pand - in algemene zin - in goede staat van onderhoud verkeert en er geen gebreken of achterstallig onderhoud zijn geconstateerd. Nu er bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt geldt dat Vanhier
- behoudens door [eiser] te leveren tegenbewijs - wordt verondersteld het pand in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:224 lid 2 BW). Het rapport van Min kan niet als zodanig tegenbewijs gelden, aangezien dit rapport de huidige staat van het pand beschrijft. Nu [eiser] geen gegevens in het geding heeft gebracht over de staat van het gehuurde bij aanvang, bestaat er geen grondslag voor toewijzing van de vorderingen van [eiser] .
in de hoofdzaak en in het incident
5.13.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [eiser] ook veroordeeld tot betaling van € 75,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Vanhier worden gemaakt. De wettelijke rente over de proceskosten en nakosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Gelet op de nauwe samenhang met de hoofdzaak zullen de proceskosten in het incident op nihil worden begroot.
6.De beslissing
De kantonrechter:
in de hoofdzaak
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Vanhier worden vastgesteld op een bedrag van € 300,00 aan salaris van de gemachtigde van Vanhier, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de datum gelegen 14 dagen na betekening van deze uitspraak tot aan de dag van de gehele betaling;
6.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van € 75,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Vanhier worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de datum gelegen 14 dagen na betekening van deze uitspraak tot aan de dag van de gehele betaling;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in het incident
6.5.
wijst de vordering af;
6.6.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Vanhier worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter