Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/295543 / HA ZA 19-698
Vonnis van 11 november 2020
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. J. Brakke te Zeewolde,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ADM VASTGOED B.V.,
gevestigd te Uithoorn, kantoorhoudende te Hoofddorp,
gedaagde,
voorheen: mr. C.J. Loggen – ten Hoopen, thans zonder advocaat,
2.
[gedaagde2],
[gedaagde2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
voorheen: mr. C.J. Loggen – ten Hoopen, thans mr. H.F.C. Hoogendoorn te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres], ADM en [gedaagde2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 januari 2020
- de akte overlegging producties van [eiseres]
- de handgeschreven akte wijziging van eis van [eiseres], zoals op de mondelinge behandeling van 24 augustus 2020 gediend;
- de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiseres] van 24 augustus 2020;
- de spreekaantekeningen van de advocaat van [gedaagde2] van 24 augustus 2020;
- de door de griffier bijgehouden aantekeningen van de mondelinge behandeling op 24 augustus 2020.
Mr. C.J. Loggen – ten Hoopen heeft zich bij b-formulier van 27 januari 2020 onttrokken als advocaat voor beide gedaagden, waarna mr. Hoogendoorn zich bij b-formulier van 12 februari 2020 zich heeft gesteld voor (alleen) [gedaagde2].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
ADM is opgericht op 20 juni 2018 en is een onderneming die zich toelegt op het beheer van onroerend goed. [gedaagde2] was tot 29 oktober 2019 enig aandeelhouder en bestuurder van ADM.
2.2.
[gedaagde2] was (in persoon) eigenaar van (onder meer) een perceel landbouwgrond in [adres], kadastraal bekend als gemeente [adres]. [gedaagde2] heeft de grond op enig moment voor € 8,25/m2 gekocht met het doel deze in te brengen in ADM en via ADM in kleinere percelen door te verkopen aan klanten van ADM.
2.3.
Op 27 juni 2018 heeft ADM telefonisch contact opgenomen met [eiseres] en haar echtgenoot [B.] in verband met de mogelijke verkoop door ADM van een deel van genoemd stuk landbouwgrond aan [eiseres] en [B.]. Naar aanleiding van dit telefonisch contact heeft ADM nog diezelfde dag een brochure gestuurd aan [B.]. [eiseres] had toen net haar woning verkocht met een overwaarde van € 50.000,-.
2.4.
Vervolgens is [gedaagde2] op 9 juli 2018 bij [eiseres] en [B.] thuis op bezoek gekomen. Bij die gelegenheid heeft [gedaagde2] de brochure van ADM nader toegelicht en heeft [eiseres] toegezegd een stuk grond van 100m2 te kopen voor € 25.000,-.
2.5.
Op 10 augustus 2018 is het in punt 2.2. genoemde perceel door [gedaagde2] verkocht en geleverd aan ADM voor een prijs van € 12,50 /m2.
2.6.
Op 29 augustus 2018 is [gedaagde2] nogmaals bij [eiseres] en [B.] op bezoek gekomen waarna tussen [eiseres] en ADM een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij [eiseres] een deel van genoemd stuk grond van 200m2 heeft gekocht voor € 50.000,-, zijnde
€ 250,-/m2 (hierna: de grond).
2.7.
In de koopovereenkomst die tussen [eiseres] en ADM op 29 augustus 2018 is gesloten, staat – voor zover hier van belang – het volgende:
‘Artikel 5.
Feitelijke levering, staat van het gekochte
(…)
4. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als potentieel maar uitdrukkelijk niet door verkoper gegarandeerde ontwikkelingsgrond ten behoeve van woon-, kantoor-, industrie-, en-, of bedrijfsdoeleinden cum annexis.
(…)
6. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.
7. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingswijziging, en zal de verkoper dan ook niet aanspreken.’
2.8.
Op 4 september 2018 is de grond door ADM aan [eiseres] geleverd. In de leveringsakte staat in artikel 2 nogmaals Pro uitdrukkelijk vermeld dat de verkoper geen garantie geeft dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging. In de leveringsakte staat voorts het volgende:
‘SLOTVERKLARINGEN
(…)3. Koper verklaart tot zijn tevredenheid te zijn belehrt door de notaris en verleent hem décharge terzake.
4. Partijen zijn ermee bekend dat het verkochte onderdeel uitmaakt van een zogenaamde A-B-C transactie (ongeacht het aantal schakels). Verkoper en koper realiseren zich dat de koopsom(men) in de opvolgende en voorgaande transactie(s) kan/kunnen afwijken van de koopsom in de onderhavige transactie. (…)
2.9.
Bij brieven van haar advocaat van 12 september 2019 aan [gedaagde2] en ADM heeft [eiseres] de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd en het door haar betaalde bedrag van € 50.000,- teruggeëist omdat de overeenkomst met ADM tot stand is gekomen onder invloed van bedrog, dwaling dan wel misbruik van omstandigheden en omdat [gedaagde2] als bestuurder van ADM onrechtmatig heeft gehandeld.
2.10.
Per 29 oktober 2019 zijn de aandelen in ADM door [gedaagde2] verkocht. Ook is hij per die datum geen bestuurder meer van ADM.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert na wijziging van eis bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk vernietigd is en subsidiair de koopovereenkomst te vernietigen;
II. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan eiseres te betalen bedrag van € 50.000,-- inclusief BTW, met als grondslag onverschuldigde betaling;
III. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan eiseres te betalen de buitengerechtelijke incassokosten € 1.275,-- exclusief BTW, dan wel een bedrag welke U Edelachtbare in goede justitie nader bepaalt;
IV. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan eiseres te betalen de wettelijke rente over het bedrag van € 50.000,-- inclusief BTW vanaf 4 september 2018 tot en met 11 juli 2019, te weten € 852,05;
V. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure waaronder begrepen salaris van gemachtigde;
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering jegens ADM ten grondslag dat de overeenkomst met ADM tot stand is gekomen onder invloed van een wilsgebrek. ADM heeft, bij monde van [gedaagde2], onwaarheden verteld en onjuiste informatie verstrekt. Zo heeft ADM (althans [gedaagde2]) in strijd met de waarheid mondeling voorgespiegeld dat de landbouwgrond bouwrijp gemaakt zou worden en dat – na wijziging van de bestemming – een rendement van 38% op de grond behaald kon worden. In dit verband heeft [gedaagde2] geschermd met contacten met de wethouder en een e-mail getoond van de provincie waaruit de interesse van de provincie voor de aankoop van de grond zou blijken. Achteraf is gebleken dat de gemeente nooit plannen heeft gehad om tot een bestemmingswijziging te komen en is de e-mail van de provincie vals gebleken. Daarnaast zijn de percelen verkocht met een buitensporige winstmarge, terwijl [gedaagde2] op de hoogte was van de waarde van de grond. Onder die omstandigheden is sprake van bedrog dan wel dwaling aan de zijde van [eiseres]. Ook grondt [eiseres] haar vordering op misbruik van omstandigheden. ADM heeft [eiseres] onder valse voorwendselen bewogen de koopovereenkomst aan te gaan. Op grond van artikel 3:44 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en artikel 6:228 lid 1 BW Pro is de rechtshandeling vernietigbaar. Bij brief van 12 juni 2019 heeft [eiseres] de vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen. Als gevolg hiervan is de kooprijs onverschuldigd betaald en moet deze worden terugbetaald. Ter zitting heeft [eiseres] gesteld dat, gelet op voornoemde feiten en omstandigheden, sprake is van misleidende handelspraktijken.
3.3.
Aan haar vordering jegens [gedaagde2] legt [eiseres] ten grondslag dat het handelen van [gedaagde2] onrechtmatig is geweest in de zin van artikel 6:162 BW Pro. [gedaagde2] heeft een maatschappelijk norm overschreden door als bestuurder van ADM ten behoeve van eigen gewin bewust onwaarheden te vertellen aan [eiseres], waarbij hij onder meer heeft gelogen over de situatie met betrekking tot de grond en de gesprekken die hij met de gemeente en de provincie heeft gevoerd. Het handelen van [gedaagde2] is verder onrechtmatig omdat hij ADM tot een lege BV heeft gemaakt terwijl hij wist dat ADM een claim van [eiseres] boven het hoofd hing, zo stelt [eiseres]. Ook valt [gedaagde2] een verwijt te maken in verband de oneerlijke handelspraktijken van ADM. Door deze handelwijze valt [gedaagde2] als bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt te maken.
3.4.
[gedaagde2] en ADM voeren verweer met als conclusie dat de vorderingen moeten worden afgewezen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank zal allereerst nagaan of aan de kant van ADM sprake is van oneerlijke handelspraktijken. Artikel 6:193b Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat een handelaar onrechtmatig handelt jegens een consument indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Een handelspraktijk is in het bijzonder oneerlijk indien een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in artikel 6:193c BW. Artikel 6:193c BW bepaalt dat een handelspraktijk onder meer misleidend is indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, zoals ten aanzien van onder meer het bestaan of de aard van het product of de voornaamste kenmerken daarvan, zoals voordelen en risico’s, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Op grond van artikel 6:193j lid 3 BW is een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar.
4.2.
[eiseres] stelt dat er bewust grond is verkocht waarvan ADM wist dat de verkoop niet aan het doel zal beantwoorden. ADM voert aan dat zij altijd open en eerlijk is geweest over de gang van zaken en het door haar aangeboden perceel landbouwgrond, waarbij zij steeds duidelijk heeft gecommuniceerd dat er geen garanties konden worden afgegeven voor toekomstige waardeontwikkelingen en duidelijk is geweest over de risico’s en het speculatieve karakter.
4.3.
De rechtbank overweegt ten aanzien van het door ADM in de markt gezette product als volgt. ADM zet een product in de markt, waarbij landbouwgrond aan particulieren wordt verkocht, zoals aan [eiseres], waarbij het doel is dat de koper profiteert van een mogelijke toekomstige bestemmingswijziging van de grond, waarna deze in waarde stijgt en die waardestijging te gelde kan worden gemaakt (bijvoorbeeld door de verkoop van de grond aan een projectontwikkelaar). Daarmee is een kenmerkend onderdeel van het door ADM in de markt gezette product, dat er door de consument bij een bestemmingswijziging winst kan worden gemaakt. Het is echter de vraag of die nog gemaakt kan worden, gelet op het volgende.
4.4.
De door ADM aan [eiseres] verkochte grond maakt onderdeel uit van een groter perceel. ADM kocht dit perceel van haar toenmalige enig aandeelhouder en bestuurder [gedaagde2]. [gedaagde2] heeft deze landbouwgrond voor een bedrag van € 8,25/m2 gekocht. ADM kocht deze landbouwgrond op 10 augustus 2018 van [gedaagde2] voor een bedrag van € 12,50 /m2 om een deel van deze grond vervolgens op 28 augustus 2018 aan [eiseres] te verkopen voor een bedrag van € 250,- /m2. De grond heeft daarmee in een zeer kort tijdsbestek een flinke waardestijging ondergaan en is per m2 bijna dertig keer zoveel waard geworden. Deze zeer aanzienlijke prijsstijging van de grond komt niet voort uit een wijziging van het gekochte of een bestemmingswijziging en houdt verder geen verband met verplichtingen aan de kant van ADM ten aanzien van de grond (zoals bijvoorbeeld een bewerking van de ruwe landbouwgrond). Met [eiseres] is de rechtbank van oordeel dat het bij deze grondprijs van
€ 250,- /m2 niet goed voorstelbaar is dat [eiseres] winst kan behalen nadat de grond een bestemmingswijziging heeft ondergaan. [eiseres] heeft in dit verband gesteld dat haar uit onderzoek is gebleken dat het perceel tegen een bouwgrond prijs verkocht kan worden voor € 180,- m2, onder verwijzing naar de grondprijzen van de gemeente [gemeente] zoals opgenomen in de programmabegroting 2019-2022. Pas bij levering aan de bouwer (van bouwrijpe grond) of aan een koper van een woning, zal het verkoopbedrag hoger zijn, maar ook dan zal de prijs volgens [eiseres] onder een bedrag van € 200,- m2 liggen en valt er voor haar geen winst te behalen. In de koopovereenkomst is geen verplichting opgenomen voor ADM om de grond bouwrijp te maken. Als [eiseres] dit zelf moet doen, dan keldert de gemiddelde prijs per m2. Daarom, zo stelt nog steeds [eiseres], is het maken van rendement evident niet haalbaar. ADM heeft volstaan met een betwisting van deze stelling zonder enige onderbouwing en slechts aangevoerd dat het niet gezegd is dat op de vrije markt er niet meer betaald zal worden voor de grond omdat de gemeente een bijzondere positie inneemt. Het lag echter op de weg van ADM om als de aanbiedende partij en bedenker van het product (handelaar in de zin van artikel 6:193c BW) in deze procedure toe te lichten dat, met inachtneming van een bij [eiseres] gehanteerde koopprijs van € 250,- /m2 er bij een bestemmingswijziging toch nog steeds een reëel vooruitzicht bestond op het behalen van winst door [eiseres]. Zie hiervoor ook artikel 6:193j lid 1 BW, waarin is bepaald dat de handelaar de bewijslast draagt ter zake van de materiële juistheid en volledigheid van de informatie die hij heeft verstrekt, terwijl dat hier ook passend lijkt. Overigens geldt ook los van dit wetsartikel dat ADM niet kan volstaan met de summiere betwisting van het gestelde door [eiseres]. Die toelichting is evenwel niet gegeven. Zo heeft ADM geen voorbeelden gegeven van gelijksoortige verkopen waaruit volgt dat (na bestemmingswijziging) rendement te behalen kan zijn voor [eiseres] of uitgelegd met welke aspecten zij rekening heeft gehouden bij het bepalen van de verkoopprijs van € 250,- m2 of welk onderzoek zij heeft verricht bij het bepalen van haar prijsstelling. Daarmee staat voor de rechtbank vast dat het maken van winst op de ruwe landbouwgrond voor [eiseres] (gelet op de door haar betaalde koopprijs aan ADM) niet meer reëel is, ook niet na een bestemmingswijziging, omdat deze in feite al ruimschoots door ADM is genoten toen zij de landbouwgrond aan [eiseres] verkocht. Daarmee staat ook vast dat sprake is van een misleidende handelspraktijk, omdat een product is verkocht met een winstpotentie, terwijl het gelet op de hoogte van de voor [eiseres] gehanteerde verkoopprijs niet reëel is dat dit voordeel door [eiseres] als consument wordt behaald (bij een bestemmingswijziging). Door deze misleidende informatie is [eiseres] de koopovereenkomst met ADM aangegaan, die zij anders niet zou hebben gesloten. Er is dan ook sprake van een oneerlijke handelspraktijk.
4.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiseres] bevoegd was de overeenkomst te vernietigen, zoals zij heeft gedaan bij brief van 12 september 2019. ADM is verplicht het
door [eiseres] betaalde bedrag van € 50.000,- aan haar terug te betalen omdat dit bedrag met de vernietiging van de koopovereenkomst onverschuldigd is betaald. De vorderingen onder I en II zullen jegens ADM dan ook worden toegewezen. De onder IV gevorderde rente is niet betwist en zal daarom eveneens jegens ADM worden toegewezen.
4.6.
Daarmee is nog niet de vraag beantwoord of de vorderingen ook jegens [gedaagde2] in persoon kunnen worden toegewezen. [gedaagde2] is immers geen partij bij de koopovereenkomst en hij geldt ook niet als een handelaar in de zin van artikel 6:193a BW. Wel was hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bestuurder van ADM. Voor het aannemen van persoonlijke aansprakelijkheid geldt in beginsel het uitgangspunt dat de vennootschap aansprakelijk is voor de door haar veroorzaakte schade. Slechts indien een bestuurder een persoonlijk ernstig verwijt gemaakt kan worden, kan ook hij (naast de vennootschap) aansprakelijk gesteld worden op grond van artikel 6:162 BW Pro.
4.7.
[eiseres] verwijt [gedaagde2] dat hij gronden heeft gekocht voor € 8,25 m2 om deze in te brengen in ADM, met als doel deze te verkopen als beleggingsgronden. Met de verkoop van de gronden aan ADM pakt hij zijn eerste winst, waarop hij via het vehikel ADM deze gronden onder meer aan [eiseres] verkoopt voor maar liefst € 250,- /m2, aldus [eiseres]. [eiseres] verwijt [gedaagde2] dat hij als bestuurder van ADM bewust heeft gelogen en een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven met betrekking tot de gronden ten behoeve van eigen gewin. [gedaagde2] betwist dat hem een verwijt te maken valt.
4.8.
De rechtbank overweegt dat de handelswijze van [gedaagde2] een onrechtmatige daad vormt ten opzichte van [eiseres]. Zijn handelen is namelijk in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijke verkeer betaamt als bedoeld in artikel 6:162 BW Pro. [gedaagde2] kan een persoonlijk ernstig verwijt gemaakt worden dat hij als oprichter en bestuurder van ADM een product in de markt zet waarbij een consument zoals [eiseres] bewust wordt misleid en tot het sluiten van een koopovereenkomst wordt bewogen onder het verstrekken van misleidende informatie, waarvoor [gedaagde2] evenmin een verklaring heeft gegeven (zie punt 4.4 van dit vonnis). Hij heeft de in punt 4.4 ingenomen stelling van [eiseres] eveneens onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook [gedaagde2] heeft volstaan met een betwisting van deze stelling zonder enige onderbouwing en slechts aanvullend aangevoerd dat het allemaal speculatieve lange termijn investeringen zijn en dat de grond als landbouwgrond is verkocht. Hij heeft zijn verweer dat niet gezegd is dat op de vrije markt er niet meer betaald zou worden voor de grond, in het geheel niet onderbouwd. [gedaagde2] heeft verder de stelling van [eiseres] niet betwist inhoudende dat hij degene is die profiteert van de oneerlijke handelspraktijk, waarbij hij zelf in persoon de grond eerst aankocht en via de door hem opgerichte besloten vennootschap (ADM) vervolgens verder in de markt zette. Evenmin heeft [gedaagde2] de stelling van [eiseres] betwist dat hij destijds als enig aandeelhouder en bestuurder van ADM (waarvan hij de oprichter is) ADM als vehikel heeft gebruikt voor zijn oneerlijke handelspraktijk. De rechtbank overweegt verder dat uit deze onbetwiste stellingen voortvloeit dat [gedaagde2] binnen ADM degene was die het product en de prijsstelling daarvan heeft bepaald en profiteerde van de winst die daarmee is gemaakt. Dat alles maakt dat hem een persoonlijk ernstig verwijt gemaakt kan worden en hij op grond van artikel 6:162 BW Pro aansprakelijk is voor de door [eiseres] hierdoor geleden schade.
4.9.
Als schade voert [eiseres] op dat zij een koopsom voor de gronden heeft betaald waar zij niets aan heeft en die geen enkele reële waarde vertegenwoordigen. Op die grond vordert zij van [gedaagde2] een bedrag van € 50.000,-. Deze schade is verder niet betwist door [gedaagde2]. De vorderingen onder I en II zullen jegens [gedaagde2] dan ook worden toegewezen. De onder IV gevorderde rente is niet betwist en zal daarom eveneens jegens [gedaagde2] worden toegewezen.
4.10.
De door [eiseres] gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. ADM en [gedaagde2] hebben bij antwoord betwist dat er kosten zijn gemaakt die voor een vergoeding in aanmerking komen en [eiseres] heeft deze vordering vervolgens niet verder onderbouwd.
4.11.
Omdat ADM en [gedaagde2] grotendeels in het ongelijk worden gesteld, worden zij hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 110,63
- betaald griffierecht 1.992,00
- salaris advocaat
2.148,00(2,0 punten × factor 1,0 × tarief € 1.074,00)
2.148,00(2,0 punten × factor 1,0 × tarief € 1.074,00)
Totaal € 4.250,63
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk vernietigd is,
5.2.
veroordeelt ADM en [gedaagde2] hoofdelijk om binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 50.825,-- inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 50.000,-- vanaf 11 juli 2019 tot aan de dag van de algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt ADM en [gedaagde2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 4.250,63,
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft punt 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2020. [1]