Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats [Z]
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5543
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te Haarlem, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Consensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 658.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslag) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2020 te Haarlem. Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een tussenwoning gebouwd in 1928 en heeft een vrijstaande schuur en twee dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 503 m³ en de oppervlakte van het perceel is 127 m².
2. De woning is door eiser op 8 november 2016 (leveringsdatum 6 januari 2017) gekocht voor een bedrag van € 606.000.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
4. Eiser bepleit een waarde van € 606.000. Voor de onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op het eigen aankoopcijfer van de woning ten bedrage van € 606.000. Eiser is van mening dat verweerder het eigen aankoopcijfer onjuist heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Tussen partijen is niet in geschil dat voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning kan worden uitgegaan van het op 8 november 2016 gerealiseerde eigen aankoopcijfer van € 606.000. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een ander uitgangspunt. Partijen houdt verdeeld of verweerder het eigen verkoopcijfer op juiste wijze heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum.
9. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de door hem gehanteerde indexatie niet te hoog is, heeft verweerder onder meer gewezen op een rapport prijsontwikkeling woningen van vastgoedpro. Hieruit volgt een waardestijging van de woning tussen de aankoopdatum en de peildatum van 14,8%. Volgens de Waarderingskamer bedraagt de gemiddelde waardestijging in heel Nederland tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum 10%. Verweerder concludeert dat er bij de waardering van de woning rekening moet worden gehouden met een waardestijging van 14% tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Eiser heeft de door verweerder toegepaste correctie voor de prijsontwikkeling weersproken en hierbij in het bijzonder gewezen op de verkoopcijfers van de in dezelfde straat als de woning gelegen objecten [C] en [D] , te [Z] . Deze objecten zijn op 9 augustus 2017 respectievelijk 5 juli 2019 verkocht voor een bedrag van € 603.750 respectievelijk € 642.500. Uit deze gegevens volgt volgens eiser dat de waardestijging van woningen gelegen in de [E] in de onderhavige periode veel lager is dan de door de verweerder gehanteerde indexatie. Nu verweerder de door hem gehanteerde indexatie niet aannemelijk heeft gemaakt, dient de waarde te worden vastgesteld op het eigen aankoopcijfer, of subsidiair ten hoogste op € 624.000 aldus eiser.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk gemaakt. Bij de vastgestelde waarde heeft een correctie voor de prijsontwikkeling tussen de aankoopdatum en de peildatum van de woning plaats gevonden van 8.6%, hetgeen minder is dan volgt uit de door verweerder naar voren gebrachte indexatiecijfers. De door eiser aangevoerde verkoopcijfers van [C] en [D] brengen de rechtbank niet tot een ander oordeel. Uit deze verkoopcijfers kan niet worden afgeleid dat de correctie voor de prijsontwikkeling van de woning te hoog is. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de objecten [C] en [D] niet aan elkaar identiek zijn, zodat uit de vergelijking van deze enkele verkoopcijfers niet direct een indexatiecijfer kan worden afgeleid. Daarnaast zeggen deze verkoopcijfers niets over de waardeontwikkeling in de periode 8 november 2016 tot 9 augustus 2017, terwijl die waardeontwikkeling hier wel van belang is.
12. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H. de Jong, rechter, in aanwezigheid van mr N.G.U. Wasch, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 29 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.