Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/299770 / HA ZA 20-116
Vonnis van 4 november 2020
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. H.P. Verheijen te Den Burg, gemeente Texel,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden,
advocaat mr. J.F. Koot te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna “ [eiseres] ” en “ [gedaagden] ” genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding (met producties 1 tot en met 19),
- de conclusie van antwoord (met producties 1 tot en met 4),
- het tussenvonnis van 22 april 2020,
- de brief van 4 augustus 2020 namens [eiseres] (met producties 11 en 14 (in kleur) en 20 tot en met 22),
- de brief van 10 augustus 2020 namens [gedaagden] (met producties 5 en 6), en
- de mondelinge behandeling van 20 augustus 2020 via een skypeverbinding met de rechtbank en de voorafgaande aan deze mondelinge behandeling per mail toegezonden spreekaantekeningen van mr. Verheijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij overeenkomst van 1 juni 2018 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [eiseres] van [gedaagden] gekocht het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden staande en geleden aan het [adres] (hierna: de woning) voor een koopsom van € 275.000,-. [eiseres] heeft de woning op de dag dat zij deze heeft gekocht voor het eerst bezichtigd. De woning is aan haar geleverd op 31 augustus 2018. [eiseres] bewoont de woning thans samen met haar echtgenoot, de heer [XX] (hierna: [XX] ).
2.2.
Makelaar [YY] (hierna: [YY] ) heeft bemiddeld bij de (ver)koop van de woning. [YY] was zowel aankoopmakelaar voor [eiseres] als verkoopmakelaar voor [gedaagden]
2.3.
De koopovereenkomst is gebaseerd op de Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018), vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (hierna: NVM), VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. In de koopovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
Artikel 19 Ouderdomsclausule.
Koper verklaart bekend te zijn met het feit dat de woning (en bijgebouwen) meer dan 80 jaar oud zijn, waardoor de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Koper is zich ervan bewust dat hij, gelet op het bepaalde in artikel 6.3 van de koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, zijn verwachtingen met betrekking tot (de kwaliteit van) het verkochte daaraan dient aan te passen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Verkoper kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van het verkochte voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”
2.4.
De ouderdomsclausule in artikel 19 van de koopovereenkomst is op voorstel van [gedaagden] opgenomen in de koopovereenkomst. Partijen hebben over de tekst van deze clausule niet onderhandeld.
2.5.
Aan de koopovereenkomst is een vragenformulier in verband met de meldingsplicht van de verkoper van de woning gehecht. Op dit formulier is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“
(…)
(…)
9. Kunt u aangeven welke verbouwingen door u of uw voorgangers zijn aangebracht en of deze professioneel zijn uitgevoerd door een aannemer? Ja
1996 dakvenster
2001 dakkapel achterzijde
2011 nieuwe voordeur + ramen vervangen
2015 aanbrengen gescheiden regenwaterafvoer
2015 nieuwe keuken
2016 huis geschilderd door Verenigde Schilders
2018 nieuw HR-CV
10. Zijn er bij u gebreken bekend de in het kader van de meldingsplicht vermeld dienen te worden?
De houten vloer in de woonkamer beweegt een beetje in 2 hoeken Ja
Gebrek:
Lekkages, vochtdoorslag: nee en/of onbekend
Verstoppingen, houtrot: nee en/of onbekend
Asbest, loden waterleidingen nee en/of onbekend
Ondergrondse olietank nee en/of onbekend
Grondvervuiling perceel of omgeving nee en/of onbekend
Voorzetwanden, gebrek fundering nee en/of onbekend
Beschadiging sanitair, ooit brand geweest nee en/of onbekend
Gebreken aan inbouwapparatuur, elektrische installatie,
leidingen gas, water, riolering, CV of warmwatertoetstel nee en/of onbekend
(…)”
2.6.
Vanaf 3 september 2018 is de aannemer van [eiseres] , de heer [ZZ] van Bouw- en onderhoudsbedrijf RJA (hierna: [ZZ] ), begonnen met werkzaamheden aan de woning.
2.7.
Op 5 september 2018 is op verzoek van [ZZ] bouwkundig constructeur [AA] van [AA] (hierna: [AA] ) ter inspectie in de woning geweest.
2.8.
In een brief van 5 december 2018 schrijft [AA] onder meer:
“
(…)Tijden sloopwerkzaamheden kwam naar voren dat bij eerdere verbouwingen er serieuze schade is toegebracht aan de oorspronkelijke constructie van het gebouw.
(…)Tijden sloopwerkzaamheden kwam naar voren dat bij eerdere verbouwingen er serieuze schade is toegebracht aan de oorspronkelijke constructie van het gebouw.
De meest in het oog springende zijn:
- Het verwijderen van een dragende muur zonder de bovenliggende constructie goed op te vangen. Als ‘ondersteunende’ ligger is een lichte houten balk geplaatst. Deze is ook nog eens liggend toegepast waardoor het dragend vermogen nihil is. Deze ligger werd aan weerszijden gesteund door lichte houten kolommen met dezelfde doorsnede als de ligger. Deze zijn niet geschikt om als kolom toe te passen. Verder ontbreekt ook de aanpassing van de fundering om de optredende puntlasten op te vangen.
- Op de bovenverdieping heeft men de bestaande spantconstructie beschadigd door de koningsstijl te verwijderen. Dit gaat ten kosten van de stabiliteit en stijfheid van de constructie.
- Verder zijn balklagen te licht uitgevoerd waardoor de verdiepingsvloer een beperkte draagkracht heeft en ook gevoelig is voor doorveren.
Bij deze adviseer ik dringend om aan deze punten de nodige aandacht te besteden zodat de woning in de toekomst veilig en comfortabel bewoonbaar is.
(…)”
2.9.
Bij brief van 11 januari 2019 heeft [eiseres] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor alle door haar geleden schade. Volgens [eiseres] is [gedaagden] toerekenbaar tekortgekomen in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.
2.10.
Bij brief van 29 januari 2019 heeft [gedaagden] iedere aansprakelijkheid afgewezen.
2.11.
Bij brief van 6 mei 2019 heeft [AA] , onder vermelding van “
inspectie constructie, rapportage constructieve gebreken”, zijn eerder bevindingen nader aan [XX] toegelicht. Per e-mail van 7 mei 2019 heeft [eiseres] deze brief van [AA] aan [gedaagden] gestuurd. In zijn brief concludeert [AA] het volgende:
inspectie constructie, rapportage constructieve gebreken”, zijn eerder bevindingen nader aan [XX] toegelicht. Per e-mail van 7 mei 2019 heeft [eiseres] deze brief van [AA] aan [gedaagden] gestuurd. In zijn brief concludeert [AA] het volgende:
“
(…)
(…)
De door u geleverde foto’s tonen duidelijk aan dat tijdens eerder verbouwing er geen aandacht is besteed aan het correct aanbrengen van de diverse constructieve onderdelen.
De bestaande stalen (…) balk was een IPE profiel. Deze kunnen niet zomaar overal toegepast worden.
Wanneer deze zonder zijdelingse ondersteuning onder een balklaag worden geplaatst is er de kans op ‘kip’. Waarbij de bovenflens zijdelings weggedruk kan worden. De foto’s tonen aan dat hier geen aandacht aan besteed was. Ook ontbrak een constructieve berekening.
De oplegging van de ligger op het metselwerk was ook minimaal. Het oorspronkelijke metselwerk was uitgevoerd met zeer broze stenen en met kalkspecie gemetseld. De druksterkte van die type metselwerk is beperkt.
Het gewicht van de bovenliggende constructie werd in de oorspronkelijke situatie via de muur als lijnlast op de fundering aangebracht. Na verwijderen van deze muur en het opleggen van de balk in de zijgevels werd deze belasting een geconcentreerde last met een zeer beperkte spreidging naar de onderliggende fundering. Dit, in combinatie met het zwakke metselwerk, geeft een grote kans op verzakking en scheurvorming.
Op een andere plek was de (…) zolderconstructie op een nog slechtere manier opgevangen waarbij een lichte houten balk liggend was toegepast. Dat wil zeggen dat de bovenliggende belasting door de zwakke as van de liggerdoorsnede werd gedragen.
De kolommen die deze ligger ondersteunden waren dermate licht dat er kans op knik aanwezig was. Daarbij is op de fotos goed te zien dat een van de kolommen ook nog een is doorboord om er een afvoerleiding door te steken waardoor er van het draagvermogen vrijwel niets meer overbleef. Ook hier was er verder geen aandacht besteed aan de onderliggende fundering en was er geen constructieve berekening.
Bij het maken van een zolder en een dakkapel is de oorspronkelijke dakconstructie zwaar beschadigd. Er zijn delen van het spant verwijderd (stijl) en de opleggingen voldeden niet meer,
Balklagen waren uitgevoerd met lichte ribben waardoor sterkte en stijfheid van de constructie niet voldeden.
Al deze punten tonen aan dat deze aanpassingen net zijn uitgevoerd door een professional en dat degene die ze heeft uitgevoerd geeft nagelaten om zich te laten voorlichten ten aanzien van de aanpassingen van de constructie. Er is ook geen controle geweest door een toezichthouder op constructeur.
Waarbij ik nog wil opmerken dat een interne verbouwing in principe niet vergunningplichtig is zolang er geen constructieve wijzigingen worden aangebracht.Wanneer dit wel het geval is, is de opdrachtgever formeel verplicht om een melding te doen bij de gemeente en constructieve gegevens te overleggen zodat er controle is op de uitvoering van het werk. (…)”
2.12.
Per e-mail van 29 augustus 2019 heeft buurman [BB] (hierna: [BB] ) het volgende bericht aan [XX] gestuurd:
“
(…)
(…)
Enige tijd geleden werd ik geroepen door mijn nieuwe buren, [XX] en [eiseres] die aan het verbouwen waren. [XX] vroeg mij of ik tijdens de verbouwing zou kunnen kijken hoe het pand in elkaar zit, of dit normaal was. Daar ik een kleine 40 jaar bij een bouwmaterialenhandel werk zie ik veel werk en constructietekeningen die ik bekijken naar de keuze van sommige materialen. (…) Ook ter plaatsen van de dakkapel zag ik dat er niet met de constructie rekening mee gehouden. De dakkapel (wanneer dit was precies weet ik niet meer tussen 80 en 90 denk ik), is kant en klaar gekocht tijdens een demonstratie bij ons in het dorp, ook ik was daar bij die demonstratie hoe makkelijk het was om een dakkapel te plaatsen. Volgens mij moet je voor een dakkapel een constructie berekening laten maken of deze wel op de sporen geplaats kan worden. Er werd een gat in het dak gezaagd en met een paar uur stond de dakkapel op het dak gemonteerd door de man die deze verkocht en de buurman met een familie lid. Tijdens de verbouwing van de slaapkamer heb ik gekeken hoe de dakkapel was geplaatst. Tot mijn verbazing zat het geheel in elkaar met Gamma raveelijzertjes waar het prijsje nog op zat en Gamma hout. Het lijkt mij niet dat er een aannemer aan de pas is gekomen. (…) Als ik mijn mening mag geven als bouwmaterialen handelaar, zou ik zeggen dat de verbouwingen in het verleden in elkaar geknutselt zijn zonder enige kennis van zaken en zonder inmenging van een aannemer. (…)”
2.13.
Bij e-mail van 17 december 2019 heeft [ZZ] het volgende aan [eiseres] en [XX] geschreven:
“
(…)
(…)
Hierbij de verklaring waarom gevraagd van mijn oordeel over de aangetroffen schade/ niet uitgevoerde werkzaamheden aan de woning (…).
Na dat u aan mij had gevraagd om te kijken of het mogelijk was om de tussen wand die door de vorige bewoner was geplaatst weg te kunnen laten halen zijn we tot het volgende gekomen.
De vorige bewoner had cruciale dak constructies aan de woning doorgehaald en weg gezaagd ( waarschijnlijk bij het plaatsen van de dakkapel aan de voorzijde ) en hierna met wat houtjes en planken alles weer een beetje dicht getimmerd.
In het midden van de door hem geplaatste wand was nog een poging gedaan om met een wat dikkere balk de verzakking die was ontstaan na het weg zagen van de cruciale dak constructie op te vangen.
Deze balk was alleen aan alle kanten verzwakt door dat er grote gaten ( 50mm ) voor riool, 2 x gat 25mm voor water en nog verschillende gaten 18mm voor electra, waardoor deze balk totaal als waardeloos mag worden beschouwd. (…)
Op de begane grond troffen we zowaar een nog bizardere situatie aan.
Hier is door waarschijnlijk de vorige bewoner een veel te lichte stalen balk geplaatst waar ze een binnenwand hadden weg gehaald.
Deze balk was zowel doorgezakt als getordeerd wat een gevaarlijke combinatie is.
Deze oplegging van wanden was slechts 7cm en aan 1 kant hadden ze nog een klein stukje van de verwijderde bestaande binnen wand laten staan, waar tijdens het slopen stukken af waren gebroken.
Deze stukken zijn daarna wat aangesmeerd, maar waren absoluut niet stevig genoeg om de stalenbalk van de boven verdieping op te vangen.
(…)
Dit alles bij elkaar diende op (zeer) kort termijn , na overleg met een deskundige, professioneel vervangen te worden omdat gevaar voor inzakking/ instorting zeer groot / aannemelijk was en waardoor de woning voor normale en veilige bewoning niet meer geschikt was. (…)”
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagden] te veroordelen tot het betalen van een bedrag aan haar van € 27.538,70, conform het overzicht zoals dat als productie 18 is overgelegd, te vermeerderen met de wettelijke rente,
II. [gedaagden] te veroordelen tot het betalen van de buitengerechtelijke kosten van [eiseres] van € 4.694,05,
III. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van de procedure en de nakosten, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Aan deze vorderingen legt [eiseres] het volgende ten grondslag. De woning beantwoordt niet aan de koopovereenkomst nu zij niet de eigenschappen bezit die [eiseres] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [eiseres] mocht verwachten dat de woning de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan [eiseres] de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. [gedaagden] kan volgens [eiseres] geen beroep doen op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst omdat deze clausule geen betrekking heeft op de ernstige gebreken, te weten het ontbreken van constructieve elementen, die [eiseres] in de woning heeft vastgesteld. Deze gebreken zijn zeer waarschijnlijk door [gedaagden] zelf veroorzaakt tijdens door hem zelf, dan wel in zijn regie, uitgevoerde (ver)bouwwerkzaamheden. [eiseres] stelt dat zij [gedaagden] tijdig op de hoogte heeft gebracht van de door haar geconstateerde gebreken, nu zij op 5 september 2018 [YY] in kennis heeft gesteld van deze gebreken.
3.3.
[gedaagden] voert gemotiveerd verweer. Hij stelt dat [eiseres] niet tijdig bij hem heeft geklaagd na ontdekking van de gebreken. Verder stelt hij dat [eiseres] hem niet in gebreke heeft gesteld. Daarbij komt dat in de ouderdomsclausule die is opgenomen in de koopovereenkomst de beperking van de aansprakelijkheid van de verkoper in geval van non-conformiteit niet wordt gekoppeld aan de ouderdom van de woning en [eiseres] om die reden geen beroep op de non-conformiteit toekomt. [gedaagden] heeft de verbouwingen aan de woning door een aannemer laten uitvoeren. [gedaagden] betwist tot slot de door [eiseres] gestelde gebreken.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In zijn meest verstrekkende verweer stelt [gedaagden] zich op het standpunt dat [eiseres] geen beroep toekomt op non-conformiteit gelet op de beperking van de aansprakelijkheid van [gedaagden] in de ouderdomsclausule. De rechtbank gaat eerst op dit verweer in.
4.2.
Op grond van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dient een afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Een zaak beantwoordt, gelet op art. 7:17 lid 2 BW, niet aan de overeenkomst als zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak gedaan heeft, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.3.
Art. 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij in hun overeenkomst daarvan af te wijken. In dit geval hebben partijen dit gedaan door het sluiten van een koopovereenkomst volgens een (standaard) NVM-model waarin afgeweken wordt van art. 7:17 BW. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Met artikel 6.3 staat [gedaagden] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen, tenzij deze aan [eiseres] bekend waren of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Daarnaast hebben partijen met artikel 19 een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen. Artikel 19 is niet standaard opgenomen in de standaard NVM-koopakte. Er worden, zoals [gedaagden] onbetwist heeft gesteld, meerdere (standaard)varianten van de ouderdomsclausule als toevoeging aan de bepalingen van de standaard NVM-koopakte gebruikt. Er zijn varianten van de ouderdomsclausule waarin de beperking van de aansprakelijkheid wordt gekoppeld aan de ouderdom van de woning. Er zijn ook varianten van de ouderdomsclausule waarin de aansprakelijkheid van de verkoper voor het niet geschikt zijn voor normaal en bijzonder gebruik van het verkochte in zijn geheel wordt uitgesloten.
4.4.
Partijen verschillen van mening over de vraag of de exoneratie in de ouderdomsclausule (de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper) in artikel 19 van de koopovereenkomst enkel betrekking heeft op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning (standpunt [eiseres] ) of als algemene exoneratie dient te worden uitgelegd (standpunt [gedaagden] ). Voor de uitleg van de ouderdomsclausule, en met name de laatste zin daarvan, is beslissend de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en hetgeen zij met het oog daarop van elkaar mochten verwachten.
4.5.
Bij de beoordeling stelt de rechtbank voorop dat partijen niet hebben onderhandeld over de tekst van de koopovereenkomst (een standaard NVM-koopakte) en meer in het bijzonder de tekst van artikel 19 in de koopovereenkomst (een toegevoegde van de NVM afkomstige standaardclausule). Dat sluit ook aan bij de omstandigheden waaronder de koop van de woning is gesloten. [eiseres] stond, zoals blijkt uit de dagvaarding, onder druk bij de aankoop van de woning gelet op de krappe woningmarkt op Texel en het feit dat zij met de aankoop van een woning op Texel al meerdere malen achter het net had gevist. [eiseres] heeft de woning op 1 juni 2018 bezichtigd en heeft op haar verzoek diezelfde dag ook de koopovereenkomst getekend. [eiseres] stelt zelf in de dagvaarding dat [YY] haar, voordat de koopovereenkomst werd getekend, heeft gewezen op de ouderdomsclausule. [gedaagden] . heeft onbetwist gesteld dat [XX] (namens [eiseres] ) expliciet heeft aangegeven geen problemen te hebben met het opnemen van de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Tijdens de mondelinge behandeling is namens [gedaagden] voorts onbetwist gesteld dat [YY] [eiseres] erop heeft gewezen dat de ouderdomsclausule “alles omvat”. Dit standpunt heeft [YY] , zo stelt [eiseres] in de dagvaarding en heeft [XX] namens [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling nader toegelicht, in september 2018 nogmaals aan [eiseres] meegedeeld toen [eiseres] de gebreken aan [YY] meldde en [YY] de aansprakelijkheid van [gedaagden] afwees op grond van de ouderdomsclausule. Zoals ook blijkt uit de toelichting van [XX] tijdens de mondelinge behandeling, heeft [eiseres] daarna de zaak aanvankelijk laten rusten. Pas na het inwinnen van juridisch advies in november 2018 begreep [XX] naar zijn zeggen dat een ouderdomsclausule mogelijk niet gold voor de (ernstige en verborgen) constructieve gebreken zoals die in de woning van [eiseres] waren geconstateerd. Uit die gang van zaken blijkt in elk geval niet dat [eiseres] al bij de totstandkoming van de koopovereenkomst de ouderdomsclausule in artikel 19 in beperkte zin heeft opgevat, namelijk dat de exoneratie uitsluitend betrekking heeft op gebreken die (rechtstreeks) verband houden met de ouderdom van de woning.
4.6.
Doordat artikel 19 afzonderlijk aan de (standaard) koopovereenkomst is toegevoegd en is gebleken dat partijen niet over de tekst van het artikel hebben onderhandeld, komt veel belang toe aan de tekst van het artikel en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen. Uit de omstandigheden dat artikel 19 een (standaard)clausule betreft die later aan de standaard overeenkomst is toegevoegd en partijen over de tekst van die bepaling verder niet hebben onderhandeld, blijkt dat zij geen aandacht hebben gehad voor de samenhang met de overige bepalingen van de overeenkomst, en met name met artikel 6.3, waarin is bepaald dat de verkoper aansprakelijk is voor gebreken die het normale gebruik als woning belemmeren. In de laatste zin van artikel 19 wordt de aansprakelijkheid van [gedaagden]
voor het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van het verkochte voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomstuitgesloten. Uit die latere toevoeging van artikel 19 aan de standaard koopovereenkomst, en gelet op de duidelijke bewoordingen van met name die laatste zin, moet worden afgeleid dat kennelijk is beoogd de aansprakelijkheid van [gedaagden] op grond van (het standaard) artikel 6.3 van de koopovereenkomst (alsnog) uit te sluiten, ook al is niet in letterlijke bewoordingen opgenomen dat wordt afgeweken van artikel 6.3. De exoneratie is dus (mede) gericht op gebreken die het normale gebruik als woning belemmeren, zonder dat daarbij een onderscheid is gemaakt naar de oorzaak van die gebreken.
Daarnaast is het aannemelijk dat een exoneratie voor gebreken die het normale gebruik als woning belemmeren is beoogd, ook als die niet het directe gevolg zijn van de bouwkundige staat in verband met de ouderdom van de woning. Juist in een oude woning als de onderhavige kunnen in het verleden immers verschillende verbouwingen hebben plaatsgevonden. Met de exoneratie wordt vastgelegd dat de verkoper niet kan of wil instaan voor (onder meer) de gevolgen van die werkzaamheden.
voor het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van het verkochte voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomstuitgesloten. Uit die latere toevoeging van artikel 19 aan de standaard koopovereenkomst, en gelet op de duidelijke bewoordingen van met name die laatste zin, moet worden afgeleid dat kennelijk is beoogd de aansprakelijkheid van [gedaagden] op grond van (het standaard) artikel 6.3 van de koopovereenkomst (alsnog) uit te sluiten, ook al is niet in letterlijke bewoordingen opgenomen dat wordt afgeweken van artikel 6.3. De exoneratie is dus (mede) gericht op gebreken die het normale gebruik als woning belemmeren, zonder dat daarbij een onderscheid is gemaakt naar de oorzaak van die gebreken.
Daarnaast is het aannemelijk dat een exoneratie voor gebreken die het normale gebruik als woning belemmeren is beoogd, ook als die niet het directe gevolg zijn van de bouwkundige staat in verband met de ouderdom van de woning. Juist in een oude woning als de onderhavige kunnen in het verleden immers verschillende verbouwingen hebben plaatsgevonden. Met de exoneratie wordt vastgelegd dat de verkoper niet kan of wil instaan voor (onder meer) de gevolgen van die werkzaamheden.
4.7.
Verder is van belang de betekenis die de opsteller van de bepaling daaraan zelf geeft. Niet in geschil is dat de (standaard) clausule van artikel 19 afkomstig is van de NVM. [gedaagden] heeft verwezen naar de website van de NVM, waarop het volgende staat onder ‘
Ouderdomsclausule: aanpassen risicoverdeling bij verborgen gebreken (25-10-2019)’:
Ouderdomsclausule: aanpassen risicoverdeling bij verborgen gebreken (25-10-2019)’:
“
Er zijn verschillende versies van de ouderdomsclausule in omloop. Een veel voorkomende is:
Er zijn verschillende versies van de ouderdomsclausule in omloop. Een veel voorkomende is:
‘Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan … jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.’
In dit artikel staat dat partijen willen afwijken van de garantie die normaliter in artikel 6.3 wordt gegeven. Het risico van (alle) gebreken wordt weer bij de koper gelegd. Ook gebreken die niet zozeer samenhangen met de ouderdom, maar een andere oorzaak hebben, zijn voor rekening en risico van koper.
(…)In sommige gevallen is dat niet wat partijen beogen. Zij willen enkel het risico van gebreken die samenhangen met de ouderdom bij de koper neerleggen. Dan kan ervoor worden gekozen om gebruik te maken van één van de andere voorbeeldclausules die de NVM beschikbaar stelt.”
[gedaagden] heeft erop gewezen dat de ouderdomsclausule zoals partijen die in artikel 19 in de koopovereenkomst hebben opgenomen, met name de laatste zin daarvan, vergelijkbaar is met de hiervoor vermelde clausule op de website van de NVM. Dit heeft [eiseres] niet betwist. De NVM legt de clausule zo uit dat met deze versie van de clausule is bedoeld ook gebreken die niet zozeer samenhangen met de ouderdom, maar een andere oorzaak hebben, (ook) voor risico van de koper te brengen. Ook daaruit kan worden geconcludeerd dat uit de tekst van artikel 19 en de latere toevoeging daarvan aan de standaard overeenkomst moet worden afgeleid dat is bedoeld de aansprakelijkheid van [gedaagden] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst uit te sluiten. Vaststaat dat partijen in dit geval niet hebben gekozen voor één van de andere voorbeeldclausules, zoals hiervoor door de NVM bedoeld, waarin enkel het risico van gebreken die (direct) samenhangen met de ouderdom van de woning bij de koper wordt neergelegd. Bij het voorgaande acht de rechtbank verder van betekenis dat de NVM (via de bij haar aangesloten makelaars) de belangen behartigt van zowel kopers als verkopers, zodat zij geen eigen belang heeft om een voor koper of verkoper meest gunstige uitleg te bepleiten.
4.8.
De conclusie van het voorgaande is dat de rechtbank van oordeel is dat de ouderdomsclausule zoals die in artikel 19 van de koopovereenkomst is opgenomen een algemene exoneratie van de aansprakelijkheid van [gedaagden] inhoudt. Dat betekent dat [eiseres] , ook gelet op de omstandigheid dat [YY] haar bij het aangaan van de overeenkomst erop heeft gewezen dat de ouderdomsclausule “alles omvat”, niet gerechtvaardigd mocht verwachten dat de woning vrij zou zijn van (verborgen) gebreken die het normale gebruik belemmeren. [eiseres] had er rekening mee moeten houden dat, indien dat wel het geval zou zijn, zij de schade die daarvan het gevolg is, niet zou kunnen verhalen op [gedaagden]
4.9.
Het standpunt van [eiseres] dat de geconstateerde gebreken dusdanig ernstig zijn dat [gedaagden] in dit geval op grond van de redelijkheid en billijkheid geen beroep mag doen op de ouderdomsclausule, volgt de rechtbank niet. Zoals in het voorgaande is overwogen, heeft [gedaagden] met de algemene aansprakelijkheidsbeperking die in artikel 19 is opgenomen juist beoogd zijn aansprakelijkheid voor gebreken die het normale gebruik als woning belemmeren uit te sluiten. Daarbij zal het naar de aard van die gebreken vrijwel altijd gaan om ernstige gebreken. Dat de aansprakelijkheid daarmee vergaand wordt beperkt, betreft nu juist de kern van een exoneratiebeding. Uit het feit dat het een standaardclausule betreft afkomstig van de NVM, volgt al dat die vaker wordt gebruikt in koopovereenkomsten voor woningen en dus niet ongebruikelijk is.
4.10.
[eiseres] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat het beroep van [gedaagden] op de ouderdomsclausule in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat volgens haar de constructieve gebreken zeer waarschijnlijk door [gedaagden] zelf zijn veroorzaakt bij de door hem zelf, althans in eigen regie uitgevoerde werkzaamheden. [eiseres] voert daarvoor aan dat [gedaagden] niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht omdat op de gebruikelijke vragenlijst van de koopbrochure, welke vragenlijst tevens aan de koopovereenkomst is gehecht, door hem is geantwoord dat de verbouwingen professioneel zijn uitgevoerd door aannemers, terwijl de verbouwingen door hemzelf en/of met behulp van derden en/of een familielid, in elk geval in eigen beheer, zijn uitgevoerd. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] deze stellingen onvoldoende heeft onderbouwd, gelet op de gemotiveerde en met stukken onderbouwde betwisting van [gedaagden] waaruit blijkt dat bij de verschillende verbouwingen architecten en/of professionele bouwbedrijven betrokken zijn geweest. Anders dan [eiseres] heeft gesteld, volgt uit de verklaring van de buurman [BB] niet dat hij heeft gezien dat [gedaagde 1] de verbouwingen zelf heeft uitgevoerd. De stelling van [BB] dat [gedaagde 1] en een familielid bij het plaatsen van de dakkapel door de verkoper daarvan aanwezig zijn geweest, is daartoe op zichzelf onvoldoende. [gedaagden] heeft gesteld dat [BB] ook nooit bij hem in de woning is geweest. [eiseres] heeft verder niet onderbouwd gesteld dat [gedaagden] anderszins wist of kon weten dat de woning de door [eiseres] gestelde constructieve gebreken vertoonde. De rechtbank is daarmee van oordeel dat het beroep van [gedaagden] op de ouderdomsclausule in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. [gedaagden] heeft daarom ter afwending van zijn aansprakelijkheid zich kunnen beroepen op de exoneratie in artikel 19 van de koopovereenkomst.
4.11.
De jurisprudentie waarnaar [eiseres] ter onderbouwing van haar standpunt heeft verwezen, en waarin de rechter een beroep op een ouderdomsclausule niet heeft gehonoreerd omdat sprake was van constructieve gebreken die niet samenhingen met de ouderdom van de woning (maar het gevolg waren van onkundig uitgevoerde verbouwingen), leidt niet tot een ander oordeel. In de uitspraken die [eiseres] heeft aangehaald, wijkt de overeengekomen ouderdomsclausule steeds af van de clausule zoals die tussen partijen in deze zaak is overeengekomen. In die zaken is, anders dan in deze zaak, in de ouderdomsclausule de beperking van de aansprakelijkheid juist wel expliciet verbonden aan gebreken die hun oorzaak vinden in de ouderdom van de woning.
4.12.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden] niet aansprakelijk is voor de door [eiseres] gestelde constructieve gebreken aan de woning. De vorderingen van [eiseres] zullen daarom worden afgewezen.
4.13.
Ten overvloede overweegt de rechtbank nog dat [gedaagden] ook niet aansprakelijk zou zijn geweest voor de gestelde gebreken indien het beroep van [gedaagden] op de ouderdomsclausule niet zou zijn geslaagd. Daartoe is de rechtbank van oordeel dat ook het beroep van [gedaagden] op de klachtplicht slaagt. [gedaagden] heeft zich op het standpunt gesteld dat [eiseres] niet binnen bekwame tijd na ontdekking van de volgens haar bestaande gebreken hem daarvan in kennis heeft gesteld. Artikel 7:23 BW bepaalt onder meer dat de koper er geen beroep op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied dient blijkens jurisprudentie te worden beantwoord door afweging van alle betrokken belangen en met in achtneming van alle relevante omstandigheden waaronder het eventuele nadeel van de verkoper door de lengte van de in acht genomen termijn.
4.14.
Vaststaat dat [eiseres] drie dagen na de levering van de woning haar aannemer een aanvang heeft laten nemen met de werkzaamheden die zij in de woning wilde laten verrichten. De aannemer heeft, aldus [eiseres] , tijdens deze werkzaamheden geconstateerd dat de hele draagconstructie van de woning niet meer deugde. [eiseres] stelt dat zij [YY] op 5 september 2018 en in november 2018 op de hoogte heeft gesteld van de geconstateerde gebreken in de veronderstelling dat [YY] voor of namens [gedaagden] optrad en de klachten aan [gedaagden] zou doorgeven. [gedaagden] heeft dat betwist en gesteld dat [YY] nooit contact met hem heeft opgenomen om klachten van [eiseres] met hem te bespreken.
heeft in de periode tussen 5 september 2018 en 11 januari 2019 ingrijpende bouwwerkzaamheden aan in ieder geval de bovenverdieping van de woning laten verrichten en de door haar gestelde gebreken grotendeels laten herstellen. Bij brief van 11 januari 2019 is [gedaagden] namens [eiseres] aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiseres] stelt te hebben geleden ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming door [gedaagden] jegens [eiseres] , althans van het onrechtmatig handelen van [gedaagden] jegens [eiseres] .
heeft in de periode tussen 5 september 2018 en 11 januari 2019 ingrijpende bouwwerkzaamheden aan in ieder geval de bovenverdieping van de woning laten verrichten en de door haar gestelde gebreken grotendeels laten herstellen. Bij brief van 11 januari 2019 is [gedaagden] namens [eiseres] aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiseres] stelt te hebben geleden ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming door [gedaagden] jegens [eiseres] , althans van het onrechtmatig handelen van [gedaagden] jegens [eiseres] .
4.15.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] staat niet vast dat [YY] ook na de levering van de woning nog als gevolmachtigde namens [gedaagden] optrad. In elk geval is niet gebleken dat [eiseres] zonder meer daarvan kon uitgaan. Dit klemt met name omdat [YY] zowel als verkopend makelaar had opgetreden voor [gedaagden] als door [eiseres] als aankoopmakelaar was benaderd. Voor zover er al vanuit kan worden gegaan dat [eiseres] haar klachten met [YY] heeft besproken, wat [gedaagden] betwist, heeft [eiseres] daarom niet zonder meer ervan uit mogen gaan dat [YY] die klachten ook heeft doorgegeven aan [gedaagden] en dat [YY] als gevolmachtigde van [gedaagden] de aansprakelijkheid afwees. Wel staat vast dat [eiseres] (voor het eerst) op 11 januari 2019 [gedaagden] rechtsreeks heeft gewezen op de door haar gestelde gebreken aan de woning en hem aansprakelijk heeft gesteld voor de schade, terwijl zij op 3 september 2018 met die gebreken al bekend was en zij die op 5 september 2018 door een bouwkundig constructeur ( [AA] ) had laten onderzoeken. Door vervolgens na 3 september 2018 verder te gaan met herstel- en verbouwwerkzaamheden zonder [gedaagden] daarvan op de hoogte stellen, welke werkzaamheden op 11 januari 2019 al grotendeels waren voltooid, is [gedaagden] benadeeld. Hem is daardoor de mogelijkheid ontnomen de gestelde gebreken ook zelf te (laten) onderzoeken, of om bij het onderzoek door [AA] te worden betrokken. De rechtbank is daarom van oordeel dat [eiseres] gelet op deze omstandigheden [gedaagden] - door hem eerst per brief van 11 januari 2019 aan te schrijven - niet binnen bekwame tijd in kennis heeft gesteld van de door haar geconstateerde gebreken. Ook op deze grond kan [eiseres] derhalve geen beroep doen op een tekortkoming van [gedaagden]
4.16.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht 937,00
- salaris advocaat
1.390,00(2,0 punten × tarief € 695,00)
1.390,00(2,0 punten × tarief € 695,00)
Totaal € 2.327,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 2.327,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2020. [1]