Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/517
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres
(gemachtigde: J.A. Eliens),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 578.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 november 2019 het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2020. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. [a] en [b] (taxateur)
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1894. De woning heeft - volgens verweerder - een inhoud van 436 m3 en een perceelgrootte van 128 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiseres voert aan dat een namens eiseres uitgevoerde inpandige taxatie ter zijde wordt geschoven. Ook de rechtbank heeft in de beroepsprocedure over de waarde voor het jaar 2018 dit taxatierapport niet in de beoordeling betrokken. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden besluit en verlaging van de waarde naar € 520.000. Ter onderbouwing van die waarde heeft eiseres verwezen naar een door Kroon van Diest Makelaardij B.V. opgesteld taxatierapport, waarin de waarde op peildatum 1 januari 2018 wordt getaxeerd op € 520.000.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij onder meer op het verweerschrift en de daarbij overgelegde matrix. Hierin zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van een zestal vergelijkingsobjecten.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Met de hiervoor vermelde waardematrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht en zijn qua type woning, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. Eiseres heeft zich onder verwijzing naar het bovengenoemde taxatierapport van Kroon van Diest Makelaardij B.V. op het standpunt gesteld dat de inhoud van de woning 350 m³ bedraagt. Verweerder heeft gesteld dat de woning is voorzien van een dakkapel en dat de inhoud 438 m³ bedraagt. De rechtbank overweegt dat verweerder een berekening van de inhoud heeft overgelegd, die is uitgevoerd overeenkomstig de door de waarderingsinstructie geadviseerde NEN 2580 norm, en die leidt tot een inhoud van 438 m3. Verweerder heeft de inhoud vervolgens nog nagerekend met behulp van het softwareprogramma WOZ360, hetgeen resulteerde in een inhoud van 477 m3. De inhoudsberekening die eiseres heeft overgelegd gaat uit van een hoogte van maximaal 3 meter. Verweerder heeft ten aanzien van deze berekening gesteld en middels een berekening laten zien dat moet worden uitgegaan van een hoogte van 3,60 meter. Gelet op het voorgaande kent de rechtbank meer gewicht toe aan de berekening van verweerder en zal daarom uitgaan van de door verweerder voor de woning vastgestelde inhoud van 436 m³.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de kubieke en vierkante meterprijzen in de matrix (die slechts een hulpmiddel zijn en als zodanig niet ter beoordeling staan) heeft laten zien dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, de kwaliteit en staat van onderhoud. Verweerder heeft ten aanzien van de woning gerekend met een kuubprijs van € 743, terwijl de referentieobjecten kuubprijzen variërend van € 745 tot € 927 hebben gerealiseerd. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat ten aanzien van de woning van een lagere kuubprijs zou moeten worden uitgegaan. Eiseres heeft in dit verband gesteld dat sprake is van een meebuigende vloer. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de kwaliteit van de woning in voldoende mate in de kubieke meterprijs tot uitdrukking gebracht.
Eiseres heeft nog aangevoerd dat het feit dat aan de woning de status van een gemeentelijk monument is toegekend, een waardeverminderende invloed heeft. Verweerder heeft bestreden dat een monumentenstatus de waarde in negatieve zin beïnvloedt en heeft verklaard dat makelaars er juist mee adverteren als sprake is van een monumentenpand. De rechtbank acht niet aannemelijk gemaakt dat een aanwijzing als gemeentelijk monument de waarde vermindert, mede gezien het feit dat de beperkingen met betrekking tot een verbouwingen zeer beperkt zijn en alleen de buitenzijde van de woning betreffen. Daarnaast wijst de rechtbank er nog op dat de woning - anders dan de referentieobjecten - over een zeldzame klokgevel beschikt en verweerder dit waardeverhogende aspect niet heeft betrokken in de waardebepaling.
De rechtbank concludeert de voor de woning per de waardepeildatum vastgestelde waarde in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft derhalve aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
12. In het door eiseres overgelegde taxatierapport ziet de rechtbank geen aanleiding tot verlaging van de waarde. Daartoe overweegt zij, onder verwijzing naar hetgeen zij hiervoor in overweging 10 heeft overwogen, dat in dit rapport ten onrechte is uitgegaan van een inhoud van 350 m³ van de woning.
13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 12 november 2020 gedaan door B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C. Anema, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.