Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4304
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder voor het kalenderjaar 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) vastgesteld op € 857.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2019 bekendgemaakt .
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2020 te Haarlem.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] . Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 9 juni 2020 naar het adres [A] te [Z] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Omdat deze brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 10 juni 2020 om 13:57 uur op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. Gelet op het voorgaande heeft de zitting doorgang kunnen vinden.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met dakkapel en is gebouwd in 2017. De oppervlakte van de woning is 295 m² en de inhoud van de woning is ongeveer 1.075 m³. De woning heeft een perceelgrootte van 670 m². De woning heeft een vrijstaande garage van 20 m² en een inhoud van 65 m³.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 675.000 en stelt daartoe dat het door verweerder gehanteerde referentieobject [C] een groter perceel en een kleiner woonhuis heeft dan zijn woning. Verder is de zolder niet afgewerkt, ontbreekt er een badkamer en is de tuin nog niet af. Daarnaast voert eiser aan dat er volgens hem geen woningen zijn verkocht met waarden vergelijkbaar met de waarde zoals door verweerder is vastgesteld.
4. Verweerder stelt dat de door hem vastgestelde waarde van € 857.000 niet te hoog is en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij onder meer op het verweerschrift en het daarbij overgelegde taxatieverslag met bijbehorende waardematrix. Hierin zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van de (vergelijkings)objecten [C] , [D] en [E] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
8. De door verweerder in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank, gelet op type, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook alle dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
9. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft in de bij het verweerschrift gevoegde matrix een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante-meterprijzen. Zo heeft verweerder voor het perceel dezelfde vierkante-meterprijs gehanteerd als de vergelijkingsobjecten die een vergelijkbare ligging hebben. Ook heeft verweerder eenzelfde kubieke-meterprijs (€ 600) gehanteerd als bij vergelijkingsobjecten [D] en [E] die eenzelfde kwaliteit (4) en een onderhoud met waarde 3 respectievelijk 4 hebben. Gelet op de inhoud van de woning (1.075 m³) in vergelijking met de inhoud van de vergelijkingsobjecten (659 m³, 539 m³ en 575 m³) heeft verweerder een aftrek van € 107.500 toegepast (aftrek afnemende meeropbrengst). Voor het ontbreken van een badkamer en de niet afgewerkte zolder heeft verweerder een aftrek van € 25.000 toegepast.
10. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding om de waarde van de woning naar beneden vast te stellen in verband met het ontbreken van een badkamer en een niet afgewerkte zolder. Hierbij heeft de rechtbank mede acht geslagen op de omstandigheid dat de woning volgens de matrix een hogere waarde zou hebben dan bij beschikking is vastgesteld (afgerond € 912.000 tegenover € 857.000), zodat feitelijk een aanvullende aftrek is verleend.
11. De rechtbank komt tot de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en zal het beroep daarom ongegrond verklaren.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. Schaafsma, griffier, op 8 september 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.