ECLI:NL:RBNHO:2020:8601

• Datum uitspraak: 26 oktober 2020
• Publicatiedatum: 27 oktober 2020
• Zaaknummer: AWB - 19 _ 4139
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.W. Koenis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in verkopersmarkt

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 26 oktober 2020 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een onroerende zaak. Eiser, wonende te [Z], heeft beroep ingesteld tegen de beschikking van de heffingsambtenaar van de gemeente [H], die de waarde van zijn woning voor het kalenderjaar 2019 heeft vastgesteld op € 297.000. Eiser betwist deze waarde en stelt dat de woning, gelegen in een kerkdorp zonder voorzieningen, een lagere waarde heeft van maximaal € 222.000. Hij voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning, de nabijheid van een kassenbedrijf, en de gedateerde voorzieningen in de woning, waaronder een verouderde badkamer.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De rechtbank heeft de verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten in de buurt in overweging genomen en vastgesteld dat deze objecten, ondanks de door eiser aangevoerde waardedrukkende factoren, een vergelijkbare waarde hebben. De rechtbank concludeert dat de staat van de badkamer geen prijsbepalende omstandigheid is in de huidige verkopersmarkt, waarin kopers weinig onderhandelingsruimte hebben. De rechtbank heeft ook opgemerkt dat de waarde van de woning in verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in grootte, ligging en staat van onderhoud.

De uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, en griffier R. van der Vecht. Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/4139

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [H] , verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 297.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 15 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde woning, gebouwd in 1982. De inhoud van de woning is 430 m³ en de oppervlakte van het perceel is 975 m². De woning is voorzien van een garage (65 m³).

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 222.000 en stelt daartoe het volgende. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen in het kerkdorp [Z] . [Z] zelf heeft geen voorzieningen en ligt ver verwijderd van dorpen die wel voorzieningen hebben. Verweerder heeft bovendien onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning naast een kassenbedrijf en in de buurt van sportvelden. Voorts is in onvoldoende mate rekening gehouden met de wet van het afnemend grensnut. Ten slotte is onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer dient gemoderniseerd te worden. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden besluit en verlaging van de waarde.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst naar de overgelegde matrix en het taxatieverslag. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [A] , [C] en [D] te [Z] , [E] te [F] , [G] te [H] , [I] te [J] en [K] te [L] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, laat de rechtbank de verkoopgegevens van het vergelijkingsobject [K] , nu de verkoopdatum van dit object meer dan een jaar is verwijderd van de waardepeildatum, buiten beschouwing. De overige door verweerder in het taxatieverslag en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Daartoe overweegt de rechtbank dat deze vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde taxatieverslag en matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, het perceel, de ligging, kwaliteit, doelmatigheid, het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft bovendien aannemelijk gemaakt dat op de waardepeildatum sprake is van een zogenoemde verkopersmarkt, waarop kopers zo weinig onderhandelingsruimte hebben dat de staat van de badkamer voor de meest biedende gegadigde geen prijsbepalende omstandigheid is. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat de woning dezelfde zogenoemde KODV-kenmerken heeft als de vergelijkingsobjecten. Gelet daarop is derhalve te verwachten dat aan de woning, gelet op de wet van het afnemend grensnut, in casu de verwachting dat de prijs per kubieke meter afneemt naar mate de inhoud van de woning groter is, ten opzichte van het vergelijkingsobject [C] , dat een grotere inhoud heeft, een hogere prijs per kubieke meter had moeten worden toegekend. Aan de woning is ten opzichte van laatstgenoemd object echter juist een lagere prijs per kubieke meter toegekend, wat niet in het nadeel is van eiser.

Met betrekking tot de ligging overweegt de rechtbank dat, evenals de woning, ook de vergelijkingsobjecten [C] en [D] in [Z] zijn gelegen. Bovendien liggen deze vergelijkingsobjecten direct naast een werkplaats/garage respectievelijk dicht bij sportvelden. De rechtbank acht het door eiser gestelde waardedrukkende effect vanwege de ligging daarom verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze laatstgenoemde vergelijkingsobjecten.

Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

8. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

9. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 26 oktober 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.