Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/1684
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 augustus 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Koggenland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 6 augustus 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 430.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2020 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde, vergezeld van [B] (echtgenoot van eiseres en eveneens eigenaar van de woning). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [C] . De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaken met zaaknummers HAA 18/4496, HAA 18/4497 en HAA 18/4498, waarin de gemachtigde van eiseres eveneens als gemachtigde optreedt.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning.
2. De woning is een vrijstaande woning met een aanbouw, een dakopbouw en een garage. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 360 m². Het bouwjaar van de woning is 2007.
Geschil3. In geschil is of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 430.000 van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is vastgesteld.
4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft bepaald. Zij voert in dat verband aan dat bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning en onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten die door verweerder worden gehanteerd. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de waarde van de woning tot € 371.000. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwijst zij naar de verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor de onroerende zaken [D] en [E] , beide te [Z] .
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde voor de woning niet te hoog is bepaald. Ter onderbouwing van de WOZ-waarde verwijst verweerder naar de in het verweerschrift opgenomen waardematrices, waarin de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 is getaxeerd op € 430.000. In de waardematrices zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [F] , [G] en [H] , alle te [Z] .
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Eiseres heeft in haar beroepschrift aangevoerd bij gebrek aan wetenschap te betwisten dat de inhoud van de woning juist is vastgesteld, waarbij zij stelt dat de garage niet bij de inhoud van de woning kan worden gerekend. Verweerder heeft gesteld de garage niet te hebben meegenomen bij het bepalen van de inhoud van de woning en heeft in beroep een berekening van de inhoud van de woning overgelegd, welke is gemaakt door taxateur [I] aan de hand van de bouwtekeningen van de woning. Dit heeft geleid tot de volgende uitkomsten in kubieke meters:
woning 230,4
aanbouw 52,47
1e verdieping 194,5
2e verdieping 120,42
dakopbouw 3,8
garage 101,1
8. Uit deze berekeningen volgt dat de inhoud van de woning exclusief aanbouw, dakopbouw en garage 545,32 m³ bedraagt. Nu de juistheid van de door verweerder overgelegde inhoudsberekening van de woning niet dan wel onvoldoende is betwist, gaat de rechtbank hiervan uit. Blijkens de door verweerder overgelegde waardematrix is verweerder bij het bepalen van de waarde van de woning derhalve terecht uitgegaan van een inhoud van 545 m³.
9. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten [F] en [H] zijn meer dan een jaar vóór dan wel na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten daarom niet goed bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning en laat deze bij haar beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde dan ook buiten beschouwing. Dan resteert enkel nog het vergelijkingsobject [G] . Dit object is op 31 oktober 2018 verkocht voor € 427.500 en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Gelet op het feit dat er onduidelijkheid bestaat over de aanwezige bijgebouwen bij [G] en niet in geschil is dat de garage in gebruik is als woonruimte maar desalniettemin door verweerder in de waardering is betrokken als garage, heeft verweerder onvoldoende inzichtelijk gemaakt of en zo ja op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en [G] . Verweerder heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van € 371.000 heeft eiseres verwezen naar de verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor de objecten [D] (verkocht op 28 juli 2017 voor € 327.000) en [E] (verkocht op 14 november 2018 voor € 405.000). Deze objecten betreffen echter twee-onder-één-kapwoningen met, gelet op de gegevens die over deze objecten staan vermeld in de door eiseres overgelegde documentatie, substantieel kleinere percelen (respectievelijk 65 en 100 vierkante meter kleiner) dan dat van de woning. Nu eiseres op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe ze met de verschillen tussen de woning en de door haar opgevoerde vergelijkingsobjecten rekening heeft gehouden, alsmede met de waardeontwikkelingen tussen de waardepeildatum en de verkoopdata, is niet duidelijk hoe ze aan de door haar voorgestane waarde van € 371.000 is gekomen.
11. Nu zowel verweerder als eiseres de door hem respectievelijk haar voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 400.000.
12. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 400.000;
- vermindert de aanslag ozb tot een berekend naar een waarde van € 400.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.572;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.A. Carter, griffier, op 26 augustus 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.