ECLI:NL:RBNHO:2020:8476

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/4497

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 503.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 6 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2020. Eiseres is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door [B] tot bijstand vergezeld door [C ] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning. De inhoud van de woning is 355 m³ en de oppervlakte van het perceel is 212 m². De woning is voorzien van een carport, een serre, een dakkapel en een inpandige schuur/berging.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiseres bepleit, onder verwijzing naar een in haar opdracht opgesteld taxatierapport, een waarde van maximaal € 411.000 en stelt daartoe het volgende. De door verweerder in het bestreden besluit genoemde objecten [D] , [E] en [F] onderbouwen een lagere waarde. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning, zoals badkamer, keuken en sanitair. Eiseres wijst op de naar zijn mening goed vergelijkbare objecten [I] en [H] . De woning beschikt over een inhoud die niet representatief is voor de bruikbaarheid. De woning beschikt over belemmerende elementen waardoor niet de volledige inhoud bruikbaar is. Hiermee is geen rekening gehouden door verweerder. Omdat de ondoelmatigheid van de inhoud niet is verdisconteerd in de waarde is deze, volgens eiseres, te hoog vastgesteld.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [J] , [E] , [F] en [D] , alle te [Z] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. In het verweerschrift heeft verweerder zich op het nadere standpunt gesteld dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van € 503.000 te hoog is en dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 478.000. Dat betekent dat het beroep gegrond zal worden verklaard en dat het bestreden besluit zal worden vernietigd.

8. In het onderstaande zal de rechtbank, in het kader van de finale beslechting van het geschil, beoordelen of een waarde van € 478.000 niet te hoog is. In deze rust de bewijslast op verweerder.

9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allenl in [Z] gelegen rij- dan wel hoekwoningen zijn uit een gelijk bouwjaar en waarvan de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend.

10. De rechtbank overweegt daartoe dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waarderapport en bijgevoegde matrix een toereikende toelichting heeft gegeven op de in het verweerschrift voorgestane waarde van € 478.000 aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft dan ook aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling en voorzieningenniveau in de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft aan de opstal veruit de laagste prijs, te weten (afgerond)

€ 492 per kubieke meter toegekend. Eiseres heeft, met hetgeen zij in beroep heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat een lagere prijs per kubieke meter is gerechtvaardigd. De rechtbank heeft bij het oordeel dat met deze prijs per kubieke meter in voldoende mate rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning mede in aanmerking genomen dat de (basis) inhoud van de woning gelijk is aan die van de vergelijkingsobjecten [J] , [E] en [K] . Daarom kan niet worden gezegd dat een waarde van € 478.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De verwijzing van eiseres naar de verkoopprijzen van [L] en [H] doen hieraan niet af nu daarbij geen inzage is verschaft in onder meer de staat van onderhoud, de kwaliteit en ligging van die objecten. Ook de grief dat de woning een inhoud heeft die niet representatief is voor de bruikbaarheid ervan, faalt. Eiseres heeft deze stelling niet nader onderbouwd en derhalve niet aannemelijk gemaakt.

11. Alles overziende zal de rechtbank de waarde van de woning per de waardepeildatum overeenkomstig het door verweerder in diens taxatierapport ingenomen standpunt vaststellen op € 478.000.

Proceskosten12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Op grond van een door partijen ter zitting gesloten compromis in meerdere beroepen komt eiser voorts in aanmerking voor een vergoeding van de taxatiekosten, ter hoogte van € 128,26 (zijnde de helft van vier uur à € 53,- per uur te vermeerderen met 21% omzetbelasting). De totale proceskostenvergoeding bedraagt € 1.700,26.

Beslissing

De rechtbank

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
verklaart het bezwaar gegrond;
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 478.000;
vermindert de aanslag onroerendezaak-belastingen dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.700,26 en
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van E.H. Mazel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.