Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4914
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 579.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2020. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , tot bijstand vergezeld door [C] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een aangebouwde garage en een carport. De inhoud van de woning is ongeveer 471 m³ en de oppervlakte van het perceel is 335 m², waarvan 90 m² (niet meegetaxeerd) water.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit, onder verwijzing naar een in zijn opdracht opgemaakt taxatierapport, een waarde van € 515.000. Eiser heeft voorts - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de waarde niet in verhouding is met de prijs die is gerealiseerd voor de op 4 september 2017 verkochte woning [D] . De door verweerder aan de waardering mede ten grondslag gelegde verkoop van de woning [E] acht eiser onjuist, nu deze woning in een aanmerkelijk betere staat verkeert. Voorts heeft eiser betoogd dat verweerder bij de waardering onvoldoende oog heeft gehad voor de gedateerde voorzieningen in de woning.
4. Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering van de waarde en de aanslag. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport. In dit rapport is de woning getaxeerd op € 544.000. Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van een aantal, alle aan de [F] gelegen, vergelijkingsobjecten, waaronder de door eiser aangedragen woning [D] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Gegeven het door verweerder in de beroepsfase ingenomen standpunt is het beroep gegrond, zal de uitspraak op bezwaar worden vernietigd en zullen de waardebeschikking en de aanslag worden herroepen. Ter beoordeling staat nog of verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning met € 544.000 niet te hoog is vastgesteld.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de staat van de voorzieningen en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Dat geldt ook voor de door eiser bekritiseerde vergelijking met [E] , die voor wat betreft ‘kwaliteit, ‘voorzieningen’ en ‘onderhoudstoestand’ bovengemiddeld scoort, hetgeen tot uitdrukking is gebracht in een waarde per kubieke meter die circa 46% hoger is dan die van de woning. Voor wat betreft de waardering van de ligging van de woning heeft verweerder onder verwijzing naar de door hem uitgevoerde ‘Permanente marktanalyse’, voldoende aannemelijk gemaakt dat de ligging aan het water met het daarbij behorende vrije uitzicht aan de achterzijde een meerwaarde rechtvaardigt. Weliswaar zijn de aan de analyse verbonden conclusies niet in een schriftelijk stuk vastgelegd en overgelegd, maar verweerders toelichting dat een gelijke waardering van de grond bij vergelijkbaar gelegen verkochte woningen zou leiden tot een onevenredig hoge opstalwaarde acht de rechtbank plausibel. Dat eiser het water uitsluitend als hinderlijk beschouwt maakt dat niet anders. De geobjectiveerde koper zal dit onnoegen naar alle waarschijnlijkheid niet delen. Gelet op het vorenstaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. Het door eiser in geding gebrachte taxatierapport waarin de taxateur, na een inpandige opname van de woning, doet aan het vorenstaande niet af. Daarin zijn weliswaar drie referentieobjecten aangegeven, maar hoe rekening is gehouden met welke verschillen tussen de woning en deze objecten is op geen enkele wijze door eiser toegelicht.
10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning, zoals deze door verweerder is beroep is bepleit, niet te hoog is.
Proceskosten
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Op grond van een door partijen ter zitting gesloten compromis in meerdere beroepen komt eiser voorts in aanmerking voor een vergoeding van de taxatiekosten, ter hoogte van € 128,26 (zijnde de helft van vier uur à € 53,- per uur te vermeerderen met 21% omzetbelasting). De totale proceskostenvergoeding bedraagt € 1.700,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het bezwaar gegrond;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 544.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 544.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.700,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van E.H. Mazel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.