Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/418
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 augustus 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2019 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 379.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (ozb) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslag ozb gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2020 te Haarlem.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A] , vergezeld van [B] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning.
2. De woning is gebouwd in 1977. Het betreft een vrijstaande woning met een serre, drie dakkapellen en een aangebouwde garage. De inhoud van de woning is ongeveer 480 m³ en de oppervlakte van het perceel is 285 m².
Geschil3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
4. Eiser bepleit dat de vastgestelde waarde dient te worden verminderd met € 20.000 dan wel € 17.000 omdat het door de aanleg van een invalidenparkeerplaats door de gemeente binnen vijf meter van de woning niet langer mogelijk is om een auto in de garage te parkeren dan wel uit de garage te rijden op het moment dat er een auto staat geparkeerd op de invalidenparkeerplaats. Ter onderbouwing van de door hem gestelde waardevermindering heeft eiser een waardeverklaring overgelegd, opgemaakt op 10 september 2019 door R. Thijssen, makelaar. Hierin is, voor zover hier van belang, het volgende aangegeven:
“De aanwezigheid van de (invalide parkeerplaats) aan de voorzijde van de woning heeft invloed op de waarde. Het is een autoluw hofje waar veel aandacht wordt besteed aan het groen. De parkeerplaats past niet in dit beeld. Verder is de garage van de [adres 1] niet meer toegankelijk, de draaicirkel is te klein.”
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft hij onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 29 juni 2020 door [B] , WOZ-taxateur.
In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 408.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] .
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht [adres 2] en [adres 3] wat waardebepalende factoren zoals type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank acht [adres 4] , gelet op de vele verschillen in waardebepalende factoren, in het bijzonder de aanzienlijke verschillen in inhoud en grondoppervlakte, niet goed bruikbaar als vergelijkingsobject en laat deze daarom buiten beschouwing bij haar beoordeling of verweerder is geslaagd in de op hem rustende last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Eiser stelt dat een waardedrukkend effect met name uitgaat van de omstandigheid dat het sinds de aanleg van een invalidenparkeerplaats tegenover de ingang van zijn garage niet langer mogelijk is om een auto in dan wel uit de garage te rijden op het moment dat er een auto staat geparkeerd op de invalidenparkeerplaats. Gelet op de door eiser overgelegde foto’s en waardeverklaring acht de rechtbank aannemelijk dat de garage niet op een gebruikelijke wijze toegankelijk is voor een auto op het moment dat er een auto op de invalidenparkeerplaats staat geparkeerd. De betwisting van verweerder inhoudende dat de straat sinds de aanleg van de invalidenparkeerplaats niet smaller is geworden acht de rechtbank niet overtuigend aangezien het qua manoeuvreerruimte voor het kunnen in- en uitrijden van de garage met een auto wel degelijk uitmaakt of er sprake is van een grasveldje, dan wel dat er een auto staat geparkeerd met het risico op beschadiging. Het feit dat verweerder heeft nagelaten om zelf onderzoek ter plaatse te (laten) doen, hoewel daar gelet op het bezwaar wel aanleiding voor was, dient voor zijn rekening en risico te blijven. De rechtbank acht aannemelijk dat van de omstandigheid dat een garage niet bruikbaar is voor het parkeren van een auto een waardedrukkende invloed uitgaat die meer bedraagt dan € 5.000, zijnde het verschil tussen de door de taxateur van verweerder getaxeerde waarde van de woning van € 384.000 op basis van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] en de door verweerder vastgestelde waarde van € 379.000. Verweerder is dan ook niet geslaagd in de op hem drukkende last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de woning zelf vast te stellen.
De rechtbank zal eerst de door eiser voorgestane waardevermindering beoordelen.
10. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning zoals vastgesteld door verweerder moet worden verminderd met € 20.000 dan wel € 17.000. Eiser heeft ter zitting verklaard dat bij de door hem voorgestane waardeverminderingen van respectievelijk € 20.000 en € 17.000 is uitgegaan van 50% van de kosten van een nieuwe garage. Hoe eiser aan de gestelde aanschafkosten van € 35.000 á € 40.000 en het gehanteerde percentage van 50 % komt, is echter door hem niet inzichtelijk gemaakt. Hier komt bij dat in de overgelegde waardeverklaring ook nog wordt aangegeven: “Het is een autoluw hofje waar veel aandacht wordt besteed aan het groen. De parkeerplaats past niet in dit beeld.” Dit suggereert dat de in de verklaring gestelde waardevermindering van € 17.000 niet enkel betrekking heeft op de ontoegankelijkheid van de garage voor een auto, maar ook op het esthetisch beeld dat zou zijn aangetast. Eiser heeft over dit laatste echter niets gesteld en de rechtbank ziet op voorhand ook geen aanleiding om te oordelen dat de enkele omstandigheid dat voor de woning een auto geparkeerd kan staan dient te leiden tot een waardevermindering.
11. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op € 374.000 (de door de taxateur van verweerder getaxeerde waarde van € 384.000 op basis van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] minus € 10.000).
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Er is niet gesteld dat er sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 374.00;
- vermindert de aanslag ozb tot een berekend naar een waarde van € 374.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.A. Carter, griffier, op 11 augustus 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.