Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3449
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: ir. B.A.M. Slockers),
en
de heffingsambtenaar van de Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.757.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 september 2020. Namens eiser is verschenen F.J.H. van der Plas, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 740 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.707 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 1.551.000. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat verweerder bij de vaststelling van de waarde een te hoge grondwaarde heeft gehanteerd. Alle eerder ingenomen standpunten zijn ter zitting namens de gemachtigde ingetrokken.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde taxatierapport. In dit rapport is de woning getaxeerd op € 1.781.000. Naast gegevens van de woning, bevat de bij dit rapport behorende matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
8. Dat laatste heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet gedaan. Verweerder is uitgegaan van een te gunstige ligging. De rechtbank acht de ligging van de woning vergelijkbaar met die van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] in [plaats] . Verweerder heeft onvoldoende onderbouwd dat de ligging van de woning beter dan gemiddeld is. Dat de woning in het zogenoemde [naam] ligt, is daarvoor onvoldoende. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat partijen en de rechtbank genoegzaam bekend is dat de objecten aan de nabijgelegen [adres 4] in [plaats] een slechtere ligging hebben dan de woning. Deze liggen deels ook in [naam] . Ter zitting is komen vast te staan dat deze objecten voor hun ligging gewaardeerd zijn met het cijfer 2. Het argument van de taxateur dat hij er “anders niet uitkomt”, is ook onvoldoende. Dit alles leidt de rechtbank tot de conclusie dat de ligging van de woning gewaardeerd dient te worden met het cijfer 3. Rekening houdend met deze gemiddelde ligging komt de rechtbank tot een grondwaarde van € 1.148.895 en een totale waarde van € 1.551.000.
9. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.551.000;
- vermindert de aanslag OZB tot een aanslag berekend naar de verminderde waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.572;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 6 oktober 2020 door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van mr. B. Bruijnzeel, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.