Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5031
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres
(gemachtigde: M.F. Rupert),
en
de heffingsambtenaar van de Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 325.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 september 2020 te Haarlem.
Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] .
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een rijwoning met een dakkapel en een vrijstaande berging. De woning is van het bouwjaar 1925. De inhoud van de woning is ongeveer 268 m³ en de oppervlakte van het perceel is 254 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de staat van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiseres neemt het standpunt in dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiseres bepleit een waarde van € 258.000 en voert hiertoe het volgende aan. Eiseres stelt dat verweerder onjuiste vergelijkingspanden heeft gebruikt. Het eigen aankoopcijfer uit 2009 en de verkoopprijzen van [adres 2] (€ 225.000 in augustus 2014) en [adres 3] (€ 315.000 in oktober 2018) zouden maatgevend moeten zijn voor de waarde. Ook is onvoldoende rekening gehouden met de verschillen voor wat betreft de ligging, de staat en de uitstraling. Voorts stelt eiseres dat verweerder de uitspraak op bezwaar niet voldoende heeft gemotiveerd. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van WOZ waarde tot een bedrag van € 258.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 25 februari 2020 door M. Kapiteijn, WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 336.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten.
9. Indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldoet, zal de rechtbank oordelen of de door eiseres verdedigde waarde door haar aannemelijk is gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
10. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de gehanteerde referentieobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de door hem gestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank acht de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten in beginsel vergelijkbaar. De rechtbank kan de stellingen van eiseres – waarom de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn – niet volgen omdat eiseres deze stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. Het feit dat de woning een andere ligging heeft, leidt op zich niet tot de conclusie dat de woning niet vergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten. Echter de rechtbank is van oordeel dat verweerder bij het vergelijken met de vergelijkingsobjecten in grotere mate rekening had moeten houden met de slechte ligging van de woning. In dit verband is van belang de door eiseres ingebrachte informatie met betrekking tot [adres 3] . Dat object is een aanmerkelijk grotere hoekwoning en is na de waardepeildatum voor een lagere prijs verkocht dan de vastgestelde waarde voor de woning. Dat de woning een betere staat heeft, is onvoldoende om dit te verklaren. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet aan de bewijslast heeft voldaan.
11. Eiseres heeft een waarde bepleit van € 258.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres deze waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft als onderbouwing van de door haar gestelde waarde de verkoopinformatie over het vergelijkingsobject [adres 3] aangedragen. Eiseres heeft echter niet onderbouwd hoe die informatie tot die waarde van de woning zou moeten leiden. Daarbij is relevant de in de matrix van verweerder weergegeven waarde van de opstal van circa € 155.000, die eiseres onvoldoende heeft bestreden, en de niet in geschil zijnde perceeloppervlakte. De door eiseres voorgestane waarde leidt naar het oordeel van de rechtbank alsdan tot een te lage waarde voor de grond. Hetgeen eiseres overigens heeft gesteld kan haar evenmin baten. Het eigen verkoopcijfer en de verkoop van [adres 2] zijn te ver van de waardepeildatum gerealiseerd.
12. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van de woning, alles overziende, in goede justitie per de waardepeildatum vaststellen op € 280.000. Daarom is het beroep gegrond en dient het bestreden besluit te worden vernietigd en de beschikking te worden gewijzigd.
13. Nu het beroep gegrond zal worden verklaard, behoeft de stelling van eiseres over de motivering van de uitspraak op bezwaar geen bespreking.
Proceskosten
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 261; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning per de waardepeildatum tot € 280.000;
- vermindert de aanslag OZB 2019 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.572; en
- draagt verweerder op het door eiseres betaalde griffierecht van € 47 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 6 oktober 2020 door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van mr. B. Bruijnzeel, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.