Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8441234 \ CV EXPL 20-1474 (IL/WT)
Uitspraakdatum: 16 september 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eisers]
wonende te [woonplaats]
eisers
verder in enkelvoud te noemen: [eisers]
gemachtigde: ARAG Rechtsbijstand
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: DAS Rechtsbijstand
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] heeft bij dagvaarding met producties van 3 april 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 17 augustus 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. [eisers] is in persoon verschenen vergezeld van zijn gemachtigde E. Zondervan van ARAG Rechtsbijstand. [gedaagde] is eveneens in persoon verschenen vergezeld van zijn gemachtigde C. Bakker van DAS Rechtsbijstand. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
Op 4 juni 2019 is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen betreffende de verkoop en levering door [gedaagde] van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de koopovereenkomst) tegen een koopsom van € 240.000,00.
2.2.
De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen, voor zover van belang:
Artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak / Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van herstelkosten wordt rekening gehouden met aftrek “nieuw voor oud”.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
artikel 20 Nadere Pro afspraken
(…)
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor fundering, vloeren, het dak, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwalitatieve gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het hiervoor omschreven woongebruik. Koper verklaart het verkochte voldoende te hebben kunnen inspecteren en verklaart dat het verkochte de eigenschappen bezit die het op grond van deze overeenkomst mag verwachten.
(…)
2.3.
Op 31 augustus 2019 brengt [eisers] met een aannemer een bezoek aan de woning. Naar aanleiding van dit bezoek is door de aannemer op 17 september 2019 een offerte uitgebracht voor
“het vernieuwen bijkeuken en garagedak”voor een bedrag van € 10.310,19 inclusief BTW.
“het vernieuwen bijkeuken en garagedak”voor een bedrag van € 10.310,19 inclusief BTW.
2.4.
Bij brief van 23 september 2019 stelt [eisers] [gedaagde] als volgt aansprakelijk, weergegeven voor zover van belang:
Op 31 augustus 2019 ontdekten wij het volgende gebrek: Het betonnen dak van de garage zakt gevaarlijk door. (…)
U zou ook van dit gebrek moeten kunnen weten omdat e.e.a. duidelijk zichtbaar is, en daar u de bewoner bent zou u het dagelijks moeten kunnen zien.
U had dit probleem aan ons kenbaar moeten maken. Door dat niet te doen heeft u uw mededelingsplicht geschonden. (…)
Uiteraard stellen wij u in de gelegenheid het gebrek zelf te laten herstellen. Wij verzoeken u, en voor zover rechtens vereist sommeren wij u, om ons binnen 14 dagen na heden schriftelijk te bevestigen dat u het gebrek op uw kosten zult (laten) herstellen.
2.5.
In zijn reactie van 24 september 2019 aan [eisers] schrijft [gedaagde] onder meer het volgende, voor zover van belang:
Naar aanleiding van uw bericht inzake de doorzakkende dakplaten heb ook ik het dak onderworpen aan een nader onderzoek. Ik ben geen bouwkundige en kan derhalve niet beoordelen of het hier een gebrek of zelfs gevaarlijke situatie betreft. Het is mij in ieder geval nooit als zodanig opgevallen. Noch de makelaar noch u heeft dit gezien, terwijl toch volgens uw melding “e.e.a. duidelijk zichtbaar is”.
Als het mij zou zijn opgevallen als gebrek, zou het zeker benoemd zijn geweest in de vragenlijst.
Ik heb een bouwkundig inspecteur ingeschakeld om de situatie te bekijken, en te bezien of er sprake zou zijn van een gevaarlijke situatie. Conform dit rapport is dit niet aan de orde. Het zou hoogstens in de toekomst, na hevige sneeuwval meer kunnen doorbuigen.
Hij geeft aan dat het eventueel voor de langere termijn extra verstevigd zou kunnen worden, waarbij ook nog de dakbedekking zou worden vernieuwd en isolatie zou worden aangebracht. Dit valt mijns inziens onder normaal onderhoud en zelfs woningverbetering.
De totale kostenindicatie is beduidend lager en houdt tevens verbetering in, waarvoor ik als verkoper niet aansprakelijk gesteld kan worden, als dat überhaupt al mogelijk is.
2.6.
In het rapport van Bouwtechnisch Keuringsburo Dekker (BKD) van 18 september 2019 dat op verzoek van [gedaagde] is opgemaakt, staat voor zover van belang het volgende vermeld:
De woning en de garage zijn in 1986 gebouwd.
De garage is van platdak voorzien, opgebouwd uit gewapende gastbeton elementen.
Deze ±60 cm brede elementen liggen voor en achter op de buitengevel constructie.
Hierdoor zijn deze elementen niet doorgebogen.
De rest van de elementen buigen vrij sterk door, ± 30 mm over een breedte van 3 m1.
De gastbeton elementen vertonen hierdoor diverse scheurtjes in breedte van platen. Dus niet in lengte van elementen. Het bewapeningsijzer in elementen is niet te zien. Ook niet hoe dik de elementen precies zijn.
De doorbuiging is op het dak ook goed zichtbaar. Er blijft te veel water op het dak staan. Mede doordat het achterste element met de afvoer wordt ondersteund waardoor een kuil in het dak is ontstaan.
(…)
Dit dak zal niet zomaar instorten. Maar de kans bestaat wel dat bij hevige sneeuwval het dak meer gaat doorbuigen.
In het rapport is verder een kostenindicatie voor de geadviseerde herstelwerkzaamheden vermeld van € 3.100,00 inclusief BTW.
2.7.
De levering van de woning vindt plaats op 1 november 2019.
2.8.
Bij e-mail van 5 november 2019 verzoekt de gemachtigde van [eisers] om in overleg te treden om tot een oplossing te komen, waarbij [gedaagde] een deel van de kosten voor herstel van het garagedak voor zijn rekening zou moeten nemen.
2.9.
[gedaagde] laat [eisers] bij een e-mail van zijn gemachtigde van 15 november 2019 weten geen aansprakelijkheid te erkennen en niet tot een vergoeding aan [eisers] over te gaan.
2.10.
Op 18 december 2019 vindt op verzoek van Arag Rechtsbijstand (namens [eisers] ) door Expertise Bureau Noord een onderzoek naar het dak van de garage en bijkeuken plaats in aanwezigheid van [eisers] en [gedaagde] . In het rapport d.d. 6 januari 2020 staat onder andere (in 4.2) dat het dak in het midden van de garage ongeveer 30 mm doorbuigt, hetgeen blijkt uit de opgemeten hoogte van het water op het dak en ook visueel is vast te stellen aan de binnenzijde en ter plaatse van de garagedeuropener, en dat deze doorbuiging niet aanwezig is in de bijkeuken en bij de voor- en achtergevel van de garage. Globaal wordt een vuistregel van 1/250 van de overspanning als maximaal beschouwd. In dit geval zou de doorbuiging dus 3000/250 = 12 mm mogen zijn. De gemeten waarde is ongeveer 2,5 keer zo hoog. In het rapport staat verder (in 4.3 antwoord a) dat de situatie vermoedelijk al zo is sinds de bouw, of kort na de bouw, zo is, echter doordat bouwmaterialen de neiging hebben onder belasting steeds meer van hun sterkte te verliezen is in de loop der jaren de doorbuiging steeds meer toegenomen. De deskundige geeft als kostenindicatie voor herstel (vervanging) van het dak van de garage € 7.100,00 inclusief BTW. Daarbij is geen rekening gehouden met het dak van de bijkeuken (buigt niet door) en het vervangen van de dakbedekking (dient in ieder geval op korte termijn te worden vervangen).
2.11.
Bij brief van 9 januari 2020 verzoekt de gemachtigde van [eisers] tot herstel van de gebreken op kosten van [gedaagde] en op de wijze zoals in het rapport van Expertise Bureau Noord vermeld.
2.12.
Bij brief van zijn gemachtigde van 23 januari 2020 blijft [gedaagde] bij zijn standpunt dat hij niet aansprakelijk is.
3.De vordering
3.1.
[eisers] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:
€ 10.310,19;
de buitengerechtelijke incassokosten van € 878,10;
de buitengerechtelijke kosten van € 762,30;
e wettelijke rente over het sub a, b en c gevorderde vanaf 17 januari 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
de proceskosten;
de nakosten;
de wettelijke rente over de nakosten indien deze niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald.
3.2.
[eisers] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] aan [eisers] een woning heeft verkocht met gebreken aan het dak van de garage en bijkeuken. Dit staat een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg. Deze gebreken waren al aanwezig ten tijde van de koop en levering van de woning aan [eisers] . [eisers] hoeft er op basis van de koopovereenkomst geen rekening mee te houden dat het dak dermate ver was doorgebogen dat het gehele dak zo snel mogelijk dient te worden vervangen teneinde een gevaarlijke situatie te voorkomen. [eisers] stelt dat [gedaagde] de herstelkosten van € 10.310,10 moet betalen.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij verwijst naar de in de koopovereenkomst opgenomen exoneratieclausules. Deze zijn niet ongebruikelijk bij een woning van 33 jaar oud en maken dat de onderzoeksplicht voor [eisers] naar de staat van de woning voorafgaand aan de koop een stuk zwaarder komt te wegen. [eisers] heeft de woning bezichtigd maar geen bouwkundige keuring laten uitvoeren. Dit komt voor zijn risico.
4.2.
Van een verborgen gebrek is geen sprake. Hoewel [gedaagde] geen kennis had van de staat van het dak, is hij van mening dat [eisers] de staat van het dak wel had kunnen en moeten zien.
4.3.
Uit het rapport van Expertise Bureau Noord blijkt duidelijk dat de staat van het dak te maken heeft met de leeftijd van het dak. De garage dient los gezien te worden van de geïsoleerde woning zodat de woning zelf wel degelijk voor normaal gebruik als woning geschikt is. Uit het rapport blijkt ook dat het dak van de bijkeuken niet vervangen hoeft te worden.
4.4.
Als sprake is van een gebrek, dan is er geen schade. De kosten voor het vervangen van de dakbedekking komen voor risico van [eisers] . Het dak is economisch volledig afgeschreven zodat er een forse nieuw voor oud aftrek moet plaatsvinden.
4.5.
[gedaagde] voert verder verweer tegen de gevorderde buitengerechtelijke (incasso) kosten.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of de door [eisers] van [gedaagde] gekochte woning aan de koopovereenkomst beantwoordt. Volgens [eisers] c.s. is dat niet het geval, omdat het dak van de garage en het dak bijkeuken zijn doorgezakt en moeten worden vervangen. [gedaagde] betwist dat.
5.2.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst legt het risico voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eisers] . In artikel 6.3 wordt een uitzondering op deze regel gemaakt. Artikel 6.3 bepaalt namelijk dat de verkoper ( [gedaagde] ) instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning (als woonhuis) verhinderen. Dit geldt niet voor gebreken die aan de koper ( [eisers] ) kenbaar waren ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst. Met ‘kenbare gebreken’ wordt verwezen naar de onderzoeksplicht van de koper. Dit komt erop neer dat ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht, kenbaar zijn. Verder hoeft [gedaagde] op grond van de (hiervoor onder 2.2. vermelde) bepaling van artikel 20 van Pro de koopovereenkomst niet in te staan voor de kwaliteit van het dak.
5.3.
Vast staat dat het dak van de garage is doorgezakt. Op grond van de door partijen getroffen regeling (zoals hiervoor in 5.2. samengevat) komt het gebrek aan het dak van de garage in beginsel voor rekening en risico van [eisers] . Daarbij is van belang dat het gebrek zichtbaar was. Dit blijkt uit het rapport van Bouwtechnisch Keuringsburo Dekker van 18 september 2019. Daarin staat dat de doorbuiging op het dak van de garage goed zichtbaar is. Verder schrijft [eisers] zelf in zijn brief van 23 september 2019 aan [gedaagde] dat het betonnen dak van de garage gevaarlijk doorzakt en dat ‘e.e.a. duidelijk zichtbaar is’. Dat betekent dat het gebrek aan het dak van de garage kenbaar is, zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Dit had reden moeten zijn voor [eisers] om (in elk geval) het dak van de garage te laten inspecteren, te meer omdat de woning ongeveer 33 jaar oud is en [eisers] bedacht moest zijn op enige ouderdomsgebreken of enig achterstallig onderhoud. [eisers] heeft er echter vanaf gezien om voorafgaand aan de koop een bouwkundige inspectie te laten doen. Dit maakt dat hij niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.
5.4.
Ter zitting heeft [eisers] nog gesteld dat het beroep van [gedaagde] op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat de mate waarin het dak is doorgezakt zo extreem is dat [eisers] daar geen rekening mee hoefde te houden en [gedaagde] hem dat had moeten meedelen. De kantonrechter volgt hem niet in die stelling. Ter zitting is gebleken dat het ook tijdens de bezichtiging kenbaar was, althans had kunnen zijn, dat het dak doorzakte. Er lagen plassen water op het dak. Verder waren er kleine scheurtjes zichtbaar. [eisers] heeft de woning eenmaal bezichtigd en vervolgens meteen de koopovereenkomst gesloten. Daarbij heeft hij zich niet laten bijstaan of adviseren door een makelaar of andere deskundige. Voorts is niet gesteld of gebleken dat [eisers] , naar aanleiding van de bepaling van artikel 20 van Pro de koopovereenkomst, navraag heeft gedaan naar (de staat van) het dak. In deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat het beroep van [gedaagde] op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.5.
Ter zitting heeft [eisers] voorts gesteld dat in de verkoopbrochure bij de vraag of er sprake is van scheurvorming ‘nee’ staat aangekruist. Hij heeft deze stelling echter niet onderbouwd. Dat had gezien het verweer van [gedaagde] wel op zijn weg gelegen. Niet is gebleken dat [gedaagde] - opzettelijk - iets heeft verzwegen en zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
5.6.
Overigens blijkt uit de stukken niet dat het dak van de bijkeuken is doorgezakt of een gebrek vertoont. In het rapport van Expertise Bureau Noord, waarop [eisers] zich beroept, staat dat het dak niet doorbuigt in de bijkeuken. [eisers] heeft zijn stelling dat het dak van de bijkeuken een gebrek vertoont, verder niet onderbouwd. Op dit punt is reeds daarom geen sprake van non-conformiteit.
5.7.
De conclusie is dat het gebrek aan het dak van de garage voor rekening en risico van [eisers] komt. De verdere stellingen van partijen behoeven geen bespreking.
5.8.
Gezien het voorgaande zal de kantonrechter de vordering van [eisers] afwijzen.
5.9.
De proceskosten komen voor rekening van [eisers] , omdat hij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 720,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
6.3.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter