Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/2746
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 572.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 mei 2019 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen zijn op 7 februari 2020 uitgenodigd voor de zitting van 23 maart 2020.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. Gelet daarop heeft de zitting geen doorgang kunnen vinden.
De rechtbank heeft partijen bij brief van 16 april 2020 meegedeeld dat de rechtbank vooralsnog van oordeel is dat het niet nodig is om in deze zaak een zitting te houden omdat de rechtbank voldoende informatie heeft om een uitspraak te doen. In de brief is aan partijen verzocht om binnen vier weken na de datum van verzending van de brief aan de rechtbank mee te delen of een behandeling ter zitting is gewenst. Voorts is in de brief meegedeeld dat, indien geen reactie wordt ontvangen, de rechtbank over zal gaan tot sluiting van het onderzoek en zij binnen zes weken uitspraak zal doen.
Omdat geen van de partijen binnen deze termijn heeft gereageerd, heeft de rechtbank bij brief van 18 juni 2020 aan partijen meegedeeld dat zij het onderzoek sluit en binnen zes weken uitspraak zal doen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met onderpandige berging/schuur en parkeerplaats. De inhoud van de woning is ongeveer 416m³.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 525.000. Eiseres heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:
- De waardering geeft grote verschillen omdat met bruto-maten is gewerkt, mede vanwege het feit dat de woning ‘hoge plafonds’ heeft, terwijl het in feite gaat om een paar m² netto vloeroppervlakte;
- [B] wijkt teveel af van de woning omdat deze is verbouwd en kan daarom niet als referentieobject dienen;
- Eiseres ervaart, in tegenstelling tot bewoners van de referentieobjecten, een enorme overlast van het grootschalige bouwproject tegenover de woning. Dit is een waardedrukkende factor. De ligging van de referentieobjecten is veel vrijer en rustiger. Het bouwproject duurde drie jaar.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 572.000 niet te hoog is en heeft daartoe een waarderapport overgelegd dat is opgemaakt op 30 augustus 2019 door WOZ-taxateur [C] en dat naast gegevens van de woning gegevens bevat van drie vergelijkingsobjecten, alle appartementen gelegen aan de [D] te [Z] , waarvan marktgegevens bekend zijn. In dit rapport wordt de waarde van de woning getaxeerd op € 614.000. Verder heeft verweerder aangevoerd dat [B] weliswaar een luxerere woning betreft, maar dat hiermee in de waardebepaling rekening is gehouden. Verweerder betwist de overige standpunten van eiseres. Onduidelijk is waarom de hoogte van de plafonds zou afwijken van de andere objecten, die een gelijk bouwjaar hebben. Verder kennen de woning en de referentieobjecten dezelfde ligging.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. De waarde is vastgesteld aan de hand van de zogenoemde vergelijkingsmethode en de daarbij gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn, naar het oordeel van de rechtbank, voldoende met de woning vergelijkbaar om als vergelijkingsobject te dienen. Immers, de vergelijkingsobjecten zijn alle van hetzelfde bouwjaar, van hetzelfde type en zijn alle in het Park Brederode gelegen. Verder zijn de objecten kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, met uitzondering van [E] , welk object op 21 november 2016 is verkocht en dus relatief ver van de waardepeildatum. Dit object moet komen te vervallen.
8. De resterende objecten, [F] en [B] , zijn wat omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Het object [B] heeft zelfs dezelfde inhoud als de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen deze vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, voldoende rekening is gehouden. De stelling van eiseres dat [B] teveel afwijkt van de woning omdat deze is verbouwd en daarom niet als referentieobject kan dienen, volgt de rechtbank niet. In het waarderapport heeft de taxateur voor de onderhoudstoestand en voorzieningen van [B] een “4” (goed) gehanteerd in plaats van een “3 (voldoende)”. De prijs per kubieke meter van (afgerond) € 1.442,63 is voorts door de taxateur teruggerekend naar de kubieke meterprijs voor een gemiddelde woning (afgerond) € 1.254,46. Gelet daarop heeft verweerder voldoende met het verschil in luxe rekening gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank staat het verkoopcijfer van het object [B] in een juiste verhouding tot de waarde van € 572.000 die verweerder voor de woning heeft gehanteerd.
9. Eiseres stelt dat de waardering grote verschillen geeft omdat er met bruto-maten is gewerkt, mede vanwege het feit dat de woning ‘hoge plafonds’ heeft, terwijl het in feite gaat om een paar m² netto vloeroppervlakte.
10. De rechtbank is van oordeel dat dit standpunt niet kan slagen. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn, zo heeft eiseres niet bestreden, alle van hetzelfde bouwjaar. De foto’s tonen vergelijkbare appartementen. Daarom is aannemelijk dat de plafonds van de woning even hoog zijn als de plafonds van de vergelijkingsobjecten. Het ligt op de weg van eiseres om aannemelijk te maken dat dit niet zo is. Nu eiseres haar standpunt niet nader heeft onderbouwd met stukken, kan deze beroepsgrond niet slagen.
11. Eiseres stelt ten slotte dat zij, in tegenstelling tot de bewoners van de referentieobjecten, een enorme overlast ervaart van het grootschalige bouwproject tegenover de woning. Door de gemeente is telefonisch aan eiseres meegedeeld dat dit een uitzonderlijk project betreft en ontvankelijk is voor bezwaar. Het betreft sloop, renovatie, sanering en nieuwbouw van een groot monumentaal ziekenhuis. Het gaat zeker niet gepaard met gewone bouwoverlast. Men is al ruim voor de waardepeildatum begonnen en het project zal pas ruim na het belastingjaar worden afgerond. Er is continue geluidsoverlast en veel (bouw)stof en bouwverkeer. Deze overlast is een waardedrukkende factor.
12. De rechtbank oordeelt als volgt. Verweerder heeft de woning vergeleken met woningen die, zo heeft eiseres niet bestreden, net als de woning, zijn gelegen in het Park Brederode en die rond de waardepeildatum van 1 januari 2018 zijn verkocht. Hoewel deze objecten misschien niet, net als de woning, recht tegenover het nieuwbouwproject zijn gelegen, zullen deze woningen wel degelijk, min of meer, dezelfde overlast hiervan ervaren. De rechtbank gaat er daarom van uit dat, voor zover er al sprake is van een waardedrukkende invloed, dit tot uitdrukking komt in de verkoopprijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd. Eiseres heeft het tegendeel in ieder geval onvoldoende onderbouwd.
13. Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank uit van de bijlage waardeopbouw in het rapport van verweerder, waarbij het object [E] komt te vervallen. Dit betekent dat de berekening in die zin wijzigt dat de gemiddelde gecorrigeerde transactieprijs per m³ lager wordt, hetgeen tot een lagere waarde van de opstal van de woning leidt. Vanwege het verschil tussen de vastgestelde waarde en de waarde in het taxatierapport, leidt dit echter niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.
14. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient daarom ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.P. van der Zalm, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 10 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.