ECLI:NL:RBNHO:2020:7202

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8304135 \ CV EXPL 20-467 BL

Uitspraakdatum: 9 september 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting
Stichting De Woonschakel Westfriesland

gevestigd te Medemblik

eiseres

verder te noemen: De Woonschakel

gemachtigde: mr. J.J. de Boer

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. L.F.M. Meles

1.Het procesverloop

1.1.

De Woonschakel heeft bij dagvaarding van 23 januari 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord, en bij brief van 12 mei 2020 aanvullende producties toegezonden.

1.2.

De Woonschakel heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven.

2.De feiten

2.1.

De Woonschakel heeft aan [gedaagde] verkocht de woning aan de [adres] (verder: de woning), tegen een koopsom van € 141.100,00. De koopovereenkomst is op 25 april 2018 door [gedaagde] ondertekend.

2.2.

In artikel 20 van de koopovereenkomst is een verplichting tot zelfbewoning opgenomen. Deze bepaling luidt – voor zover relevant – als volgt.
“a. De koper verplicht zich het verkochte uitsluitend te zullen gebruiken om dat zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en het verkochte niet aan derden te zullen doorverkopen, te zullen verhuren en niet anderszins aan derden in gebruik te zullen geven. (…)c. Het bepaalde in lid a van dit artikel vervalt nadat de koper het verkochte tenminste gedurende twee (2) achtereenvolgende jaren heeft bewoond. (…)e. Bij niet-nakoming van enige verplichting in dit artikel verbeurt de koper, zonder ingebrekestelling, ten behoeve van de verkoper een onmiddellijk opeisbare boete gelijk aan 10 procent (10%) van de koopsom.”

2.3.

Op 22 juni 2018 is de woning aan [gedaagde] geleverd.

2.4.

Met ingang van 17 februari 2019 heeft [gedaagde] de woning verhuurd aan [XX] .

2.5.

Op 18 april 2019 heeft de politie een in werking zijnde hennepkwekerij in de woning aangetroffen en ontmanteld.

2.6.

Op 30 april 2019 heeft de burgemeester van de gemeente Drechterland aan [gedaagde] het voornemen kenbaar gemaakt om de woning op grond van artikel 13b Opiumwet te sluiten in verband met de hennepkwekerij. [gedaagde] heeft zijn zienswijze hiertegen ingediend.

2.7.

In een brief van 16 mei 2019 schrijft De Woonschakel aan [gedaagde] :
“Er is geconstateerd dat u de woning [adres] niet zelf bewoont maar verhuurt. Buiten dat deze verhuring overlast veroorzaakt in de buurt is het volgens artikel 20 van de koopovereenkomst niet toegestaan. U dient de woning de eerste 2 jaar zelf te bewonen.

artikel 20 Verplichting tot zelfbewoning(…)

Voordat wij juridische stappen ondernemen geven wij u de kans om uiterlijk 1 juni 2019 een einde te maken aan de verhuursituatie en de woning zelf te gaan bewonen.”

2.8.

Bij brief van 12 juni 2019 heeft de burgemeester van de gemeente Drechterland, ondanks de bezwaren van [gedaagde] , gelast de woning met ingang van 1 augustus 2019 te sluiten voor de duur van twee maanden.

2.9.

Op 4 juli 2019 heeft De Woonschakel een huisbezoek afgelegd, waarbij [gedaagde] niet in de woning werd aangetroffen, maar wel een kennis van [gedaagde] (hierna te noemen: [YY] ).

2.10.

Op 20 juli 2019 heeft (de aannemer van) Liander de elektriciteitsaansluiting in de woning hersteld en een nieuwe meter geplaatst.

2.11.

Op 22 juli 2019 heeft de politie – op verzoek van [gedaagde] – de woning ontruimd. [YY] en een vrouw, die in de woning verbleven, hebben deze toen verlaten.

2.12.

Op 24 juli 2019 heeft een ambtenaar van de gemeente Drechterland een huisbezoek afgelegd, in verband met signalen over huisvesting van arbeidsmigranten in de woning. In de woning werd alleen de zwager van [gedaagde] aangetroffen (hierna te noemen: [ZZ] ).

2.13.

In de periode van 1 augustus tot 1 oktober 2019 is de woning gesloten geweest.

2.14.

In een brief van 1 augustus 2019 met onderwerp ‘niet bewoning’ schrijft De Woonschakel het volgende aan [gedaagde] :

“(…) In de koopovereenkomst is in artikel 20 opgenomen dat u gedurende twee jaar verplicht bent de woning zelf te bewonen.

Op 18 april 2019 heeft de politie een hennepplantage aangetroffen in uw woning. (…) Tijdens de ontmanteling van de plantage is in de woning een man aangetroffen met een Franse nationaliteit. Deze sliep in de kleinste slaapkamer.

Op 16 mei 2019 hebben wij u een brief gestuurd omdat er geconstateerd was dat u niet zelf in de woning woonde. Op 20 mei 2019 heeft u ons per mail laten weten dat u de woning zelf weer bent gaan bewonen. Op 4 juli 2019 zijn medewerkers van De Woonschakel bij u aan de deur geweest. Zij hebben u daar niet aangetroffen, maar wel een Poolse meneer.

Controle gemeenteOp 24 juli 2019 is er een controle door de gemeente Drechterland in de woning geweest. (…) Tijdens deze controle is geconstateerd dat de woning op dat moment niet bewoond werd en ook niet bewoonbaar was. Er stonden namelijk geen bedden in de woning. De deur werd opengedaan door een meneer die verklaarde er niet te wonen, maar u een bedrag van € 150,00 per maand betaalt om uw woning te kunnen gebruiken als postadres. Ook verklaarde hij dat u bij een tante van uw vriendin in Alkmaar woont. Tevens meldde hij dat er problemen waren met de vorige bewoners. Deze waren erg vies en hadden er een zooitje van de woning gemaakt. Ook staan er onder andere Poolse teksten op de muur.

Volgens de wijkagent is een week daarvoor een Poolse arbeidsmigrant uit de woning gezet die de woning niet wilde verlaten. Dit komt overeen met de bevindingen van onze medewerkers die eerder een Poolse meneer bij u aan de deur troffen.

Maatregel gemeenteNaar aanleiding van de ontmanteling van de hennepplantage (…) gaan zij de woning vanaf 1 augustus 2019 voor een aantal maanden sluiten.

Overtreding koopovereenkomstVanaf het moment dat u de woning gekocht heeft in 2018 is het gezien bovenstaande voor ons duidelijk dat u de woning niet bewoont.

In artikel 20 van uw koopovereenkomst staat het volgende vermeld:(…)Op grond van vorenstaande stellen wij vast dat u in strijd heeft gehandeld met de koopovereenkomst (…). U heeft in de afgelopen periode de woning niet zelf bewoond en mogelijk onderverhuurd. Wij stellen u dan ook formeel in gebreke en doen een beroep op de boeteclausule.

Opeising boetebedrag(…)De Woonschakel geeft hiermee invulling aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid en betrokkenheid. Bij afwegingen rondom de verkoop van woningen gelden voor de corporatie ook aspecten op het gebied van volkshuisvesting en leefbaarheid. De invulling van zelfbewoning koper bij verkoop maakt daar onderdeel van uit. (…)”

2.15.

Tot verzekering van de boetevordering is op 13 januari 2020 op verzoek van De Woonschakel ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag gelegd op de woning.

2.16.

Sinds 1 oktober 2019 bewoont [gedaagde] de woning, samen met zijn partner en hun in februari 2020 geboren zoon.

3.De vordering

3.1.

De Woonschakel vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 14.100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2019 en een bedrag van € 916,00 voor buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder de kosten van het beslag.

3.2.

De Woonschakel legt aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. [gedaagde] erkent dat hij de woning aan [XX] heeft verhuurd. Die tekortkoming kan niet ongedaan worden gemaakt, zodat de contractuele boete is verbeurd. Uit de brief van 16 mei 2019 valt niet op te maken dat de boete vervalt wanneer [gedaagde] de woning weer zelf gaat bewonen. Bovendien is het maar de vraag of [gedaagde] de woning nadien zelf heeft bewoond. [gedaagde] heeft de woning in gebruik gegeven aan [YY] . Verder heeft [ZZ] de woning tegen betaling als postadres gebruikt. Deze omstandigheden leveren ieder voor zich, en in onderlinge samenhang bezien, een tekortkoming op van het bepaalde in artikel 20 van de koopovereenkomst. [gedaagde] wordt geacht bekend te zijn met de inhoud van die bepaling, en de gebeurtenissen zijn [gedaagde] te verwijten, althans behoren tot zijn risicosfeer. Bovendien is de persoon van de overtreder of de mate van toerekenbaarheid niet beslissend voor de opeisbaarheid en hoogte van de contractuele boete. Voor matiging bestaat geen grond.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe – samengevat – het volgende aan. Nadat [gedaagde] werkloos raakte, is hij begin 2019 gestart met een opleiding tot vrachtwagenchauffeur in Oss. Daarom heeft hij de woning tijdelijk verhuurd aan [XX] , niet wetende dat dit niet mocht en dat [XX] daarin een hennepkwekerij is gestart. In haar brief van 16 mei 2019 heeft De Woonschakel [gedaagde] de kans gegeven om voor 1 juni 2019 een einde te maken aan de verhuursituatie en de woning zelf te gaan bewonen. Die kans heeft [gedaagde] benut. De Woonschakel heeft het recht verwerkt om alsnog de boete te vorderen wegens de verhuur aan [XX] . Nadien heeft [gedaagde] artikel 20 van de koopovereenkomst niet meer overtreden, en staan bovendien de redelijkheid en billijkheid in de weg aan het verbeuren van een boete, dan wel moet deze worden gematigd. Omdat [XX] een ravage in de woning had aangericht en de elektriciteit was afgesloten, moest de woning weer bewoonbaar gemaakt worden. Daartoe heeft [gedaagde] hulp gevraagd aan [YY] , die niet te vertrouwen bleek en de woning niet wilde verlaten. Na ontruiming van de woning op 22 juli 2019 heeft [gedaagde] met hulp van familie de woning alsnog in orde gemaakt om daar na de sluiting te kunnen gaan wonen.

5.De beoordeling

5.1.

De Woonschakel vordert de contractuele boete wegens niet-naleven van artikel 20 van de koopovereenkomst door [gedaagde] . De Woonschakel stelt dat sprake is van drie overtredingen, te weten – kort gezegd – verhuur van de woning aan Calamé (1), het in gebruik geven van de woning aan [YY] (2) en het tegen betaling in gebruik geven van de woning als postadres aan [ZZ] (3).

Verhuur aan [XX]

5.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de woning aan [XX] heeft verhuurd, hetgeen in strijd is met het bepaalde in artikel 20 van de koopovereenkomst. Verder staat vast dat [gedaagde] , bij niet-nakoming van enige verplichting uit deze bepaling, een boete verbeurt gelijk aan 10% van de koopsom. Uitgangspunt is dus dat [gedaagde] de door De Woonschakel gevorderde boete van € 14.100,00 moet betalen.

5.3.

[gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat De Woonschakel geen aanspraak meer kan maken op contractuele boete wegens de verhuur aan [XX] , en beroept zich daartoe op rechtsverwerking. Voor het aannemen van rechtsverwerking is het nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van haar recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de schuldenaar gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn recht niet (meer) zal uitoefenen.

5.4.

Het beroep van [gedaagde] op rechtsverwerking slaagt, en de kantonrechter overweegt daarover het volgende. De Woonschakel heeft [gedaagde] op 16 mei 2019 een brief gestuurd, waarin zij [gedaagde] erop wijst dat verhuur niet is toegestaan en dat hij de woning de eerste twee jaar zelf moet bewonen. Vervolgens citeert De Woonschakel artikel 20 van de koopovereenkomst, en eindigt met de mededeling:
“Voordat wij juridische stappen ondernemen geven wij u de kans om uiterlijk 1 juni 2019 een einde te maken aan de verhuursituatie en de woning zelf te gaan bewonen.”De Woonschakel maakt hierbij geen aanspraak op de boete. Uit deze brief mocht [gedaagde] begrijpen dat De Woonschakel geen juridische stappen tegen hem zou ondernemen, indien hij de hem geboden kans zou benutten. Het begrip ‘juridische stappen’ heeft De Woonschakel in haar brief niet nader geconcretiseerd. Vervolgens heeft [gedaagde] in een e-mail van 20 mei 2019 aan De Woonschakel meegedeeld dat hij de woning weer zelf is gaan bewonen, en vast staat dat [XX] na 18 april 2019 niet meer in de woning heeft verbleven. Niet is gesteld of gebleken dat De Woonschakel in de periode van 16 mei tot 1 augustus 2019 op wat voor manier dan ook aanspraak heeft gemaakt op de boete vanwege de verhuur aan [XX] , of zich het recht daarop heeft voorbehouden. [gedaagde] mocht er gelet op het voorgaande op vertrouwen dat de kwestie [XX] was opgelost. Dat dit vertrouwen gerechtvaardigd was vindt steun in de onweersproken stelling van [gedaagde] dat De Woonschakel in een bespreking tussen partijen, die plaatsvond naar aanleiding van de brief van 1 augustus 2019 en waarbij ook de gemachtigde van [gedaagde] aanwezig was, nadrukkelijk heeft meegedeeld dat de boete werd gevorderd vanwege het vermoeden dat na de verhuursituatie met [XX] nogmaals overtredingen zijn begaan.

5.5.

Met het door De Woonschakel bij [gedaagde] gewekte gerechtvaardigd vertrouwen is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar dat De Woonschakel alsnog aanspraak maakt op de boete vanwege de verhuur aan [XX] . Tegenover de door [gedaagde] naar voren gebrachte en onderbouwde feiten en omstandigheden heeft De Woonschakel onvoldoende aangevoerd om te rechtvaardigen dat zij haar recht alsnog geldend maakt. De Woonschakel betwist slechts in algemene bewoordingen dat sprake is van een handeling of houding die rechtsverwerking meebrengt. Verder is voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking niet vereist dat uit de brief van De Woonschakel van 16 mei 2019 uitdrukkelijk blijkt dat de boete vervalt als [gedaagde] de hem geboden kans benut, zoals De Woonschakel suggereert. [gedaagde] beroept zich immers niet op afstand van recht.

In gebruik geven aan [YY]

5.6.

De contractuele verplichting tot zelfbewoning houdt ook in dat [gedaagde] de woning niet aan derden in gebruik mag geven. De Woonschakel verwijt [gedaagde] dat hij, in strijd met deze bepaling, na 19 mei 2019 de woning aan [YY] (en een vrouw) in gebruik heeft gegeven. Dit staat volgens De Woonschakel vast omdat [gedaagde] erkent dat hij de sleutels aan [YY] heeft gegeven en [YY] enkele weken in de woning heeft verbleven. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover De Woonschakel. Volgens [gedaagde] is hij na ontmanteling van de hennepkwekerij steeds bezig geweest met het herstellen van de schade aan de woning, met de intentie die samen met zijn (zwangere) vriendin te gaan bewonen, en heeft hij hard gewerkt om dit te kunnen financieren.

5.7.

[gedaagde] heeft de feitelijke gang van zaken na het vertrek van [XX] uiteengezet en met stukken onderbouwd. Gezien de stellingen van partijen en de stukken kan worden aangenomen dat [XX] , de hennepkwekerij en de ontmanteling daarvan zodanige schade hebben toegebracht aan de woning dat deze nauwelijks nog bewoonbaar was. Vast staat dat de woning pas vanaf 20 juli 2019 weer over elektriciteit beschikte. Uit de door [gedaagde] overgelegde Facebook Messenger berichten blijkt dat hij zijn kennis [YY] heeft gevraagd om hulp bij het herstellen van de schade aan de woning en tuin, omdat hij daar zelf geen tijd voor had. Hij heeft daartoe de sleutel aan [YY] gegeven, zodat deze in de woning kon werken wanneer [gedaagde] buitenshuis aan het werk was. Verder stelt [gedaagde] dat hij in die periode zelf in de woning verbleef. Dit vindt steun in de overgelegde verklaringen van de bewoners van [adres2] en [adres3] . Volgens De Woonschakel ‘is het nog maar de vraag’ of [gedaagde] zelf in de woning woonde, waarbij zij erop wijst dat [gedaagde] tijdens het huisbezoek op 4 juli 2019 niet in de woning werd aangetroffen. [gedaagde] heeft daartegenover stukken overgelegd van zijn werkgever, waaruit blijkt dat hij die dag aan het werk was. Verder heeft [gedaagde] berichten overgelegd waaruit blijkt dat hij [YY] op 7 juli 2019 heeft gevraagd het huis te verlaten. [YY] weigert dit, en schrijft dat [gedaagde] zijn huis kan vergeten. Vanaf 7 juli 2019 verbleef [YY] dus zonder toestemming van [gedaagde] in de woning. De toon van de berichten tussen [gedaagde] en [YY] is sindsdien ronduit vijandig, waar hun eerdere conversatie vriendschappelijk was. [gedaagde] heeft zich gewend tot zijn advocaat en de politie, die op 9 juli 2019 bij de woning is geweest. In een bericht van 11 juli 2019 schrijft [gedaagde] aan zijn advocaat dat de politie [YY] een week de tijd heeft gegeven om te vertrekken. Daarbij geeft [gedaagde] aan bang te zijn dat [YY] dingen kapot maakt in zijn huis en dat er al dingen gestolen zijn. Daarom vraagt [gedaagde] zijn advocaat of het mogelijk is dat [YY] eerder gedwongen wordt te vertrekken. Uiteindelijk heeft de politie de woning pas op 22 juli 2019 ontruimd.

5.8.

Gelet op het voorgaande neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat [YY] enkele weken op verzoek van [gedaagde] in de beschadigde woning heeft verbleven om deze voor [gedaagde] op te knappen, waarbij het nooit de bedoeling is geweest dat [YY] daar zou gaan wonen, dat [gedaagde] in de betreffende periode ook zelf geregeld in de woning aanwezig was en door omwonenden als hoofdbewoner werd beschouwd. [gedaagde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij na ontmanteling van de hennepkwekerij steeds de intentie heeft gehad om de woning zelf, met zijn (toekomstige) gezin, te gaan bewonen. Ook in geval van een contractuele verplichting tot zelfbewoning moet de koper in redelijkheid in de gelegenheid worden gesteld om herstelwerkzaamheden in de woning te laten verrichten, om in aan die zelfbewoningsplicht te kunnen voldoen. In dit licht bezien heeft De Woonschakel onvoldoende gesteld en onderbouwd om aan te nemen dat het afgeven van de sleutels aan [YY] en diens verblijf in de woning een tekortkoming van [gedaagde] oplevert in de nakoming van zijn verplichtingen uit artikel 20 van de koopovereenkomst.

In gebruik geven aan [ZZ]

5.9.

De derde overtreding van de zelfbewoningsplicht die De Woonschakel aan haar vordering ten grondslag legt, is dat [gedaagde] de woning aan [ZZ] in gebruik heeft gegeven door het tegen betaling gebruiken als postadres. De Woonschakel baseert zich hierbij op het verslag van bevindingen van het huisbezoek op 24 juli 2019, waarin de gemeenteambtenaar verklaart dat [ZZ] expliciet meldde dat hij hier niet woonde maar wel € 150,00 aan [gedaagde] betaalde voor dit postadres. [gedaagde] betwist dat [ZZ] heeft betaald voor een postadres, en onderbouwt dit met schriftelijke verklaringen dienaangaande van [ZZ] . Verder is volgens [gedaagde] geen sprake van een verboden in gebruik geven van de woning aan [ZZ] .

5.10.

[ZZ] is de zwager van [gedaagde] . Tussen partijen is niet in geschil dat [ZZ] de woning nooit daadwerkelijk heeft bewoond. Verder zijn partijen het erover eens dat [ZZ] ten tijde van het onaangekondigde huisbezoek op 24 juli 2019 de woning aan het opruimen en schoonmaken was. Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken van zijn werkgever blijkt dat hij zelf die dag aan het werk was. Het huisbezoek vond plaats twee dagen nadat de politie de woning (met [YY] ) had ontruimd, en een week voordat de woning op last van de burgemeester gesloten zou worden voor de duur van twee maanden (tot 1 oktober 2019). Onbetwist staat vast dat [gedaagde] en zijn zwangere vriendin direct na afloop van de sluitingsperiode de woning zijn gaan bewonen. [gedaagde] had na de ontruiming dus feitelijk slechts negen dagen de tijd om de woning bewoonbaar te maken, en is daarbij geholpen door zijn zwager. Uit deze gang van zaken blijkt dat [gedaagde] ook na het vertrek van [YY] steeds de intentie tot zelfbewoning heeft gehad, en heeft gedaan wat redelijkerwijs van hem gevergd kon worden om aan die verplichting te voldoen.

5.11.

Zelfs indien De Woonschakel wordt gevolgd in haar stelling dat [ZZ] tegen betaling het adres van de woning heeft gebruikt voor zijn post, dan is dit onder bovenomschreven omstandigheden op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] daarmee een boete verbeurt wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen uit artikel 20 van de koopovereenkomst. De Woonschakel heeft geen bijkomende feiten of omstandigheden gesteld die, indien deze komen vast te staan, leiden tot het oordeel dat sprake is van een verboden in gebruik geven aan [ZZ] .

5.12.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van De Woonschakel zal afwijzen. Het in onderlinge samenhang bezien van bovenomschreven feiten en omstandigheden leidt niet tot een ander oordeel.

5.13.

De proceskosten komen voor rekening van De Woonschakel, omdat zij ongelijk krijgt. De gevorderde rente daarover zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Daarbij wordt De Woonschakel ook veroordeeld tot betaling van maximaal € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt De Woonschakel tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 720,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis, en veroordeelt De Woonschakel tot betaling van maximaal € 120,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter