ECLI:NL:RBNHO:2020:7175

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 7821925 / CV EXPL 19-7820

Uitspraakdatum: 23 september 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser],

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. R.J. Hoff

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M.O. Frentrop / mr. L.J. Leijten.

1.Het procesverloop

1.1.

Voor het procesverloop verwijst de kantonrechter naar het vonnis in het incident ex art. 223 Rv van 9 oktober 2019, waarbij de procedure in de hoofdzaak is verwezen naar de rol van 6 november 2019 voor opgave verhinderdata ten behoeve van een mondelinge behandeling in de hoofdzaak. Nadat vervolgens de door de kantonrechter bepaalde mondelinge behandeling wegens de coronacrisis geen doorgang heeft gevonden, heeft de kantonrechter bepaald dat schriftelijk verder geprocedeerd moest worden.

1.2.

Door [eiser] is een conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie ingediend. Daarna heeft [gedaagde] een conclusie van dupliek tevens conclusie van repliek in reconventie en vermeerdering van eis genomen. Ten slotte heeft [eiser] nog een conclusie van dupliek in reconventie ingediend.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van een bedrijfsruimte, gelegen aan [adres] , plaatselijk bekend als [aanduiding] (hierna: de loods). De loods sluit direct aan op de achterzijde van het perceel van [gedaagde] .

2.2.

[gedaagde] is zelfstandig financieel dienstverlener en werk gewoonlijk vanuit zijn woning.

2.3.

[dochter van eiser] heeft namens [eiser] (haar vader) met [gedaagde] onderhandeld over een huurovereenkomst met betrekking tot de loods.

2.4.

Op 16 april 2018 heeft [dochter van eiser] digitaal een huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ, versie 30 januari 2015) aan [gedaagde] gestuurd. Daarin staat onder meer:
(…)1.2. Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als garage, opslag van goederen en tevens kantoorruimte. (…)2.1. Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’ (…)6. Het in 12.1 algemene bepalingen bedoelde bedrag van de borgsom wordt bij deze tussen partijen vastgesteld op € 2.268,75. (…)Bijzondere bepalingen1. Het gehuurde wordt opgeleverd met toilet, pantry; entresol, lichtarmaturen (TL) en C.V. heater (eigendom van verhuurder). (…)3. Huurder mag een demontabele kantoorruimte aanbrengen en aanpassingen aan vloer (bv plaatmateriaal over tegels) plaatsen.4. Huurder mag het elektra netwerk uitbreiden.5. Huurder mag aan achterzijde een doorgang maken. Mits geplaatst en geleverd, vooraf bepaald door verhuurder, erkend bedrijf. Aansprakelijkheid bij eventuele schade achtergevel, zoals bijv. inbraak/vernieling is voor rekening en risico huurder. Bij einde huurovereenkomst, dient huurder deze doorgang weer door erkend bedrijf te laten verwijderen en in de oude staat terug te brengen.6. Bovenstaande punten zijn voor rekening en risico van huurder. (…)7. Verhuurder zal voor haar rekening en risico zorgdragen voor het plaatsen en leveren van 2 lichtkoepels in het dak op nog nader te bepalen plaats en tijdstip.8. Verhuurder zal voor haar rekening en risico op nog nader te bepalen tijdstip en in goed overleg met huurder een garagedeur aan de voorzijde laten installeren. (…)De huurprijs bedraagt volgens dit contract € 756,25 per maand inclusief omzetbelasting.

2.5.

Nog voordat partijen tot ondertekening van de huurovereenkomst zijn overgegaan, heeft [dochter van eiser] aan [gedaagde] laten weten dat zij geen huurovereenkomst met hem wilde aangaan.

2.6.

Bij vonnis van 2 augustus 2016 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [gedaagde] om [eiser] te veroordelen tot het nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst afgewezen. Wel heeft de voorzieningenrechter bepaald dat [eiser] op straffe van een dwangsom de loods niet aan derden ter beschikking mocht stellen dan wel vervreemden.

2.7.

Bij vonnis van 16 januari 2019 heeft de kantonrechter geoordeeld dat tussen partijen een huurovereenkomst kantoorruimte tot stand was gekomen. In het dictum van dit vonnis staat:

(…)6.4. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] , zoals die op 23 april 2018 ter ondertekening voorlag, per 1 mei 2018 van kracht is;6.5. veroordeelt [eiser] tot het voldoen aan zijn wettelijke verplichting als verhuurder en tot nakoming van al zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst, bestaande uit het verschaffen en blijven verschaffen van het huurgenot, waaronder ten minste maar niet uitsluitend ook uit het verschaffen en blijven verschaffen van de toegang tot en het beschikken en blijven beschikken over het gehuurde, door [gedaagde] uiterlijk binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis, (…)6.6. verklaart voor recht dat [gedaagde] pas huurpenningen verschuldigd is vanaf het moment dat [gedaagde] daadwerkelijk het volledige huurgenot door [eiser] is verschaft; (…)

2.8.

Bij e-mail van 29 januari 2019 heeft [gedaagde] aan [eiser] bericht:
(…) Ik heb even gewacht totdat het stof is neergedaald en op een signaal van jou dat je vrijwillige medewerking zult verlenen aan het verschaffen en blijven verschaffen van het volledige huurgenot aan mij. Dit betekent voor de goede orde dat de verhuurder aanal zijn verplichtingenmoet voldoen, niet slechts het afgeven van de sleutels (zie vonnis 6.5.) (…)Ik lees in het vonnis (zie punt 6.6.) dat ik pas huurpenningen verschuldigd ben vanaf het moment dat ik daadwerkelijk het volledige huurgenot zal genieten. Vóórdat zover is moet een aantal (praktische) punten worden geregeld: (…)

2. Ik verzoek jou mij aan te geven:a. wanneer de overeengekomen 2 dakkoepels zullen worden geplaatst,b. wanneer de electrische garagedeur wordt geplaatst.Ook verzoek ik jou om mij te laten weten namens de verhuurder dat er volledig meegewerkt zal worden aan de plaatsing van een (door mij gekozen) kozijn in de achtergevel.Hierna zal de bedrijfsruimte daadwerkelijk kunnen functioneren als een kantoorruimte. (…)

2.9.

In reactie daarop heeft de gemachtigde van [eiser] bij e-mail van 29 januari 2019 aan [gedaagde] geschreven:
(…) Met uw schrijven wekt u de indruk dat u pas huur bent verschuldigd nadat alle aanpassingen zijn gerealiseerd. Hiermee slaat u de plank mis. De kantonrechter heeft geconstateerd dat de huurovereenkomst die op 23 april 2018 voorlag, per 1 mei 2018 van kracht is. Zou cliënte deze huurovereenkomst zijn nagekomen, dan zouden de door u gewenste aanpassingen ook niet gereed zijn terwijl u wel huur verschuldigd was. (…)

2.10.

[eiser] heeft bij e-mail van 28 januari 2019 aan [gedaagde] laten weten dat hij de sleutels van de loods op 30 januari 2019 kon komen ophalen. Toen [gedaagde] dat naliet, heeft [dochter van eiser] de sleutels op 1 februari 2019 aan [gedaagde] overhandigd. De lichtkoepels zijn op 11 februari 2019 geplaatst. De elektrische garagedeur, die een reeds bestaande garagedeur moest vervangen, had een levertijd van circa tien weken en is op 30 april 2019 geplaatst.

2.11.

Op 20 februari 2019 heeft [eiser] aan [gedaagde] toegestuurd een offerte van Timmerbedrijf [naam timmerbedrijf] van 15 februari 2019 voor het aanbrengen van een deur(kozijn) in de achtergevel van de loods, ten bedrage van ruim € 3.500,-. Daarbij heeft [eiser] aangegeven dat de aannemer zou kunnen beginnen met plaatsing van de doorgang zodra [gedaagde] de geoffreerde aanneemsom zou hebben overgemaakt. [gedaagde] heeft dat niet gedaan omdat hij de voorkeur gaf aan een eerder door hem besteld groter kozijn.

2.12.

[eiser] heeft vanaf 1 februari 2019 aanspraak gemaakt op betaling van de huur en de waarborgsom. [gedaagde] heeft ondanks sommaties niets betaald.

2.13.

Bij vonnis in het incident ex artikel 223 Rv van 9 oktober 2019 heeft de kantonrechter [gedaagde] veroordeeld de loods binnen twee dagen na het vonnis te ontruimen en aan [eiser] op te leveren. Tevens is [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur van 30 januari 2019 en tot betaling van € 574,51 vanaf juli 2019 voor elke maand (of deel van de maand) dat [gedaagde] zich in het gehuurde bevindt. [gedaagde] heeft aan deze veroordelingen uitvoering gegeven.

2.14.

De door [gedaagde] over de maand november 2019 betaalde huur is door [eiser] gestorneerd.
Bij e-mail van 1 november 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] aan de gemachtigde van [gedaagde] laten weten:
(…) Cliënte heeft de door uw cliënt betaalde huur terugbetaald omdat uw cliënt geen huurgenot heeft en dus ook geen huur is verschuldigd. Hij wordt dringend verzocht ook de komende maanden geen huur over te maken. Doet hij dat wel, dan zal dat onverwijld worden geretourneerd. (…) De huurovereenkomst is nog niet ontbonden. Zolang deze niet is ontbonden, zal cliënte de loods ook niet worden verhuurd aan een derde. (…)

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert - samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de loods, alsmede tot betaling van de verschuldigde en onbetaald gelaten huurtermijnen tot de datum van ontruiming van het gehuurde, vermeerderd met boeterente en incassokosten en een bedrag van € 756,25 wegens schadevergoeding.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan en dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door, nadat hem op 30 januari 2019 het volledige huurgenot is verschaft, geen enkele huurtermijn te voldoen. Deze tekortkoming is zodanig ernstig dat deze de ontbinding en daarmee de ontruiming van de loods rechtvaardigt. Over de periode waarin [gedaagde] het gehuurde niet heeft ontruimd, is hij huur verschuldigd.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert aan – samengevat – dat hem tot op heden het volledige huurgenot niet is verschaft omdat de overeengekomen doorgang in de achtergevel nooit is aangebracht waardoor de loods niet geschikt is om te worden gebruikt conform de overeengekomen bestemming (kantoorruimte). Daarom is hij ook geen huur verschuldigd, althans beroept [gedaagde] zich op opschorting. Voor zover sprake zou zijn van een tekortkoming zijdens [gedaagde] , dan rechtvaardigt deze tekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst.

4.2.

In reconventie vordert [gedaagde] – samengevat – veroordeling van [eiser] tot nakoming van de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom, betaling van de reeds verbeurde dwangsom, vergoeding van de door [gedaagde] geleden schade wegens gemist huurgenot en creditering van huurnota’s. Na vermeerdering van eis vordert [gedaagde] voorts terugbetaling van door hem betaalde huur over de periode 30 januari 2019 tot en met 31 oktober 2019.

4.3.

Voorwaardelijk, voor het geval de kantonrechter de huurovereenkomst zou ontbinden, vordert [gedaagde] veroordeling van [eiser] tot betaling van investeringen die [gedaagde] met het oog op de huurovereenkomst heeft gedaan en een verklaring voor recht dat [gedaagde] geen huur verschuldigd is in de periode vanaf ontruiming van de loods tot aan ontbinding van de huurovereenkomst.

4.4.

[gedaagde] voert daartoe aan hetgeen hij aan zijn verweer in conventie ten grondslag heeft gelegd.

5.De beoordeling

5.1.

De vorderingen in conventie en in reconventie hangen zozeer met elkaar samen dat deze gelijktijdig zullen worden behandeld.

5.2.

Vast staat dat [gedaagde] de huur en de waarborgsom onbetaald heeft gelaten. Volgens [gedaagde] is evenwel van een tekortkoming geen sprake omdat hem op 30 januari 2019 niet het volledige huurgenot (zoals ook bedoeld in 6.6. van het vonnis van 16 januari 2019) was verschaft. Door een gebrek aan licht en toegang was de loods op dat moment volstrekt ongeschikt voor het overeengekomen gebruik als kantoorruimte en garage, aldus [gedaagde] . De in de huurovereenkomst opgenomen aanpassingen (lichtkoepels, elektrische garagedeur en doorgang bestaande uit een kozijn met ramen en twee openslaande deuren) ontbraken.

5.3.

Voor zover [gedaagde] zich ter onderbouwing van zijn stelling dat hij geen huur verschuldigd was zolang de betreffende aanpassingen niet waren aangebracht, beroept op het vonnis van de kantonrechter van 16 januari 2019, faalt dat beroep. Ten aanzien van bedoelde aanpassingen heeft de kantonrechter in het betreffende vonnis alleen overwogen dat ook indien vast zou staan dat hierover geen overeenstemming is bereikt, deze onderdelen geen essentialia van de overeenkomst vormen. Dit had [gedaagde] zelf ook aangevoerd. Er zijn in het vonnis geen aanknopingspunten te vinden die steun geven aan de stelling van [gedaagde] . Hij voert aan dat de in 6.6. van dat vonnis gegeven verklaring voor recht moet worden gelezen in het licht van het partijdebat en de door hem uitgebrachte dagvaarding. Volgens [eiser] is het begrip “volledig huurgenot” in de door [gedaagde] bedoelde zin tijdens de mondelinge behandeling echter niet aan de orde gekomen. Uit de door [gedaagde] overgelegde dagvaarding kan ook niet worden afgeleid dat volgens [gedaagde] pas sprake zou zijn van volledig huurgenot als alle overeengekomen aanpassingen zouden zijn uitgevoerd. Kortom, het “volledig huurgenot” in de door [gedaagde] bedoelde zin, is in de procedure die heeft geresulteerd in het vonnis van 16 januari 2019, niet aan de orde geweest.

5.4.

De uitleg die [gedaagde] aan het vonnis geeft, strookt bovendien niet met de termijn van twee dagen die in dit vonnis aan [eiser] wordt gegund om te voldoen aan de veroordeling om aan [gedaagde] het huurgenot te verschaffen. Niet voorstelbaar is dat de kantonrechter heeft beoogd [eiser] , notabene op straffe van een dwangsom, te dwingen om binnen twee dagen de lichtkoepels, elektrische garagedeur en doorgang te (laten) aanbrengen. Voor het betoog van [gedaagde] dat ook sprake zou zijn van het verschaffen van volledig huurgenot (in de zin van 6.6. van het vonnis) indien [eiser] een realistisch vooruitzicht op het realiseren van de aanpassingen zou hebben gegeven en/of toestemming zou hebben gegeven voor plaatsing van het door [gedaagde] gewenste kozijn, zijn geen aanknopingspunten in het vonnis van 16 januari 2019 te vinden.

5.5.

Het betoog van [gedaagde] wordt ook niet ondersteund door de inhoud van de huurovereenkomst zoals die volgens het vonnis van 16 januari 2019 tussen hen geldt. Zoals ook uit de overgelegde foto’s blijkt, is aan [gedaagde] een eenvoudige loods verhuurd die bestemd was om te worden gebruikt als garage, voor de opslag van goederen en tevens als kantoorruimte. Uit de omschrijving van de bestemming in het huurcontract kan dus niet worden afgeleid dat de loods primair bedoeld was als kantoorruimte. Het was, blijkens de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst, aan [gedaagde] zelf om de loods te voorzien van een demontabele kantoorruimte. Alleen daaruit kan al worden afgeleid dat de stelling van [gedaagde] dat de loods pas geschikt was voor het overeengekomen gebruik als alle aanpassingen gereed zouden zijn, niet opgaat.
Voor wat betreft die aanpassingen is in de huurovereenkomst niet bepaald wanneer deze gereed dienden te zijn. Daaruit moet worden afgeleid dat de feitelijke uitvoering van de betreffende werkzaamheden niet van invloed was op de huurbetalingsverplichting: ook indien tussen partijen geen geschil zou zijn gerezen over het bestaan van de huurovereenkomst en de aanpassingen aan het gehuurde, was de huur verschuldigd voordat de aanpassingen feitelijk gereed waren. In de huurovereenkomst is de betalingsverplichting expliciet gekoppeld aan de ingangsdatum van de huur (zie artikel 4.9.). Er staat geen voorwaarde betreffende de ingangsdatum voor het verschuldigd zijn van de huur gekoppeld aan het gereed zijn van de aanpassingen. Gesteld noch gebleken is dat partijen een dergelijke voorwaarde voor ogen hadden. Over de maand juni 2018 heeft [gedaagde] voorts uit eigen beweging de huur betaald en toen was zelfs nog geen aanvang gemaakt met de aanpassingen.

5.6.

Het verweer van [gedaagde] dat hij niet is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, faalt dus. Dat geldt ook voor zijn beroep op opschorting. Ten eerste is opschorting in artikel 22 lid 1 van de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, uitgesloten. Het betoog van [gedaagde] dat hij die algemene voorwaarden niet heeft ontvangen, wordt gepasseerd omdat [gedaagde] in zijn dagvaarding die heeft geleid tot het vonnis van 16 januari 2019, zelf melding maakt van de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden en deze ook als productie overlegt. Ten tweede geldt dat geen beroep kan worden gedaan op opschorting door degene die de nakoming van de huurovereenkomst zelf verhindert. Uit de correspondentie die is overgelegd, volgt dat [eiser] op 20 februari 2019 een offerte voor het aanbrengen van een deur(kozijn) naar [gedaagde] heeft gestuurd met het verzoek de aanneemsom te betalen waarna de aannemer de werkzaamheden zou uitvoeren. [gedaagde] heeft hier aanvankelijk helemaal niet op gereageerd en heeft vervolgens vastgehouden aan plaatsing van het door hem gewenste kozijn. Het wettelijk uitgangspunt bij wijzigingen aan het gehuurde is dat de huurder daartoe alleen bevoegd is met schriftelijke toestemming van de verhuurder tenzij de wijzigingen zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Dat laatste is hier gelet op voornoemde offerte (van ruim € 3.500,-) niet het geval. In de huurovereenkomst is weliswaar bepaald dat [gedaagde] een doorgang mocht maken, maar die toestemming is niet onbeperkt geformuleerd. [eiser] hield dus zeggenschap over de wijze waarop die doorgang werd gerealiseerd. Dat betekent dat [gedaagde] in de gegeven omstandigheden niet kon en mocht vasthouden aan het door hem gewenste kozijn en hij had moeten meewerken aan plaatsing van het door [eiser] voorgestelde kozijn. Door dat na te laten heeft hij de uitvoering van de huurovereenkomst verhinderd en kan zijn beroep op opschorting niet slagen.

5.7.

[gedaagde] voert verder als verweer aan dat indien sprake is van een tekortkoming, deze de ontbinding en al haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] heeft groot belang bij instandhouding van de huurovereenkomst wegens de ligging van de loods pal achter zijn woning. Hij heeft ook kosten gemaakt voor het gebruik van de loods. De achterstallige huur is in verband met het vonnis in het incident van 9 oktober 2019 alsnog voldaan. Van betalingsonwil is nooit sprake geweest. [eiser] heeft ook geen belang bij ontbinding.

5.8.

Uitgangspunt is dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat het aan [gedaagde] is om omstandigheden aan te voeren die een beroep op de “tenzij-bepaling” van artikel 6:265 lid 1 BW ondersteunen. De tijdige en volledige betaling van de huur is één van de belangrijkste verplichtingen van een huurder en [gedaagde] heeft die verplichting geschonden. Niet alleen heeft [gedaagde] ruim acht maanden de overeengekomen huur in zijn geheel niet betaald, hij heeft ook nagelaten de waarborgsom te voldoen.
De verplichting om een waarborgsom te betalen, staat los van het al of niet verschaffen van het huurgenot en had, ook als het verweer van [gedaagde] zou slagen, betaald moeten worden. Het niet betalen van de huur en de waarborgsom is een tekortkoming van voldoende gewicht om de ontbinding te rechtvaardigen.

5.9.

Daar waar [eiser] na het vonnis van 16 januari 2019 op korte termijn stappen heeft ondernomen om alsnog aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen (door afgifte van de sleutels, door het aanbrengen van lichtkoepels en een elektrische garagedeur en door het opvragen van een offerte betreffende de doorgang) en [gedaagde] daar ook steeds over heeft geïnformeerd, is gesteld noch gebleken dat [gedaagde] van zijn kant het nodige heeft ondernomen om alsnog uitvoering te geven aan de huurovereenkomst. Uit zijn feitelijk handelen kan niet worden afgeleid dat geen sprake was van betalingsonwil of dat [gedaagde] daadwerkelijk belang heeft bij instandhouding van de huurovereenkomst. Hij heeft ook niet nader onderbouwd waarom hij zijn werkzaamheden niet zou kunnen voortzetten vanuit zijn woning zoals hij kennelijk al sinds jaar en dag doet. Enige onderbouwing voor de kosten die hij in verband met de toegang tot de loods zou hebben gemaakt, heeft [gedaagde] niet gegeven. Gelet op het voorgaande faalt het betoog van [gedaagde] dat zijn tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Of [eiser] bij die ontbinding al dan niet voldoende belang heeft, kan verder buiten beschouwing blijven. De omstandigheid dat de huur over de periode 30 januari tot en met 14 oktober 2019 alsnog is voldaan, kan evenmin tot een ander oordeel leiden omdat die betaling voortvloeit uit de veroordeling in het incidentele vonnis.

5.10.

Voorgaande overwegingen leiden ertoe dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde voor toewijzing gereed liggen. Ook de vordering tot betaling van achterstallige huur over de periode 30 januari tot en met 14 oktober 2019 is toewijsbaar met dien verstande dat daarop datgene wat [gedaagde] uit hoofde van het incidentele vonnis aan achterstallige huur heeft betaald, in mindering strekt. Voor wat betreft de gevorderde schadevergoeding geldt dat [eiser] niet heeft aangevoerd op grond waarvan [gedaagde] daartoe gehouden zou zijn. Nu het ervoor gehouden moet worden dat [gedaagde] in elk geval vanaf 14 oktober 2019 de loods niet meer in gebruik heeft gehad, kan daarin in elk geval geen grondslag gelegen zijn. Betalingen die [gedaagde] na die datum aan [eiser] deed zijn gestorneerd en de gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] ook expliciet verzocht geen betalingen meer te doen. De vordering tot betaling van schadevergoeding zal dan ook worden afgewezen. De verschuldigdheid van de gevorderde boeterente en incassokosten volgt uit de algemene voorwaarden en deze vorderingen zijn wel toewijsbaar.

5.11.

Voor zover een machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.

5.12.

De reconventionele vorderingen van [gedaagde] zullen worden afgewezen omdat zij berusten op het onjuiste uitgangspunt dat de huurovereenkomst niet is ontbonden en dat [eiser] is tekortgeschoten door het huurgenot niet te verschaffen.
De voorwaardelijke vordering tot vergoeding van kosten die [gedaagde] heeft gemaakt, zal worden afgewezen nu deze niet nader is onderbouwd.

De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] geen huur verschuldigd is over de periode vanaf de ontruiming tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen nu [eiser] daartegen geen verweer heeft gevoerd en zijn gemachtigde in de e-mail van 1 november 2019 ook heeft erkend dat [gedaagde] geen huur verschuldigd was omdat hij geen huurgenot meer had.

5.13.

De proceskosten in conventie en in reconventie komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij (grotendeels) ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.

5.14.

De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

6.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] het gehuurde, te weten de bedrijfsruimte aan [adres] , plaatselijk genummerd [aanduiding] , binnen 24 uur na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te hebben, op te leveren in de staat waarin het [gedaagde] destijds ter beschikking is gesteld, geheel leeg ontruimd en bezemschoon, zulks onder afgifte van de sleutels en afstandsbediening aan [eiser] ;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 6.344,02 aan achterstallige huur over de periode 30 januari 2019 tot en met 14 oktober 2019, € 1.500,00 aan boeterente en
€ 574,51 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juni 2019 tot de dag van algehele voldoening waarop in mindering strekt datgeen wat [gedaagde] uit hoofde van het incidentele vonnis aan achterstallige huur heeft betaald;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op

dagvaarding € 101,04

griffierecht € 231,00

salaris gemachtigde € 600,00 (2x € 300,00);
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst de vordering voor het overige af;

in reconventie

6.8.

verklaart voor recht dat [gedaagde] geen huur verschuldigd is over de periode vanaf de ontruiming van het gehuurde tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen;

6.9.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 300,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiser] ;

6.10.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.11.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter