Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4078
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 augustus 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 201.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 juli 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij brief gedateerd 20 april 2020 heeft de rechtbank partijen bericht dat zij van oordeel is dat een zitting niet nodig is. Daarbij is partijen verzocht binnen vier weken te laten weten of zij een zitting wensen.
Eiser heeft op 22 april 2020 een aanvullend beroepschrift (met bijlagen) naar de rechtbank toegezonden, hetwelk in afschrift aan verweerder is verstrekt.
Verweerder heeft bij brief van 19 mei 2020 een aanvullend verweerschrift ingediend. In deze aanvulling, welke in afschrift is verstrekt aan eiser, heeft verweerder de rechtbank tevens toestemming verleend, zonder zitting uitspraak te doen.
In verband met voornoemde aanvulling van verweerder is eiser, wederom, thans binnen één week, verzocht te laten weten of hij een zitting wenst. Eiser heeft hierop niet binnen de gestelde termijn gereageerd.
Vervolgens heeft de rechtbank partijen bericht het onderzoek te sluiten en uitspraak te doen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een eindwoning, gebouwd in 1959.
De inhoud van de woning is 254 m³ en de oppervlakte van het perceel is 122 m². De woning is voorzien van een aanbouw (31 m³) en een berging (6 m³).
De inhoud van de woning is 254 m³ en de oppervlakte van het perceel is 122 m². De woning is voorzien van een aanbouw (31 m³) en een berging (6 m³).
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van € 189.000 en heeft daartoe het volgende gesteld. Verweerder heeft, anders dan eisers taxateur, geen inpandige opname gedaan en kan dus geen beoordeling geven over zaken welke zich achter de deur bevinden. Dit betekent dat aan de taxatie door eisers taxateur, ten opzichte van verweerders taxatie, wat betreft de zogenaamde KOLDU factoren meer gewicht dient te worden toegekend. De inhoud waarvan verweerder voor elk van de vergelijkingsobjecten van is uitgegaan, is onjuist. Eiser heeft in dit verband verklaard dat bedoelde inhoud door de verkopende makelaars correct is vastgesteld conform de norm NEN2580. Ten slotte heeft verweerder in de matrix onvoldoende rekening gehouden met de zogenoemde wet van de afnemende meeropbrengst. Ook het rapport van [B] wijst op een lagere waarde.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde taxatierapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [c] , [d] en [e] , alle te [Z] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Niet in geschil is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix blijkt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft onder meer ligging, inhoud, perceeloppervlakte en aanwezige aan- en bijgebouwen.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voor elk van de vergelijkingsobjecten door hem gehanteerde inhoud, correct is. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder in de afgelopen jaren de inhoud van alle objecten in Purmerend opnieuw heeft ingemeten volgens de maatstaven van de norm NEN2580 en vastgelegd in de gemeentelijke administratie. De rechtbank acht aannemelijk dat de woning en de vergelijkingsobjecten over dezelfde basisinhoud van 254 m3 beschikken. Niet in geschil is dat de woning daarnaast beschikt over een aanbouw van 31 m3. Nu uit de taxatieopbouw van verweerder precies kan worden afgeleid hoeveel kubieke meters telkens bij elk van de samenstellende delen van de taxatieopbouw in aanmerking is genomen, had het op de weg van eiseres gelegen afdoende te onderbouwen dat verweerder bij het meten fouten heeft gemaakt. Op de overgelegde foto’s zijn geen aanbouwen te zien. Deze worden evenmin vermeld in de verkoopinformatie. In het licht daarvan heeft eiser de door hem gehanteerde telkens afwijkende maten onvoldoende onderbouwd, en daarmee niet aannemelijk gemaakt.
De rechtbank overweegt voorts dat verweerder een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke en vierkante meterprijzen.
Anders dan eiser heeft gesteld heeft verweerder gelet op de verschillen in grootte van elk van de opstallen en op de gehanteerde waarden per kubieke meter wel degelijk rekening gehouden met de zogenoemde wet van afnemende meeropbrengst. Bovendien heeft verweerder deze prijzen gecorrigeerd in verband met de kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau van de betreffende opstal.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de voorzieningen van de woning gedateerd zijn en dat het afwerkingsniveau van de woning matig is. Dit heeft geleid tot een waarde per kubieke meter van de woning in verband met een grotere inhoud en een slechte kwaliteit van € 512. Deze waarde per kubieke meter is lager dan de waarden per kubieke meter van alle vergelijkingsobjecten, waarbij telkens is uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit en een geringere inhoud. Weliswaar kan worden aangenomen dat het relatief goede voorzieningenniveau van [d] op zichzelf een relatief hogere waarde per kubieke meter rechtvaardigt, maar daar staat tegenover dat het voorzieningenniveau van [e] als beneden gemiddeld is aangemerkt. In het licht hiervan heeft eiser onvoldoende onderbouwd dat een nog lagere prijs per kubieke meter van de woning gerechtvaardigd is.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de voorzieningen van de woning gedateerd zijn en dat het afwerkingsniveau van de woning matig is. Dit heeft geleid tot een waarde per kubieke meter van de woning in verband met een grotere inhoud en een slechte kwaliteit van € 512. Deze waarde per kubieke meter is lager dan de waarden per kubieke meter van alle vergelijkingsobjecten, waarbij telkens is uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit en een geringere inhoud. Weliswaar kan worden aangenomen dat het relatief goede voorzieningenniveau van [d] op zichzelf een relatief hogere waarde per kubieke meter rechtvaardigt, maar daar staat tegenover dat het voorzieningenniveau van [e] als beneden gemiddeld is aangemerkt. In het licht hiervan heeft eiser onvoldoende onderbouwd dat een nog lagere prijs per kubieke meter van de woning gerechtvaardigd is.
Ook bij de toekenning van de vierkante meterprijzen heeft verweerder rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst. Dat de vierkante meterprijzen ten opzichte van elkaar niet veel uiteenlopen is gelegen in de omstandigheid dat de percelen van elk van de woningen nagenoeg dezelfde oppervlakte heeft.
Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals vermeld in de matrix, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het door eiser overgelegde taxatierapport doet niet af aan het in de eerste volzin van deze rubriek gegeven oordeel nu dit rapport is opgesteld ten behoeve van een boedel- dan wel echtscheiding. Bovendien geldt de in het rapport getaxeerde waarde van de woning per 8 oktober 2019 en niet per de waardepeildatum.
8. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
9. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
Proceskosten
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier, op 28 augustus 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.