Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8281834 \ CV EXPL 20-304 (CK)
Uitspraakdatum: 2 september 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]en
[eiseres]
beiden wonende te [woonplaats]
eisers
verder te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. M.A. le Belle
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. [naam] Groenten en Fruit
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. R.P. Groot
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] heeft bij dagvaarding van 20 januari 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
[eisers] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven.
2.De feiten
2.1.
[eisers] heeft vanaf 23 december 2006 aan [gedaagde] de winkelruimte aan het adres [adres] te [plaats] verhuurd, onder de voorwaarden als omschreven in het huurcontract van 30 oktober 2006. Van de overeenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte, ROZ model 28 januari 1994 (AB).
2.2.
Door [gedaagde] wordt in de bedrijfsruimte een groenten- en fruithandel geëxploiteerd.
2.3.
De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor een periode van twee jaar, daarna is de overeenkomst voortgezet met telkens een periode van drie jaar. De huur bedroeg bij aanvang van de overeenkomst € 1.300,00 per maand. De huurprijs is, in afwijking van wat bij aanvang is overeengekomen, sindsdien niet geïndexeerd.
2.4.
Partijen zijn volgens een door hen op 8 respectievelijk 13 juli 2013 ondertekend stuk het volgende overeengekomen;
“partijen zijn in aanvulling op de huurovereenkomst van de [adres] (begane grond) TE [plaats] getekend d.d. 30 oktober 2006 het volgende overeen gekomen:
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot € 1.050,- per maand (zegge: DUIZENDVIJFTIG EURO)
Deze tijdelijke verlaging is aangegaan voor de periode van 1 juli 2013 lopende tot en met 23 december 2014.
Na het verstrijken van deze periode wordt deze overeenkomst voortgezet conform artikel 1.2 van de huurovereenkomst op basis van de huidige huur ad € 1.300,- per maand (zegge: DERTIENHONDERD EURO).
lndien huurder niet bijtijds aan zijn verplichtingen voldoet, waaronder (maar niet uitsluitend) het bijtijds bij vooruitbetaling betalen van de huur op rekening van de verhuurder, is verhuurder gerechtigd de tijdelijke verlaging ongedaan te maken en aan te passen naar huidige nivo.”
2.5.
Partijen zijn volgens een door hen op 30 september 2014 respectievelijk 1 december 2014 ondertekend stuk het volgende overeengekomen;
Partijen zijn in aanvulling op de huurovereenkomst getekend 30 oktober 2006, de tijdelijke overeenkomst van juli 2013 geldig tot 23 december 2014 en met allonge getekend op 30 september 2014 respectievelijk 1 december 2014, het volgende overeengekomen;
1. de huurovereenkomst tussen bovengenoemde partijen wordt verlengd tot 23 december 2017.
2. de huurprijs wordt per expiratiedatum, 1 december 2014, aangepast naar € 12.000,-- per jaar. Over de huurprijs wordt geen BTW in rekening gebracht.
3. De huurprijsindexering conform artikel 4 van Pro de huurovereenkomst zal niet worden toegepast op 23 december 2015 en 23 december 2016. De huurprijs blijft derhalve gelijk tot 23 december 2017.
4. De waarborgsom en/of bankgarantie bedraagt € 3.000 (aanpassing van artikel 14).
5. De partijen verklaren voornoemde huurovereenkomst en allonge in hun bezit te hebben en bekend te zijn met de inhoud daarvan.
6. De huurovereenkomst blijft overigens ongewijzigd van toepassing.
2.6.
Bij brief van 25 juni 2019 heeft de makelaar namens [eisers] [gedaagde] in gebreke gesteld wegens het niet volledig betalen van de huur over de maanden april, mei en juni 2019, omdat [gedaagde] op die huur een bedrag heeft ingehouden wegens verbruikskosten van gas en elektra voor de aan anderen verhuurde bovenwoning. Daarbij heeft [eisers] de huurovereenkomst tevens beëindigd.
2.7.
In een brief van 30 juli 2019, waarin wordt voorgesteld om in overleg te treden, heeft de gemachtigde van [eisers] onder meer aan de orde gesteld dat volgens [eisers] de huur sinds 23 december 2017 € 1.300,00 per maand bedraagt in plaats van € 1.000,00.
2.8.
[gedaagde] heeft bij brief van 19 december 2019 de huur ook opgezegd.
3.De vordering
3.1.
[eisers] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
1[gedaagde] veroordeelt tot betaling van de huurachterstand sedert 1 januari 2018 van € 300,00 per maand, zijnde tot 1 januari 2020, € 6.000,00 en € 300,00 per maand voor wat betreft de maanden na 1 januari 2020, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf elke dag dat [gedaagde] in verzuim is (geweest);
2[gedaagde] veroordeelt tot betaling van (het ten onrechte verrekende) bedrag van € 1.786,31, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 mei 2019;
3te verklaren voor recht dat [gedaagde] vanaf 1 januari 2018 de initiële huurprijs van € 1.300,00 per maand is verschuldigd, te vermeerderen met de jaarlijkse indexverhogingen vanaf 1 januari 2019
4[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 825,00;
5de huurovereenkomst per datum vonnis te ontbinden en [gedaagde] te gebieden om het gehuurde te ontruimen twee maanden na datum vonnis en daarbij [gedaagde] te veroordelen om een gebruiksvergoeding te betalen over de periode na ontbindingsdatum, welke gebruiksvergoeding gelijk wordt gesteld aan de initiële huurprijs van € 1.300,00 per maand, en de jaarlijkse indexverhogingen;
6[gedaagde] te gebieden een bankgarantie te stellen voor drie maanden huur, zijnde € 3.900,00 op straffe van een contractuele boete van € 500,00 per dag voor iedere dag dat gedaagde dit na betekening van het vonnis nalaat, althans een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] na betekening van het vonnis nalaat aan de veroordeling ter zake te voldoen;
7[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eisers] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] vanaf 23 december 2017 de oorspronkelijk huur van € 1.300,00 verschuldigd is, in plaats van de door hem, niet steeds op tijd, betaalde € 1.000,00 per maand. Die achterstand moet [gedaagde] nog betalen. [gedaagde] heeft voorts ten onrechte een bedrag verrekend met de huur. In strijd met de overeenkomst heeft [gedaagde] ook geen bankgarantie meer gesteld. Het verzuim van [gedaagde] betekent dat van [eisers] niet langer gevergd kan worden dat de huurovereenkomst in stand blijft.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vorderingen. Hij betwist dat hij vanaf 23 december 2017 een huur van € 1.300,00 per maand verschuldigd was. De huurprijs is per 1 december 2014 aangepast naar € 12.000,00 per jaar. De overeenkomst van december 2014 behelst geen tijdelijke maar een permanente aanpassing van de huurprijs. Hij heeft sindsdien ook steeds de huur van € 1.000,00 per maand betaald, zonder dat [eisers] hem daarop heeft aangesproken.
4.2.
[gedaagde] stelt dat hij de kosten voor de nutsvoorzieningen van de bovenwoning op de sinds 2009 gebruikelijk wijze met [eisers] heeft willen verrekenen. Hij betaalt maandelijks een voorschot en jaarlijks wordt afgerekend.
4.3.
Volgens [gedaagde] is er, anders dan [eisers] stelt, nog steeds een bankgarantie. [gedaagde] bestrijdt dat [eisers] thans een te respecteren belang heeft bij een nadere garantstelling.
5.De beoordeling
5.1.
Dat de huurovereenkomst per 23 december 2020 zal eindigen staat tussen partijen vast.
5.2.
Partijen verschillen van mening over de huurprijs die [gedaagde] vanaf 23 december 2017, althans 1 januari 2018, verschuldigd was. Volgens [gedaagde] is de huurprijs sedert 1 december 2014 € 1.000,00 per maand, volgens [eisers] is de huurprijs, na een tijdelijke verlaging, sinds 1 januari 2018 € 1.300,00 per maand. De vorderingen van [eisers] zijn daarop gestoeld. Het geschil spits zich daarmee toe op de inhoud van de aanvullende overeenkomst die ziet op de huur vanaf 1 december 2014.
5.3.
De kantonrechter stelt vast dat de tekst van de aanvullende overeenkomst is opgesteld door de makelaar van [eisers] en dat deze door [eisers] op 30 september 2014 en door [gedaagde] op 1 december 2014 is ondertekend. Deze overeenkomst gaat in op 1 december 2014 nog vóór het einde van de overeenkomst van juli 2013, waarbij de huur tijdelijk was verlaagd tot 23 december 2014. In artikel 2 van Pro de overeenkomst is opgenomen dat de huurprijs per expiratiedatum, 1 december 2014, wordt aangepast naar € 12.000,-- per jaar, terwijl artikel 3 er Pro in voorziet dat de huurprijsindexering niet wordt toegepast tot 23 december 2017. Anders dan in de overeenkomst van juli 2013, blijkt uit de tekst niet dat sprake is van een tijdelijke huurverlaging. Evenmin is een bepaling opgenomen waaruit volgt dat vanaf december 2017 de huur weer € 1.300,00 zou bedragen. Er is alleen bepaald dat na die datum weer geïndexeerd zal worden. De tekst van de overeenkomst is duidelijk en bevat geen bepalingen die op een andere uitleg wijzen dan dat afgesproken is dat de huur definitief werd aangepast naar € 12.000,- per jaar totdat weer geïndexeerd mocht worden. De kantonrechter neemt voorts in aanmerking dat [gedaagde] na december 2017 een huur van € 1.000,00 per maand heeft voldaan en [eisers] niet eerder dan in de brief van zijn gemachtigde van 30 juli 2019 stelt dat een hogere huur verschuldigd is. De aanmaning van de makelaar, van 25 juni 2019, ziet niet op de hoogte van de huur maar op de verrekening van de energiekosten voor de bovenwoning.
5.4.
In het licht van het voorgaande ziet de kantonrechter geen aanknopingspunt voor de juistheid van de uitleg van de overeenkomst van december 2019 zoals [eisers] die geeft. Ook [eisers] geeft niet concreet aan welke aanknopingspunten de overeenkomst, de totstandkoming daarvan of de feitelijke uitvoering daarvan geeft voor deze uitleg. [eisers] voert uitsluitend aan dat vanaf de aanvang de huurprijs nooit verhoogd is en in 2013 voor het eerst verlaagd is op verzoek van huurder vanwege de slechte economische omstandigheden. [eisers] voert aan dat daar nu geen sprake meer van is, en dat daaruit zou moeten volgen dat sinds 1 januari 2018 de oude huurprijs weer geldt.
5.5.
[eisers] heeft bewijs aangeboden voor zijn stelling dat het de bedoeling was een tijdelijke huurverlaging overeen te komen, door het horen van de makelaar die de overeenkomst heeft opgesteld. Om tot bewijs te worden toegelaten moet [eisers] in zijn bewijsaanbod concreet aangeven welke feiten en omstandigheden hij wil bewijzen die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Daaraan voldoet het aanbod niet. [eisers] heeft niet concreet aangevoerd waarover de makelaar zou kunnen verklaren of wat de aanleiding was voor de overeenkomst. Ook is niets gesteld over de wijze van totstandkoming en eventuele onderhandelingen. [eisers] heeft evenmin toegelicht waarom hij als verhuurder niet eerder dan op 30 juli 2019, dus anderhalf jaar later, klaagt over het feit dat volgens hem een te lage huurprijs wordt betaald, terwijl het verschil aanzienlijk is. Het bewijsaanbod wordt daarom als onvoldoende concreet onderbouwd gepasseerd.
5.6.
Dit betekent dat de vorderingen van [eisers] tot betaling van de huurachterstand en de verklaring voor recht aangaande de huur vanaf 1 januari 2018, worden afgewezen.
5.7.
Uit het voorgaande volgt dat van een substantiële huurachterstand geen sprake is. De stelling dat [gedaagde] stelselmatig niet of niet op tijd betaald, is tegenover het verweer van [gedaagde] niet nader onderbouwd. Voorts blijkt niet dat [eisers] daarover, eerder dan in juli 2019, geklaagd heeft. Van een zodanig tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst aan de zijde van [gedaagde] dat ontbinding van de huurovereenkomst daardoor gerechtvaardigd zou zijn, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake. De vordering tot ontbinding van de overeenkomst en de ontruiming van het gehuurde wordt daarom afgewezen.
5.8.
[gedaagde] heeft een bedrag van € 1.786,13 in mindering gebracht op de huurbetalingen in verband met de door hem betaalde kosten voor energie die is verbruikt in de bovenwoning die niet door hem wordt gehuurd. Het contract voor de energie staat namelijk op zijn naam. [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat hij met [eisers] heeft afgesproken dat hij in verband daarmee een bedrag van € 250,- per maand van de huur mag aftrekken, oftewel verrekenen, omdat hij de energierekening voor het hele pand betaalt. Vervolgens wordt dan aan het einde van het jaar afgerekend, wederom door verrekening met de huur. Het beroep dat [eisers] doet op het verbod op verrekening dat is opgenomen in artikel 2.10 van de huurovereenkomst faalt tegen die achtergrond. Partijen twisten over de vraag of [gedaagde] toegang had tot de tussenmeter. Wat daar ook van zij, naar het oordeel van de kantonrechter ligt het op de weg van de verhuurder, zeker wanneer zoals in het onderhavige geval de huurders van de bovenwoning vertrekken, om op dat moment de meterstanden op te nemen. Nu dat niet is gebeurd, zal de kantonrechter de vordering tot betaling van het bedrag van € 1.786,13 afwijzen. Omdat het in de eerste plaats op de weg van [eisers] lag om de meterstanden op te nemen en de energierekening voor de bovenwoning correct met [gedaagde] af te rekenen, geeft de bij dupliek door [gedaagde] ingezonden berekening waaruit blijkt dat hij € 677,02 teveel heeft ingehouden, geen grond om [gedaagde] tot betaling van dat bedrag te veroordelen. Dit neemt niet weg dat partijen dit bedrag nog wel moeten afrekenen.
5.9.
[eisers] stelt dat sinds juni 2015 de bankgarantie is verlaagd en nadien in zijn geheel is vervallen terwijl zijn belang op het herstel c.q. aanvulling van de garantie is gelegen in de deugdelijke dekking van de betaling van de huur. [gedaagde] heeft zijn stelling dat nog steeds sprake is van een geldige bankgarantie met stukken onderbouwd, terwijl [eisers] zijn stelling dat de bankgarantie geretourneerd is niet met bewijs heeft gestaafd. Voorts is niet komen vast te staan dat [gedaagde] noemenswaardig tekort is geschoten in de huurbetaling. In dit licht heeft [eisers] , die kennelijk vier jaar lang geen aanleiding heeft gezien om nakoming van de verplichting tot het stellen van een (hogere) bankgarantie te verlangen en terwijl de huurovereenkomst thans in december 2020 zal eindigen, zijn belang bij een verhoging van de bankgarantie onvoldoende onderbouwd. Dit deel van de vordering wordt daarom eveneens afgewezen.
5.10.
Voor toewijzing van een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten bestaat gezien het voorgaande geen aanleiding.
5.11.
De proceskosten komen voor rekening van [eisers] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [eisers] ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 720,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
6.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter