Uitspraak
Rechtbank Noord-Holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4324
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
9 september 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser(gemachtigde: mr. P.L.J.A. van Rosmalen),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 27 augustus 2019 op het bezwaar van eiser tegen de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2019.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2020.
Eiser en zijn gemachtigde zijn, zonder bericht, niet verschenen. De rechtbank heeft ter zitting onderzocht of de gemachtigde behoorlijk is uitgenodigd voor de zitting, zodat het onderzoek kan worden voltooid. De griffier heeft de gemachtigde bij aangetekende brief, verzonden op 11 juni 2020 en gericht aan het in het beroepschrift vermelde adres, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De brief is niet retour gekomen. Nu uit informatie van de website van PostNL is gebleken dat de brief op 12 juni 2020 is uitgereikt, is eiser behoorlijk uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [A] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning).
De woning is een tussenwoning uit bouwjaar 1932 met dakkapel en tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 315 m³ en het perceeloppervlak is 134 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 265.000. Hij heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat verweerder het belangrijkste referentiepand [E] ten onrechte niet bij de waardering heeft betrokken. Qua ligging en grootte is deze woning zeer goed vergelijkbaar. Gelet op het aanzienlijke verschil in staat van onderhoud is de WOZ-waarde van de woning te hoog.
Verder geeft eiser aan dat de woning in veel slechtere onderhoudstoestand verkeerde dan [F] .
Ook heeft eiser aangevoerd dat verweerder de toepasselijke grondstaffels niet heeft overgelegd en daarmee in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Ten gevolge hiervan heeft eiser beroep moeten instellen en eiser verzoekt op die grond om een proceskostenvergoeding.
Eiser heeft de door hem verdedigde waarde onderbouwd met een taxatierapport opgemaakt op 10 september 2019 door [B] van [C] . Dit rapport concludeert tot een waarde van € 265.000.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix met bijbehorende foto’s. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 307.000. Naast gegevens van de woning bevat de waardematrix gegevens van een viertal vergelijkingsobjecten, alle gelegen aan de [D] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Met de hiervoor vermelde waardematrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat verweerder de waarde heeft onderbouwd met verwijzing naar vier verkopen van tussenwoningen die alle zijn gelegen aan de [D] en kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. De panden zijn identiek qua inhoud en hebben zowel wat betreft kwaliteit als onderhoud de kwalificatie matig. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. Uit de matrix blijkt dat verweerder voor de woning de laagste prijs per kubieke meter heeft berekend, te weten € 529 m3, terwijl de kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten varieert van € 539 m3 tot € 650 m3. Ook de vergelijkingsobjecten zijn in matige en gedateerde staat verkocht, met veel achterstallig onderhoud. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de voor de woning berekende kubieke meterprijs in voldoende mate rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning.
Verweerder heeft aangegeven dat [G] in vergelijkbare slechte staat is verkocht en volledig gerenoveerd diende te worden. Deze woning is op 16 februari 2017 verkocht voor € 275.000. Gelet op de stijging van de woningmarkt in Haarlem in het jaar 2017 is deze transactieprijs gecorrigeerd naar € 308.000 op de waardepeildatum.
[F] is blijkens de opmerkingen van de eigenaar in gedateerde staat verkocht, waarbij is aangegeven dat op korte termijn de plafonds, electra, gas, water, riolering, keuken, badkamer en CV vernieuwd dienen te worden. Deze woning is op 4 januari 2018, feitelijk op de waardepeildatum, verkocht voor € 345.000, hierbij een kubieke meterprijs realiserend van € 628. Verweerder is ten aanzien van de woning uitgegaan van € 529 per m3. De rechtbank acht de WOZ-waarde in verhouding tot het verkoopcijfer van [F] zeker niet te hoog vastgesteld.
11. Met betrekking tot het door eiser ingediende taxatierapport overweegt de rechtbank dat twee van de drie onderbouwde verkopen dezelfde zijn als die verweerder heeft gebruikt.
Deze drie woningen zijn qua onderhoud met een 3 gekwalificeerd terwijl aan de woning een 1 is toegekend, reden waarom een correctie op het onderhoud van -/- € 66.442 is toegepast.
De rechtbank overweegt dat in dit rapport niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze deze correctie precies is berekend en acht de hoogte van deze correctie dan ook niet aannemelijk geworden. De rechtbank gaat er op basis van het door hetgeen verweerder naar voren heeft gebracht vanuit dat de vergelijkingspanden [E] en [H] zich bij verkoop in nagenoeg dezelfde matige staat van onderhoud bevonden.
De rechtbank acht de in eisers rapport genoemde onderbouwende verkoop [I] minder geschikt ter onderbouwing van de gezochte waarde, nu verweerder ter zitting op geloofwaardige wijze heeft toegelicht dat deze woning bewust niet is meegenomen omdat dit pand bij verkoop in een veel betere staat van onderhoud verkeerde.
Voorts acht de rechtbank het verschil in grondwaarde zoals door eiser bepleit niet inzichtelijk geworden, aangezien de percelen dezelfde ligging hebben en nagenoeg even groot zijn.
De rechtbank hecht op grond van het voorgaande meer waarde aan het door verweerder ingebrachte taxatierapport.
12. Ten aanzien van de grief van eiser dat verweerder geen grondstaffel heeft overgelegd overweegt de rechtbank dat op grond van artikel 40 van de Wet WOZ een belastingplichtige recht heeft op alle gegevens die van belang kunnen zijn voor het controleren van de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde en ook de grondstaffel in dit verband van belang kan zijn, en derhalve op verzoek verstrekt dient te worden. Met behulp van de grondstaffel kan de belastingplichtige zich een beter gefundeerd oordeel vormen omtrent de grondwaarde van zijn onroerende zaak en controleren of de waardes van de grond van de objecten waarmee hij wordt vergeleken juist is vastgesteld. Daarbij is van belang dat een onjuiste vaststelling van de grondwaardes doorgaans ook gevolgen heeft voor de waardes van de woningen. Daarom dient verweerder de grondstaffel, als zijnde een op de zaak betrekking hebbend stuk als bedoeld in de zin van artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht, ter inzage te leggen en indien de belanghebbende bij de inzage om een afschrift daarvan verzoekt, deze te verstrekken.
De rechtbank overweegt echter dat, gelet op het feit dat alle vergelijkingsobjecten aan [D] zijn gelegen en de kaveloppervlaktes niet of nauwelijks verschillen,
de grondstaffel in casu geen invloed heeft op de vaststelling van de WOZ-waarde. De rechtbank gaat daarom aan deze grief voorbij.
13. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C. Anema, griffier. De beslissing is gedaan op 9 september 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.