Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8319889 CV EXPL 20-663
Uitspraakdatum: 19 augustus 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Provenhuis van wijlen [naam 1]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres
verder te noemen: Provenhuis
gemachtigde: Huting & van der Mije Gerechtsdeurwaarders en Incassopraktijk Alkmaar
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. E.M. Diesfeldt
1.Het procesverloop
1.1.
Provenhuis heeft bij dagvaarding van 7 februari 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Provenhuis heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven. Provenhuis heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft van 16 april 2005 tot 16 december 2017 de woning te Alkmaar aan de [adres 1] van Provenhuis gehuurd.
2.2.
Sinds 16 december 2017 huurt [gedaagde] de woning te Alkmaar aan de [adres 2] van Provenhuis, tegen een huurprijs van nu € 500,18 per maand.
3.De vordering
3.1.
Provenhuis vordert (samengevat) ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming van de woonruimte aan de [adres 2] te [plaats] en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand van oktober 2019 tot en met februari 2020 van € 3.147,01 met wettelijke rente, een bedrag van € 500,18 per maand tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst zal zijn ontruimd, de buitengerechtelijke invorderingskosten van € 400,55 (inclusief btw) en de vervallen rente van € 3,92, te vermeerderen met de kosten van het geding waaronder de nakosten.
3.2.
Provenhuis legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de huur. De huurachterstand voor de maanden oktober 2019 tot en met februari 2020 bedraagt € 3.147,01. Omdat [gedaagde] stelselmatig tekortgekomen is in de tijdige betaling van de huur, is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Zij is tevens buitengerechtelijke invorderingskosten en wettelijke rente verschuldigd.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] erkent dat er een huurachterstand van vijf maanden is. De huurachterstand is ontstaan door financiële problemen. [gedaagde] doet een beroep op verrekening van de huurachterstand met haar tegenvordering.
4.2.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Provenhuis veroordeelt tot betaling van € 4.300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.3.
[gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de woning aan de [adres 1] een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro had, namelijk ernstige vocht- en schimmelvorming. Zij heeft daardoor woongenot ontbeert. Het is redelijk dat [gedaagde] daarvoor een korting op de huurprijs krijgt van € 2.000,00. Voorts maakt [gedaagde] aanspraak op een verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:220 lid 6 BW Pro van € 1.300,00, omdat er een dringende noodzaak was om de woning te verlaten. Daarnaast heeft [gedaagde] lichamelijke en geestelijke schade geleden door de vocht- en schimmelvorming in de woning. Zij vordert een immateriële schadevergoeding van € 1.000,00.
4.4.
Provenhuis voert verweer tegen de tegenvordering.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
Provenhuis heeft de gevorderde huurachterstand bij dagvaarding gespecificeerd in productie A. Deze bestaat uit de huur voor de maanden oktober 2019 tot en met februari 2020, de afrekening servicekosten 2018 van € 646,11 en het saldo per 1 oktober 2019 van € 60,18. [gedaagde] heeft bij antwoord erkend dat zij een huurachterstand van vijf maanden heeft en de vordering voor het overige niet betwist. Vervolgens heeft Provenhuis bij repliek gesteld dat [gedaagde] inmiddels nog een maand huur niet heeft betaald. Naar aanleiding hiervan heeft [gedaagde] nogmaals erkend dat zij de huur van oktober 2019 tot en met februari 2020 niet heeft betaald. Verder heeft [gedaagde] gesteld dat zij tot en met september 2019 ‘alles’ heeft betaald. Zij heeft deze stelling echter niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld met een betalingsbewijs. Het door Provenhuis gevorderde bedrag aan huurachterstand is daarom, als deels erkend en deels onvoldoende weersproken, toewijsbaar.
5.2.
Daarmee komt de kantonrechter toe aan het beroep op verrekening van [gedaagde] . De kantonrechter zal in dat verband eerst de tegenvordering bespreken.
de tegenvordering
5.3.
[gedaagde] vordert bij eis in reconventie een korting op de huur die zij 13 jaar lang maandelijks aan Provenhuis heeft betaald, wegens gederfd woongenot. Deze vordering komt neer op een vordering tot vermindering van de huurprijs zoals bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW Pro. Bij repliek in reconventie legt [gedaagde] deze bepaling ook aan haar vordering ten grondslag.
5.4.
Provenhuis voert aan dat [gedaagde] nooit schriftelijk heeft geklaagd over vocht- en schimmelproblemen bij of na het aangaan van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft op 5 oktober 2016 wel bij Provenhuis gemeld dat er een vochtplek op de muur in de woonkamer zit. Na inspectie en gegevens advies heeft Provenhuis vervolgens niets meer van [gedaagde] vernomen, aldus Provenhuis.
5.5.
De kantonrechter stelt voorop dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 BW Pro). Naar aanleiding van het verweer van Provenhuis dat zij het gestelde gebrek niet kende en [gedaagde] daarvan niet heeft kennisgegeven, heeft [gedaagde] bij repliek in reconventie gesteld dat zij verschillende keren bij Provenhuis de lekkage en wateroverlast heeft aangekaart, een aantal keren telefonisch maar ook schriftelijk. Verder heeft [gedaagde] gesteld dat de heer [naam 2] , die de woning heeft opgeknapt, heeft verklaard dat er sprake was van ernstige schimmelvorming door wateroverlast. [gedaagde] heeft deze stellingen echter niet nader geconcretiseerd noch onderbouwd. De verwijzing naar latere correspondentie (productie 1 bij conclusie van eis in reconventie) en de foto’s is onvoldoende. Daaruit blijkt immers niet dat, en zo ja wanneer, [gedaagde] Provenhuis van het gebrek op de hoogte heeft gesteld noch dat Provenhuis reeds in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan. De kantonrechter zal dit deel van de tegenvordering van [gedaagde] daarom, als onvoldoende onderbouwd, afwijzen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.
5.6.
[gedaagde] vordert daarnaast de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 6 BW Pro van Provenhuis. Volgens [gedaagde] was er een dringende noodzaak om de woning te verlaten, omdat er sprake was van ernstige vocht- en schimmelvorming. Het gaat er echter om of er sprake is van een renovatie in de zin van lid 2 van genoemd artikel en of de werkzaamheden die nodig zijn voor de renovatie, een verhuizing noodzakelijk maken. In dat geval is de verhuurder de verhuiskostenvergoeding immers slechts verschuldigd. Provenhuis heeft betwist dat dit in deze zaak het geval was. Naar aanleiding van dit verweer heeft [gedaagde] gesteld dat er aanzienlijke werkzaamheden aan de woning zouden worden verricht, zodat zij in geen geval in de woning kon blijven. Volgens [gedaagde] heeft zij vervolgens verschillende opties met Provenhuis besproken. Verhuizen naar een andere woning was de enige reële optie, aldus [gedaagde] . Daarmee is niet komen vast te staan dat er renovatiewerkzaamheden van de gebouwde onroerende zaak nodig waren, die het noodzakelijk maakten dat [gedaagde] (tijdelijk) de woning moest verlaten en dus moest verhuizen. De kantonrechter acht dit deel van de tegenvordering daarom niet toewijsbaar.
5.7.
[gedaagde] vordert verder een immateriële schadevergoeding van Provenhuis. Deze vordering is in het geheel niet onderbouwd. Dit deel van de tegenvordering zal daarom ook worden afgewezen.
5.8.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. Omdat de tegenvordering voortvloeit uit het verweer tegen de vordering, wordt het salaris van de gemachtigde gewaardeerd op de helft van de punten voor de vordering, zijnde € 210,00.
de vordering
5.9.
Omdat de tegenvordering van [gedaagde] zal worden afgewezen, gaat haar beroep op verrekening van haar tegenvordering met de vordering niet op. Dit betekent dat de kantonrechter de door Provenhuis gevorderde huurachterstand zal toewijzen.
5.10.
Provenhuis vordert tevens buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente van [gedaagde] . [gedaagde] heeft deze vorderingen niet betwist, zodat ook deze zullen worden toegewezen, met dien verstande dat de wettelijke rente zal worden toegewezen over de hoofdsom.
5.11.
De betalingsachterstand levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op haar persoonlijke, financiële omstandigheden. Financieel onvermogen of betalingsonmacht ligt echter in haar risicosfeer en ontslaat haar niet van haar betalingsverplichtingen. De omvang van de betalingsachterstand rechtvaardigt op zichzelf de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Nu voorts niet gebleken is van feiten of omstandigheden die zich hiertegen verzetten, zal de kantonrechter dit deel van de vordering van Provenhuis ook toewijzen.
5.12.
De ontruimingstermijn wordt conform het landelijk beleid van de kantonrechters in verband met het Coronavirus (COVID-19) gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
5.13.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte aan de [adres 2] te ( [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en onder afgifte van de sleutels, ontruimd van wie of wat zich aldaar bevindt ter beschikking te stellen van Provenhuis;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Provenhuis van € 3.551,48, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.147,01 vanaf 7 februari 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] voorts om aan Provenhuis te betalen € 500,18 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na 1 maart 2020 in gebruik houdt;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Provenhuis tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 102,96
griffierecht € 499,00
salaris gemachtigde € 420,00 ;
dagvaarding € 102,96
griffierecht € 499,00
salaris gemachtigde € 420,00 ;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 105,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Provenhuis worden gemaakt;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af;
de tegenvordering
6.8.
wijst de vordering af;
6.9.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Provenhuis worden vastgesteld op € 210,00 aan salaris van de gemachtigde;
de vordering en de tegenvordering
6.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter