Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3947
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [a] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 336.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 juli 2019 heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Uitgeest het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De gemeente Uitgeest heeft de heffing en invordering van de gemeentelijke belastingen met ingang van 1 januari 2020 overgedragen aan Cocensus.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2020. Eiseres is verschenen, vergezeld van haar echtgenoot, [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een hoekwoning uit 1971 met een aanbouw uit 2002 en een berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 360 m³, de inhoud van de aanbouw is 106 m³ en de oppervlakte van het perceel is 223 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat bij de waardebepaling geen rekening is gehouden met het feit dat de woning is aangepast voor rolstoelgebruik. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde. In het taxatierapport en in de uitspraak op bezwaar wordt hierop niet ingegaan. Vergelijkbare woningen hebben veelal een vergelijkbare of een lagere WOZ-waarde. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep.
4. Verweerder stelt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en heeft onder meer verwezen naar de waardematrix die bij het verweerschrift is gevoegd. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 336.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder stelt dat in de waardebepaling rekening is gehouden met het feit dat de woning is aangepast. Daarnaast hoeft geen sprake te zijn van een waardedrukkend effect. Er is namelijk wel degelijk een markt voor dit soort woningen, aldus verweerder. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [b], [c] en [d], alle te [Z] . De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder dient wel aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen, de perceeloppervlakte en de ligging, voldoende rekening is gehouden.
9. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten in beginsel als vergelijkingsobjecten kunnen dienen omdat ze verkocht zijn rond de waardepeildatum en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Vervolgens is de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
10. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning duidelijk verschilt van de vergelijkingsobjecten omdat deze is aangepast voor rolstoelgebruik. Ter zitting heeft eiseres toegelicht dat de aanpassingen onder meer inhouden dat er een aanbouw is gebouwd voor een grote woonhuislift. De trap is verplaatst en de woonhuislift bevindt zich in de aanbouw, die de begane grond en de eerste verdieping beslaat. De aanbouw is puur functioneel. Op de eerste etage is de indeling van de kamers aangepast. De slaapkamer is groter gemaakt waardoor de tweede kamer een rare vorm heeft en de derde kamer nog slechts dienst kan doen als klein kantoortje. Voorts bevat de keuken geen onderkastjes, zodat een rolstoel eronder kan rijden. Verweerder heeft deze toelichting niet weersproken, zodat de rechtbank uitgaat van de feitelijke juistheid ervan.
11. De rechtbank laat de juistheid van de stelling van verweerder dat er een markt is voor aangepaste woningen zoals de woning van eiseres, in het midden. Het uitgangspunt van verweerder is kennelijk dat de aanpassingen een waardedrukkend effect hebben en dat daarmee in de waardebepaling rekening is gehouden. De rechtbank ziet geen reden om dat niet als uitgangspunt te nemen.
12. De stelling van verweerder dat in de waardebepaling rekening is gehouden met het feit dat de woning is aangepast voor rolstoelgebruik, heeft verweerder ter zitting als volgt toegelicht. De woning is goed vergelijkbaar met de objecten [b] en [c], omdat deze objecten een vergelijkbare inhoud en onderhoudstoestand hebben. Uit de verkoopcijfers van deze objecten is een prijs per kubieke meter van € 761 en € 766 voor het hoofdgebouw herleid. Voor de woning is echter een veel lagere kuubprijs, namelijk € 576 (voor het hoofgebouw) gehanteerd. Daarmee is met de aanpassingen voldoende rekening gehouden. De kuubprijs van het object [d] is € 560, en daarmee lager dan de kuubprijs van de woning, maar dit wordt verklaard doordat dat object een slechtere onderhoudstoestand had ten tijde van de verkoop. Het verschil in waarde tussen het hoofdgebouw van de woning en het object [b], welk object het best vergelijkbaar is met de woning, is € 70.000. Gelet op dit waardeverschil is er in de waardebepaling voldoende met de aanpassingen van de woning, alsook met het feit dat de aanbouw geheel is gebruikt voor de lift, rekening gehouden, aldus verweerder.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder weliswaar voor het hoofdgebouw rekening heeft gehouden met de aanpassingen, maar niet ten aanzien van de aanbouw. Verweerder heeft in de matrix voor de aanbouw van 106 m³ een waarde per kubieke meter gehanteerd van € 450 en een totale waarde van € 47.700. Niet in geschil is dat de aanbouw twee verdiepingen beslaat en dat deze (nagenoeg) geheel wordt gebruikt voor de woonhuislift. Verweerder heeft evenmin weersproken dat de aanbouw puur functioneel is. Een potentiële koper zal er rekening mee houden dat deze ruimte, zonder aanpassingen, niet als gewone aanbouw kan worden gebruikt of zelfs, zoals eiseres ter zitting heeft gesteld, geheel zal worden afgebroken omdat deze zich op een volstrekt onlogische plek bevindt voor een gewone aanbouw. Gelet daarop heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de aanbouw € 47.700 is, en daarmee ook niet dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
14. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Nu eiseres de door haar voorgestane lagere waarde niet nader heeft onderbouwd met stukken, zoals een taxatierapport, zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen.
15. De rechtbank zal de waarde van de woning, alles overziende, in goede justitie per de waardepeildatum vaststellen op € 300.000. Dit brengt mee dat het beroep gegrond moet worden verklaard en dat het bestreden besluit dient te worden vernietigd.
16. De rechtbank is voorts van oordeel dat ook de stelling van eiseres dat uit de uitspraak op bezwaar onvoldoende blijkt dat rekening is gehouden met het feit dat de woning is aangepast, slaagt. De uitspraak op bezwaar bevat op dit punt enkel de volgende informatie:
“(…) De waarde van uw woning is in vergelijking met onderstaande verkoopcijfers niet te hoog vastgesteld.
Adres Verkoopdatum Verkoopprijs
[b] 09-03-2018 € 375.000
[c] 15-12-2017 € 330.000
Er is bij de waardering van uw woning voldoende rekening gehouden met het feit dat de woning is aangepast. (…)”
Nu uit de uitspraak op bezwaar niet blijkt op welke wijze bij de waardering rekening is gehouden met het feit dat de woning is aangepast, is de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd. Anders dan verweerder stelt, kan enkel uit de weergegeven verkoopcijfers van de genoemde objecten, niet worden afgeleid in hoeverre er door verweerder rekening is gehouden met het feit dat sprake is van een aangepaste woning. Ook daarom dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Griffierecht
17. Omdat het beroep gegrond is, dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 47 te vergoeden.
Proceskosten
18. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het bezwaar gegrond;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 300.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 300.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 10 juli 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.