ECLI:NL:RBNHO:2020:5669

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8177578 \ CV EXPL 19-8901 TB

Uitspraakdatum: 29 juli 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. D.H. Guldemond

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Helder Vastgoed B.V.

gevestigd te Den Helder

gedaagde

verder te noemen: Helder Vastgoed

gemachtigde: mr. J. de Beurs

1.Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 12 november 2019 een vordering tegen Helder Vastgoed ingesteld. Helder Vastgoed heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 15 juni 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2.De feiten

2.1.

Helder Vastgoed heeft het Prins Hendrik Kwartier in Den Helder ontwikkeld. Het betreft een nieuwbouwcomplex bestaande uit twee herenhuizen in combinatie met zes appartementen.

2.2.

Op of omstreeks 8 mei 2018 heeft [eiseres] de verkoopbrochure van voornoemd project ontvangen van Coltof Makelaardij, de makelaar van Helder Vastgoed. [eiseres] heeft vervolgens een optie genomen op het appartementsrecht met bouwnummer 7.

2.3.

[eiseres] heeft op 30 mei 2018 per e-mail Helder Vastgoed verzocht om toezending van bouwtekeningen van het appartement met bouwnummer 7. Op 7 juni 2018 heeft Helder Vastgoed per e-mail bouwtekeningen aan [eiseres] toegezonden. In de e-mail staat onder meer:

‘Bijgaand de tekeningen en de kleur- en materiaalstaat van de appartementen van het Prins Hendrik Kwartier zoals afgesproken. Wij gaan er van uit dat dit u meer inzicht geeft in opbouw en materialisering van het appartementsgebouw maar wijzen er op dat Helder Vastgoed zich het recht voorbehoud wijzigingen in materialisering en maatvoering door te voeren wanneer dit vanuit bouwkundig, constructief of kwalitatief oogpunt noodzakelijk dan wel wenselijk is. Aan deze tekeningen zijn dan ook geen rechten te ontlenen. Alleen wijzigingen op de bij de koopovereenkomst behorende documenten zullen worden vastgelegd in een addendum. (…)’

2.4.

[eiseres] heeft bij koop-/aannemingsovereenkomst van 22 juni 2018 (hierna te noemen: de overeenkomst) van Helder Vastgoed gekocht het in aanbouw zijnde appartementsrecht (bouwnummer [nummer] ), omvattend het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping, dakterras op de derde verdieping en berging op de begane grond van het complex, plaatselijk bekend als [adres] Den Helder, hierna te noemen: de woning.

In de overeenkomst staat onder meer:

‘
I (…)

Bij deze aanvaardt de Verkrijger uitdrukkelijk de lasten en beperkingen omschreven in een bij deze overeenkomst behorende en aan deze akte gehechte door partijen ondertekende bijlage.

(…)

De Verkrijger verklaart een afschrift te hebben ontvangen van de navolgende documenten welke een onverbrekelijk geheel vormen met deze overeenkomst:(…)5. Brochure plan “Prins Hendrik Kwartier”(…)’

2.5.

In de verkoopbrochure (hierna de brochure), die als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd, staat onder meer:

‘
Maatvoering en materiaalkeuzeKleine wijzigingen in maatvoering en materiaalkeuze, die tijdens de uitvoering van het werk noodzakelijk of gewenst blijken, evenals wijzigingen ter voldoening aan de overheidseisen en voorschriften, worden uitdrukkelijk voorbehouden. De verkoper heeft het recht af te wijken van het in de technische omschrijving gestelde, indien dit architectonisch of technisch gewenst is, zonder dat dit afbreuk doet aan de kwaliteit. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de in de brochure opgenomen artist impressions van de betreffende woningen. (…)DisclaimerDe verkoopdocumentatie is nauwkeurig en met zorg samengesteld aan de hand van gegevens en tekeningen, welke onder andere zijn verstrek door de architect en de adviseurs van dit plan alsmede gemeentelijke instanties. Ondanks het bovenstaande moeten we een voorbehoud maken ten aanzien van wijzigingen voortvloeiende uit de eisen van de overheid en/of nutsbedrijven. Helder Vastgoed is gerechtigd tijdens de ontwikkeling en (af)bouw die wijzigingen in het plan aan te brengen, waarvan noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan de kwaliteit van de woning. Deze wijzigingen geven geen recht tot het vragen van verrekening van mindere of meerdere kosten.(…)De op de tekeningen aangegeven maten zijn “circa maten”. (…)

(…)

Kozijnen, ramen en deuren(…)Deurende voor- en/of achterdeuren en binnendeuren van de woningen worden uitgevoerd in hardhout (…). (…) De binnendeuren van de woningen worden uitgevoerd als opdekdeur, (…).

VoorbehoudDeze sfeerbrochure is samengesteld aan de hand van de laatste gegevens en afbeeldingen. Samen met de artist impressions geven zij een indruk van de toekomstige situatie. Zij pretenderen niet een exacte weergave te zijn van het uiteindelijke product. Rechten kunnen dan ook niet aan deze brochure ontleend worden. Genoemde maten zijn indicatief.’

2.6.

Op 16 april 2019 is de woning door Helder Vastgoed aan [eiseres] opgeleverd. De oplevering is vroegtijdig geëindigd. Op 18 april 2019 is de oplevering hervat. Bij de oplevering is door [eiseres] een aantal gebreken waargenomen en kenbaar gemaakt aan Helder Vastgoed. Een aantal punten is opgelost. Over een paar punten zijn partijen het niet eens geworden. Dit betreft een verende binnenvloer, de hoogte van de borstwering van het dakterras, de oppervlakte van het dakterras en de binnendeuren van het appartement.

2.7.

[eiseres] heeft betaling van de laatste termijn van 5% van de aanneemsom opgeschort. Een bedrag van € 7.312,00 staat nog in depot bij de notaris.

3.De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter Helder Vastgoed veroordeelt tot betaling van € 20.498,89 aan hoofdsom en € 900,43 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met rente en kosten. De hoofdsom bestaat uit een bedrag van € 250,00 voor het laten verhelpen van het gebrek aan de binnenvloer, een bedrag van € 5.091,68 om het terras duurzaam te kunnen verhogen, een bedrag van € 10.977,25 in verband met waardevermindering van de woning omdat het dakterras 6,3 m2 kleiner is en een bedrag van € 4.179,96 in verband met verkeerd geleverde binnendeuren.

3.2.

Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Helder Vastgoed haar verplichting uit de overeenkomst niet is nagekomen, die inhoudt dat zij een woning dient op te leveren die voldoet aan de verwachtingen die daaraan gesteld mogen worden (conformiteit) en de verplichting om het voor [eiseres] te leveren werk te verrichten naar de beginselen van goedheid en deugdelijkheid. Dit levert wanprestatie op aan de kant van Helder Vastgoed en geeft [eiseres] het recht op vergoeding van de hierdoor geleden schade.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

Helder Vastgoed betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat [eiseres] zich beroept op stukken die geen contractstukken zijn. Helder Vastgoed beroept zich op de brochure die als bijlage is gevoegd bij de overeenkomst en daar onverbrekelijk onderdeel van uit maakt. Hetgeen in de brochure staat, dient opgevat te worden als door Helder Vastgoed gedane mededelingen ten aanzien van het gekochte waarbij ook rekening moet worden gehouden met de daarin opgenomen disclaimer(s). De bouwtekeningen waren al verouderd op het moment dat deze werden toegezonden, aangezien in de laatste fase gewerkt werd met een 3D model.

4.2.

Helder Vastgoed B.V. vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiseres] veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis de notaris zonder enig voorbehoud of belemmering opdracht te geven onmiddellijk de in depot gestorte 5 % van de aanneemsom, te weten een bedrag van € 7.312,00 over te maken naar het bankrekeningnummer van Helder Vastgoed, op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat [eiseres] nalaat om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 10.000,00. Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de vorderingen van [eiseres] grondslag ontberen en daarom afgewezen dienen te worden. Het depot is niet of niet langer gerechtvaardigd, nu vastgesteld dient te worden dat [eiseres] niets van Helder Vastgoed te vorderen heeft.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

Het gaat in deze zaak om de vraag of hetgeen geleverd is (de woning) aan de overeenkomst beantwoordt. De verkoper is verplicht de zaak af te leveren die (ten tijde van de aflevering) aan de overeenkomst beantwoordt (artikel 7:17 lid 1 BW). Beoordeeld moet worden of er sprake is van gebreken die maken dat de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de afwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

5.3.

De kantonrechter zal per post beoordelen of sprake is van non-conformiteit.

Verende binnenvloer

5.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat er ten tijde van de oplevering een gebrek aanwezig was ten aanzien van de binnenvloer, grenzend aan het dakterras. De binnenvloer veerde iets en dat is op enig moment door Helder Vastgoed hersteld. [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat bij aanvang van het leggen van het vinyl door een derde partij, de binnenvloer nog bleek te veren. [eiseres] heeft vervolgens deze derde partij opdracht gegeven het gebrek te herstellen.

5.5.

Helder Vastgoed heeft hiertegen onder meer aangevoerd dat zij ten aanzien van dit punt geen herstelverzoeken of ingebrekestelling heeft ontvangen waarin Helder Vastgoed een redelijke termijn tot herstel was geboden. [eiseres] heeft daarentegen aan Helder Vastgoed medegedeeld dat het probleem naar tevredenheid was verholpen en dat er ten aanzien van dit punt verder niets meer hoefde te gebeuren.

5.6.

De kantonrechter overweegt dat Helder Vastgoed eerst schadeplichtig kan zijn als zij in verzuim is gebracht (artikel 6:74, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek). Helder Vastgoed is door [eiseres] niet in gebreke gesteld en een redelijke termijn voor nakoming geboden. Evenmin zijn feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die de conclusie rechtvaardigen dat in dit concrete geval een ingebrekestelling achterwege kon blijven of dat het beroep op het ontbreken daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit brengt met zich mee dat voor zover ten aanzien van het gestelde gebrek al sprake is non-conformiteit, er geen sprake is van schadeplichtigheid.

Hoogte borstwering dakterras

5.7.

[eiseres] stelt in de dagvaarding dat de borstwering van het dakterras 35 centimeter hoger is uitgevoerd dan zij mocht verwachten. Volgens [eiseres] is op dit punt sprake van non-conformiteit omdat zij op grond van de verkoopinformatie mocht verwachten dat de borstwering 1.20 meter zou zijn, althans niet 1.55 meter. Dit blijkt ook uit de bouwtekeningen die op 7 juni 2018 door Helder Vastgoed aan [eiseres] zijn verstrekt. Als het bouwplan veranderd is, had het op de weg van Helder Vastgoed gelegen om haar te informeren over deze wijziging. Daarnaast heeft [eiseres] ter zitting verklaard uit de afbeelding in de brochure op te kunnen maken dat de op het terras afgebeelde persoon over de borstwering heen hangt.

5.8.

Helder Vastgoed voert aan dat de bouwtekeningen dateren van 31 juli 2017 en dat in de tussentijd diverse wijzigingen hebben plaatsgevonden op aanzegging van de stedenbouwkundig supervisor. Helder Vastgoed heeft [eiseres] zowel voorafgaand aan het toezenden van de bouwtekeningen als bij het toesturen van de bouwtekeningen er op gewezen dat geen rechten aan de bouwtekeningen ontleend konden worden. De bouwtekeningen maken geen onderdeel uit van de overeenkomst. De brochure maakt daarentegen wel onderdeel uit van de overeenkomst. Helder Vastgoed stelt voorts dat de brochure een sfeerimpressie bevat en dat de impressie een borstwering laat zien die hoger is dan een parasol en een volwassen figuur toont die net over de borstwering heen kan kijken. Hieruit volgt dat de borstwering tenminste 1.50 meter hoog is. Helder Vastgoed vindt verder dat [eiseres] – indien deze hoogte voor haar zo belangrijk was – voor de aankoop onderzoek had moeten doen naar de hoogte van de borstwering en daarover bij haar navraag had moeten doen. Dit geldt temeer nu [eiseres] eerder over de brochure beschikte dan over de – verouderde – bouwtekeningen.

5.9.

De kantonrechter overweegt dat de borstwering met de huidige hoogte niet in de weg staat aan een normaal gebruik van het gekochte. Dat heeft [eiseres] ook niet gesteld. De vraag is of [eiseres] op basis van de overeenkomst een lagere borstwering had mogen verwachten. Vaststaat dat de brochure een onverbrekelijk onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. De sfeerimpressie daarin laat duidelijk zien dat de borstwering de hoogte van een parasol voorbij gaat en tot op borsthoogte van een volwassen man reikt. De kantonrechter is met Helder Vastgoed van oordeel dat [eiseres] op basis daarvan niet had mogen verwachten dat de borstwering slechts 1.20 meter hoog zou zijn. Indien de hoogte voor haar van doorslaggevend belang was, had zij navraag moeten doen. De bouwtekeningen maken immers geen onderdeel uit van de overeenkomst en bovendien heeft Helder Vastgoed in haar e-mails duidelijk aangegeven dat daaraan geen rechten ontleend konden worden. Derhalve kan [eiseres] geen beroep doen op de bouwtekeningen. Er is dan ook geen sprake van non-conformiteit op dit punt.

Oppervlakte dakterras

5.10.

[eiseres] stelt dat de oppervlakte van het dakterras van de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. In de verkooplijst staat vermeld dat de oppervlakte van het dakterras 26,4 m2 groot zou zijn. Dit is onder andere de reden geweest dat [eiseres] voor deze woning heeft gekozen. Na oplevering is gebleken dat de oppervlakte van het dakterras 20,1 m2 groot was. Volgens [eiseres] is op dit punt sprake van non-conformiteit omdat zij op grond van de verkoopinformatie mocht verwachten dat het dakterras 26,4 m2 zou zijn. Volgens [eiseres] levert dit een waardevermindering van de woning op en heeft zij recht op schadevergoeding.

5.11.

Helder Vastgoed betwist dat de oppervlakte van het dakterras niet aan de overeenkomst beantwoordt. De verkooplijst waar [eiseres] zich op beroept dateert van 1 maart 2016 en maakt geen onderdeel uit van de overeenkomst. Zoals eerder door Helder Vastgoed aangevoerd heeft ophoging van de borstwering van het dakterras plaatsgevonden op aanzegging van de stedenbouwkundig supervisor. Dit heeft invloed gehad op de netto oppervlakte van het dakterras. Helder Vastgoed beroept zich op de brochure. In de brochure zijn de maten van het dakterras opgenomen, die nagenoeg overeenkomen met de feitelijke maten van het gerealiseerde dakterras.

5.12.

De vraag die moet worden beantwoord is of [eiseres] een dakterras van 26,4 m2 mocht verwachten. De kantonrechter volgt [eiseres] niet in dit standpunt. Terecht heeft Helder Vastgoed aangevoerd dat de verkooplijst geen onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. Vaststaat dat de brochure onverbrekelijk onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. In de brochure zijn de maten van het dakterras opgenomen. [eiseres] heeft niet betwist dat deze maten nagenoeg overeenkomen met de feitelijke maten van het gerealiseerde dakterras. Er is dan ook geen sprake van non-conformiteit op dit punt.

Binnendeuren appartement

5.13.

[eiseres] stelt dat de geleverde binnendeuren niet aan de overeenkomst beantwoorden. In de brochure is opgenomen dat de deuren worden uitgevoerd in hardhout. De binnendeuren blijken volgens [eiseres] uitgevoerd te zijn in vurenhout.

5.14.

Helder Vastgoed betwist dat op dit punt sprake is van non-conformiteit. De toegepaste binnendeuren staan niet in de weg aan een normaal gebruik van het gekochte. Niet juist is dat [eiseres] op basis van de brochure binnendeuren mocht verwachten die uitsluitend uit hardhout zouden bestaan. Er bestaan vele varianten en verschillende soorten hardhouten deuren. Helder Vastgoed beroept zich in dit verband op de in de brochure opgenomen disclaimers (exoneraties), die verkort en zakelijk weergegeven inhouden dat het Helder Vastgoed vrijstaat om noodzakelijke of gewenste wijzigingen toe te passen, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan de kwaliteit van de woning. Helder Vastgoed betoogt dat zij gekozen heeft voor kwalitatief zeer goede en zware, massief gevulde deuren, die minder kromtrekken en klemmen dan deuren die volledig zijn uitgevoerd in hardhout. Volgens Helder Vastgoed is niet gesteld of gebleken dat met de huidige binnendeuren afbreuk is gedaan aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien of bruikbaarheid van de woning.

5.15.

De kantonrechter overweegt dat door [eiseres] onvoldoende concreet is gesteld in welk opzicht de deuren niet voldoen aan de kwaliteit die zij had mogen verwachten. Zij heeft uitsluitend gesteld dat de deuren niet volledig uit hardhout bestaan. Gezien het gemotiveerde verweer van Helder Vastgoed had zij deze stelling nader moeten onderbouwen om te kunnen aannemen dat de huidige binnendeuren kwalitatief niet voldoen aan hetgeen zij op basis van de overeenkomst mocht verwachten. Er is dan ook geen sprake van non-conformiteit op dit punt.

5.16.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de vordering van [eiseres] worden afgewezen. Nu de vordering in conventie zal worden afgewezen, bestaat voor [eiseres] geen grond om zich te beroepen op het bepaalde in artikel 7:768 BW jo 6:262 BW. Het door Helder Vastgoed in reconventie gevorderde zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de notaris 5 werkdagen zal krijgen om de in depot gestorte 5% van de aanneemsom over te maken naar het bankrekeningnummer van Helder Vastgoed, dit om executiegeschillen te voorkomen.

5.17.

De proceskosten, zowel ten aanzien van de vordering als de tegenvordering, komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt. De kosten in verband met de tegenvordering worden aan de kant van Helder Vastgoed begroot op nihil. Niet is gebleken van werkzaamheden die een aparte vergoeding naast de ten aanzien van de vordering toegekende vergoeding rechtvaardigen.
Daarbij wordt [eiseres] ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Helder Vastgoed worden gemaakt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Helder Vastgoed tot en met vandaag vaststelt op een bedrag van € 960,00 aan salaris van de gemachtigde van Helder Vastgoed;

de tegenvordering

6.3.

veroordeelt [eiseres] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de notaris opdracht te geven om binnen 5 werkdagen de in depot gestorte 5% van de aanneemsom, te weten € 7.312,00, over te maken naar het bankrekeningnummer van Helder Vastgoed, op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat zij hier niet aan voldoet, met een maximum van € 10.000,00;

6.4.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Helder Vastgoed worden vastgesteld op nihil;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af;

de vordering en de tegenvordering

6.6.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Helder Vastgoed worden gemaakt;

6.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter