Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5645
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 360.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar, met dagtekening 18 oktober 2019, heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2020 te Haarlem.
Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde A. Oosters. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [B] , vergezeld door [C] , register-taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning heeft een berging en dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 471m3 en de oppervlakte van het perceel is 229m2.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 324.000. Eiser stelt dat de woning volgens de definitie van de Waarderingskamer een ander type woning betreft dan de referentieobjecten. De referentieobjecten zijn twee-onder-één-kapwoningen en de woning is een tussenwoning. Volgens eiser waren er betere vergelijkingsobjecten voorhanden. Daarnaast heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Eiser wijst daarbij onder meer naar een taxatierapport opgesteld door [D] . Hierin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de objecten [E] , [F] en [G] , alle te [Z] .
4. Verweerder stelt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is bepaald. Verweerder wijst daarbij onder meer naar een taxatierapport en een waardematrix (hierna: matrix) welke zijn opgesteld door [C] , register-taxateur. Hierin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de objecten [H] , [I] en [J] , alle te [Z] . De waarde van de woning op de waardepeildatum is in het rapport getaxeerd op € 360.000 en op
€ 374.542 in de matrix. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
€ 374.542 in de matrix. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten.
8. Indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldoet, zal de rechtbank oordelen of de door eiser verdedigde waarde door eiser aannemelijk is gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
9. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de gehanteerde referentieobjecten. De referentieobjecten alsmede de woning betreffen volgens de matrix geschakelde twee-onder-één kapwoningen. In deze matrix zijn de afzonderlijke waardes van de referentieobjecten met deelobjecten genoemd alsook de waarde van de woning met deelobjecten.
10. Uit het ter zitting gestelde blijkt dat verweerder voor de kwalificering van het objectsoort als beleid hanteert om aan te sluiten bij de informatie van de Waarderingskamer over woningtypes, beschikbaar op hun website. Uit de website van de Waarderingskamer blijkt in dit verband het volgende. Ter uniformering van begrippen en definities voor het beschrijven van de verschillende type woningen heeft de Waarderingskamer in samenwerking met NVM, VatgoedPro, VBO, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten de ‘Fotowijzer woningen’ (hierna: fotowijzer) samengesteld. De definities van de verschillende type woningen worden ondersteund met behulp van foto’s.
11. Op grond van de fotowijzer worden een twee-onder-één kapwoning en een geschakelde twee-onder-één-kapwoning als volgt gedefinieerd:
“Een 2-onder-1-kapwoning is een eengezinswoning waarvan het hoofdgebouw is verbonden met het hoofdgebouw van één andere gelijksoortige en gelijkvormige woning (niet zijnde een tussenwoning). Ook wanneer de woningen elk een afzonderlijke dakconstructie hebben, vallen deze onder de definitie van de 2-onder-1-kapwoning. 2-onder-1-kapwoningen worden ook wel aangeduid als ‘helft van een dubbel’, welk begrip als synoniem gebruikt mag worden.”
"Een geschakelde 2-onder-1-kapwoning is een 2-onder-1-kapwoning waarbij de muren van aanbouwen gedeeltelijk aan (aanbouwen van) andere woningen grenzen. Ook wanneer de woningen elk een afzonderlijke dakconstructie hebben, vallen deze onder de definitie 2-onder-1-kapwoning.”
Een tussenwoning is als volgt gedefinieerd:
“Een tussenwoning is een eengezinswoning waarbij de tussenmuren aan andere panden grenzen en waarbij de woningen ten opzichte van elkaar in een gelijk vlak of lijn liggen. Ook de woning die de hoek vormt van een gesloten bouwblok (twee reeksen woningen zijn verbonden met elkaar) is een tussenwoning.”
12. Tussen partijen is in geschil of de woning een tussenwoning is. In dit verband overweegt de rechtbank vooraf dat aannemelijk is dat de vraag of de woning een tussenwoning is invloed heeft op de vast te stellen waarde. In het algemeen heeft een tussenwoning, bij gelijk blijvende overige omstandigheden, vanwege het verschil in uitstraling een lagere waarde dan een al dan niet geschakelde twee-onder-één kapwoning. Verweerder heeft ter zitting verder gesteld dat de grondstaffel voor rijwoningen een andere is. Hieruit begrijpt de rechtbank dat ook feitelijk de waardering van de woning tot een ander resultaat leidt als het als rijwoning moet worden bestempeld.
13. Uit de foto’s in het dossier blijkt dat de woning aan de rechterkant kant geheel spiegelbeeldig aansluit op een andere woning. Aan de linkerkant is sprake van het verspringen van het dak naar een lagere nok, waarbij de scheiding tussen de daarop volgende woning halverwege het dak met de lagere nok ligt. Eiser stelt dat al vanaf de bouw van de woning sprake was van een dergelijke indeling van de woning. Daarnaast betreft volgens eiser de aansluiting aan de linkerkant een volwaardige leefruimte en geen garage of andersoortige aanbouw. Om die reden is volgens eiser sprake van een tussenwoning.
14. Volgens de rechtbank heeft verweerder hetgeen eiser ter zitting heeft aangevoerd niet, althans onvoldoende betwist. De rechtbank acht het, gelet op hetgeen eiser heeft aangevoerd, de definities van de Waarderingskamer, de gegevens en foto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten, aannemelijk dat de woning een tussenwoning betreft. Daarbij is relevant dat uit de definities, in onderlinge verhouding, blijkt dat indien aan de definitie van tussenwoning is voldaan geen sprake kan zijn van een (geschakelde) twee-onder-één-kapwoning. Tevens heeft de woning volgens de rechtbank ook niet de uitstraling van een twee-onder-één-kapwoning.
15. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder in het taxatierapport genoemde referentieobjecten [H] en [I] onvoldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopcijfers niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Die objecten zijn (geschakelde) twee-onder-één-kapwoningen, anders dan de woning, en verweerder heeft niet gesteld dat en op welke wijze met verschillen in objecttype rekening kan worden gehouden. [J] is wel van hetzelfde type als de woning, zo blijkt uit de foto. Naar het oordeel van de rechtbank kan het referentieobject gelegen aan de [J] echter ook niet worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat de transactiedatum te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum 1 januari 2018. Het genoemde referentieobject is verkocht op 17 januari 2019. Verweerder heeft gesteld noch onderbouwd dat er geen vergelijkbare woning dichter bij de waardepeildatum is verkocht.
16. Gelet op bovenstaand is de rechtbank van oordeel dat de drie referentieobjecten van verweerder niet bruikbaar zijn. Verweerder heeft hierdoor niet de waarde van de woning van € 360.000 aannemelijk gemaakt.
17. Eiser heeft eveneens een taxatierapport in het geding gebracht met daarin andere referentieobjecten dan verweerder heeft gebruikt. De referentieobjecten betreffen allen tussenwoningen dan wel aan het einde van een rij tussenwoningen gelegen hoekwoningen. De rechtbank is evenwel van oordeel dat de door eiser gebruikte referentieobjecten niet goed bruikbaar zijn. Verweerder heeft ter zitting onderbouwd gesteld dat de referentieobjecten allen in een wijk zijn gelegen waar relatief goedkope woningen zijn gelegen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat en op welke wijze voldoende rekening kan worden gehouden met dit verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, dan wel gesproken kan worden van gelijkwaardige wijken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met de door hem aangedragen referentieobjecten de lagere waarde van € 324.000 niet aannemelijk gemaakt.
18. Nu beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt zal de rechtbank om tot een finale geschilbeslechting te komen, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht de waarde in goede justitie vaststellen op € 350.000.
19. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
20. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.311 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 256,52
(4 uur á € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus
€ 1.567,52.
Beslissing
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het bezwaar gegrond;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 350.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.567,52;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Doesburg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.