Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 8222014 \ CV EXPL 19-6525
Uitspraakdatum: 18 juni 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de vereniging Woningbouwvereniging Oostzaanse Volkshuisvesting
gevestigd te Oostzaan
eiseres
verder te noemen: WOV
gemachtigde: mr. T.W. Jaburg
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. L. Stolk-Hogeterp.
1.Het procesverloop
1.1.
WOV heeft bij dagvaarding van 10 december 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 20 mei 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. WOV en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft WOV bij brief van 11 mei 2020 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
WOV verhuurt per 1 november 1986 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna ook: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn van toepassing:
‘de bepalingen van het hier bijgevoegde huurreglement d.d. 25 februari 1980’.
‘de bepalingen van het hier bijgevoegde huurreglement d.d. 25 februari 1980’.
2.2.
Op 2 juli 2019 heeft de burgemeester van de gemeente Oostzaan een
‘Waarschuwing artikel 13b Opiumwet’naar [gedaagde] verzonden. In het gehuurde zijn op 21 juni 2019 achttien hennepplanten aangetroffen; negen in de badkamer en negen op het balkon. Ook is een groeilamp in de badkamer aangetroffen.
‘Waarschuwing artikel 13b Opiumwet’naar [gedaagde] verzonden. In het gehuurde zijn op 21 juni 2019 achttien hennepplanten aangetroffen; negen in de badkamer en negen op het balkon. Ook is een groeilamp in de badkamer aangetroffen.
2.3.
Bij brief van 2 juli 2019 heeft de burgemeester van de gemeente Oostzaan aan WOV medegedeeld dat op 21 juni 2019 in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij is aangetroffen en dat deze is ontmanteld. Ter kennisname is de waarschuwingsbrief die diezelfde dag naar [gedaagde] is verzonden meegestuurd.
2.4.
Bij brief van 8 juli 2019 heeft WOV de huurovereenkomst met [gedaagde] per direct opgezegd waarbij is medegedeeld dat [gedaagde] het gehuurde op 8 augustus 2019 schoon en leeg diende op te leveren.
2.5. (
(De gemachtigde van) [gedaagde] heeft op 6 augustus 2019 laten weten dat hij niet instemt met een einde van de huurovereenkomst en dat hij het gehuurde niet zal ontruimen.
3.De vordering
3.1.
WOV vordert - samengevat en na wijziging ter zitting - ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, machtiging om de ontruiming op kosten van [gedaagde] ten uitvoer te leggen indien hij in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen, te vermeerderen met proceskosten en de wettelijke rente daarover.
3.2.
WOV legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen op grond van de wet, de huurovereenkomst en het toepasselijke huurreglement door in het gehuurde een hennepkwekerij te houden. In artikel 6.1 van het huurreglement is bepaald dat het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming dient te worden gebruikt (zie ook artikel 7:213 en 7:214 BW). De aangetroffen hoeveelheid hennep c.q. de hennepkwekerij duidt op bedrijfsmatige exploitatie. WOV heeft een zwaarwegend belang bij het optreden tegen hennepkwekerijen gelet op de aard van de bestemming in relatie tot de ernstige risico’s die een dergelijke (bedrijfsmatige) exploitatie met zich brengen. Het is een feit van algemene bekendheid dat het op bedrijfsmatige wijze telen van hennep in een woning niet is toegestaan. Daarnaast is het een feit van algemene bekendheid dat woningbouwcorporaties met ‘zero-tolerance’ tegen hennep optreden. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Het belang van WOV bij een ‘zero-tolerance’-beleid waar het gaat om bedrijfsmatige hennepteelt weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij het behoud van zijn woning.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat zowel in de huurovereenkomst als in het huurreglement geen specifieke bepaling is opgenomen over een verbod op het kweken van hennep. Het huurreglement is ook nimmer aan [gedaagde] ter hand gesteld en is niet van toepassing. [gedaagde] is er niet mee bekend dat telen van wiet in het gehuurde niet is toegestaan. Evenmin is [gedaagde] bekend met een ‘zero-tolerance’-beleid. Er is geen sprake van bedrijfsmatige hennepteelt en er is dus geen sprake van een bestemmingswijziging. [gedaagde] betwist dat hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Er was sprake van een LED groeilamp en niet van een assimilatielamp. Bovendien was er sprake van eigen gebruik in verband met medische aandoeningen en een experiment om de planten op het balkon op korte termijn in de natuur te planten. Tot slot is niet tot strafrechtelijke vervolging overgegaan en heeft de burgemeester ervoor gekozen slechts een formele waarschuwing te geven en niet tot sluiting van het gehuurde over te gaan.
4.2.
De gevolgen voor [gedaagde] zijn in relatie tot de belangen van WOV te ernstig. Gelet op alle omstandigheden van het geval is ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd.
5.De beoordeling
5.1.
Kern van het geschil is of de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden moet worden vanwege een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] . De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid levert de overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders indien de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Of ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is, dient te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval (HR 28 september 2018, ECLI:NL:2018:1810).
5.2.
[gedaagde] heeft niet betwist dat zich in het gehuurde achttien hennepplanten en een groeilamp bevonden en dat deze zijn eigendom waren. Ondanks dat in de huurovereenkomst zelf en in het al dan niet toepasselijke huurreglement geen specifieke bepaling is opgenomen, is [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter daarmee tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het is een feit van algemene bekendheid dat het bedrijfsmatig kweken van hennep in een huurwoning niet is toegestaan en dat woningbouwverenigingen daartegen streng en consequent optreden. In ieder geval had voor [gedaagde] duidelijk kunnen en moeten zijn dat het kweken van achttien hennepplanten in de woning niet was toegestaan. Het verweer van [gedaagde] dat deze planten alleen voor eigen gebruik waren en dat hij van plan was deze deels in de vrije natuur te planten, vindt de kantonrechter niet geloofwaardig. [gedaagde] heeft ook niet betwist de gemotiveerde toelichting van WOV dat een dergelijke hoeveelheid hennepplanten niet alleen bestemd kan zijn voor eigen gebruik. Ook is niet bestreden de stelling van WOV dat uit de Opiumwet volgt dat het hebben van meer dan vijf hennepplanten een strafbaar feit oplevert omdat het meer dan telen voor eigen gebruik betreft, waarvan [gedaagde] ook op de hoogte had moeten of kunnen zijn. Het voorhanden hebben van achttien hennepplanten levert een tekortkoming op van [gedaagde] van zijn verplichting als bedoeld in artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek om zich als goed huurder te gedragen. Deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.
5.3.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat in dit concrete geval de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is.
[gedaagde] heeft daartoe een beroep gedaan op, onder meer, zijn woonbelang. [gedaagde] gebruikt de hennep in verband met medische aandoeningen; [gedaagde] heeft last van zijn luchtwegen en nervositeit en hij heeft baat bij het gebruik van hennep en de daarvan afkomstige CBD-olie.
Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De ernst van de tekortkoming blijkt reeds uit het aantal aangetroffen hennepplanten, waaruit volgt dat op grond van de Opiumwet beroeps- of bedrijfsmatige teelt aan de orde is. Een ontbinding van een huurovereenkomst heeft vrijwel altijd ingrijpende gevolgen voor een huurder. Dat gegeven alleen staat niet aan de ontbinding van een huurovereenkomst in de weg, zeker niet wanneer - zoals hier - sprake is van een aan de huurder te verwijten tekortkoming van niet geringe betekenis. De kantonrechter is - alle omstandigheden afwegend en rekening houdend met de belangen van [gedaagde] - van oordeel dat het woonbelang van de [gedaagde] niet opweegt tegen het belang van WOV, dat eruit bestaat dat zij wenst op te treden tegen personen die een hennepkwekerij houden in een van haar gehuurde woning en te voorkomen dat de door haar verhuurde woningen worden gebruikt voor dit soort activiteiten met alle mogelijke gevolgen van dien. Dat [gedaagde] de hennep zou gebruiken voor medicinale doeleinden, maakt voorgaande niet anders. Uit de door [gedaagde] overgelegde verklaring van de huisarts blijkt niet van een medische noodzaak daartoe, maar bovendien moet ervan worden uitgegaan dat sprake is van teelt die niet alleen bedoeld is voor eigen gebruik, maar bedrijfsmatig, zoals hiervoor is overwogen.
5.4.
De conclusie is dat de kantonrechter de gewijzigde vordering van WOV zal toewijzen. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is echter niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. De gevorderde ontruimingskosten worden ook afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.
5.5.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij overwegend ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen veertien dagen na betekening van dit vonnis.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte aan het adres [adres] in [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan WOV;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van WOV tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 99,01
griffierecht € 121,00
salaris gemachtigde € 360,00,
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter