ECLI:NL:RBNHO:2020:4959

• Datum uitspraak: 3 juli 2020
• Publicatiedatum: 6 juli 2020
• Zaaknummer: 8528297
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M.C.J. Lommen; J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over huurgeschil en ontruiming wegens huurachterstand met opschorting van betaling

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 3 juli 2020 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], met betrekking tot een huurgeschil en de ontruiming van een woning. [eiseres] vorderde ontruiming van de woning vanwege een huurachterstand van meer dan acht maanden. De gedaagden voerden aan dat zij de huur mochten opschorten vanwege gebreken aan de woning, maar de voorzieningenrechter oordeelde dat de opschorting niet gerechtvaardigd was, aangezien slechts 50% van de gebreken als rechtvaardiging kon dienen. De gedaagden waren niet verschenen, behalve [gedaagde sub 2], die een tegenvordering indiende voor noodzakelijke reparaties aan de woning. De voorzieningenrechter oordeelde dat [eiseres] ontvankelijk was in haar vordering en dat er een spoedeisend belang was bij de ontruiming. De vordering tot ontruiming werd toegewezen, met een termijn van twee weken na betekening van het vonnis. De proceskosten werden toegewezen aan [eiseres].

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8528297 \ VV EXPL 20-86

Uitspraakdatum: 3 juli 2020

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres in conventie

verweerster in reconventie
hierna te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. M.L. Ravensbergen-Brussee

tegen

1. [gedaagde sub 1]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie
hierna te noemen: [gedaagde sub 1]

gemachtigde: mr. C.L. Mens

2. [gedaagde sub 2]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie

eiser in reconventie
hierna te noemen: [gedaagde sub 2]
gemachtigde: mr. A.M. Verbrugge

3. zij die verblijven in het perceel, of een gedeelte daarvan, gelegen te [adres] , zijnde anderen dan gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht van voormelde onroerende zaak, wier naam en woonplaatsen niet kunnen worden achterhaald;
gedaagden in conventie
hierna te noemen: de overige personen die in de woning verblijven
niet verschenen

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (hierna gezamenlijk ook te noemen: [gedaagde sub 2] c.s.) alsmede de overige personen die in de woning verblijven gedagvaard op 2 juni 2020.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 juni 2020. De overige personen die in de woning verblijven zijn niet in het geding verschenen. [gedaagde sub 2] heeft een tegenvordering ingediend. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiseres] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] nog stukken toegezonden. Die stukken betreffen onder meer de dagvaarding, mondeling verweer en conclusies in de hierna onder 2.5 vermelde bodemprocedure (met daarbij horende producties).

2. De feiten

2.1.

[gedaagde sub 2] c.s. huren de woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning) sinds 1 augustus 2016 voor een maandbedrag van € 1.527,74 op basis van een huurovereenkomst van 24 juni 2016.

2.2.

De huurovereenkomst vermeldt – voor zover hier relevant – het volgende:

"Verhuurder Naam: [vastgoedbeheerder] I.o.v.: [eiseres] (…)

Artikel 7: Beheerderschap 7.1 Indien van toepassing, treedt als beheerder op: Naam: [vastgoedbeheerder] (…)"

2.3.

Op de handtekeningenpagina van de huurovereenkomst staat naast
"(verhuurder)" de handtekening van een medewerker van [vastgoedbeheerder] (hierna: [vastgoedbeheerder] ) en onderaan diezelfde pagina onder
"Paraaf verhuurder" de handtekening van dezelfde medewerker van [vastgoedbeheerder] met daarbij geschreven de tekst:
"i.o.v." .

2.4.

In een email van 18 januari 2019 schrijft [vastgoedbeheerder] aan [gedaagde sub 2] – voor zover hier van belang -:

"
Wij hebben de incassoprocedure uit naam van de eigenaresse gestart. Communicatie over de achterstand zal dus inderdaad via hen moeten verlopen vanaf heden. M.b.t. de gebreken in de woning zal de eigenaresse contact met u opnemen heeft zij mij aangegeven. Ons kantoor doet namelijk alleen het administratieve beheer nog en zij regelt het technische beheer zelf ".

2.5.

In een email van 23 januari 2019 schrijft [vastgoedbeheerder] aan [gedaagde sub 2] – voor zover hier van belang -:

"
Ik heb uw email doorgezet naar de eigenaren van de woning, aangezien zij zelf het technisch beheer verzorgen van het pand ".

2.6.

[gedaagde sub 1] en haar vier kinderen hebben de woning op 7 augustus 2019 definitief verlaten en wonen sinds dat moment elders.

2.7.

Bij dagvaarding van 13 februari 2020 is [eiseres] een bodemprocedure gestart tegen [gedaagde sub 2] c.s. [eiseres] vordert in die procedure – zakelijk weergegeven – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van achterstallige huur. Die procedure staat op de rol van 1 juli 2020 voor dupliek aan de zijde van [gedaagde sub 1] . De advocaat van [gedaagde sub 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding aangekondigd binnenkort ook een conclusie van dupliek te nemen als gemachtigde namens [gedaagde sub 2] , die tot nog toe in persoon procedeerde in de bodemprocedure.

2.8.

[gedaagde sub 2] heeft recent zijn neef met diens vrouw en kind onderdak verleend in de woning.

2.9.

[gedaagde sub 2] heeft na de maand november 2019 geen huur meer betaald.

3. De vordering in conventie en het verweer daartegen

3.1.

[eiseres] vordert – na vermindering van eis - dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:
I. gedaagden veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het pand aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten, met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [gedaagde sub 2] c.s. mocht bevinden en het pand onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen en te laten;
II. [gedaagde sub 2] en de overige personen die in de woning verblijven hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente hierover, te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde sub 2] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun contractuele en wettelijke verplichtingen. Er is sprake van een structurele huurachterstand, die inmiddels opgelopen is tot meer dan acht maanden. Daarnaast hebben [gedaagde sub 2] c.s. de woning aan derden in gebruik afgestaan zonder toestemming van [eiseres] . De overige personen die in de woning verblijven, verblijven daar zonder recht of titel.

3.3.

[gedaagde sub 2] c.s betwisten de vordering in conventie. Zij voeren in de eerste plaats aan dat [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard dient te worden. De huurovereenkomst is volgens hen niet met [eiseres] gesloten maar met [vastgoedbeheerder] . Nu sprake is van indirecte vertegenwoordiging is de rechtshandeling in eigen naam van de vertegenwoordiger verricht en treden de rechtsgevolgen slechts in voor de tussenpersoon, in dit geval [vastgoedbeheerder] . Volgens [gedaagde sub 2] c.s. is [vastgoedbeheerder] dan ook de verhuurder, niet [eiseres] , en [eiseres] is daarom niet ontvankelijk in haar vordering.

3.4.

[gedaagde sub 1] heeft inhoudelijk geen verweer gevoerd tegen de ontruiming van de woning, nu zij daar sinds augustus 2019 niet meer woont. Omdat [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling de hoofdelijke veroordeling in de proceskosten jegens [gedaagde sub 1] heeft ingetrokken, voert zij verder geen verweer tegen de vorderingen van [eiseres] .

3.5.

[gedaagde sub 2] voert wel inhoudelijk verweer en voert in de eerste plaats aan dat hij nooit de algemene bepalingen, waarop [eiseres] zich beroept in verband met het ongeoorloofd gebruik door derden, heeft ontvangen zodat [eiseres] zich daar niet op kan beroepen. Verder voert hij aan dat de huurachterstand het gevolg is van het rechtmatig opschorten door hem van de betaling van de huurtermijnen gelet op structurele ernstige gebreken aan de woning. Ook ontbreekt volgens hem het spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vorderingen. Tot slot voert [gedaagde sub 2] verweer tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring.

4. De voorwaardelijke tegenvordering en het verweer daartegen

4.1.

[gedaagde sub 2] vordert in reconventie (voorwaardelijk) dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [eiseres] veroordeelt:
om binnen drie weken na dit vonnis, het noodzakelijk onderhoud c.q. reparaties aan de woning, gelegen aan [adres] , uit te voeren, waaronder het ventilatiesysteem badkamer beneden, de badkamer cabine deur beneden, de lekkage wasbak badkamer beneden, de lekkage wasbak badkamer boven, het doorspoelsysteem toilet boven, de sluiting van de tuindeur, de tochtafsluiting achterdeur, de lekkage wasbak keuken, de vaatwasser, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag voor elke dag dat [eiseres] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 15.000,00 en met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.

4.2.

[gedaagde sub 2] legt aan deze (voorwaardelijke) tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de woning veel gebreken heeft die de woning vrijwel onbewoonbaar maken. De gebreken zien op (onder andere) het ventilatiesysteem van de badkamer, de badkamercabinedeur, lekkende wasbakken, de wc die niet goed doorspoelt, niet werkende vaatwasser etc. [eiseres] weigert volgens [gedaagde sub 2] de gebreken te verhelpen.

4.3.

[eiseres] betwist de tegenvordering en stelt dat het haar onmogelijk wordt gemaakt om eventuele gebreken te laten herstellen. [gedaagde sub 2] weigert immers toegang tot de woning te verlenen totdat een uitspraak door de Huurcommissie is gedaan.

5. De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

De overige personen die in de woning verblijven zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. Tegen hen wordt dan ook verstek verleend. Ingevolge het bepaalde in artikel 140 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zal echter tussen alle partijen één vonnis gewezen worden, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

5.3.

Het meest verstrekkende en primair gevoerde verweer van [gedaagde sub 2] c.s. is dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vorderring, omdat niet zij maar [vastgoedbeheerder] de verhuurder is van de woning waarmee [gedaagde sub 2] c.s. gecontracteerd hebben. Dit verweer faalt.

5.4.

Voor het antwoord op de vraag of [vastgoedbeheerder] de huurovereenkomst met betrekking tot de woning voor zichzelf (op eigen naam) heeft gesloten met [gedaagde sub 2] c.s. of als vertegenwoordiger in naam van [eiseres] , is beslissend wat partijen over en weer hebben verklaard en over en weer uit elkaars gedragingen hebben mogen begrijpen. Ook verklaringen en gedragingen en andere omstandigheden die plaatsvinden na het contracteren kunnen daarbij relevant zijn voor de vraag wie partij is bij de overeenkomst.

5.5.

In de huurovereenkomst staat onder verhuurder weliswaar eerst [vastgoedbeheerder] maar daaronder staat ‘i.o.v.’ [eiseres] . Ook bij de paraaf van [vastgoedbeheerder] , onderaan op de handtekeningenpagina van de huurovereenkomst, is vermeld dat [vastgoedbeheerder] tekent ‘in opdracht van’. In artikel 7 van de huurovereenkomst wordt [vastgoedbeheerder] als "beheerder" genoemd. Van belang is verder dat uit de overgelegde producties blijkt dat tussen [gedaagde sub 1] en [eiseres] eind 2016 rechtstreeks is gecommuniceerd over de zonneschermen (via WhatsApp) en in maart 2019 over gebreken met betrekking tot de vaatwasser. Ook blijkt dat door [vastgoedbeheerder] in email correspondentie met [gedaagde sub 2] c.s. niet alleen voor technische gebreken heeft doorverwezen naar de "eigenaren" of "eigenaresse" van het pand (o.a. in de emails van [vastgoedbeheerder] aan [gedaagde sub 2] van 19 januari en van 23 januari 2019) maar ook in verband met het starten van een incassoprocedure voor de achterstallige huur (email van [vastgoedbeheerder] aan [gedaagde sub 2] van 19 januari 2019). Niet is gebleken dat die omstandigheden na het contracteren op enig moment aanleiding waren voor [gedaagde sub 2] c.s. om vragen te stellen over de identiteit van de verhuurder.

5.6.

Op basis van de onder 5.5. vermelde omstandigheden komt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat er op voorhand van moet worden uitgegaan dat [gedaagde sub 2] c.s. hebben moeten begrijpen dat niet [vastgoedbeheerder] maar [eiseres] eigenaar en verhuurder was van de woning en dat [vastgoedbeheerder] niet de bedoeling heeft gehad op eigen naam te contracteren met [gedaagde sub 2] c.s. als verhuurder van de woning.

5.7.

Het voorgaande brengt mee dat er vooralsnog van moet worden uitgegaan dat [vastgoedbeheerder] als vertegenwoordiger namens [eiseres] heeft gecontracteerd met [gedaagde sub 2] c.s. en dat [eiseres] , als verhuurder van de woning, ontvankelijk is in haar vordering in dit kort geding. Inhoudelijk overweegt de voorzieningenrechter met betrekking tot die vordering als volgt.

5.8.

De door [eiseres] gevraagde voorziening in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu de vordering (onder andere) is gegrond op een huurachterstand van meer dan 8 maanden.

5.9.

Verder is voor toewijzing van de vordering tot ontruiming in dit kort geding vereist dat op grond van de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk is dat die vordering tot ontruiming in de tussen partijen gevoerde bodemprocedure zal worden toegewezen.

5.10.

[gedaagde sub 2] erkent dat hij een huurachterstand heeft van ruim acht maanden. Hij stelt daar echter tegenover dat hij de huurbetalingen mag opschorten omdat de woning veel gebreken vertoont. Ter zitting heeft [gedaagde sub 2] betoogd dat de door hem gestelde gebreken aan de woning een opschorting van de helft van de huur rechtvaardigen. Indien dit betoog van [gedaagde sub 2] gevolgd wordt, is dus sprake van een huurachterstand van meer dan vier maanden ten aanzien waarvan ook in de visie van [gedaagde sub 2] zelf geen geldige reden voor opschorting bestaat . Gelet op die achterstand is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden wegens een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Daar komt nog bij dat door [eiseres] is gesteld en door [gedaagde sub 2] is erkend, dat [eiseres] nog zeer recent het aanbod heeft gedaan om (met een monteur) langs te komen om de gebreken te verhelpen. [gedaagde sub 2] heeft erkend hier niet aan mee te willen werken, zodat het niet verhelpen van de door hem gestelde gebreken voor zijn risico komt. Zijn standpunt dat hij eerst een oordeel van de huurcommissie wil afwachten, levert geen geldige reden op om het aanbod van [eiseres] om de gebreken te verhelpen af te slaan. In het licht van deze omstandigheden is het beroep op opschorting dan ook niet gerechtvaardigd.

5.11.

Het voorgaande brengt mee dat de voorzieningenrechter de gevraagde ontruiming zal toewijzen.

5.12.

[gedaagde sub 2] heeft verzocht de vordering bij toewijzing daarvan niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Als op de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad verweer wordt gevoerd, moet een belangenafweging plaatsvinden. De maatstaf daarbij is of het belang van degene die de uitvoerbaarheid bij voorraad vordert, zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij het behoud van de bestaande toestand totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist (ECLI:NL:HR:1996:ZC2215, NJ 1997, 684).

5.13.

De kantonrechter ziet in hetgeen [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd geen aanleiding om de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Door [gedaagde sub 2] is niet gesteld, en ook anderszins is niet gebleken, dat [gedaagde sub 2] geen andere woning kan vinden en hij heeft ook niet aangevoerd welk ander belang hij heeft om juist in deze woning te blijven wonen. De voorzieningenrechter zal het vonnis daarom zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad verklaren. [eiseres] heeft daarbij ook belang nu zij al acht maanden geen huur meer heeft ontvangen en er ook geen aanleiding is om te veronderstellen dat die huurachterstand snel zal worden ingelopen en/of de lopende huur wel zal worden voldaan. Daarbij wordt betrokken dat [eiseres] onweersproken heeft aangevoerd dat zij voor haar inkomen in belangrijke mate afhankelijk is van voornoemde huurinkomsten.

5.14.

De vordering tot ontruiming jegens de overige personen die in de woning, zal worden toegewezen nu zij zich daar (mede gelet op de uitspraak tegen [gedaagde sub 2] ) zonder recht of titel bevinden.

5.15.

Gezien al het voorgaande, wordt de vordering van [eiseres] tot ontruiming van de woning dus toegewezen, met dien verstande dat, in verband met de coronacrisis, de ontruiming wordt toegewezen op een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis.

5.16.

Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van wat in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.

5.17.

[gedaagde sub 2] heeft een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld. Nu de vordering in conventie wordt toegewezen, is, gelet op haar voorwaardelijke karakter, de eis in reconventie niet aan de orde en behoeft daarop niet te worden beslist.

5.18.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde sub 2] omdat hij ongelijk krijgt en de vordering tot veroordeling in de proceskosten jegens [gedaagde sub 1] is ingetrokken.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt gedaagden om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het pand aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten, met al wie en al wat zich daarin van de zijde van gedaagden mocht bevinden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen en te laten;

6.2.

veroordeelt [gedaagde sub 2] en de andere personen die verblijven in de woning, hoofdelijk, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 83,38

griffierecht € 83,00

salaris gemachtigde € 480,00;
vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Lommen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier door mr. J.J. Dijk.

De griffier De kantonrechter