ECLI:NL:RBNHO:2020:4953

• Datum uitspraak: 8 juli 2020
• Publicatiedatum: 6 juli 2020
• Zaaknummer: AWB - 18 _ 3314
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.C. van As
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde en erfdienstbaarheid woning in buitengebied

Eiser betwist de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 286.000. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en vergelijkingsobjecten, de afnemende meeropbrengst per kubieke meter en de erfdienstbaarheid ten behoeve van het naburige erf. Verweerder handhaaft de waarde en onderbouwt deze met een vergelijkingsmethode en een matrix van vergelijkingsobjecten.

De rechtbank overweegt dat het bezwaar en beroep ondanks enkele foutieve objectvermeldingen betrekking hebben op de woning. De vergelijkingsobjecten worden als voldoende vergelijkbaar beoordeeld. De rechtbank volgt verweerder in zijn uitleg dat bij de inhoud van de woning geen sprake is van afnemende meeropbrengst en dat de gebruikte kubieke meterprijzen een hulpmiddel zijn. Ook acht de rechtbank de door verweerder gehanteerde aftrek wegens erfdienstbaarheid van € 1.500 correct en wijst de stelling van eiser af dat een hogere aftrek van € 14.577 gerechtvaardigd is.

Verder wordt het beroep verworpen dat voor woningen in het buitengebied een aftrek van 20% moet worden toegepast; verweerder heeft een aftrek van 10% toegepast en toegelicht dat woningen in het buitengebied nagenoeg even gewild zijn als woningen elders. De rechtbank concludeert dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is en verklaart het beroep ongegrond.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde wordt ongegrond verklaard en de waarde van € 286.000 blijft gehandhaafd.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 18/3314

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 24 februari 2018 (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 286.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2018 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 21 juni 2018 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2020 te Alkmaar.

Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] en [C] .

De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen binnen een termijn van twee weken alle stukken in deze zaak over te leggen.

Bij brief van 9 maart 2020 heeft verweerder stukken overgelegd. Deze stukken zijn in afschrift aan eiser toegezonden.

Bij brief van 19 maart 2020 heeft eiser nadere stukken ingediend, welke stukken in afschrift aan verweerder zijn toegezonden.

Verweerder heeft een aanvullend verweerschrift ingediend.

De nadere zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2020 via een Skype-verbinding. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [D] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning.
De inhoud van de woning is 390 m³ en de oppervlakte van het perceel is 770 m². De woning is voorzien een aanbouw en een garage. Op het perceel rust een erfdienstbaarheid (recht van overpad) ten behoeve van het naburige erf ter grootte van 100 m².

2. Bij de beschikking, welke is gericht aan eiser, heeft verweerder de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 286.000. De beschikking heeft als aanslagnummer [# 1] en als beschikkingsnummer [# 2] .

3. Eiser heeft bij schrijven gedateerd 26 maart 2018, door verweerder ontvangen op 28 maart 2018, een bezwaarschrift ingediend. Dit bezwaarschrift is namens eiser ingediend door de gemachtigde en houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“(…)
Aanslagdatum: 24-02-2018

Aanslagnummer: [# 1] Ons kenmerk: [..]

(…)

Middels dit schrijven maken wij namens onze cliënt [X] , bezwaar tegen de volledige aanslag/beschikking met kenmerk [# 1] (…).

Op basis van de bij ons bekende administratieve gegevens kan de WOZ-waarde voor [A] niet hoger zijn dan € 215.000. (…)”

4. Bij brief van 18 mei 2018 heeft eiser een aanvullend bezwaarschrift ingediend. Dit aanvullend bezwaarschrift, ingediend door de gemachtigde, houdt - voor zover van belang - het volgende in:

“(…)
Aanslagdatum: 24-02-2018

Aanslagnummer: [# 1]

Ons kenmerk: [..] .

(…).

Middels dit schrijven vullen wij namens onze cliënt, [X] , het bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde van het object [A] nader aan.

(…)

U heeft de waarde van bovengenoemd object per waardepeildatum 01-01-2017 vastgesteld op € 294.000. (…) ”

5. Bij het bestreden besluit heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard. Het bestreden besluit houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“(…)
Naar aanleiding van uw bezwaarschrift namens uw cliënt [X] tegen de waardebeschikking 2018, beschikkingsnummer [# 2] , deel ik u het volgende mee.

Ontvankelijkheid

De waardebeschikking is gedagtekend 24 februari 2018. Uw bezwaarschrift is gedagtekend 26 maart 2018 en ingekomen op 28 maart 2018.

(…)

Uitspraak

Gelet op het vorenstaande verklaar ik uw bezwaarschrift ongegrond en blijft de waarde voor [Aa] gehandhaafd op € 294.000. (…)”

6. Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld. Dit beroepschrift, ingediend door de gemachtigde, houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“(…)
Aanslagdatum: 24 februari 2018

Aanslagnummer: [# 1]

Ons kenmerk: [..]

(…)

Middels dit schrijven teken ik namens mijn cliënt, [X] , beroep aan tegen de uitspraak op bezwaar betreffende de WOZ-waarde en de samenhangende aanslag OZB inzake het object [A] (…)”

7. Eiser heeft een volmacht ondertekend met dagtekening 17 maart 2018. Deze volmacht houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“(…)
Ondergetekende:

Naam: [X]

(…)

Adres: [Aa]

(…).

Verleent hierbij volmacht aan mevrouw G. Gieben (…) om hem/haar te vertegenwoordigen in alle zaken betreffende de aanslag lokale belastingen en de daarop vermelde WOZ-beschikking(-en).

(…).

Dit alles met recht van substitutie.

(…)”

8. Bij beschikking van 24 februari 2018 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [A] voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 294.000. Deze beschikking, die als aanslagnummer [# 3] en als beschikkingsnummer [# 4] heeft, is gericht aan [E] (hierna: [E] ).

9. [E] heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend. Dit bezwaarschrift, ingediend door de gemachtigde, houdt - voor zover van belang - het volgende in:

“(…)
Aanslagdatum: 24 februari 2018

Aanslagnummer: [# 3]

Ons kenmerk: [# 5]

(…).

Middels dit schrijven maken wij namens cliënt [E] , bezwaar tegen de volledige aanslag/beschikking met kenmerk [# 3] voor het belastingjaar 2018.

(...).

Op basis van de bij ons bekende administratieve gegevens kan de WOZ-waarde voor [A] niet hoger zijn dan € 221.000. (…)”

10. Bij schrijven gedateerd 29 mei 2018 heeft de gemachtigde aan verweerder, voor zover van belang, het volgende medegedeeld:

“(…)
Onderwerp: intrekking bezwaarschrift

Aanslagdatum: 24-02-2018

Aanslagnummer: [# 3]

Ons kenmerk: [# 5]

(…).

Wij hebben namens onze cliënt [E] bezwaar gemaakt tegen de aanslag/beschikking met aanslagnummer [# 3] en ons kenmerk [# 5] .

(…).

Op basis van het door u toegezonden taxatieverslag en de overige beschikbare marktinformatie zijn wij van mening dat u de WOZ-waarde correct heeft vastgesteld. Daarom trekken wij bij dezen het bezwaarschrift in voor het object [A] (…). ”

Geschil

11. De rechtbank ziet zich, gelet op het verhandelde ter zitting van 27 februari 2020, allereerst gesteld voor de vraag of de voor het belastingjaar 2018 vastgestelde waarde van [Aa] dan wel van [A] thans bij de rechtbank ter beoordeling voorligt.

12. De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende. Vast staat dat eiser bij brief van 26 maart 2018, aangevuld bij schrijven van 18 mei 2018, een bezwaarschrift heeft ingediend. Verder staat vast dat het in het (aanvullende) bezwaarschrift genoemde aanslagnummer overeenkomt met het aanslagnummer vermeld in de beschikking ten aanzien van de woning. Bij het bestreden besluit heeft verweerder deze bezwaren ongegrond verklaard. Verweerder heeft hierbij onder meer verwezen naar het beschikkingsnummer zoals dat is vermeld in de beschikking. Het vervolgens daartegen namens eiser op 1 augustus 2018 ingestelde beroep vermeldt eveneens het aanslagnummer zoals dat is vermeld in de beschikking. De aanslag- en beschikkingsnummers komen overeen met die behorende bij de beschikking voor het object [Aa] (de woning). Voorts staat vast dat de gemachtigde in bezwaar eveneens als zodanig optrad namens [E] met betrekking tot de waardevaststelling van het object [A] . In het namens [E] ingediende bezwaarschrift van 26 maart 2018 en de intrekking van dit bezwaarschrift op 29 mei 2018, wordt expliciet [A] genoemd. Bovendien zijn de aanslag- en beschikkingsnummers genoemd in (de intrekking van) het bezwaarschrift gelijk aan die genoemd in de beschikking strekkende tot vaststelling van de waarde van het object [A] . Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het (aanvullende) bezwaar- en beroepschrift dienen te worden opgevat als gericht tegen de beschikking respectievelijk het bestreden besluit betreffende de waardevaststelling van de woning, derhalve [Aa] . Dit volgt onder meer uit de vermelding van de bij de woning behorende aanslag- en beschikkingsnummers. Voorts is het bezwaar met betrekking tot het object [A] op 29 mei 2018 ingetrokken en heeft verweerder op 21 juni 2018 uitspraak op bezwaar gedaan. Die uitspraak kan niet anders dan betrekking hebben op de woning. Weliswaar is in het (aanvullende) bezwaar- en beroepschrift als object de onroerende zaak [A] vermeld, echter de rechtbank is van oordeel dat ondanks deze foutieve vermelding duidelijk was op welk object het bezwaar en beroep zag. Dat verweerder in het bestreden besluit heeft gesteld dat de waarde van [A] (en niet [Aa] ) blijft gehandhaafd doet, gelet op het hiervoor overwogene, evenmin af aan het oordeel dat de hoogte van de waarde van de woning [Aa] bij de rechtbank ter beoordeling voorligt, nu ook hiervoor naar het oordeel van de rechtbank geldt dat ondanks deze foutieve vermelding duidelijk was om welk object het ging.

13. Gelet op het voorgaande is derhalve in geschil de waarde van de woning per de waardepeildatum.

Standpunten van partijen

14. In beroep bepleit eiser een waarde van € 242.000 en stelt daartoe het volgende.
De drie door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten [F] , [G] en [H] zijn goed vergelijkbaar met de woning. Echter, er dient wel rekening gehouden te worden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eisers taxateur heeft een matrix opgesteld waarbij wel rekening is gehouden met de verschillen. Als bewijsondersteuning zijn daartoe de gegevens vanuit Realworks toegevoegd. Er is bij de prijzen per kubieke meter geen rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst, althans dit is niet inzichtelijk gemaakt. Verder is onvoldoende rekening gehouden met de erfdienstbaarheid ten behoeve van de garage van de buren. De door verweerder hiervoor gehanteerde aftrek is te laag en dient te worden vastgesteld op € 14.577.

14. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de objecten [F] te [I] , [G] en [H] , beide te [Z] , en [J] te [K] .

16. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

17. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

18. Verweerder heeft ter nadere zitting verklaard dat hij zijn primaire standpunt, inhoudende dat het beroep van eiser reeds ter zitting van 27 februari 2020 is behandeld en dat uitspraak kan worden gedaan, niet langer handhaaft. Dit standpunt behoeft dus geen bespreking meer.

19. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Eiser heeft ter nadere zitting verklaard dat het vergelijkingsobject [J] te [K] , vanwege het verschil in bouwjaar en vanwege de ligging in een andere dorpskern, onvoldoende vergelijkbaar is. Verweerder heeft gemotiveerd gesteld dat dit object volgens hem voldoende vergelijkbaar is. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet en acht dit vergelijkingsobject voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het verschil in bouwjaar tussen de woning (1980) en het object [J] (1999) niet zodanig is dat zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, reeds op grond daarvan dient te worden geoordeeld dat dit object onvoldoende vergelijkbaar is. Dat geldt evenzeer voor het verschil in ligging, nu verweerder ter nadere zitting onweersproken heeft verklaard dat [K] ten opzichte van [I] weliswaar aan de andere zijde van de snelweg A7 is gelegen maar dat de dorpskern [K] vergelijkbaar is met de dorpskern [I] . Nu de rechtbank, met partijen, van oordeel is dat ook de overige vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, kunnen de vergelijkingsobjecten derhalve alle dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen, hetgeen de rechtbank hieronder zal beoordelen.

20. Verweerder is met de bij het verweerschrift overgelegde matrix, alsmede met de ter zitting gegeven toelichting, naar het oordeel van de rechtbank geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

21. Met betrekking tot de stelling van eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkantemeterprijzen. De woning heeft van alle objecten, op het object [J] na, de grootste inhoud en de laagste kubiekemeterprijs. De verschillen in kubiekemeterprijzen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn evenwel klein. Verweerder heeft hierover gesteld dat bij een dergelijke, niet al te grote inhoud, elke kubieke meter verhoudingsgewijs dezelfde waarde toevoegt als iedere eerdere kubieke meter en dat de wet van de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de prijs per kubieke meter afneemt naarmate de inhoud toeneemt, bij een dergelijke inhoud geen opgeld doet. Voorts blijkt volgens verweerder uit de verkoopprijs van [J] eveneens dat de voor de woning gehanteerde kubieke meterprijs niet te hoog is. De rechtbank volgt deze redenering en voegt hieraan toe dat kubieke- (evenals als de vierkante)meterprijzen slechts een hulpmiddel zijn en als zodanig niet ter beoordeling staan. De rechtbank volgt eiser derhalve niet in zijn standpunt.

22. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in luxe en onderhoudstoestand tussen de woning en de vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft, gelet op de ter zake overgelegde foto’s en de ter zitting gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten [G] en [H] terecht op gemiddeld is gesteld. Datzelfde geldt voor het luxe/voorzieningenniveau van zowel die vergelijkingsobjecten als voor het vergelijkingsobject [F] . De stelling van eiser dat deze factoren voor de genoemde vergelijkingsobjecten als bovengemiddeld dienen te worden aangemerkt doet hieraan, nu hij zich daarbij slechts op verkoopinformatie van deze objecten heeft gebaseerd, niet af. Deze beroepsgrond slaagt evenmin.

23. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de op het perceel van de woning rustende erfdienstbaarheid, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank zijn stelling aannemelijk gemaakt dat de vierkante meters onder en direct rondom de woning het duurst zijn. Er wordt, aldus verweerder, gerekend vanaf de bebouwing; de vierkante meters onder en direct om de woning heen zijn het duurst, naarmate de grond verder van de woning af ligt zijn de vierkante meters steeds minder waard. Eiser daarentegen heeft zijn stelling dat de duurste meters van een perceel direct aan de straat zijn gelegen, zodat een aftrek van € 14.577 gerechtvaardigd is, niet aannemelijk gemaakt. Dat eiser zijn stelling, naar hij ter zitting heeft verklaard, heeft gebaseerd op zijn ervaring in vastgoed, is daartoe onvoldoende. De door verweerder hiervoor gehanteerde aftrek van € 1.500 acht de rechtbank dan ook juist. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

24. Eiser heeft voorts gesteld dat voor woningen gelegen in het buitengebied een aftrek dient te worden toegepast van 20%. Eiser heeft in dit verband gesteld dat het door hem bepleite percentage een schatting betreft van zijn taxateur. Eiser heeft deze stelling naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder in verband met de ligging in het buitengebied aan de ligging een “2” (matig) heeft toegekend en een aftrek toegepast van 10% op de kavelwaarde. Verweerder heeft in dit verband ter nadere zitting verklaard dat uit marktanalyse blijkt dat voor woningen in het buitengebied in de huidige markt geen sprake (meer) is van een mindere ligging; dergelijke woningen zijn nagenoeg even gewild als woningen niet in het buitengebied en een verschil in vierkantemeterprijs doet zich niet voor, aldus verweerder. De rechtbank volgt deze redenering van verweerder. De door verweerder gehanteerde aftrek ter zake van de ligging acht de rechtbank, in het licht van het voorgaande, dan ook zeker niet te laag. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

25. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde van de woning is derhalve niet te hoog vastgesteld.

26. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.

Proceskosten

27. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier, op 8 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.