ECLI:NL:RBNHO:2020:4562

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8282959 \ VV EXPL 20-12

Uitspraakdatum: 23 juni 2020

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting
Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

eiseres

verder te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M. Raaijmakers

1.Het procesverloop

1.1.

Ymere heeft [gedaagde] op 31 januari 2020 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 juni 2020 via een Skypeverbinding in verband met de maatregelen ter bestrijding van de verspreiding van het Coronavirus (Covid 19). De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Ymere heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. Voorafgaand aan de zitting heeft Ymere bij brief van 5 juni 2020 nog stukken toegezonden. [gedaagde] heeft bij brief van 8 juni 2020 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 11 juni 2007 de woning aan het adres [adres] [woonplaats] van Ymere (hierna te noemen: de woning).

2.2.

Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de Algemene Huurvoorwaarden van toepassing.

2.3.

Op 2 juli 2019 is in de woning een hennepplantage aangetroffen.

2.4.

Per brief d.d. 4 juli 2019 heeft Ymere aan [gedaagde] laten weten dat zij de woning dient terug te geven aan Ymere omdat er in de woning geen hennep mag worden geweekt. Bij de brief zat een opzeggingsformulier gevoegd. Naar aanleiding van de brief heeft de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] , [voormalig gemachtigde gedaagde] , contact opgenomen met Ymere en heeft zij per
e-mail d.d. 19 juli 2019 het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

(…)Dat cliënte een hennepplantage in het gehuurde zou hebben opgezet dan wel gehouden wordt bestreden (…). Desondanks is zij bereid het gehuurde vrijwillig te ontruimen indien zij de tijd verkrijgt om op zoek te gaan naar een andere geschikte woning voor haar en haar huisdieren. (...) Gelet op het vorenstaande verneem ik graag van u of Ymere zich komende 6 maanden zal onthouden van het treffen van rechtsmaatregelen strekkende tot de gedwongen ontruiming van het gehuurde (…)

2.5.

Ymere heeft hier per e-mail d.d. 23 juli 2019 op gereageerd:

(…) Ook in de termijn kan Ymere zich niet vinden. We kunnen een ruimere opzegtermijn dan 1 maand afspreken, maar geen 6 maanden.

Mijn voorstel is dat [gedaagde] de huur opzegt tegen 1 december 2019.

2.6.

Per e-mail d.d. 29 juli 2019 heeft [voormalig gemachtigde gedaagde] het volgende naar Ymere geschreven:

(…) Het verschil tussen de door cliënte voorgestelde datum van 1 februari 2020 (zes maanden vanaf 1 augustus 2019) en 1 december 2019, is inclusief opzegtermijn van een maand, slechts een maand. (…) Kunt u mij uitleggen wat het zwaarwichtige belang van Ymere is om niet in te stemmen met de einddatum van 1 februari 2020?

Derhalve verzoek ik u vriendelijk het ingenomen standpunt van Ymere op het verzoek van cliënte te heroverwegen.

2.7.

Per e-mail d.d. 31 juli 2019 heeft Ymere hier op gereageerd:

Ik sprak u gisteren aan de telefoon over de einddatum. Tijdens het gesprek gaf u aan dat de boodschap over de einddatum onduidelijk was. Via deze mail wil ik mijn uitleg over de einddatum bevestigen. [gedaagde] kan (zo snel mogelijk) de huurovereenkomst vrijwillig opzeggen met als einddatum 1 december 2019. Hiermee krijgt [gedaagde] een ruimere opzegtermijn van één maand. (…)

2.8.

Per brief d.d. 11 september 2019 heeft Ymere laten weten geen langer uitstel te gunnen aan [gedaagde] om de huurovereenkomst op te zeggen dan met einddatum 1 december 2019. Bij deze brief zat een huuropzegging gevoegd. Na deze brief is er contact geweest tussen Ymere en [voormalig gemachtigde gedaagde] .

2.9.

Per brief d.d. 24 september 2019 heeft Ymere aan [voormalig gemachtigde gedaagde] het volgende geschreven:

(…) zoals gistermiddag telefonisch besproken heeft uw cliënte aangeboden om de huurovereenkomst (…) op te zeggen tegen 1 februari 2020. (…) Uw voorstel heb ik met Ymere besproken en zij gaan thans akkoord. Bij deze e-mail voeg ik een nieuw huuropzeggingsformulier waarop als einddatum 1 februari 2020 is ingevuld. (…)

2.10.

Omdat op deze e-mail niet meer is gereageerd, heeft mr. Brunklaus contact opgenomen met [voormalig gemachtigde gedaagde] , die aangaf geen contact meer met [gedaagde] te krijgen. Op 24 oktober 2019 heeft mr. Brunklaus de brief met huuropzeggingsformulier verzonden aan [gedaagde] .

2.11.

Op 21 november 2019 zijn twee medewerkers van Ymere bij de woning langsgegaan. In het gespreksverslag van die dag staat – voor zover hier relevant – het volgende:

(…)Wij legitimeren ons. Ik vraag [gedaagde] of ik binnen mag komen, ik ben diegene die meerdere malen met mevrouw contact heeft gezocht. [gedaagde] zegt dat ze mij nog wilde bellen, maar het is er niet van gekomen. Ik vraag of we binnen mogen komen zodat we het over de huuropzegging kunnen leggen. [gedaagde] zegt dat ze dit niet wil want er is bezoek.

Mevrouw zegt dat ze nu geen advocaat heeft, maar dat het wellicht ene Mark wordt. Ik vraag of het wellicht meneer Raaijmakers is. [gedaagde] zegt dat ze denkt dat het die is. Ik geef [gedaagde] mijn kaartje en zeg dat als haar advocaat vragen heeft contact met mij of onze advocaat Brunklaus kan opnemen. Ik zeg dat als het meneer Raaijmakers is hij mij ook kent, dus mij direct op mijn 06 kan bellen.

Ik vertel [gedaagde] dat haar advocaat met de onze heeft afgesproken tot een opzegging, maar dat wij de opzegging nog niet hebben. [gedaagde] zegt dat dat klopt en dat ze nu kan tekenen.

Mijn collega [medewerker] en ik kijken elkaar nog aan omdat we het bijzonder vinden om aan de deur te tekenen. Ik vraag mevrouw nog een keer of ik binnen mag komen zodat we de einddatum kunnen bespreken en alle andere bijzonderheden. Mevrouw zegt dat ze niet wil dat we binnenkomen.

Ik vraag welke opzegdatum mevrouw in gedachten heeft. [gedaagde] zegt dat ze wel een aantal maanden nodig heeft om een andere woning te vinden. Ik zeg dat ik mevrouw het wil besparen om met de feestdagen op straat te staan, ook al had ze ingestemd met een eerdere opzegging. Ik zeg dat eind januari het maximale is, anders is het voor ons sneller om mevrouw te gaan dagvaarden gezien de hennepplantage die er zat. (…)

Mevrouw stemt in met de einddatum.

2.12.

Op 21 november 2019 heeft [gedaagde] de huuropzegging ondertekend.

2.13.

Op 17 en 18 december 2019 hebben [gedaagde] en een medewerker van Ymere, [medewerkster] , het volgende WhatsAppgesprek:

[gedaagde] :Geachte [medewerkster] , bij vrijwillig vertrek uit de woning aan [adres] zou ik van Ymere een positieve huurdersverklaring ontvangen. Ik heb een aanbieding gehad voor een 2 kamer woning dus zou ik graag de verklaring ontvangen van u. En heeft u dan tevens voor mij een kopie van de huurovereenkomst.

[medewerkster] :Beste [gedaagde] , mijn collega’s noch ik hebben u dit toegezegd. Bij een hennepplantage geven wij nooit een positieve verhuurdersklaring af, daarnaast heeft u niet gereageerd op contactverzoeken van uw advocaat, onze advocaat, minn collega’s of mij. Ik heb de minnelijke huuropzegging bij u aan de deur laten tekenen, aangezien u nergens op reageerde. (…).

[gedaagde] :Hallo. (…) Ik ben meerdere malen gebeld door een privé nummer maar er werd niets gezegd en geen voicemail ingesproken. Verder heb ik geen telefoontjes gehad. En het tekenen wilde ik in overleg doen met mijn advocaat, die ik toen dus maar niet te pakken kreeg. En u begrijpt wel dat het best eng is om zoiets te tekenen natuurlijk. (…)

2.14.

Op 23 december 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde] , mr. Raaijmakers, aan Ymere een e-mail verzonden waarin hij aangeeft dat [gedaagde] bij haar thuis overrompeld is door de medewerkers van Ymere en dat de huuropzegging ongeldig is omdat wil en verklaring uiteen liepen.

2.15.

Hierna is tussen Ymere en mr. Raaijmakers nog gecommuniceerd waarbij de standpunten hetzelfde gebleven zijn.

3.De vordering

3.1.

Ymere vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt:
I. om de woning gelegen aan het adres [adres] [woonplaats] , [gemeente] , met het hare en de haren binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen, met machtiging aan Ymere bij gebreke van voldoening van deze ontruiming de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde] ;
II. om aan Ymere tegen bewijs van kwijting te betalen de contractueel verschuldigde boete ingevolge artikel 9 lid 15 van de Algemene Huurvoorwaarden ter grootte van een bedrag ad
€ 5.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 januari 2020 tot de dag der algehele voldoening;
III. de kosten van deze procedure te voldoen waaronder begrepen het salaris advocaat inclusief BTW.

3.2.

Ymere legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurovereenkomst tussen Ymere en [gedaagde] rechtsgeldig is beëindigd per 31 januari 2020 omdat [gedaagde] de huur heeft opgezegd. Subsidiair is [gedaagde] ernstig tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door in de woning een hennepplantage (128 planten) voorhanden te hebben. Daarbij gedraagt [gedaagde] zich niet als een goed huurder door het veroorzaken van overlast aan omwonenden en door het verloederen van de woning. Op grond artikel 9 lid 15 van de Algemene Huurvoorwaarden vordert Ymere een boete ad € 5.000,00.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij erkent dat er een hennepkwekerij in haar woning stond maar zij wist hier niets van. Terwijl zij niet in de woning was, hebben haar ex-vriend en een derde de hennepkwekerij opgezet. [gedaagde] verzoekt de kantonrechter daarom deze zaak door te verwijzen naar de bodemrechter voor het doen horen van getuigen. Wat betreft de huuropzegging was [gedaagde] in de veronderstelling dat er nog onderhandeld werd over een mogelijk alternatieve woonruimte. Er was nog geen overeenstemming over de opleveringsdatum. Er is derhalve geen rechtsgeldige opzegging tot stand gekomen omdat er misbruik van omstandigheden is gemaakt. Twee medewerkers van Ymere kwamen aan de deur en schoven een briefje onder haar neus dat ze moest tekenen terwijl [gedaagde] niet goed wist waarvoor zij tekende. Ten slotte is het boetebeding onredelijk bezwarend. Het is te hoog en bij een belangenafweging prevaleert het belang van [gedaagde] .

5.De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een vordering tot ontruiming onder meer wegens een huuropzegging en wegens het in strijd met de huurvoorwaarden hebben van een hennepkwekerij.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om de zaak door te verwijzen naar een bodemprocedure voor het horen van getuigen, te meer niet nu het aanbod tot het horen van getuigen door [gedaagde] in het geheel niet is gespecificeerd.

5.4.

Wat betreft de huuropzegging staat ter beantwoording de vraag of de huurovereenkomst rechtsgeldig door [gedaagde] is opgezegd door middel van de opzegging d.d. 21 november 2019 en de huurovereenkomst daardoor per 31 januari 2020 is beëindigd. De kantonrechter beantwoord deze vraag bevestigend en licht dit als volgt toe.

5.5.

[gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat zij in de veronderstelling was dat er nog onderhandeld werd over een alternatieve woning en dat er nog geen overeenstemming was voor de opleverdatum. Ter onderbouwing van dit verweer heeft [gedaagde] verwezen naar het verslag van het gesprek d.d. 21 november 2019. Daaruit blijkt dat er sprake is van misbruik van omstandigheden en dat er geen rechtsgeldige opzegging tot stand is gekomen. [gedaagde] wist niet wat zij tekende. De kantonrechter volgt dit verweer niet, nu [gedaagde] dit onvoldoende heeft onderbouwd. Uit de e-mail correspondentie tussen [voormalig gemachtigde gedaagde] en Ymere blijkt dat er veelvuldig is gecommuniceerd over het opzeggen van de huur waarbij dit uiteindelijk heeft geresulteerd in de einddatum van 31 januari 2020. Ook in het gesprekverslag d.d. 21 november 2019 blijkt dat [gedaagde] van de huuropzegging wist, nu zij aangeeft hiervan te weten, dat het klopt en dat zij nu wel kon tekenen. Ook blijkt uit het WhatsApp gesprek d.d. 17 december 2019 dat zij op zoek is gegaan naar een andere woning waarbij zij spreekt over een ‘vrijwillig vertrek’. Pas op 23 december 2019 heeft [gedaagde] via haar advocaat te kennen gegeven dat zij niet exact wist wat zij heeft verklaard. Gezien het voornoemde is dit onvoldoende om te concluderen dat er sprake is van een wilsgebrek. Dat er sprake is van misbruik van omstandigheden blijkt nergens uit en [gedaagde] heeft dit niet nader onderbouwd zodat dit verweer als onvoldoende gemotiveerd wordt gepasseerd.

5.6.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat de huuropzegging door [gedaagde] stand houdt en de huurovereenkomst per 31 januari 2020 is geëindigd. [gedaagde] verblijft sindsdien zonder recht of titel in de woning. De vordering van Ymere tot ontruiming van de woning wordt derhalve toegewezen, met dien verstande dat, in verband met de coronacrisis, de ontruiming wordt toegewezen twee weken na betekening van dit vonnis.

5.7.

Voor zover een machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.

5.8.

Uit de dagvaarding blijkt dat Ymere haar vordering wat betreft de gevorderde boete baseert op artikel 9 lid 15 van de Algemene Huurvoorwaarden, dat luidt:

Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken en/of aanwezig te hebben, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Indien de huurder dit verbod overtreedt, is hij van rechtswege een niet voor rechterlijke matiging vatbare boete verschuldigd van € 5.000,00, onverminderd het recht van de verhuurder op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft. (…)

5.9.

De kantonrechter overweegt als volgt. De overeenkomst tussen Ymere en [gedaagde] moet worden aangemerkt als een consumentenovereenkomst als bedoeld in Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Ymere is immers een rechtspersoon die handelt in het kader van haar privaatrechtelijke bedrijfs- of beroepsactiviteit en [gedaagde] is een natuurlijk persoon, waarvan niet is gebleken dat zij bedrijfs- of beroepsmatig handelt. Artikel 9.15 van de Algemene Huurvoorwaarden is een beding als bedoeld in artikel 3 lid 1 van de richtlijn, omdat daarover niet afzonderlijk is onderhandeld. De kantonrechter is dan ook verplicht om ambtshalve na te gaan of een beding in algemene voorwaarden oneerlijk is in de zin van de richtlijn, en hij moet dat beding vernietigen indien hij vaststelt dat het beding oneerlijk is.

5.10.

Het voorgaande brengt mee dat moet worden beoordeeld of artikel 9.15 van de Algemene Huurvoorwaarden, op grond waarvan een huurder in geval van het overtreden van het verbod op hennepkweek een boete verschuldigd is van € 5.000,00, een oneerlijk beding is als bedoeld in de richtlijn. Volgens artikel 3 lid 1 van de richtlijn wordt een beding als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. In de bijlage bij de richtlijn wordt vermeld dat een beding onder meer oneerlijk kan zijn als dat beding tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Daarnaast volgt uit artikel 6:233, aanhef en onder a, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. In het licht van de richtlijn en artikel 6:233, aanhef en onder a, BW, zal de kantonrechter bij de beantwoording van de vraag of het boetebeding van artikel 9.15 van de Algemene Huurvoorwaarden oneerlijk is, als maatstaf hanteren of de boete in een redelijke verhouding staat tot de voor Ymere te verwachten schade door de gedraging waarop de boete is gesteld, en of de boete als ‘prikkel tot nakoming’ in een redelijke verhouding staat tot het belang voor Ymere dat met nakoming van de verplichting is gediend. Verder moet de gedraging waarop de boete is gesteld een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming opleveren om een boete te kunnen rechtvaardigen. Het exploiteren of het doen toestaan van het exploiteren van een hennepkwekerij in het gehuurde door [gedaagde] levert naar het oordeel van de kantonrechter zonder meer een ernstige tekortkoming in de nakoming op die een boete rechtvaardigt.

5.11.

In de dagvaarding heeft Ymere over de hoogte van de gevorderde boete gesteld dat zij middels de boete huurders ervan proberen te weerhouden dat zij zich met hennepteelt inlaten. Verder heeft Ymere gesteld dat een dergelijke boete een voldoende afschrikwekkende werking moet hebben en dat het bedrag in de pas loopt met de te realiseren omzetten uit hennepteelt.

5.12.

Gelet op het feit dat de boete gelimiteerd is, wordt voorshands geoordeeld dat de boete het in voornoemd artikel 3 bedoelde evenwicht niet verstoort en wordt voorshands geoordeeld dat het beding in artikel 9.15 van de Algemene Huurvoorwaarden niet als oneerlijk aangemerkt dient te worden. De gevorderde boete zal derhalve worden toegewezen. De wettelijke rente hierover zal als onvoldoende gemotiveerd betwist worden toegewezen.

5.13.

Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van wat in dit vonnis is vastgelegd en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.

5.14.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Ymere grotendeels zal toewijzen.

5.15.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan het adres [adres] [woonplaats] , [gemeente] , met het hare en de haren binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan Ymere te betalen een bedrag van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 januari 2020 tot de dag der algehele voldoening;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Ymere tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 83,38

griffierecht € 124,00

salaris gemachtigde € 480,00 ;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter