ECLI:NL:RBNHO:2020:4222

• Datum uitspraak: 16 juni 2020
• Publicatiedatum: 9 juni 2020
• Zaaknummer: AWB - 19 _ 5641
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B. van Walderveen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarden van appartementen in Haarlem

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 16 juni 2020 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting [X] en de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem over de vastgestelde waarden van drie onroerende zaken voor het kalenderjaar 2019. De heffingsambtenaar had de waarde van de woningen vastgesteld op respectievelijk € 259.000, € 225.000 en € 207.000. Eiseres, de eigenaar van de woningen, stelde dat de waarden te hoog waren vastgesteld en heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit van 15 oktober 2019, waarin de bezwaren van eiseres ongegrond werden verklaard.

Tijdens de zitting op 2 juni 2020 heeft eiseres haar standpunt toegelicht, waarbij zij onder andere verwees naar de geschatte marktwaarde van een vergelijkbaar appartement. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift en ter zitting betoogd dat de waarden op basis van een systematische vergelijking zijn vastgesteld en dat de door eiseres aangevoerde argumenten niet correct zijn. De rechtbank heeft de argumenten van eiseres beoordeeld en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar zijn motiveringsplicht niet heeft geschonden. De rechtbank heeft vastgesteld dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten.

De rechtbank heeft het beroep van eiseres ongegrond verklaard en geen aanleiding gezien voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. De uitspraak is niet openbaar uitgesproken vanwege de coronamaatregelen, maar zal alsnog openbaar worden gemaakt zodra dat weer mogelijk is.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/5641

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juni 2020 in de zaak tussen

Stichting [X] , gevestigd te [Z] , eiseres,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikkingen van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle te [plaats] (hierna: de woningen) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 259.000, € 225.000 en € 207.000. In hetzelfde geschrift is ook voor elke afzonderlijke woning de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.

Eisereses heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Verweerder heeft bij brief van 20 mei 2020 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift toegezonden aan eiseres.

Eiseres heeft bij brief van 12 mei 2020 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift toegezonden aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2020 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde [a] .

Verweerder is verschenen in de persoon van mr. drs. [b] , vergezeld van
[c] (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar van de woningen. Elk van de woningen is een appartement.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiseres heeft het volgende gesteld. Het woonoppervlak van [adres 4] te [plaats] bedraagt 120 m². Bij een geschatte marktwaarde van € 392.000 - € 440.000 betekent dit een prijs per vierkante meter van € 3.266,66 - € 3.666,66. De drie woningen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] hebben een totale vloeroppervlakte van 155 m², hetgeen uitgaande van de maximale prijs per vierkante meter van € 3.666,66 neerkomt op een totale waarde van € 568.230. Dit betekent dat verweerder de gezamenlijke waarde van de drie woningen € 122.770 te hoog heeft vastgesteld.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van elk van de woningen, de verkoopgegevens vermeld van de woningen [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle te [plaats] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

motiveringsplicht

6. Voor zover eiseres met haar stelling dat verweerder slechts heeft volstaan met een brief met een standaardtekst van hoe het systeem werkt, heeft gesteld dat het bestreden besluit is genomen in strijd het motiveringsbeginsel, overweegt de rechtbank het volgende.

In het bestreden besluit heeft verweerder onder “Overweging omtrent het bezwaar” gesteld dat de waarde in het economisch verkeer op basis van een methode van systematische vergelijking tot stand is gekomen. Verweerder heeft daaraan toegevoegd dat naar aanleiding van het bezwaarschrift, waarin slechts is gesteld wat volgens eiseres de juiste oppervlakte en vervolgens de getaxeerde waarde van de verschillende woningen zou moeten zijn, een taxateur van de gemeente een onderzoek laten instellen waarbij is geconstateerd dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Verweerder heeft voorts gesteld dat de door eiseres genoemde oppervlaktematen nettomaten zijn, terwijl op het taxatieverslag brutomaten zijn weergegeven. Verweerder heeft ten slotte gesteld dat met de inhoud van de woningen wordt gerekend en niet met oppervlaktematen alsmede dat de door eiseres gemaakte berekening niet correct is. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de motiveringsplicht niet geschonden. Deze grief faalt derhalve.

waarde

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Verweerder heeft zich blijkens zijn brief van 20 mei 2020 op het standpunt gesteld dat de inhoud van de woningen 258,56 m³ ( [adres 1] ), 180,60 m³ ( [adres 2] ) respectievelijk 163,56 m³ ( [adres 3] ) bedraagt. Verweerder heeft in dit verband ter zitting verklaard dat hij zich bij de berekening van de inhoud van elk van de woningen heeft gebaseerd op de bouwtekeningen die zien op de huidige situatie en dat de inhoud van de woningen is vastgesteld aan de hand van bruto inhoudsmaten, een en ander overeenkomstig de door de waarderingsinstructie geadviseerde NEN 2580. De rechtbank acht dit juist en zij ziet dan ook geen aanleiding om de door verweerder gehanteerde inhoud van 258,56 m³ ( [adres 1] ), 180,60 m³ ( [adres 2] ) respectievelijk 163,56 m³ ( [adres 3] ) voor onjuist te houden. In het onderstaande gaat de rechtbank, onder voorbijgaan aan hetgeen eiseres heeft gesteld met betrekking tot de oppervlaktematen van de woningen, derhalve uit van de inhoud van elk van de woningen zoals hiervoor genoemd.

8. De rechtbank overweegt voorts het volgende. Niet in geschil is dat sprake is van drie in het kader van de Wet WOZ, afzonderlijk te waarderen objecten (woningen).
De rechtbank heeft geen reden anders te oordelen. Dit betekent dat, gelijk verweerder heeft gedaan, voor elk van de woningen, rekening houdende met de voor de woningen relevante waardebepalende factoren, een waarde dient te worden vastgesteld. Voor zover eiseres voor alle woningen één totaalwaarde voorstaat gaat de rechtbank aan deze stelling derhalve voorbij.
De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, is geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woningen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarden van de woningen op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. Gelet op het voorgaande kan derhalve niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De verwijzing van eiseres naar het object [adres 4] doet hieraan niet af nu van dit object geen verkoopprijs voorhanden is. Daartoe overweegt de rechtbank dat bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ slechts marktgegevens in de vorm van recente verkoopcijfers gerealiseerd tussen onafhankelijke partijen van belang zijn.

9. De waarden zijn derhalve niet te hoog vastgesteld.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van

R. van der Vecht, griffier, op 16 juni 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.