Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3812
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juni 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 391.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 juni 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2020 via een Skype-verbinding en telefoon. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1930 gebouwde vrijstaande woning. De inhoud van de woning is 360 m³ en de oppervlakte van het perceel is 570 m². De woning is voorzien van een tweetal aanbouwen (30 m³ en 205 m³).
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 360.000 en stelt daartoe het volgende. Bij het bepalen van de waarde is in onvoldoende mate rekening gehouden met het matige voorzieningenniveau van de woning. De badkamer en het toilet zijn gedateerd terwijl verweerder is uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau. Verweerder heeft geen rekening gehouden met de verkoopgegevens van het object [C] . Dit object is verkocht op 30 december 2016 voor € 360.000. Het object heeft een inhoud van 645 m³ en een perceelgrootte van 1.130 m². Het object [D] is op 1 mei 2019 verkocht voor € 385.000 en heeft een inhoud van 795 m³ en een perceelgrootte van 630 m². Het object [E] is op 21 september 2017 verkocht voor € 382.500. Dit object heeft een inhoud van 504 m³ en een perceelgrootte van 984 m². De objecten [C] , [D] en [E] zijn goed vergelijkbaar met de woning en tonen aan dat de waarde te hoog is vastgesteld.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [C] , [D] en [E] , alle te [Z] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Verweerschrift
6. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat het verweerschrift te laat is ingediend. Verweerder heeft dit erkend, maar heeft aangegeven dat dit veroorzaakt is door het sluiten van de rechtbank medio maart 2020, waardoor hij er tot zeer recent vanuit was gegaan dat de zitting niet zou doorgaan. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser door het late toezenden van het verweerschrift niet in zijn belangen geschaad. Daartoe overweegt de rechtbank dat partijen in de bezwaarfase uitvoerig schriftelijk met elkaar argumenten hebben gewisseld. Deze argumenten zijn herhaald en samengevat in het verweerschrift. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser gemachtigde – die ter zake kundig is – ook voldoende tijd gehad om de matrix met vergelijkingsobjecten te kunnen beoordelen welke vergelijkingsobjecten betreft die alle ook door hem zelf zijn opgevoerd. Bovendien heeft eiser ingestemd met het op korte termijn inplannen van de zitting, wetende dat het verweerschrift nog diende te worden toegezonden. Gelet hierop acht de rechtbank het verweerschrift toelaatbaar.
WOZ-waarde
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank, met partijen, wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
9. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft onder meer ligging, inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau, ook rekening houdend met een lagere m3 prijs voor het vergelijkingsobject [D] waarvan verweerder ter zitting heeft erkend dat de m3 prijs hiervoor lager is dan in de matrix is vermeld. Ondanks dat de woning de kleinste (basis)inhoud heeft, heeft verweerder aan de woning de laagste prijs per kubieke meter toegekend. Naar aanleiding van eisers (niet-onderbouwde) stelling dat de voorzieningen in de woning meer dan vijftien jaar oud zijn, heeft verweerder onweersproken verklaard dat de voorzieningen in de vergelijkingsobjecten meer dan twintig jaar oud zijn. Verweerder is voor de woning derhalve terecht uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de aan de woning toegekende prijs per kubieke meter te hoog is.
10. Op grond van het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals vermeld in de matrix, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser dat hij twijfelt aan de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages met betrekking tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [C] en [D] dan wel dat hij deze percentages niet kan controleren, doet aan het in de eerste volzin van deze paragraaf gegeven oordeel niet af. Daartoe overweegt de rechtbank dat niet in geschil is dat het vergelijkingsobject [C] is verkocht op 5 januari 2017 terwijl het vergelijkingsobject [D] is verkocht op 1 mei 2019. Dit betekent dat de indexering van de verkoopprijs van elk van beide vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum ziet op verschillende perioden. Gelet hierop zijn, naar het oordeel van de rechtbank de door verweerder gehanteerde (verschillende) indexeringspercentages, mede gelet op omstandigheid dat eiser de verschillende percentages op zichzelf niet heeft bestreden, niet onbegrijpelijk. Voor zover eiser stelt dat verweerder heeft verzuimd indexeringsstaffels over te leggen, overweegt de rechtbank dat geen rechtsregel voorschrijft dat verweerder is gehouden deze staffels over te leggen.
11. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
12. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier, op 9 juni 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.