Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3834
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juni 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 190.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 juni 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2020 via een Skype-verbinding en telefoon. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee onder een kap woning, gebouwd in 1920. De inhoud van de woning is 290 m³ en de oppervlakte van het perceel is 89 m². De woning is voorzien van een aanbouw (30 m³), twee dakkapellen en een berging.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 160.000 en stelt daartoe het volgende. Het vergelijkingsobject [C] is op 11 september 2018 verkocht voor € 170.000. Dit vergelijkingsobject heeft een woonoppervlak van 97 m². Dat is 8 m² kleiner dan de woning. Het perceeloppervlak is 119 m². Dat is 30 m² groter dan de woning. Bovendien verkeerde dit vergelijkingsobject ten tijde van de verkoop in een goede onderhoudstoestand. Gelet op het voorgaande onderbouwt dit vergelijkingsobject een lagere waarde dan vastgesteld. Geen rekening is gehouden met het vergelijkingsobject [D] . Dit object is op 13 augustus 2018 verkocht voor € 180.999. Dit object heeft 31 m² minder woonoppervlak en een perceeloppervlak van 117 m². Dat is bijna 30 m² meer dan dat van de woning. Ten tijde van de verkoop verkeerde dit object in een compleet gemoderniseerde onderhoudstoestand. [E] is op 3 augustus 2018 verkocht voor € 215.000. Dit object heeft een woonoppervlak van 135 m² en een perceeloppervlak van 181 m². Ten tijde van de verkoop was dit object grotendeels gemoderniseerd en beschikte het over een uitbouw en een dakkapel. Deze verkoopgegevens tonen ook een lagere waarde aan dan is vastgesteld voor de woning.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [C] , [D] en [F] , alle te [Z] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Verweerschrift
6. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat het verweerschrift te laat is ingediend. Verweerder heeft dit erkend, maar heeft aangegeven dat dit veroorzaakt is door het sluiten van de rechtbank medio maart 2020, waardoor hij er tot zeer recent vanuit was gegaan dat de zitting niet zou doorgaan. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser door het late toezenden van het verweerschrift niet in zijn belangen geschaad. Daartoe overweegt de rechtbank dat partijen in de bezwaarfase uitvoerig schriftelijk met elkaar argumenten hebben gewisseld. Deze argumenten zijn herhaald en samengevat in het verweerschrift. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser gemachtigde – die ter zake kundig is – ook voldoende tijd gehad om de matrix met vergelijkingsobjecten te kunnen beoordelen waarvan twee van de drie ook door hem zelf zijn opgevoerd. Bovendien heeft eiser ingestemd met het op korte termijn inplannen van de zitting, wetende dat het verweerschrift nog diende te worden toegezonden. Gelet hierop acht de rechtbank het verweerschrift toelaatbaar.
WOZ-waarde
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Eiser is blijkens zijn beroepschrift ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde te hoog is vastgesteld, voor de woning en de vergelijkingsobjecten uitgegaan van het woonoppervlak. Verweerder daarentegen is steeds uitgegaan van de op basis van de norm NEN 2580 vastgestelde inhoud. De rechtbank stelt vast dat eiser de door verweerder vastgestelde inhoudsmaten op zichzelf niet heeft bestreden. Gelet hierop gaat de rechtbank in het onderstaande met betrekking tot de woning en de vergelijkingsobjecten uit van de inhoud zoals door verweerder vastgesteld.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix (hierna: de matrix) en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Het vergelijkingsobject [F] is, anders dan de overige vergelijkingsobjecten, niet in dezelfde straat als de woning gelegen. Verweerder heeft evenwel onweersproken gesteld dat dit vergelijkingsobject in de directe omgeving van de woning is gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarden van de woning op de waardepeildatum.
10. Verweerder heeft in de bij het verweerschrift gevoegde matrix en met de ter zitting afgelegde verklaring een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Met deze kubieke en vierkante meterprijzen heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, staat van onderhoud, doelmatigheid en voorzieningenniveau. De woning heeft ten opzichte van de vergelijkingsobjecten (inclusief aanbouw) veruit de grootste inhoud en het kleinste perceeloppervlak. De aanbouw, berging en twee dakkapellen van de woning geven een duidelijke meerwaarde aan de woning. Weliswaar heeft het vergelijkingsobject [D] ten opzichte van de woning een beter voorzieningenniveau, echter daar staat tegenover dat de woning ten opzichte van dit vergelijkingsobject een aanzienlijk betere doelmatigheid heeft. Ook ten opzichte van de overige vergelijkingsobjecten heeft de woning een betere doelmatigheid. Ter zitting heeft verweerder met betrekking tot deze betere doelmatigheid van de woning verklaard dat de daklijn, anders dan bij de vergelijkingsobjecten [C] en [D] , eerst aan de bovenzijde van de eerste verdieping begint, waardoor de bruikbaarheid van de verdieping van de woning groter is. Weliswaar begint ook bij het vergelijkingsobject [F] de daklijn aan de bovenzijde van de eerste verdieping, echter, dit vergelijkingsobject is anders dan de woning, niet voorzien van een dakkapel. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de aan de woning toegekende prijs per kubieke meter van € 479, mede gelet op de gemiddelde prijs per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten van € 498, in een goede lijn met de aan elk van de vergelijkingsobjecten toegekende prijs per kubieke meter. De aan de woning toegekende prijs per kubieke acht de rechtbank derhalve niet te hoog.
11. Gelet hierop, alsmede gelet op de overige verschillen, een en ander zoals weergegeven in de matrix, is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
12. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
13. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier, op 9 juni 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.