Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4924
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juni 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 262.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2020 te Haarlem. Namens eiser is verschenen A. van den Dool (gemachtigde). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door T. Kattouw en C. de Baar (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1985. De woning heeft een inhoud van 378m³ en een grondoppervlakte van 135m². Voorts beschikt de woning over twee dakkapellen, een balkon en berging.
2. Bij het verweerschrift is een waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [B] , [C] en [D] (hierna: de vergelijkingsobjecten).
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).
4. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning te hoog is. De waarde van de woning kan niet hoger zijn dan € 230.000. Bij het vergelijkingsobject [C] dient de doelmatigheid eerder op goed dan wel gemiddeld gewaardeerd te worden, omdat het vergelijkingsobject door de indeling juist beschikt over een bredere tuin en bredere woonkamer. Het vergelijkingsobject [D] beschikt over een normale keuken en badkamer; de voorzieningen zijn ten onrechte gewaardeerd op minder en dienen op gemiddeld gewaardeerd te worden. Ditzelfde heeft ook te gelden voor vergelijkingsobject [B] waar sprake is van een normale keuken en een luxe badkamer. Verder heeft eiser opgemerkt dat geen inpandige opname is gedaan door verweerder.
5. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De ligging van de woning is als goed gekwalificeerd, omdat aan de voor- en achterzijde een stuk groen ligt, de woning aan de voorzijde een vrij uitzicht heeft en er geen directe achterburen zijn. De ligging van vergelijkingsobject [D] is als goed gekwalificeerd, omdat het vergelijkingsobject aan het water ligt. De ligging van vergelijkingsobject [B] is gemiddeld, omdat aan de zijkant parkeerhavens aanwezig zijn en aan de zij- en voorkant een weg is gelegen. De voorzieningen van vergelijkingsobject [B] zijn als minder gekwalificeerd, omdat de keuken verouderd is en dat volgt ook uit de aanbiedingstekst van de makelaar. De doelmatigheid van vergelijkingsobject [C] is terecht als minder gekwalificeerd omdat daar sprake is van een zeer bijzondere indeling (“taartpunt”), hetgeen lastig is voor de indeling. Bij vergelijkingsobject [D] is sprake van verouderde voorzieningen (keuken), zodat de voorzieningen terecht als minder zijn gekwalificeerd.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten [B] en [D] terecht op minder gekwalificeerd zijn. De keuken van het vergelijkingsobject [B] is verouderd. Dat wordt ook bevestigd door de aanbiedingstekst die de makelaar ten behoeve van de verkoop van het vergelijkingsobject heeft opgesteld. Bij het vergelijkingsobject [D] is de keuken eveneens verouderd, hetgeen tot een lagere kwalificering leidt. De grief van eiser kan niet leiden tot vermindering van de waarde van de woning.
10. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de doelmatigheid van het vergelijkingsobject [C] terecht op minder gesteld, vanwege de indeling. Het vergelijkingsobject beschikt door de bijzondere indeling weliswaar over een bredere tuin en bredere woonkamer, maar de indeling is wel heel specifiek en dat zal bij een koper een rol spelen. De grief van eiser kan niet leiden tot vermindering van de waarde van de woning.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder ook voldoende aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning terecht als goed is gekwalificeerd. Alle objecten (de woning en de vergelijkingsobjecten) hebben aan de voorzijde zicht op een (groen) plein. De woning heeft echter ook aan de achterzijde zicht op een groenstrook. Dat het vergelijkingsobject [B] een eindwoning is, kan een hogere kwalificatie tot gevolg hebben, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de eindwoning aan de voor- en zijkant aan een weg grenst en aan de zijkant parkeerhavens liggen, hetgeen tot gevolg heeft dat de ligging op gemiddeld blijft. De grief van eiser kan niet leiden tot vermindering van de waarde van de woning.
12. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 2 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.