Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./repnr.: 8315736 HZ VERZ 20-12
Uitspraakdatum: 30 maart 2020
Beschikking van de kantonrechter in het gezamenlijke verzoek van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verhuurder]
[verhuurder]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verder te noemen: [verhuurder]
gemachtigde: G.L. Gieles (DPG Vastgoed B.V.)
en
[huurder 1]en
[huurder 2] ,handelend onder de naam
[handelsnaam],
[huurder 2] ,handelend onder de naam
[handelsnaam],
gevestigd te [vestigingsplaats]
verder te noemen: [huurder]
gemachtigde: G.L. Gieles (DPG Vastgoed B.V.)
en hierna gezamenlijk te noemen: verzoekers.
1.Het procesverloop
1.1.
Op 11 februari 2020 is ter griffie een verzoekschrift ex artikel 7:291 lid 2 en 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ontvangen van verzoekers.
1.2.
De gemachtigde van verzoekers is telefonisch op de hoogte gesteld van het voornemen van de kantonrechter om een mondelinge behandeling van het verzoekschrift te bepalen, welke behandeling zou kunnen plaatsvinden op 15 mei 2020. De gemachtigde van verzoekers heeft daarop meegedeeld dat verzoekers wensen af te zien van een mondelinge behandeling, aangezien de huurovereenkomst reeds op 1 april 2020 zal ingaan en verzoekers zich voldoende bewust zijn van de mogelijke gevolgen van de afwijkende huurbedingen. Op verzoek van de kantonrechter hebben verzoekers deze verklaringen vervolgens op 17 maart 2020 op schrift gesteld.
2.De feiten
2.1.
[huurder] neemt met ingang van 1 april 2020 de bestaande bedrijfsexploitatie over van vertrekkend huurder [vertrekkend huurder] ( [namen] ), thans gevestigd met een winkel op het adres [adres] .
2.2.
Verzoekers hebben een huurovereenkomst gesloten met ingangsdatum 1 april 2020 met betrekking tot de winkelruimte gelegen aan de [adres] . [verhuurder] is verhuurder van de winkelruimte.
2.3.
De huurovereenkomst bevat een beding dat ten nadele van [huurder] als huurder afwijkt van de bepalingen van afdeling 7.4.6 BW.
3.Het verzoek
3.1.
Verzoekers verzoeken gezamenlijk aan de kantonrechter om goedkeuring te geven aan de overeengekomen afwijkende bedingen.
3.2.
De bedingen waarvan goedkeuring wordt verzocht zijn de artikelen 15 en 16 van de huurovereenkomst. Deze bedingen zijn weergegeven in het verzoekschrift.
4.De beoordeling
4.1.
Verzoekers leggen aan hun verzoek het volgende ten grondslag. De winkelruimte is gesitueerd in het winkelcentrum Schalkwijk te Haarlem. Dit winkelcentrum is door de gemeente Haarlem aangewezen als uitbreidingslocatie voor woonruimte. De mogelijkheid bestaat dat delen van het winkelcentrum op termijn gefaseerd in ontwikkeling gebracht worden waardoor de winkelruimte gesloopt zal kunnen worden. [verhuurder] kan de continuïteit op de gehuurde winkellocatie daarom maar beperkt garanderen en heeft [huurder] hierover persoonlijk geïnformeerd. [huurder] is zich hiervan bewust, en wenst derhalve uitzicht op minimaal een eerste huurperiode van vijf jaar in verband met te plegen eventuele investeringen. [verhuurder] acht de kans klein maar aanwezig dat vanaf de tweede huurperiode de winkelruimte op enig moment voor de ontwikkeling nodig is. Verzoekers zijn omwille van [huurder] continuïteit een eerste huurperiode van vijf jaar overeengekomen. Na ommekomst van deze eerste huurperiode geldt een tussentijdse opzegmogelijkheid die uitsluitend door [verhuurder] uitgeoefend kan worden, na schriftelijke aanzegging aan [huurder] .
4.2.
Verzoekers stellen dat de afwijkende bedingen de rechten van [huurder] niet wezenlijk aantasten nu [huurder] reeds vanaf de aanvang zijn investeringsgedrag op de onzekere termijn kan afstemmen. Daarnaast is [verhuurder] een relatief kleine partij en exploiteert [huurder] ook een andere grote winkel elders, zodat ook [huurder] qua maatschappelijke positie in relatie tot [verhuurder] in redelijkheid geen extra bescherming behoeft.
4.3.
Bij ondertekende brief van 17 maart 2020 hebben [huurder 1] en [huurder 2] namens [huurder] uitdrukkelijk verklaard dat zij zich voldoende bewust zijn van de gevolgen die zich mogelijk vanaf de tweede huurtermijn van vijf jaar zouden kunnen voordoen, namelijk (letterlijk weergegeven): - verhuurder kan de huurder tussentijds de huur opzeggen; - huurder heeft geen huurbescherming; - huurder heeft geen uitzicht op vervangende ruimte wegens sloop/nieuwbouw van het winkelcentrum Schalkwijk.
4.4.
Artikel 15 van de huurovereenkomst tast in beginsel de rechten van [huurder] als huurder wezenlijk aan. Daarin wordt immers aan [verhuurder] een tussentijdse opzegmogelijkheid verschaft na de eerste huurperiode van vijf jaar en daarbij worden de artikelen 7:294, 295, 296, 297, 308, 309 en 310 lid 2 BW uitdrukkelijk uitgesloten van toepassing. Verzoekers stellen echter terecht dat [huurder] zijn investeringsgedrag kan aanpassen aan de onzekere termijn. Daarbij komt dat uit het verzoekschrift blijkt dat de maatschappelijke positie van [huurder] vergelijkbaar is met die van [verhuurder] en tot slot is van belang dat [huurder] schriftelijk expliciet heeft aangegeven de huurovereenkomst onder de genoemde voorwaarden te willen aangaan en zich bewust te zijn van de consequenties daarvan. In de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter dan ook aanleiding voor het oordeel dat [huurder] de bescherming van afdeling 7.4.6. BW in redelijkheid niet behoeft.
4.5.
De kantonrechter zal daarom de verzochte goedkeuring geven ten aanzien van artikel 15 van de huurovereenkomst. Artikel 16 van de huurovereenkomst kan buiten beschouwing blijven omdat dat artikel geen afwijkend huurbeding bevat. Daarin hebben verzoekers alleen vastgelegd dat zij de kantonrechter zullen verzoeken om goedkeuring van artikel 15 van de huurovereenkomst als afwijkend huurbeding.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
geeft goedkeuring aan het verzochte afwijkende huurbeding zoals genoemd in artikel 15 van de huurovereenkomst;
5.2.
wijst het verzoek voor het overige af.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.M. Kruithof, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter