Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4095
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [a] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 239.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2020. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door T. Kattouw, tot bijstand vergezeld door C. de Baar, taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een huis in een rij met een aangebouwde woonruimte, een balkon / dakterras, een berging en een tuinhuis. De inhoud van het hoofdgebouw is ongeveer 329 m³ en de oppervlakte van het perceel is 165 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 218.000. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de aan de waardering ten grondslag gelegde referentieverkopen betrekking hebben op qua ligging niet vergelijkbare woningen. Eiser bepleit daarom een waardering aan de hand van de zogenaamde ‘Calcasa-methode’. Ook wijst eiser op een waardedruk hinder die hij toeschrijft aan een in de onmiddellijke omgeving gelegen school. Voorts heeft eiser betoogd dat zijn tuinhuis niet onroerend is en daarom niet bij de WOZ-waarde van de woning kan worden betrokken. Verder heeft eiser aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het voorafgaande belastingjaar aan de woning is toegekend.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport en een daarbij behorende waardematrix. In dit rapport is de woning getaxeerd op - afgerond - € 239.000. Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Daarbij geldt dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde. Daarvan is in casu geen sprake. De rechtbank overweegt daartoe verder dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dat verweerder bij de vergelijking is uitgegaan van een te hoge verkoopprijs van de woning [b] is door verweerder weersproken en door eiser onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten ook verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, voldoende rekening is gehouden. Dat verweerder ook woningen met een dakkapel bij de vergelijking heeft betrokken, terwijl de woning geen dakkapel heeft, doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Dakkapellen zijn immers separaat gewaardeerd als een meerwaarde van € 4.000 en een dergelijke extra-waarde is aan de woning van eiser niet toegekend. Dat dakkapellen een hogere of een lagere marktwaarde kennen is gesteld noch gebleken. Ook heeft verweerder onweersproken gesteld dat twee van de drie vergelijkingsobjecten op een vergelijkbare afstand van de school zijn gelegen en dat het derde object bij de woning om de hoek is gelegen, zodat mag worden aangenomen dat de afstand tot de school ook daar niet leidt tot een waardeverschil. Met een afwaardering van de grond met 5 percent in verband met de nabijheid van de school heeft verweerder dan ook voldoende betekenis toegekend aan de door eiser gestelde hinder. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. De door eiser voorgestane waardering met behulp van het ‘Calcasa-rekenmodel’ is niet verenigbaar met de voorgeschreven wijze van waarderen, zoals neergelegd in artikel 17 van de wet WOZ, artikel 4 van de Uitvoeringsregeling en de daarop gebaseerde jurisprudentie. Uit de door eiser overgelegde ‘Calcasa-berekening’ blijkt immers dat aan die waardebepaling ook ver van de waardepeildatum gelegen transacties ten grondslag zijn gelegd. Ook is niet inzichtelijk op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
10. De grief dat de aan de woning toegekende waarde onevenredig hoog is ten opzichte van de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend kan niet leiden tot gegrondverklaring van het beroep. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hierboven onder 6. weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
11. Ook de grief van eiser dat verweerder ten onrechte de waarde van zijn tuinhuis
(€ 1.000) bij de waarde van zijn woning heeft betrokken slaagt niet. Verweerder heeft in deze terecht de door de Waarderingskamer vastgestelde richtlijnen gevolgd waarin is bepaald dat bijgebouwen behoren tot de primaire objectkenmerken en als zodanig deel uitmaken van het te waarderen object. Dat is slechts anders indien vast komt te staan dat het betreffende bijgebouw - zoals eiser stelt - niet onroerend is. Dit dient te worden begrepen als ‘niet duurzaam met de grond verenigd’. Dat is in het onderhavige geval niet aannemelijk. Eiser heeft weliswaar gesteld dat het tuinhuis ‘los op een stenen verhoging staat’, maar dat is in dit verband onvoldoende. Aangenomen mag immers worden dat het tuinhuis niet telkens bij ieder zuchtje wind moet worden binnengehaald of gezekerd.
12. Voor de conclusie van eiser dat verweerder bij de waardering van zijn woning niet de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen ziet de rechtbank geen aanknopingspunten.
13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van E.H. Mazel, griffier op 14 april 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.