Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 7892985 \ CV EXPL 19-5118
Uitspraakdatum: 19 februari 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennermerland
gevestigd te Alkmaar
eiseres
verder te noemen: Woonwaard
gemachtigde: mr. M.J. Dekker
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. G.F. de Graaf
1.Het procesverloop
1.1.
Woonwaard heeft bij dagvaarding van 18 juni 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 16 januari 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Woonwaard bij brief van 9 januari 2020 haar eis vermeerderd en stukken overgelegd. [gedaagde] heeft bij brieven van 15 januari 2020 nog twee producties toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 27 februari 1996 de woonruimte aan [adres] van (de rechtsvoorganger van) Woonwaard tegen een huurprijs van nu € 589,59 per maand.
2.2.
In de schriftelijke huurovereenkomst d.d. 25 februari 1996 is onder meer in aanmerking genomen dat [gedaagde] in het verleden overlast aan derden heeft veroorzaakt, dat de verhuurder desondanks bereid is om met [gedaagde] de overeenkomst aan te gaan, echter uitdrukkelijk onder de in de overeenkomst nader aangeduide voorwaarden, en dat [gedaagde] en de verhuurder het erover eens zijn dat, als [gedaagde] na een schriftelijke waarschuwing weer overlast veroorzaakt, dat aangemerkt dient te worden als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Verder is in de huurovereenkomst onder andere vermeld:
De huurder zal het gehuurde als een goed huurder gebruiken. Hieronder valt onder meer:
- Het zich onthouden van overlast aan omwonenden; door met name op de Pelmolen en aangrenzende straten niet meer dan twee auto’s en/of andersoortige vervoermiddelen te plaatsen. (…)
2.3.
Woonwaard en [gedaagde] hebben op 1 februari 2018 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin is onder andere in aanmerking genomen, samengevat, dat Woonwaard vanaf 2013 meldingen ontvangt van omwonenden en de gemeente over het slecht onderhouden van de tuin, het verhandelen van goederen en het voeren van een bedrijf vanuit de woning of het terrein en het stallen van goederen in de tuin die daar niet thuis horen en dat Woonwaard middels deze overeenkomst [gedaagde] nog een laatste kans wil geven om alsnog aan zijn verplichtingen uit hoofde van de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurwaarden te voldoen. In de vaststellingsovereenkomst is, voor zover van belang, overeenkomen:
(onder 1) dat [gedaagde] zijn bedrijfsmatige activiteiten vanuit het gehuurde en de omgeving daarvan zal staken en gestaakt houden;
(onder 4) dat [gedaagde] de tuin niet zal gebruiken als opslagplaats voor goederen en hij binnen een week alle goederen uit de tuin dient te verwijderen en verwijderd te houden die niet gebruikelijk zijn te stallen in een tuin;
(onder 6) dat [gedaagde] zich ook voor het overige dient te houden aan de verplichtingen die de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden hem opleggen;
(onder 7) dat [gedaagde] de afspraken uit deze overeenkomst dient na te komen, zulks op straffe van een direct opeisbare boete van € 300,00 per dag en met een maximum van € 100.000,00, als [gedaagde] een of meerdere afspraken uit deze overeenkomst niet nakomt;
(onder 8) dat Woonwaard zonder meer gerechtigd is om in geval van niet nakoming van de afspraken uit deze overeenkomst of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst direct een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te starten.
2.4.
Bij vonnis van deze rechtbank van 24 april 2019 is [gedaagde] , samengevat, onder andere veroordeeld tot betaling van een boete van € 300,00 wegens overtreding op 10 juli 2018 van de (onder 1 in de vaststellingsovereenkomst opgenomen) verplichting om geen bedrijfsmatige activiteiten vanuit het gehuurde te verrichten.
2.5.
De politie heeft een zestal bestuurlijke rapportages opgesteld in verband met aanhoudende overlast die komt uit of samenhangt met het adres van [gedaagde] .
In de rapportage van 7 maart 2019 zijn de overlast meldingen vermeld zoals die zijn binnengekomen bij de politie van 10 januari 2017, 2018 en 2019 tot dat moment. Het betreft verschillende contactmomenten en meldingen van parkeerproblemen en geluidshinder. In de rapportage is verder vermeld dat op het adres onder meer staat ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie [XX] , sinds 11 april 2018.
De rapportage van 16 april 2019 vermeldt onder meer de overlast meldingen van 8 maart 2019 tot dat moment. Het betreft verschillende contactmomenten, verdachte situaties en een melding van overlast stank/rook/stof. In de rapportage is vermeld dat sinds 21 maart 2019 ook [YY] op het adres staat ingeschreven.
De rapportages van 2 mei 2019, 16 juli 2019, 27 september 2019 en 3 januari 2020 gaan over de overlast meldingen vanaf april 2019 tot begin januari 2020. Het betreft verschillende contactmomenten, verdachte situaties en een Meld Misdaad Anoniem melding. In laatstgenoemde rapportage is vermeld dat eerdergenoemde [XX] en [YY] nog op het adres staan ingeschreven.
In alle rapportages is verder vermeld als conclusie:
Ten aanzien van de openbare orde problematiek kan er geconcludeerd worden dat de buurtbewoners benadeeld worden in hun woongenot. Zij ondervinden veelvuldig parkeeroverlast, geluidsoverlast en overlast van personen welke veelvuldig dit adres bezoeken. Hierdoor worden de buurtbewoners hinderlijk gestoord (…) Daarnaast ondervinden de buurtbewoners angst door de criminele activiteiten die plaatsvinden in en op het perceel. Deze vormen van hinder en inbreuk op de genotsrechten vindt gedurende een lange periode plaats.
2.6.
Bij brief van 27 mei 2019 heeft Woonwaard aan [gedaagde] bericht dat de maat vol is en hem de gelegenheid gegeven de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. In de brief heeft Woonwaard daarnaast aanspraak gemaakt op een boete van € 2.400,00 wegens acht overtredingen van de vaststellingsovereenkomst en [gedaagde] aangezegd dat hij bij niet tijdige betaling binnen 15 dagen na bezorging van de brief buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente verschuldigd is.
3.De vordering
3.1.
Woonwaard vordert - na schriftelijke vermeerdering van eis en mondelinge vermindering van eis - dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbindt;
[gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling aan Woonwaard van € 589,59 per maand dat de woning niet is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling aan Woonwaard van € 3.300,00 aan boetes en € 360,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 mei 2019;
[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2.
Woonwaard legt aan de vordering het volgende ten grondslag, zakelijk weergegeven. [gedaagde] handelt voortdurend in strijd met de wet en schiet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, het op de huurovereenkomst van toepassing zijnde huurreglement en de vaststellingsovereenkomst door goederen in de tuin te stallen die daar niet thuis horen, de woning bedrijfsmatig te gebruiken, overlast aan omwonenden te veroorzaken, meer dan twee voertuigen in de omgeving van het gehuurde te plaatsen en de woning onder te verhuren of in gebruik te geven aan anderen. [gedaagde] heeft voorts de verbeurde boetes niet betaald. Hij is op 11 momenten de afspraken uit de vaststellingsovereenkomst niet nagekomen. Hij is daardoor een direct opeisbare boete verschuldigd van € 3.300,00. De huurovereenkomst moet daarom worden ontbonden, met ontruiming van de woning.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. [gedaagde] betwist dat sprake is van een of meer tekortkoming(en). Het hiervoor onder 2.2. vermelde beding uit de huurovereenkomst is nietig. [gedaagde] betwist dat het door Woonwaard genoemde onderverhuur verbod is overeengekomen. De gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst voor [gedaagde] zijn onevenredig groot. In geval van ontruiming verzoekt [gedaagde] een ontruimingstermijn van twee maanden. De boetes zijn niet verbeurd omdat geen sprake is van goederen in de zin van de vaststellingsovereenkomst. [gedaagde] maakt voorts bezwaar tegen de gevorderde dwangsom en uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis.
5.De beoordeling
de huurovereenkomst
5.1.
[gedaagde] is er in de huurovereenkomst mee akkoord gegaan om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken en geen overlast aan omwonenden te veroorzaken. Verder heeft [gedaagde] ermee ingestemd dat, als hij na een schriftelijke waarschuwing over overlast weer overlast veroorzaakt, dat een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.2.
De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagde] dat het beding in de huurovereenkomst dat hij niet meer dan twee vervoermiddelen in de straat mag parkeren, nietig is. Het staat partijen vrij zo’n beding overeen te komen. De omstandigheid dat de parkeerplaatsen tot de openbare ruime behoren waarover Woonwaard geen zeggenschap heeft en de gemeente tegen parkeeroverlast moet optreden, zoals [gedaagde] aanvoert, maakt het beding niet nietig.
de vaststellingsovereenkomst
5.3.
Uit de vaststellingsovereenkomst blijkt dat Woonwaard sinds 2013 verschillende meldingen van omwonenden en de gemeente heeft ontvangen over het adres van [gedaagde] . Door middel van de vaststellingsovereenkomst heeft Woonwaard - ter voorkoming van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst - [gedaagde] nog een laatste kans gegeven om zich aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te houden. In de vaststellingsovereenkomst zijn een aantal afspraken gemaakt, waaronder de verplichting voor [gedaagde] dat hij geen bedrijfsmatige activiteiten vanuit (de omgeving van) het gehuurde zal verrichten en de tuin niet zal gebruiken als opslagplaats voor goederen die niet gebruikelijk zijn te stallen in een tuin.
5.4.
De kantonrechter is met Woonwaard van oordeel dat [gedaagde] op basis van deze concrete, op hem toegespitste afspraken een ‘gewaarschuwd mens’ was. Hij heeft in februari 2018 een laatste kans gekregen. Uit het vonnis van de kantonrechter van 24 april 2019 blijkt dat het Woonwaard menens was. In deze omstandigheden is het - des te meer - aan [gedaagde] om niet in een situatie verzeild te raken, waarin bijvoorbeeld overlast aan omwonenden wordt veroorzaakt, de omgeving van het gehuurde bedrijfsmatig wordt gebruikt, goederen in de tuin worden geplaatst die daar niet thuis horen of meer dan twee vervoermiddelen in de omgeving van het gehuurde worden geparkeerd.
tekortkomingen
5.5.
De kantonrechter acht op basis van de bestuurlijke rapportages bewezen dat sprake is van overlast voor omwonenden, veroorzaakt vanaf het perceel [adres] , vanaf januari 2017 tot begin januari 2020. Dat blijkt uit de vele in de rapporten opgenomen meldingen en uit de in elk rapport herhaalde conclusie van de politie dat er sprake is van overlast. Uit de rapportages blijkt verder dat er op verschillende momenten goederen in de tuin van het gehuurde stonden, waaronder een wasmachine, een cv ketel, een badkuip met gele koppelingen, gele leiding en oud ijzer. Ook blijkt uit de rapportages dat er op meerdere momenten meer dan twee vervoermiddelen in de omgeving van het gehuurde stonden en er parkeeroverlast is veroorzaakt.
5.6.
Het verweer van [gedaagde] dat er geen sprake is van overlast, wordt als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Tegenover de bestuurlijke rapportages is de ongemotiveerde betwisting van [gedaagde] op dit punt onvoldoende. De omstandigheid dat uit de rapportages niet blijkt welke omwonenden hebben geklaagd en de betrouwbaarheid van de klager(s) dus niet kan worden getoetst, zoals [gedaagde] verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De bestuurlijke rapportages zijn namelijk opgemaakt op basis van onder andere ambtsedig opgemaakte processen-verbaal en politiemutaties. De informatie in de rapportages is op zich dus als betrouwbaar aan te merken. [gedaagde] heeft te weinig gesteld om anders te oordelen. De stelling van [gedaagde] dat de wijkagent partijdig is, is niet nader onderbouwd en wordt daarom ook niet gevolgd.
5.7.
[gedaagde] heeft niet weersproken dat de genoemde goederen in zijn tuin hebben gestaan, maar als verweer aangevoerd dat hij de tuin niet als opslagplaats heeft gebruikt. Dat doet echter niet af aan zijn verplichting op grond van de vaststellingsovereenkomst (onder 4) om alle goederen uit de tuin verwijderd te houden die niet gebruikelijk zijn te stallen in een tuin. [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat het goederen betreft die niet onder de beschrijving van goederen in de vaststellingsovereenkomst vallen. De kantonrechter kan [gedaagde] daar ook niet in volgen. Het is - anders dan hij stelt maar niet onderbouwt - niet gebruikelijk om dergelijke goederen in een tuin te plaatsen, vooral niet als daarover eerder afspraken met de verhuurder zijn gemaakt zoals in dit geval. Voor zover [gedaagde] bedoelt dat hij mocht verwachten dat die goederen niet onder de omschrijving van artikel 4 van Pro de vaststellingsovereenkomst zouden vallen, heeft hij zijn standpunt onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft zijn stelling dat sprake was van een verbouwing (of vervanging van witgoed) en een aantal goederen daarom (kort) in de tuin stonden, ook niet onderbouwd. Zijn verweer wordt daarom verworpen.
5.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de bestuurlijke rapportages, de anonieme klachten (productie 43) en de vermelding van het adres van het gehuurde op de website van het bedrijf van [gedaagde] (productie 42) voldoende dat sprake is geweest van bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde. De politie heeft verschillende malen geconstateerd dat er meerdere vervoermiddelen met de bedrijfssticker Tejada en met oud ijzer in de omgeving van het gehuurde stonden (zie de opsomming in productie 41 rechterkolom). Woonwaard heeft als voorbeeld verwezen naar de bestuurlijke rapportage van 3 januari 2020, waaruit blijkt dat de wijkagent op 26 november 2019 de melding heeft gekregen dat een betrokkene die ochtend ijzer aan het verkopen was bij [gedaagde] . Tijdens de surveillance die dag is gezien dat op de parkeerplaats tegenover de woning onder andere een aanhanger met een reclamesticker met Tejada oud ijzer stond en op de parkeerplaats naast de woning een aanhanger met diverse materialen en een reclamesticker Tejada oud ijzer. Deze onderbouwing maakt dat [gedaagde] zijn ontkenning voldoende moet onderbouwen. Dat heeft hij nagelaten. [gedaagde] heeft (slechts) aangevoerd dat hij zijn bedrijf bij de Kamer van Koophandel heeft uitgeschreven op zijn woonadres en zijn bedrijf vanuit een loods in Wieringerwerf uitoefent. En dat het soms parkeren van een aanhanger met oud ijzer en het af en toe via Marktplaats te koop aanbieden van spullen met foto’s die vanaf het gehuurde zijn gemaakt, niet te beschouwen is als bedrijfsmatige activiteiten. Daarmee heeft hij de stellingen van Woonwaard en de bevindingen in de bestuurlijke rapportages onvoldoende weersproken. De kantonrechter passeert derhalve ook op dit punt zijn verweer.
5.9.
Woonwaard stelt dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst handelt door het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan de heren [XX] en [YY] , althans hen bij hem te laten inwonen. Volgens Woonwaard is de woning daarvoor niet geschikt (qua grootte) en veroorzaken deze personen ook overlast. [gedaagde] gedraagt zich daarom niet als een goed huurder, aldus Woonwaard. [gedaagde] betwist dat deze personen bij hem wonen. Volgens [gedaagde] gebruikt [XX] het adres als postadres en logeert [YY] af en toe bij hem. De kantonrechter acht op basis van de bestuurlijke rapportages, waaronder het door Woonwaard genoemde woonfraudeonderzoek van 31 maart 2019, onvoldoende bewezen dat daadwerkelijk sprake is van bewoning van het gehuurde door [XX] en [YY] . Dat deze personen op het adres staan ingeschreven vormt daar wel een aanwijzing voor, maar bewijst dat niet. Woonwaard heeft haar stellingen voor het overige niet, althans onvoldoende, onderbouwd. De kantonrechter komt aan het opdragen van bewijs op dit punt dus niet toe.
5.10.
[gedaagde] is - gezien het voorgaande - op vier punten tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dan wel vaststellingsovereenkomst.
ontbinding gerechtvaardigd
5.11.
Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW Pro). [gedaagde] heeft aangevoerd dat de gevolgen van de gevraagde ontbinding en ontruiming groot voor hem zijn. De kantonrechter overweegt als volgt.
5.12.
De tekortkomingen van [gedaagde] zijn ernstig. Zoals gezegd was [gedaagde] een gewaarschuwd mens. Het had hem duidelijk moeten zijn dat het aan hem is om zich aan de afspraken met Woonwaard te houden. [gedaagde] heeft zijn laatste kans echter niet gegrepen. Hij heeft gedurende een lange periode overlast veroorzaakt en is, ook na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst op 1 februari 2018 tot in elk geval begin januari 2020, de specifieke afspraken over de bedrijfsmatige activiteiten, goederen in de tuin en vervoermiddelen in de omgeving niet nagekomen. Zelfs de onderhavige procedure is voor [gedaagde] geen reden geweest om zich aan de gemaakte afspraken te houden.
5.13.
Woonwaard heeft belang bij ontbinding van de huurovereenkomst. Zij moet er als verhuurder onder meer voor zorgen dat omwonenden geen overlast wordt bezorgd. Ze heeft er verder belang bij dat haar woningen in goed onderhouden staat blijven. Als sociaal verhuurder heeft Woonwaard er ook belang bij dat haar woningen verhuurd worden aan huurders die daar rechtmatig gebruik van maken. Daartegenover staat het belang van [gedaagde] om te kunnen blijven wonen in de woning waar hij al ruim 23 jaar woont. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [gedaagde] , hoe verstrekkend de gevolgen voor hem ook zijn, moet wijken voor het belang van Woonwaard bij het beschikbaar komen van de woning voor een andere huurder die aangewezen is op een sociale huurwoning en die zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst wel nakomt.
5.14.
Alle omstandigheden in aanmerking genomen hebbende is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkomingen van [gedaagde] zo ernstig zijn dat deze ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen.
boetes wegens handelen in strijd met de vaststellingsovereenkomst
5.15.
Woonwaard stelt dat [gedaagde] op 31 juli en 30 december 2018, op 10, 12, 18 en 26 januari, 1 februari, 31 maart, 23 augustus en 8 oktober 2019 en op 1 januari 2020 in strijd met de vaststellingsovereenkomst heeft gehandeld en daarom 11 maal de overeengekomen boete verschuldigd is. Daarbij heeft zij verwezen naar de bestuurlijke rapportages. Woonwaard heeft - naar eigen zeggen om inzichtelijk te maken welke overtredingen zij bedoelt - een overzicht overgelegd (productie 41). Ter zitting is gebleken dat dit overzicht niet overeenkomt met de in de dagvaarding genoemde data en dat moet worden uitgegaan van de in de dagvaarding en de akte vermeerdering van eis opgesomde data. De kantonrechter stelt voorop dat het aan Woonwaard is - als eisende partij - om voldoende duidelijk te stellen en specificeren, en vervolgens te onderbouwen, welke handelingen van [gedaagde] het concreet betreft en/of welke afspraken uit de vaststellingsovereenkomst [gedaagde] op de genoemde data niet is nagekomen.
5.16.
Woonwaard heeft gesteld dat de boetes voor de overtredingen van 10 januari 2019 en 21 maart 2019 zien op het plaatsen van een badkuip op het erf. De boete voor de overtreding van 23 augustus 2019 gaat volgens Woonwaard over een partij aluminium of zinken stroken die tegen de woning was geplaatst. Uit de bestuurlijke rapportages van respectievelijk 7 maart 2019, 16 april 2019 en 27 september 2019 blijkt dat deze goederen op de bewuste data op het erf aanwezig waren. Het verweer van [gedaagde] dat de goederen niet onder de bepaling van artikel 4 van Pro de vaststellingsovereenkomst vallen, is hiervoor al verworpen. Hij is wegens overtreding van artikel 4 van Pro de vaststellingsovereenkomst daarom driemaal een boete van € 300,00 verschuldigd.
5.17.
De boetes voor de overtredingen van 8 oktober 2019 en 1 januari 2020 zien volgens Woonwaard op oud ijzer in de tuin (pleitnota, punt 17 en 18). Uit de bestuurlijke rapportage van 3 januari 2020 blijkt echter dat het gaat om oud ijzer in de container en aanhanger tegenover de woning. Het is de kantonrechter onduidelijk op welke bepaling in de vaststellingsovereenkomst Woonwaard deze boetes heeft gegrond. Het is dus ook onduidelijk of moet worden getoetst of het gaat om bedrijfsmatig gebruik (oud ijzer) dan wel om goederen in de tuin (artikel 1 of Pro 4). Dit deel van de vordering zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
5.18.
Ten aanzien van de andere boetes heeft Woonwaard niet gespecificeerd welke handelingen van [gedaagde] het betreft of welke afspraken uit de vaststellingsovereenkomst [gedaagde] op de genoemde data niet is nagekomen. Nu het niet de taak van de kantonrechter is om een en ander uit te pluizen, zal dit gedeelte van de vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
5.19.
[gedaagde] heeft ter zitting het verweer gevoerd dat Woonwaard de boetes (voor zover nog van belang: voor de overtredingen op 10 januari, 23 augustus en 21 maart 2019) niet meer van hem kan vorderen, omdat zij deze in de eerdere procedure tussen partijen niet heeft gevorderd en blijkbaar van mening was dat er geen sprake was van overtredingen op deze data. Dit verweer gaat niet op, reeds omdat de bestuurlijke rapportages waarop deze overtredingen zijn gestoeld pas na de laatste proceshandeling van Woonwaard (conclusie van repliek d.d. 27 februari 2019) zijn opgemaakt en gesteld noch gebleken is dat Woonwaard eerder van de overtredingen op de hoogte was. [gedaagde] heeft geen andere feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan volgen dat Woonwaard afstand van haar vorderingsrechten heeft gedaan of haar rechten zijn verwerkt. Het verweer van [gedaagde] wordt dus verworpen.
5.20.
De vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten over de boetes is niet onderbouwd en reeds daarom niet toewijsbaar.
5.21.
De gevorderde wettelijke rente over de boetes wegens de overtredingen op 10 januari 2019 en 21 maart 2019 zal - als niet weersproken - worden toegewezen vanaf 27 mei 2019. De wettelijke rente over de boete wegens de overtreding op 23 augustus 2019 zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis. Woonwaard heeft te weinig gesteld om aan te nemen dat [gedaagde] ten aanzien van die boete eerder in verzuim is geraakt.
conclusie
5.22.
De conclusie is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op veertien dagen wordt gesteld. [gedaagde] heeft te weinig gesteld om hem een langere ontruimingstermijn te gunnen. De vordering ten aanzien van de boetes zal worden toegewezen tot € 900,00 met de wettelijke rente zoals hieronder nader bepaald.
5.23.
[gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de oplegging van een dwangsom, maar verzocht het bedrag van de dwangsom te matigen tot € 50,00 per dag. De kantonrechter zal de gevorderde dwangsom op hierna te noemen wijze, tot passend geachte bedragen, matigen en maximeren.
5.24.
[gedaagde] is de huur tot en met de datum van ontruiming verschuldigd. Het onder 3. gevorderde is toewijsbaar voor zover die huur nog niet is betaald. De gevorderde wettelijke rente hierover zal, als niet weersproken, worden toegewezen.
5.25.
De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis zal worden toegewezen, ondanks het verweer daartegen van [gedaagde] . Op dit onderdeel moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Het belang van Woonwaard bij een spoedige tenuitvoerlegging van het vonnis weegt in de onderhavige omstandigheden zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand tot op een eventueel rechtsmiddel is beslist. Dat [gedaagde] gegronde redenen heeft te betwijfelen of Woonwaard in de toekomst de beschikbaarheid van de thans gehuurde woning zal kunnen garanderen, zoals hij aanvoert, is onvoldoende zwaarwegend om anders te oordelen.
5.26.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris en de nakosten voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] per heden;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan [adres] binnen 14 (veertien) dagen na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels aan Woonwaard, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] in gebreke blijft deze veroordeling na te komen met een maximum van € 25.000,00 in totaal;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonwaard van een bedrag van € 589,59 per maand aan huur met ingang van 1 juni 2019 totdat de woning is ontruimd en opgeleverd, voor zover deze bedragen nog niet aan Woonwaard zijn betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop de huurtermijnen opeisbaar worden tot aan de dag der algehele voldoening;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonwaard van een bedrag van € 900,00 wegens verbeurde boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 600,00 vanaf 27 mei 2019 tot aan de dag der algehele voldoening en met de wettelijke rente over € 300,00 vanaf 19 februari 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonwaard tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 101,06
griffierecht € 486,00
salaris gemachtigde € 360,00 ;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 90,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
6.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter