Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/1678
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 december 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemskerk, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 573.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [a] RT, bijgestaan door [b] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning met bouwjaar 1994. De woning is een vrijstaande woning met aanbouw en een dakkapel. Aan de woning is een garage gebouwd. De inhoud van de woning is ongeveer 755 m³ en de oppervlakte van het perceel is 519 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit in zijn beroepschrift een waarde van € 508.000. Ter zitting heeft eiser een waarde van € 550.000 bepleit. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut. Ook heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met:
- achterstallig onderhoud;
- uitstraling;
- gedateerde voorzieningen;
- ligging (wat betreft verkeerssituatie).
Eiser klaagt erover dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de ligging in een andere wijk.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.
4. Verweerder bepleit een waarde van € 573.000. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport met als bijlage een waardematrix van 16 juni 2020 opgesteld door taxateur [b] . In dit rapport is de woning getaxeerd op € 573.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een drie vrijstaande woningen gelegen in [plaats] . Verweerder stelt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. Er is namelijk een kwantificatie 2 toegekend aan kwaliteit en uitstraling. Onder kwaliteit moet worden verstaan “externe kwaliteit en onderhoud”. Verweerder heeft rekening gehouden met afnemend grensnut. Nu echter vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd met een vergelijkbare inhoud en perceeloppervlakte is dat verdisconteerd in die waarden. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de ligging. Er is een andere waarde op basis van de grondstaffel gehanteerd en voor de ligging is een kwantificatie 2 toegekend in de waardematrix.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat inhoud van de opstal, type en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft inhoud, grootte van het perceel, en ligging. Bovendien is rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud en doelmatigheid. De rechtbank overweegt in dat kader het volgende.
10. Verweerder heeft bij de bepaling van de waarde van de woning vergelijkingsobjecten gehanteerd die in omvang en perceelgrootte vergelijkbaar zijn. In zoverre heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut. De taxateur heeft na een gevelopname op 15 augustus 2019 de staat van het onderhoud als voldoende beoordeeld en daaraan een waarde van 3 toegekend. Verder heeft de taxateur rekening gehouden met een minder dan gemiddelde kwaliteit en uitstraling. Dit komt tot uitdrukking door een kwantificatie 2. Dit resulteert in een lagere kubieke meterprijs dan twee van de drie vergelijkingsobjecten. Nu eiser niet heeft onderbouwd waarom en op welke wijze verweerder op een andere wijze rekening had moeten houden met de verschillende waardekenmerken, is de rechtbank van oordeel dat verweerder op een juiste wijze rekening heeft gehouden met deze verschillen.
11. Wat betreft de grondwaarde van het perceel overweegt de rechtbank het volgende. Uit het taxatierapport en de toelichting ter zitting volgt dat verweerder van mening is dat de relevante factoren een hogere vierkante meterprijs van het perceel rechtvaardigen dan de vierkante meterprijs van de percelen van de referentieobjecten. Van belang daarbij is dat de afstand van het centrum tot de woning bij de woning van eiser kleiner is dan die bij de referentieobjecten. Ook heeft de ligging aan het water (alleen [adres 2] is ook aan het water gelegen) invloed op de waarde van het perceel bij de woning. Ook de ligging nabij sportvelden en een zwembad ( [adres 2] ), de ligging aan een redelijk drukke weg ( [adres 3] ) en een drukke weg ( [adres 4] ) hebben een waardedrukkend effect. De taxateur heeft ten aanzien van de specifieke verkeerssituatie voor de woning (afslaand verkeer) aanleiding gezien om een correctie toe te passen. In die zin dat de andere woningen met een waarde 3 voor de ligging, € 10.000 van de waarde extra aan de grond toegewezen kregen. Verweerder heeft ter zitting onbetwist gesteld dat het kantoor van de gemachtigde beschikt over de grondstaffel van de gemeente Heemskerk. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het voorgaande voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de grondwaarde zich verhoudt tot de grondwaarde van de referentieobjecten.
12. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
13. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. B. Schaafsma, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 7 december 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.