Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/1676
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 december 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemskerk, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 283.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser is vertegenwoordigd door [a] , kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [b] RT, bijgestaan door [c] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning met bouwjaar 1983. De woning is een hoekwoning met een aangebouwde schuur/berging, dakkapel en zeventien zonnepanelen. De inhoud van de woning is ongeveer 366 m³ en de oppervlakte van het perceel is 199 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 262.000. Ter onderbouwing heeft eiser aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het gewogen gemiddelde van de kubieke meterprijs van de referentiewoningen. Verweerder heeft ten onrechte niet rekening gehouden met de betere onderhoudstoestand van referentieobject Van [adres 2] . Het tuinhuis van voormeld referentieobject is te laag gewaardeerd waardoor de kubieke meterprijs te hoog is, wat weer doorwerkt in een te hoge gewogen kubieke meterprijs. Voorts voert eiser aan dat verweerder geen seperate onderdeel waarden heeft opgenomen waardoor niet inzichtelijke en controleerbaar is hoe verweerder tot de waarde is gekomen. Eiser is het niet eens met de hogere waardering van de voorzieningen en hij heeft er op gewezen dat de keuken dateert uit 2015. Ten slotte voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat een deel van het perceel een brandgang is waardoor dat deel van het perceel niet optimaal kan worden gebruikt. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.
4. Verweerder bepleit een waarde van € 283.000. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport met als bijlage een waardematrix van 10 juni 2020 opgesteld door taxateur [d] . In dit rapport is de woning, na inpandige opname op 14 augustus 2019, getaxeerd op € 305.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van twee in dezelfde straat en een in dezelfde wijk gelegen vergelijkingsobjecten. Verweerder stelt dat uit inpandige opname is gebleken dat het onderhoud van de woning gemiddeld is en de voorzieningen in de woning bovengemiddeld zijn. Volgens verweerder is op inzichtelijke wijze rekening gehouden met de verschillen van de referentiewoningen. Verweerder heeft voorts gesteld dat het in [plaats] gebruikelijk is dat een gedeelte van het perceel wordt gebruikt als brandgang. Voor twee van de drie referentiewoningen geldt dit ook zodat dit in de waarde is verdisconteerd. Gelet de op getaxeerde waarde van € 305.000 is de vastgestelde waarde van € 283.000 niet te hoog, aldus verweerder.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. De rechtbank overweegt dat uit het taxatierapport volgt dat de referentiewoningen welke gelegen zijn aan de [adres 3] en [adres 4] vrijwel identiek zijn aan de woning van eiser. Ze hebben nagenoeg dezelfde inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit en hetzelfde bouwjaar. Onder deze omstandigheden is de door verweerder overige aangedragen referentiewoning ( [adres 5] ) welke een andere inhoud, perceeloppervlakte en een grotere afwijking in kwaliteit heeft, minder geschikt als vergelijkingsobject. De rechtbank zal deze referentiewoning niet betrekken in haar oordeel.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten ( [adres 3] en [adres 4] ) zijn wat inhoud van de opstal, type en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft inhoud, grootte van het perceel, en ligging. Bovendien is rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud en doelmatigheid. De rechtbank overweegt in dat kader het volgende.
11. Verweerder heeft de woning op 14 augustus 2019 inpandig opgenomen. Aangezien de badkamer en het toilet uit 2010 komen en de keuken uit 2015, heeft verweerder de waardering van de voorzieningen verhoogd naar een 4 (goed). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, na deze inpandige opname, een goede inschatting kunnen maken van de waardering van de voorzieningen. In hetgeen eiser heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om daarover anders te oordelen. De hogere kubieke meterprijs van de woning (€ 607) in vergelijking tot de kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 575) wordt door de hogere waardering van de voorzieningen verklaard. Dat het referentiepand [adres 4] een betere onderhoudstoestand en beter voorzieningenniveau heeft, is niet door eiser onderbouwd. Gelet op de betwisting van dit standpunt door verweerder gaat de rechtbank bij de beoordeling uit van de juistheid van de taxatiematrix. Ook het standpunt dat het tuinhuis op een onjuiste wijze in de waarde is betrokken, heeft eiser niet onderbouwd en slaagt niet gelet op de betwisting door verweerder. Anders dan eiser heeft bepleit, is het onderdeel waarden opgenomen in het taxatierapport en de bijbehorende matrix, zodat verweerder inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze deze onderdelen zijn betrokken in de waarde bepaling. Aangezien het in de gemeente Heemskerk een standaardsituatie is dat een brandgang op het perceel aanwezig is (en dus ook bij de referentie objecten), is de aanwezigheid van een brandgang naar het oordeel van de rechtbank voldoende in de waarde verdisconteerd.
12. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de op de omstandigheid dat verweerders taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum op € 305.000 heeft getaxeerd, zijnde € 22.000 hoger dan de vastgestelde waarde, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
13. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. B. Schaafsma, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 7 december 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
mr. B. Schaafsma mr. B. van Walderveen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.