Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8123261 / CV EXPL 19-16364
Uitspraakdatum: 21 oktober 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser 1] en [eiser 2],
wonende te [woonplaats]
eisers
verder te noemen: [eiser] , dan wel [eiser 1] respectievelijk [eiser 2]
gemachtigde: mr. G. Akaröz
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. D. Rezaie
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 17 oktober 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Aanvankelijk was een mondelinge behandeling bepaald op 13 mei 2020. Vanwege de uitbraak van het coronavirus en de daarmee samenhangende sluiting van de rechtbank, is de mondelinge behandeling niet doorgegaan. In plaats daarvan is de zaak schriftelijk verder gegaan.
1.3
[eiser] heeft schriftelijk gereageerd op het schriftelijke antwoord, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft een bedrijfsruimte in gebruik in het winkelcentrum [winkelcentrum] met als handelsnaam “ [handelsnaam] ” (hierna de winkelruimte). Beide partijen hebben in dat verband een (exploitatie)overeenkomst overgelegd tussen de [ex-huurder] (hierna [ex-huurder] ) en [gedaagde] . Artikel 5 van deze overeenkomst bepaalt onder meer:
Het te betalen bedrag dient maandelijks, na ontvangst van de factuur, binnen 14 dagen na datering, voorzien van het factuurnummer, te worden overgemaakt op rekeningnummer (…)
2.2.
Op grond van een indeplaatsstellingsovereenkomst is [eiser] met ingang van 1 juli 2019 de huurder van de winkelruimte in plaats van [ex-huurder] . De Grutterij Beleggings- en Financieringsmaatschappij B.V. (hierna De Grutterij) is de verhuurder.
2.3.
In de indeplaatsstellingsovereenkomst wordt De Grutterij “ondergetekende sub I” genoemd, [ex-huurder] “ondergetekende sub II” en [eiser] “ondergetekende sub III”. In deze overeenkomst staat onder meer:
- dat ondergetekende sub II van ondergetekende sub I in huur heeft de bedrijfsruimte gelegen te [adres] .
- dat ondergetekende sub II en ondergetekende sub I een huur overeenkomst gesloten hebben op 31 oktober 2007, waarin zij de onderlinge afspraken hebben vastgelegd
- dat ondergetekende sub II aan ondergetekende sub I heeft verzocht ondergetekende sub III per 1 juli 2019 in haar plaats te mogen stellen als huurder;
- dat ondergetekende sub III alle rechten en verplichtingen uit vorenbedoelde huurovereenkomst per 1 juli 2019 wenst over te nemen en tevens hoofdelijke aansprakelijkheid aanvaardt ten aanzien van de nakoming van de verplichtingen welke uit genoemde huurovereenkomst voortvloeien.
2.4.
[gedaagde] heeft bij brief van 1 mei 2019 aan [ex-huurder] het volgende bericht:
U heeft vandaag een bezoek gebracht aan mijn winkel. Tijdens dit bezoek met een andere heer, deelde u mij mondeling mee, dat u de huur gaat overdragen naar deze heer / dus een andere partij. Ik ga zoals ook al direct gemeld niet akkoord met deze wijziging. Ik betaal al 20 jaar huur aan u voor mijn winkel. Mij is bekend, dat u huur voor deze winkelruimte betaald aan De Grutterij / beleggings- en financierings mij B.V. te Laren. Als u besluit om niet meer te huren bij de Grutterij, waarom draagt u dan deze huur niet rechtstreeks over aan mij? Ik ben immers nog steeds de gebruiker van de winkel. Graag wil ik van u ontvangen via een schriftelijke vastlegging: • Uw opzegging van huur bij De Grutterij • Waarom ik niet in aanmerking kom om zelf te gaan huren van De Grutterij Deze laatste vraag zal ik ook zelf bij De Grutterij neerleggen. Als u besluit te stoppen met huren, lijkt mij, dat ik als eerste persoon in aanmerking kan komen voor voortzetting van de huur van deze winkelruimte.
2.5.
[eiser] heeft [gedaagde] voor de maanden juli, augustus en september 2019 facturen gestuurd met als factuurdatum respectievelijk 15 juni 2019, 15 juli 2019 en 20 augustus 2019. Het gaat in alle gevallen om een totaalbedrag van € 1.096,14, bestaande uit € 20,00 aan voorschot servicekosten, € 885,90 huur ex btw en € 109,24 aan btw over de huur.
2.6.
De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief van 3 september 2019 aan [gedaagde] onder meer geschreven:
Ondanks onze herhaaldelijke verzoeken, heeft u geweigerd om de betalingen van de maanden juli, augustus en september 2019 tijdig te voldoen. Momenteel bent u drie maanden in gebreke en is mijn client genoodzaakt op de huurovereenkomst per direct (d.d. 3 september 2019) op te zeggen. Uw wanbetaling is aan te merken als een opzeggingsgrond ex art. 7:290 e.v. van het Burgerlijk Wetboek, U heeft zich immers niet gedragen als van een goed huurder verwacht mag worden.Het voorgaande betekent dat u op 30 september 2019 de ruimte c.q. winkel aan [adres] moet ontruimen en verlaten.
2.7.
Bij brief van 10 september 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] bericht:
Op 5 september jl. zond ik u een brief waarmee ik u informeerde over de opzegging van de huurovereenkomst tussen u en de heren [eiser 1] / [eiser 2] , betreffende de winkelruimte aan de [adres] . Aanvullend wil ik u informeren dat er bij de opzegging rekening zal worden met de wettelijke opzegtermijn van één jaar. Deze termijn geldt vanaf de datum opzegging (d.d. 5 september jl.) en eindigt op 5 september 2020. (…)
2.8.
Het door [eiser] ingeschakelde incassobureau heeft [gedaagde] bij brieven van 10 en 26 september 2019 aangemaand om de huur over de maanden juni, juli en augustus 2019 te voldoen.
2.9.
De Grutterij heeft [eiser] bij brief van 17 september 2019 bericht dat de te betalen huur per maand in verband met de huurprijs indexering per 1 oktober 2019 € 909,44 exclusief btw bedraagt.
2.10.
[eiser] heeft [gedaagde] een factuur voor de maand oktober 2019 gestuurd met factuurdatum 18 september 2019 van totaal € 1.124,62, waarin de geïndexeerde huurprijs is opgenomen.
2.11.
Bij e-mail van 7 oktober 2019 (om 10.35 uur) heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] onder meer bericht:
Daar cliënte enige rechtsverhouding met uw cliënt betwist, terwijl uw cliënt zich wél op een rechtsverhouding beroept, ligt het op de weg van uw cliënt om die rechtsverhouding alsmede de grondslag van zijn vordering(en) afdoende aan te tonen.
2.12.
In antwoord op deze e-mail schrijft de gemachtigde van [eiser] aan de gemachtigde van [gedaagde] op 7 oktober 2019 (om 12.20 uur):
(…) Uw cliënte heeft inderdaad geen huurovereenkomstgetekendmet client [eiser] . Er is op 1 juni 2019 een mondelinge overeenstemming bereikt tussen [ex-huurder] en client [eiser] over de inhoud en vorm van de indeplaatsstellingsovereenkomst. Beide partijen gingen op 1 juni 2019 akkoord met de indeplaatsstelling. Er is per 1 juli 2019 sprake van een getekende indeplaatsstellingsovereenkomst. De verhuurder (De Grutterij B.V.) moest immers ook tekenen. Voor de geldigheid van indeplaatsstellingsovereenkomst is niet nodig dat tevens uw cliënte de indeplaatsstellingsovereenkomst tekent. Ik verwijs u kortheidshalve naar de indeplaatsstellingsovereenkomst. Voor de datum van het tekenen van eerder vermelde indeplaatsstelling, zijn de oude huurder ([ex-huurder] ) en client [eiser] bij uw cliënte langs geweest (te weten d.d. 1 mei 2019). Uw cliënte is toen geïnformeerd over de overname van de huurovereenkomst tussen uw cliënte en de heer [ex-huurder] , door client [eiser] . Uw cliënte heeft fysiek ook een afschrift van de indeplaatsstellingsovereenkomst ontvangen. Gelet op het voorgaande is er toch wel degelijk een rechtsverhouding tussen uw cliënte en client [eiser] . Voor het overige wat u stelt, geldt aldus dat uw cliënte huurpenningen verschuldigd is aan client [eiser] . De huurpenningen van de maanden juli, augustus, september en oktober staan nog open, waarvoor tevens een incassobureau is ingeschakeld. (…)
2.13.
Daarop heeft de gemachtigde van [gedaagde] als volgt gereageerd per e-mail van 7 oktober 2019 (om 16.16 uur):
(…) Verder merk ik op dat weliswaar sprake kan zijn van een indeplaatsstellingsovereenkomst tussen uw cliënt en de heer [ex-huurder] , maar cliënte is daar niet degelijk van op de hoogte gebracht. In een geval als het onderhavige ligt het op de weg van uw cliënt en de heer [ex-huurder] om samen met cliënte, met zijn drieën dus, om de tafel gaan zitten om de overdracht te bespreken en zich ervan te vergewissen dat het voor alle betrokken partijen duidelijk is wat hun rechten en verplichtingen zijn n.a.v. de indeplaatsstelling. Aangezien het voor cliënte niet duidelijk was wat de rol van uw cliënt hierin was, heeft cliënte de huurpenningen over de maanden juli, augustus en september onverkort overgemaakt op de bankrekening van de heer [ex-huurder] . Daarom kan niet worden gesteld dat cliënte wanprestatie heeft verricht dan wel in gebreke worden gesteld. (…) Cliënte verklaart zich bereid om de huurpenningen in het vervolg over te maken op de bankrekening van uw cliënt, nadat u cliënt en de heer [ex-huurder] alsnog samen met cliënte om de tafel gaan zitten, zodat het voor cliënte duidelijk wordt wat haar rechten en verplichtingen jegens uw cliënt zijn. (…)
2.14.
[ex-huurder] heeft bij e-mail van 7 oktober 2019 (om 22.22 uur) aan [eiser] geschreven:
Op 5 september heeft zij € 2152,28 betaald voor juli en augustus. Op 2 oktober heeft zij € 1076,14 betaald voor september. Op 3 oktober zijn beide bedragen aan haar terug gestort.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de bedrijfsruimte aan het adres [adres], tot betaling van € 4.413,04 aan hoofdsom over de periode tot en met 4 oktober 2019, € 549,15 aan buitengerechtelijke incassokosten, € 1.144,62 aan huur en servicekostenvoorschot vanaf 1 oktober 2019, te vermeerderen met wettelijke rente, proceskosten, wettelijke rente over de proceskosten en nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiser] met ingang van 1 juli 2019 middels een indeplaatsstellingsovereenkomst (hoofd) huurder is geworden van een aan [gedaagde] onderverhuurde winkelruimte. [gedaagde] is in de nakoming van haar betalingsverplichtingen tekortgeschoten jegens [eiser] door de huur over de maanden juli tot en met oktober 2019, ondanks aanmaning, onbetaald te laten. Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op schadevergoeding in de vorm van de buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente. In verband met de wanprestatie van [gedaagde] vordert [eiser] ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de winkelruimte. Het betalingsgedrag van [gedaagde] is typerend. Zij houdt zich niet aan afspraken om tijdig en integraal over te gaan tot volledige betaling. Telkens moet er aan de bel worden getrokken om haar ertoe te bewegen om tot betaling over te gaan. [gedaagde] gedraagt zich daarom niet als een goed huurder. [eiser] kan dit niet langer tolereren.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij al ruim twintig jaar de bedrijfsruimte huurt, zonder dat zich problemen hebben voorgedaan. Die problemen kwamen pas toen [eiser] in mei 2019 in beeld kwam. Ondanks herhaalde verzoeken van [gedaagde] aan [eiser] om aan te tonen wat de rechtsbetrekking tussen [ex-huurder] en [eiser] was en wat die rechtsbetrekking voor de rechtspositie van [gedaagde] betekende, heeft [eiser] nagelaten om die rechtsbetrekking door middel van bewijsstukken te onderbouwen. Pas na de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] op 7 oktober 2019 (om 10.35 uur) heeft de gemachtigde van [eiser] gewag gemaakt van de indeplaatsstellingsovereenkomst tussen [ex-huurder] en [eiser] . De gemachtigde van [gedaagde] heeft daarom bij e-mail van die dag (om 16.16 uur) geklaagd over het feit dat deze overeenkomst, ondanks herhaalde verzoeken van [gedaagde] , niet eerder aan haar is overgelegd. [ex-huurder] dan wel [eiser] hebben zich niet als een goed (onder)verhuurder gedragen, omdat zij hebben nagelaten om [gedaagde] gedegen te informeren over de tussen [ex-huurder] en [eiser] tot stand gekomen rechtsbetrekking en de gevolgen daarvan voor [gedaagde] . Met betrekking tot de gestelde huurachterstand voert [gedaagde] aan dat zij de huur, gelet op het voorgaande, aanvankelijk bevrijdend heeft betaald aan [ex-huurder] . [gedaagde] heeft de huur over de maanden juli tot en met september 2019 en die van oktober 2019 alsnog op 6 respectievelijk 7 november 2019 aan [eiser] overgemaakt. [gedaagde] voert verder aan dat [eiser] in eerste instantie de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft opgezegd en dat het opmerkelijk is dat [eiser] de opzeggingsbrief en het vervolg daarop bij dagvaarding niet heeft overgelegd en daar ook met geen woord over heeft gerept. Ook heeft [gedaagde] aangevoerd dat er geen van de toewijzingsgronden als bedoeld in artikel 7:296 BW aanwezig zijn, zodat de vordering van [eiser] tot beëindiging van de huurovereenkomst niet voor toewijzing gereed ligt. [gedaagde] verzoekt dan ook (primair) tot niet-ontvankelijk verklaring dan wel afwijzing van al het door [eiser] gevorderde.
4.2.
Subsidiair verzoekt [gedaagde] om haar een termijn van een maand toe te staan om het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst alsnog te aanvaarden alsmede alle andere vorderingen van [eiser] en de daarmee samenhangende kosten niet-ontvankelijk te verklaren dan wel af te wijzen.
4.3.
Meer subsidiair verzoekt [gedaagde] te bepalen dat de huurovereenkomst op een zodanig tijdstip eindigt als met een redelijke belangenafweging strookt alsmede aan die beëindiging een tegemoetkoming in de kosten van [gedaagde] dan wel schadevergoeding te verbinden dan wel een dusdanig bedrag te bepalen als de kantonrechter passend acht, door [eiser] aan [gedaagde] te voldoen.
5.De beoordeling
5.1.
Vaststaat dat [ex-huurder] en [eiser] met ingang van 1 juli 2019 een indeplaatsstellingsovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de door [gedaagde] gehuurde winkelruimte. Daarmee is [eiser] in de plaats van [ex-huurder] de (onder)verhuurder van [gedaagde] geworden. Ook staat vast dat [ex-huurder] en [eiser 1] op 1 mei 2019 een gesprek met [gedaagde] hebben gehad in de winkelruimte. Daarbij heeft [ex-huurder] aan [gedaagde] laten weten dat hij zijn positie als (onder)verhuurder gaat overdragen aan [eiser] . Aldus was [gedaagde] er tijdig van op de hoogte gebracht dat vanaf 1 juli 2019 niet [ex-huurder] maar [eiser] de (onder)verhuurder zou worden van de winkelruimte.
5.2.
Het verweer dat [eiser] , ondanks herhaalde verzoeken aan [gedaagde] , niet heeft aangetoond wat de rechtsbetrekking tussen [ex-huurder] en [eiser] was en wat die rechtsbetrekking voor de rechtspositie van [gedaagde] betekende, wordt verworpen. Immers [eiser] heeft betwist dergelijke verzoeken te hebben gekregen en [gedaagde] heeft haar stelling niet met stukken onderbouwd waaruit die verzoeken aan [eiser] zouden blijken. De door [gedaagde] overgelegde brief van 1 mei 2019 voldoet daar in elk geval niet aan. Uit die brief, die aan [ex-huurder] is gericht en dus niet aan [eiser] , blijkt dat [gedaagde] het niet eens is met de indeplaatsstelling en zelf rechtstreeks wil huren van De Grutterij. In deze brief verzoekt zij [ex-huurder] om een schriftelijke vastlegging van twee punten, zoals bij de feiten is geciteerd. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit deze brief geenszins dat [gedaagde] niet begrijpt wat de rechtsgevolgen van de indeplaatsstelling voor haar zijn. [gedaagde] wil immers zelf rechtstreeks van De Grutterij huren. Voorts heeft te gelden dat [eiser] onbetwist heeft gesteld dat [eiser 2] op 11 juni 2019 [gedaagde] in de winkelruimte heeft bezocht en een kopie van de ondertekende indeplaatsstellingsovereenkomst persoonlijk heeft overhandigd aan haar.
5.3.
Een en ander betekent dat [gedaagde] vanaf 1 juli 2019 de huurpenningen aan [eiser] diende te voldoen en niet meer aan [ex-huurder] .
5.4.
[gedaagde] heeft de huurpenningen over de maanden juli tot en met september 2019 aanvankelijk overgemaakt naar het bankrekeningnummer van [ex-huurder] . Nadat [ex-huurder] deze bedragen heeft teruggestort heeft [gedaagde] de huur over de maanden juli tot en met september evenals de huur over oktober 2019 alsnog op 6 respectievelijk 7 november 2019 overgemaakt op het bankrekeningnummer van [eiser] . Ook nadien heeft [gedaagde] de huurpenningen naar [eiser] overgemaakt. Van achterstallige huur is, tot het moment van de conclusie van repliek, niet meer gebleken. Dat betekent dat de vordering tot ontbinding de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet kan worden toegewezen. De stelling van [eiser] dat de huur stelselmatig te laat wordt voldaan, wat daar ook van zij, is naar het oordeel van de kantonrechter op dit moment onvoldoende om een dergelijke (ingrijpende) vordering op toe te wijzen.
5.5.
Ook de vordering tot betaling van achterstallige huur zal worden afgewezen, nu daarvan niet meer is gebleken. Gelet op het feit dat [gedaagde] aanvankelijk de huur over de maanden juli tot en met september 2019 heeft overgemaakt naar het bankrekeningnummer van [ex-huurder] , ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde wettelijke rente over die huurtermijnen eveneens af te wijzen.
5.6.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu [eiser] niet, althans onvoldoende heeft gesteld op welke datum [eiser] de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW aan [gedaagde] heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
5.7.
De conclusie is dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. De proceskosten komen echter voor rekening van [gedaagde] , omdat zij pas na het uitbrengen van de dagvaarding de achterstallige huurpenningen heeft voldaan, zodat [eiser] haar terecht heeft gedagvaard. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op € 814,05, te weten:
dagvaarding € 103,05
griffierecht € 231,00
salaris gemachtigde € 480,00;
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.2.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.3.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter en op 21 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter